A compra de um imóvel na planta é uma escolha atrativa para muitos consumidores, seja pela possibilidade de personalizar o espaço, seja pelas condições de pagamento mais acessíveis. No entanto, imprevistos podem surgir, tornando necessário desistir da compra antes da entrega do imóvel. Esse processo, conhecido como distrato, é regulamentado por lei e assegura direitos ao comprador, além de impor obrigações à construtora. Neste artigo, explicaremos detalhadamente como funciona o distrato de imóvel comprado na planta, as regras aplicáveis e os direitos do consumidor.
O que é o distrato de imóvel?
O distrato de imóvel é o ato de rescindir o contrato de compra e venda de um imóvel. Esse procedimento pode ocorrer por diversos motivos, como dificuldades financeiras, mudança de planos pessoais ou profissionais, ou até mesmo por descumprimento contratual por parte da construtora, como atraso na entrega da obra.
O distrato pode ser realizado de forma consensual, por meio de acordo entre as partes, ou unilateralmente, quando uma das partes solicita a rescisão. Em ambos os casos, é necessário observar a legislação vigente e as condições previstas no contrato.
A legislação sobre o distrato de imóvel
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, regulamenta as condições e os procedimentos para o distrato de imóveis comprados na planta. Essa legislação trouxe maior segurança jurídica para ambas as partes, estabelecendo regras claras sobre devolução de valores, multas e prazos.
Entre os principais pontos da lei, destacam-se:
- O consumidor pode rescindir o contrato, mas estará sujeito ao pagamento de multa, cujo percentual varia conforme o tipo de empreendimento.
- A multa pode ser de até 25% do valor pago pelo comprador. Em casos específicos, como empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%.
- Os valores devem ser devolvidos ao comprador em até 30 dias após a rescisão, contados da data de assinatura do termo de distrato ou da liberação da unidade para revenda.
Essas regras visam equilibrar os interesses do consumidor e da construtora, garantindo uma relação contratual mais transparente.
Quando o comprador pode solicitar o distrato?
O comprador pode solicitar o distrato em diversas situações, sendo as mais comuns:
1. Dificuldades financeiras
Mudanças na situação financeira do comprador, como perda de emprego ou redução da renda, podem inviabilizar o cumprimento das obrigações contratuais. Nesses casos, é possível solicitar o distrato, desde que sejam observadas as condições previstas em contrato.
2. Mudança de planos pessoais ou profissionais
Circunstâncias como mudança de cidade ou país, casamento, divórcio ou outros fatores pessoais podem levar o comprador a desistir da aquisição do imóvel.
3. Descumprimento contratual pela construtora
Quando a construtora descumpre o contrato, como atrasando a entrega do imóvel ou entregando uma unidade em desacordo com o Memorial Descritivo, o comprador tem o direito de rescindir o contrato sem aplicação de multa.
4. Insatisfação com alterações no projeto
Alterações no projeto original, como redução da área útil do imóvel ou mudanças em áreas comuns, podem justificar o pedido de distrato, desde que essas mudanças não tenham sido previamente autorizadas pelo comprador.
A devolução de valores pagos
A devolução dos valores pagos pelo comprador é um dos pontos centrais no processo de distrato. De acordo com a Lei do Distrato Imobiliário, a devolução deve ser realizada com os seguintes critérios:
- Prazo de devolução: A construtora tem até 30 dias, contados da data de assinatura do termo de distrato ou da liberação da unidade para revenda, para restituir os valores.
- Descontos aplicáveis: O consumidor pode ter uma parte do valor retido como multa, conforme estipulado na legislação e no contrato.
- Correção monetária: Os valores devolvidos devem ser corrigidos monetariamente, garantindo que o consumidor receba uma quantia ajustada à inflação.
Nos casos de distrato motivado por descumprimento contratual da construtora, como atraso na entrega do imóvel, o consumidor tem direito à devolução integral dos valores pagos, sem aplicação de multa.
A multa em caso de distrato
A multa é um dos aspectos mais debatidos em casos de distrato. Ela serve como uma compensação para a construtora pelos custos administrativos e pela perda de receita gerada pela rescisão do contrato. Contudo, o percentual dessa multa deve observar os limites legais:
- Empreendimentos sem patrimônio de afetação: A multa pode ser de até 25% do valor pago pelo comprador.
- Empreendimentos com patrimônio de afetação: A multa pode chegar a 50% do valor pago.
O patrimônio de afetação é um regime jurídico que separa o patrimônio do empreendimento do patrimônio da construtora, garantindo maior segurança financeira para o projeto. Essa diferenciação justifica a aplicação de uma multa maior em casos de distrato.
Procedimentos para realizar o distrato
O processo de distrato envolve algumas etapas importantes que devem ser seguidas para garantir que os direitos do comprador sejam respeitados:
1. Análise do contrato
Antes de solicitar o distrato, o comprador deve revisar o contrato de compra e venda para identificar as condições específicas de rescisão, como multas, prazos e procedimentos.
2. Comunicação formal
A solicitação de distrato deve ser feita por escrito, por meio de notificação extrajudicial ou carta registrada, informando os motivos da rescisão e solicitando o cumprimento das condições contratuais.
3. Negociação com a construtora
Em muitos casos, é possível negociar diretamente com a construtora para alcançar um acordo amigável. Essa abordagem pode ser mais rápida e menos onerosa do que recorrer ao Judiciário.
4. Assinatura do termo de distrato
Uma vez alcançado o acordo, ambas as partes devem formalizar o distrato por meio de um termo assinado, que especificará os valores a serem devolvidos, os descontos aplicados e os prazos para pagamento.
O papel do advogado no distrato
Embora o distrato possa ser realizado de forma direta entre comprador e construtora, a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para garantir que os direitos do consumidor sejam preservados. O advogado pode:
- Analisar o contrato para identificar cláusulas abusivas
- Negociar com a construtora para obter condições mais favoráveis
- Representar o comprador em uma eventual ação judicial, caso não seja possível chegar a um acordo amigável
A presença de um advogado também é importante para evitar que o consumidor aceite termos desfavoráveis ou desista de reivindicar seus direitos.
Perguntas e respostas
Quando posso solicitar o distrato de um imóvel comprado na planta?
O distrato pode ser solicitado em situações como dificuldades financeiras, mudança de planos pessoais, descumprimento contratual pela construtora ou insatisfação com alterações no projeto.
Quanto tempo a construtora tem para devolver os valores pagos?
A construtora tem até 30 dias, contados da assinatura do termo de distrato ou da liberação da unidade para revenda, para devolver os valores pagos.
Qual é a multa aplicável no distrato?
A multa pode ser de até 25% do valor pago para empreendimentos sem patrimônio de afetação e de até 50% para empreendimentos com patrimônio de afetação.
Posso solicitar o distrato sem pagar multa?
Sim, se o distrato for motivado por descumprimento contratual da construtora, como atraso na entrega ou entrega do imóvel em desacordo com o contrato, o consumidor tem direito à devolução integral dos valores pagos, sem aplicação de multa.
Preciso de um advogado para realizar o distrato?
Embora não seja obrigatório, a orientação de um advogado é recomendada para garantir que os direitos do consumidor sejam respeitados e para evitar termos desfavoráveis.
Conclusão
O distrato de imóvel comprado na planta é um direito assegurado ao consumidor, mas envolve regras específicas que devem ser observadas para garantir uma rescisão justa e equilibrada. Seja por dificuldades financeiras, mudança de planos ou descumprimento contratual, o comprador tem respaldo legal para solicitar o distrato e obter a devolução dos valores pagos. Com a orientação de um advogado especializado e a adoção das medidas adequadas, é possível proteger os direitos do consumidor e minimizar os prejuízos decorrentes da rescisão contratual.
