O contrato de compra e venda de bens imóveis é um dos instrumentos mais utilizados para formalizar a transferência de propriedade entre comprador e vendedor. Para que essa negociação tenha plena validade e segurança jurídica, é essencial que o contrato seja registrado em cartório. O registro confere autenticidade ao documento e o torna público, protegendo as partes contra fraudes e garantindo que a transação seja reconhecida oficialmente. Neste artigo, vamos abordar todos os aspectos do contrato de compra e venda registrado em cartório, incluindo sua importância, validade e os procedimentos necessários.
O que é o contrato de compra e venda de imóvel
O contrato de compra e venda é um acordo em que o vendedor se compromete a transferir a propriedade de um imóvel para o comprador, mediante pagamento de um valor previamente estabelecido. Esse contrato é regido pelo Código Civil Brasileiro e é essencial para assegurar que todos os direitos e deveres das partes estejam formalizados e acordados antes da transferência definitiva da propriedade.
No entanto, o simples contrato particular de compra e venda, mesmo assinado por ambas as partes, não tem o poder de transferir a titularidade do imóvel. Para que a propriedade seja efetivamente transferida, é necessário que o contrato seja levado ao Cartório de Registro de Imóveis e registrado, o que confere eficácia plena à transação.
Importância do registro do contrato em cartório
O registro do contrato de compra e venda em cartório é fundamental para garantir que a transação imobiliária tenha valor jurídico. A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) estabelece que a propriedade de um imóvel só é efetivamente transferida após o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis.
O registro torna pública a transação, conferindo ao comprador o direito real sobre o imóvel. Isso significa que o novo proprietário passa a ser reconhecido perante terceiros como o legítimo titular do bem, o que impede que o vendedor tente vender o imóvel a outra pessoa ou que credores do vendedor tentem penhorar o bem após a venda.
Diferença entre contrato particular e contrato registrado
O contrato de compra e venda pode ser firmado por meio de um documento particular ou através de escritura pública. A diferença fundamental entre eles reside no valor legal conferido pelo registro:
- Contrato particular: O documento é válido entre as partes, mas não tem efeito perante terceiros, pois não há publicidade do ato. Sem o registro em cartório, o comprador não adquire a propriedade de fato, apenas o direito de exigir a transferência.
- Contrato registrado: Ao ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis, o contrato torna-se público e o comprador adquire a propriedade do bem, que passa a constar oficialmente em seu nome.
A escritura pública é exigida por lei para a compra e venda de imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente, e seu registro no cartório é imprescindível para que o novo proprietário seja oficialmente reconhecido.
Validade jurídica do contrato registrado
O registro do contrato de compra e venda no cartório de imóveis confere-lhe validade jurídica, ou seja, faz com que o ato seja reconhecido e tenha efeitos legais perante todos. Esse registro é o que dá ao comprador a certeza de que o imóvel agora faz parte do seu patrimônio e que está protegido contra possíveis dívidas do vendedor ou tentativas de revenda.
Sem o registro, mesmo que haja um contrato assinado, o comprador corre o risco de enfrentar problemas futuros, como a possibilidade de o vendedor vender o imóvel a terceiros. O registro é a etapa que efetivamente protege o comprador e garante a transferência legal da propriedade.
Procedimentos para registro do contrato em cartório
O registro de um contrato de compra e venda em cartório envolve alguns passos que devem ser seguidos para garantir a regularidade da operação:
- Lavratura da escritura pública: Para imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo, é necessário que a compra e venda seja formalizada por uma escritura pública em um Tabelionato de Notas.
- Apresentação ao Cartório de Registro de Imóveis: Com a escritura pública em mãos, o próximo passo é apresentar o documento ao Cartório de Registro de Imóveis competente, que é aquele onde o imóvel está registrado.
- Pagamento de taxas e emolumentos: A efetivação do registro depende do pagamento das taxas de emolumentos cobradas pelo cartório, que variam de acordo com o valor do imóvel e a legislação estadual.
- Registro da escritura: Uma vez realizados os trâmites e pagos os valores devidos, o cartório procederá ao registro da escritura no livro de matrículas, formalizando a transferência da propriedade para o nome do comprador.
Benefícios do contrato registrado em cartório
O registro do contrato de compra e venda oferece diversos benefícios tanto para o comprador quanto para o vendedor:
- Segurança jurídica: O registro garante que a transação seja reconhecida oficialmente, protegendo as partes contra possíveis litígios ou questionamentos futuros.
- Publicidade e validade perante terceiros: O registro torna pública a negociação, o que impede que o imóvel seja alvo de novas vendas ou penhoras por dívidas do antigo proprietário.
- Facilitação de futuros negócios: Imóveis com a documentação regularizada e registrada em cartório têm maior facilidade de negociação, como em casos de financiamentos ou revendas.
Consequências da falta de registro do contrato
A ausência de registro do contrato de compra e venda pode trazer sérios prejuízos, especialmente para o comprador. Entre as principais consequências, estão:
- Risco de perda do imóvel: Sem o registro, o vendedor ainda é considerado proprietário do imóvel perante terceiros, podendo vender o bem novamente ou ser alvo de execução judicial por dívidas.
- Insegurança jurídica: O comprador não tem garantias plenas sobre o imóvel, o que pode gerar litígios e disputas judiciais para assegurar a posse e a propriedade.
- Dificuldade em obter financiamentos: Bancos e instituições financeiras exigem que a documentação do imóvel esteja regularizada para conceder crédito ou financiamento, e a ausência do registro impede essa possibilidade.
Documentação necessária para o registro
Para registrar o contrato de compra e venda em cartório, algumas documentações são exigidas, tanto do vendedor quanto do comprador. Entre elas:
- Matrícula atualizada do imóvel: Documento que comprova a regularidade do imóvel e identifica o proprietário atual.
- Certidões negativas: Documentos que comprovam que o imóvel não possui débitos fiscais, como IPTU, e que não há ações judiciais em nome do vendedor.
- Comprovantes de pagamento: Prova de quitação de impostos de transmissão (ITBI) e outras taxas devidas para a transferência de propriedade.
Conclusão
O contrato de compra e venda registrado em cartório é essencial para garantir a validade jurídica da transação imobiliária e a segurança das partes envolvidas. Sem o registro, o comprador fica exposto a diversos riscos, como a perda do imóvel para terceiros. O processo de registro, embora burocrático, é um investimento necessário para assegurar que a transferência de propriedade ocorra de forma regular e reconhecida por lei. Portanto, é fundamental que compradores e vendedores tenham atenção ao realizar a transação e busquem orientação jurídica para que todos os trâmites sejam realizados corretamente, garantindo que o negócio seja seguro e sem surpresas desagradáveis no futuro.
