O direito de preferência em leilão judicial é uma garantia legal que permite a certas pessoas, em condições específicas, adquirirem bens penhorados antes de terceiros, mesmo quando esses bens são vendidos em hasta pública. Esse direito tem como fundamento a proteção de interesses jurídicos legítimos e é disciplinado no Código de Processo Civil de 2015 (novo CPC), especialmente nos artigos 891 a 903.
Em um leilão judicial, qualquer pessoa pode participar, desde que atenda às exigências legais. No entanto, quando a legislação prevê direito de preferência, há casos em que determinados sujeitos poderão exercer sua prerrogativa legal para adquirir o bem arrematado nas mesmas condições ofertadas por outro licitante. Este artigo analisa todos os aspectos práticos e jurídicos do direito de preferência em leilões judiciais à luz do novo CPC, abordando sua natureza, quem pode exercer, como funciona na prática, como se manifesta, limitações e o que diz a jurisprudência.
O que é o leilão judicial
O leilão judicial é uma modalidade de venda pública de bens móveis ou imóveis penhorados em ações judiciais, com o objetivo de satisfazer créditos reconhecidos em processo. O produto da arrematação é revertido para pagar o credor exequente, respeitada a ordem de preferência legal entre credores, caso haja mais de um.
No processo de execução, o leilão pode ocorrer após a penhora e a avaliação do bem, como forma de expropriação para adimplir a obrigação do devedor. As regras para o leilão judicial estão dispostas no Livro II – Do Processo de Execução, mais especificamente nos artigos 879 a 903 do CPC/2015.
O procedimento pode ser feito em leilão presencial ou eletrônico, sendo este último cada vez mais utilizado, e divide-se geralmente em duas praças:
Primeira praça: com lance mínimo igual ou superior ao valor da avaliação.
Segunda praça: com lance igual ou superior a 50% do valor da avaliação (no caso de imóvel) ou valor estipulado pelo juiz (no caso de bens móveis).
É nesse contexto que surge o direito de preferência, conferindo a determinados interessados a prerrogativa de adquirir o bem nas mesmas condições ofertadas por outro licitante.
O que é o direito de preferência em leilão judicial
O direito de preferência é um instituto jurídico que garante a uma determinada pessoa o direito de adquirir um bem antes que terceiros o façam, em igualdade de condições. No leilão judicial, esse direito se manifesta no momento da arrematação, quando a lei permite que certos sujeitos “cobrissem” o lance vencedor, desde que o façam de acordo com os critérios legais e dentro do prazo previsto.
A preferência existe para preservar interesses jurídicos legítimos, como a proteção do coproprietário, do locatário, do cônjuge, do meeiro, do possuidor com título de boa-fé, do usufrutuário, entre outros. O exercício da preferência é condicionado ao cumprimento das mesmas condições ofertadas pelo arrematante vencedor.
Previsão legal no novo CPC
O novo Código de Processo Civil estabelece normas claras sobre o leilão judicial e o exercício do direito de preferência. Os principais dispositivos são:
Artigo 889, §2º: Permite que o coproprietário exerça o direito de preferência na arrematação de bem indivisível.
Artigo 892, §1º: Trata do exercício da preferência pelos interessados, mediante manifestação tempestiva.
Artigo 895, §4º: Trata do parcelamento da arrematação e garante o direito de preferência àquele que oferecer o pagamento à vista.
Esses dispositivos dialogam com outros direitos previstos em legislação especial, como o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64), a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e o Código Civil, especialmente em matéria de copropriedade, usufruto, posse e contratos de direito real.
Quem pode exercer o direito de preferência em leilão judicial
As situações mais comuns de direito de preferência em leilão judicial envolvem:
Coproprietário
Nos termos do artigo 889, §2º do CPC/2015, o coproprietário de bem indivisível que for levado a leilão judicial tem o direito de preferência na arrematação, em igualdade de condições com outros licitantes. Essa norma visa resguardar o direito à integralização da propriedade.
Exemplo: se um imóvel é de dois irmãos e apenas a parte de um deles é penhorada e levada a leilão, o outro irmão tem o direito de adquirir a parte do coproprietário nas mesmas condições ofertadas.
Locatário
O locatário de imóvel pode exercer a preferência na compra do bem, nos termos do artigo 27 da Lei do Inquilinato. Para isso, deve estar com o contrato de locação devidamente registrado, respeitar a forma legal e cobrir o lance ofertado por terceiro.
No leilão judicial, a jurisprudência tem entendido que o locatário pode exercer a preferência, desde que tenha registro do contrato e manifeste sua intenção imediatamente após a arrematação.
Meeiro ou cônjuge
Em execuções que envolvem bens comuns do casal ou bens do falecido (herança), o cônjuge ou meeiro pode exercer o direito de preferência, conforme reconhecido em decisões judiciais e em analogia com o direito sucessório. O STJ tem admitido esse exercício, especialmente quando o bem leiloado é o único bem de família.
Usufrutuário e possuidor de boa-fé
Embora o CPC não trate diretamente do usufrutuário ou do possuidor de boa-fé, a doutrina e a jurisprudência entendem que esses sujeitos podem ter direito de preferência no leilão judicial, quando provarem interesse jurídico relevante e anterior à penhora.
Como se manifesta o direito de preferência
O direito de preferência deve ser manifestado no momento da arrematação ou, no máximo, até o pagamento do preço pelo arrematante, sob pena de preclusão. A pessoa com direito de preferência precisa:
Estar presente no leilão judicial (presencial ou eletrônico)
Demonstrar sua condição de preferente (comprovar que é coproprietário, locatário, meeiro etc.)
Oferecer as mesmas condições da arrematação feita por terceiro
Fazer o pagamento ou o depósito do preço, conforme determinado
Caso o preferente não se manifeste no momento oportuno ou não consiga cobrir o valor ofertado, o direito se extingue.
Parcelamento da arrematação e preferência ao pagamento à vista
O novo CPC inovou ao permitir o parcelamento da arrematação, conforme prevê o artigo 895. Nesses casos, o juiz pode autorizar que o arrematante pague o valor em até 30 parcelas mensais, com entrada de no mínimo 25% do valor.
O §4º do artigo 895 estabelece que se houver mais de um interessado, terá preferência aquele que oferecer pagamento à vista, ainda que outro licitante tenha apresentado lance superior com parcelamento.
Exemplo: João oferece R$ 100 mil à vista. Maria oferece R$ 110 mil, parcelado. João terá preferência, por oferecer o pagamento integral, conforme o dispositivo legal.
Consequências do não exercício da preferência
O não exercício do direito de preferência no tempo e forma corretos implica na sua preclusão. Ou seja, aquele que tinha o direito perde a oportunidade e não poderá mais reivindicar a arrematação do bem nas condições ofertadas.
Não é possível impugnar a arrematação de um bem com base em suposto direito de preferência após a assinatura do auto de arrematação e o pagamento do valor. Também não cabe ação rescisória para reaver o bem, salvo em casos excepcionais de fraude ou erro grosseiro.
Direito de preferência versus direito de remição
É importante distinguir o direito de preferência do direito de remição, pois embora ambos envolvam aquisição do bem penhorado, são institutos diferentes.
Direito de preferência: é dado a terceiros com vínculo jurídico com o bem (como coproprietários ou locatários) e deve ser exercido no momento da arrematação.
Direito de remição: é concedido ao devedor ou terceiro interessado, que pode pagar a dívida antes da arrematação ser consolidada, extinguindo a execução e recuperando o bem.
A confusão entre os dois institutos é comum, mas ambos têm natureza e procedimentos distintos.
O que fazer quando o direito de preferência é violado
Se o bem for arrematado e o titular do direito de preferência não tiver sido informado, impedido de exercer sua preferência ou ignorado, ele pode:
Peticionar nos autos do processo, antes do pagamento integral pelo arrematante, requerendo a substituição na arrematação.
Comprovar sua qualidade de preferente, com documentos hábeis (ex: certidão de copropriedade, contrato de locação registrado, certidão de casamento etc.).
Oferecer o valor nas mesmas condições apresentadas pelo arrematante.
Se o juiz entender que houve violação ao direito de preferência, poderá anular a arrematação e declarar o exercício do direito pelo preferente.
No entanto, se o pagamento já tiver sido realizado, a arrematação pode ser considerada consolidada, e o preferente terá direito apenas a eventual indenização por perdas e danos, se comprovar prejuízo.
Jurisprudência sobre o tema
A jurisprudência tem reforçado a importância do exercício oportuno do direito de preferência e a necessidade de comprovação da condição do preferente. Alguns exemplos:
STJ – REsp 1.759.117/SP
“É legítima a preferência do coproprietário na arrematação de bem indivisível penhorado, desde que manifestada no momento do leilão e em igualdade de condições.”
TJSP – Apelação Cível 1005423-86.2018.8.26.0053
“O locatário com contrato registrado tem direito de preferência na aquisição do imóvel arrematado judicialmente, desde que cubra o valor ofertado e se manifeste antes da consolidação da arrematação.”
TJMG – Agravo de Instrumento 1.0024.12.308493-3/001
“A ausência de manifestação oportuna do preferente acarreta preclusão do direito, ainda que haja vínculo jurídico com o bem.”
Esses precedentes confirmam que o direito de preferência existe, mas depende de manifestação imediata e formal nos autos.
Perguntas e respostas
Quem tem direito de preferência no leilão judicial?
Pessoas com vínculo jurídico direto com o bem penhorado, como coproprietários, locatários, cônjuges meeiros, usufrutuários ou possuidores de boa-fé, desde que atendam aos requisitos legais.
É possível exercer o direito de preferência após a assinatura do auto de arrematação?
Não. O direito deve ser exercido até o momento do pagamento ou da assinatura do auto de arrematação. Após isso, a arrematação é considerada consolidada.
O que é preciso para exercer o direito de preferência?
Manifestar-se tempestivamente nos autos do processo, comprovar a condição de preferente e apresentar proposta nas mesmas condições ofertadas.
E se houver parcelamento? Posso oferecer pagamento à vista?
Sim. O CPC estabelece que quem oferece pagamento à vista tem preferência sobre quem oferece parcelado, mesmo que o valor seja um pouco menor.
A preferência vale para qualquer tipo de bem?
Sim. O direito pode ser exercido em leilões de bens móveis e imóveis, desde que haja fundamento legal e vínculo jurídico com o bem.
O juiz pode negar o exercício da preferência?
Sim, se for considerado intempestivo, sem base legal ou se a pessoa não comprovar sua qualidade de preferente.
É possível impugnar judicialmente uma arrematação que ignorou meu direito de preferência?
Sim, desde que o pedido seja feito antes da consolidação da arrematação, ou seja, antes do pagamento e da assinatura definitiva.
Conclusão
O direito de preferência em leilão judicial é uma ferramenta importante para proteger interesses legítimos de pessoas que possuem vínculo jurídico com o bem penhorado. Ele permite que esses sujeitos adquiram o bem nas mesmas condições ofertadas por terceiros, evitando que percam a titularidade parcial, a posse ou o direito de uso do bem.
Contudo, o exercício desse direito depende de conhecimento jurídico, acompanhamento processual e manifestação oportuna. Aqueles que possuem o direito, mas se omitem ou deixam de formalizar sua intenção no momento certo, perdem a chance de exercer a preferência e, com isso, podem ter prejuízos irreversíveis.
Por isso, é fundamental que coproprietários, locatários, cônjuges, usufrutuários e demais interessados fiquem atentos à tramitação da execução, acompanhem os editais de leilão e contem, sempre que possível, com orientação jurídica especializada para garantir o respeito ao seu direito.
A aplicação prática do novo CPC fortaleceu a segurança jurídica e trouxe maior clareza sobre as regras do leilão judicial, mas também exige atenção e ação rápida de quem deseja exercer o direito de preferência de forma eficaz.
