Por Catherine de Andrade Colle
Com a recorrente dificuldade monetária e de financiamento de imóveis por parte de pessoas físicas, somada à ausência de investimentos bancários para pessoas jurídicas no âmbito do crédito imobiliário, muitas construtoras se veem restritas ao custo benefício de suas obras, observando um crescimento de empreendimentos limitado, assim como o fluxo de operações imobiliárias.
Entretanto, com os recentes investimentos bancários vinculados à redução das taxas de juros para obtenção de crédito imobiliário, no que se refere à pessoa jurídica, este ciclo tende a se romper. Isso porque as construtoras terão um menor custo para obtenção desse crédito imobiliário, acarretando maior capital para execução de empreendimentos, o que lhes permitirá aumentar o número de obras, bem como diminuir o valor da aquisição para pessoas físicas.
Como consequência do maior número de empreendimentos e decréscimo de seu valor aquisitivo, será possível verificar novas condições de moradia digna e facilitada para grande parte da população que, incentivada, levará à expansão do ramo imobiliário, inclusive com financiamentos. Essa expansão irá garantir o retorno desses investimentos a longo prazo, de modo a fomentar o mercado imobiliário.
Como funcionará esse processo?
Tudo se inicia com a redução da taxa de juros na operação ativa no Contrato Particular de Abertura de Crédito e mútuo para construção de empreendimento imobiliário. Trata-se da abertura de crédito junto ao agente financeiro com a finalidade da construtora ter meios e recursos para financiar a obra. Este contrato tem como base a lei 4380/1964 que dispõe sobre as diretrizes a serem tomadas no âmbito habitacional. É também conhecido como mútuo bancário regido pelo art. 586 do Código Civil, que estabelece ser um empréstimo de coisas fungíveis.
Essa redução é extremamente benéfica às construtoras, tendo em vista que os contratos bancários são excluídos das legislações que limitam as taxas de juros, ficando a critério das instituições bancárias, ante a livre concorrência, definir quais serão os juros oferecidos e, a critério das construtoras, evidenciar quais serão os mais adequados para a efetivação de seus empreendimentos.
Como deverão ser os contratos?
Desse modo, no contrato aceito pela instituição bancária deverá constar o orçamento do projeto necessariamente com todos os componentes econômicos, financeiros e técnicos, ficando como garantia real do contrato uma parte dos imóveis a serem construídos, unidades habitacionais, ou ainda, sua integralidade.
A redução da taxa de juros somada à garantia real do próprio empreendimento, também beneficiará as construtoras no que compete à melhoria das propostas dos agentes financeiros, que muito provavelmente estabelecerão em contrato o repasse de unidades a serem adquiridas por meio de financiamento concedido por ele mesmo para pessoas físicas, o que possibilitará um lucro mútuo dos contratantes, pois os financiamentos concedidos do agente para o mesmo empreendimento, mas para pessoas físicas, também fará parte dos recursos financiadores, ocasionando um fluxo dinâmico de capital.
É preciso ressaltar que, com a redução da taxa de juros para a concessão de crédito imobiliário, as construtoras terão maiores condições de fazer a referida amortização com o resgate dessas dívidas via Sistema de Amortização Constante (SAC) antes da transferência da última parcela do financiamento do agente financeiro, tendo um desconto maior. Nesses casos de redução, o prazo de amortização também vem caindo, todavia, não deixa de ser tempo suficiente e razoável.
Neste meio tempo, o respectivo agente vai acompanhando as obras, o que permitirá a continuidade da concessão dos créditos contratados, caso o percentual esteja de acordo com o custo das obras e o necessário para que se finde esteja sob a gestão do agente financeiro. Também, será verificado se os elementos técnicos não previstos no capital do financiamento estão sendo igualmente e devidamente executados para a correta e sucedida finalização da obra sem comprometimento dos valores concedidos. Essa situação costuma ser muito evidente principalmente nos empreendimentos que estejam sob a égide dos programas governamentais que acompanham ainda mais assiduamente a execução das obras em razão de seu caráter público e em razão da responsabilidade jurídica sobre as mesmas.
Por fim, o que se depreende dessa redução da taxa de juros é o grande incentivo às construtoras para que haja um boom e maior valorização do mercado imobiliário, gerando condições mais favoráveis de moradia para as pessoas físicas, bem como crescimento e cumprimento do dever social que toda empresa almeja.
CATHERINE DE ANDRADE COLLE é advogada empresarial no Rücker Curi Advocacia e Consultoria Jurídica
