A multipropriedade, ou time-sharing, é um modelo de aquisição de imóveis em que diversas pessoas possuem direitos de uso sobre um mesmo bem, por períodos específicos. No Brasil, esse modelo tem ganhado popularidade, especialmente em regiões turísticas. No entanto, em alguns casos, os proprietários podem querer cancelar o contrato, o que leva ao chamado “distrato”. Neste artigo, abordaremos os principais motivos e aspectos jurídicos para solicitar o distrato de uma multipropriedade, além de explicar como funciona o processo e as consequências legais envolvidas.
O que é o distrato de multipropriedade?
O distrato de multipropriedade consiste na rescisão de um contrato de compra de uma cota de multipropriedade, ou seja, a desistência do acordo que concede ao comprador o direito de usar um imóvel por períodos determinados ao longo do ano. Esse procedimento é semelhante ao distrato de imóveis em geral, porém, possui particularidades relacionadas ao modelo de multipropriedade, que devem ser observadas para evitar prejuízos e garantir que a rescisão seja realizada de forma legal.
A legislação aplicável ao distrato de multipropriedade envolve tanto o Código Civil quanto a Lei de Multipropriedade (Lei nº 13.777/2018), além de normas gerais sobre contratos e a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018). A correta aplicação dessas normas é essencial para garantir os direitos das partes envolvidas.
Quando posso pedir o distrato de multipropriedade?
O pedido de distrato de multipropriedade pode ser feito em diversas situações, desde que respeitadas as condições contratuais e a legislação vigente. Entre os principais motivos que justificam a solicitação do distrato, destacam-se:
- Inadimplência do comprador: Quando o comprador não consegue arcar com as parcelas da cota de multipropriedade, pode ser possível solicitar o distrato para evitar o acúmulo de dívidas e a negativação do nome.
- Mudança de interesse ou necessidade: O proprietário pode optar pelo distrato se perceber que a cota de multipropriedade não atende mais às suas expectativas ou necessidades de lazer e investimento.
- Problemas no imóvel ou na administração: Se houver problemas no imóvel, como defeitos estruturais ou falhas na administração do empreendimento, o comprador pode solicitar o distrato, alegando que não está recebendo o serviço esperado.
- Arrependimento dentro do prazo legal: O Código de Defesa do Consumidor garante o direito de arrependimento em até 7 dias para compras realizadas fora do estabelecimento comercial, como em casos de aquisição online ou por telefone. Esse direito também pode ser aplicado para contratos de multipropriedade, caso o comprador se arrependa da aquisição.
Os principais motivos do distrato de multipropriedade
Descontentamento com o uso do imóvel
Um dos motivos mais comuns para o distrato de multipropriedade é o descontentamento com a experiência de uso do imóvel. O comprador pode perceber que o período de uso não é conveniente, ou que o imóvel não oferece as comodidades esperadas. Nesse caso, a solicitação do distrato pode ser uma forma de evitar o pagamento de parcelas por um bem que não atende às expectativas iniciais.
Problemas financeiros
Dificuldades financeiras podem levar o comprador a buscar o distrato da multipropriedade para evitar a inadimplência e as consequências negativas para o seu nome. A impossibilidade de continuar pagando as parcelas é um motivo frequente, especialmente em contextos de crise econômica ou mudanças na situação pessoal do adquirente, como perda de emprego.
Vício oculto ou falhas na entrega do imóvel
Se o imóvel adquirido em multipropriedade apresentar vícios ocultos (defeitos que não eram visíveis no momento da compra) ou não for entregue conforme as especificações contratuais, o comprador pode ter direito ao distrato sem sofrer penalidades. A Lei do Distrato prevê que, nesses casos, o comprador pode exigir a devolução dos valores pagos, sem a incidência de multas rescisórias.
Desistência do investimento
Alguns compradores adquirem cotas de multipropriedade com a intenção de investimento, acreditando que poderão alugar o período de uso e obter uma renda extra. No entanto, se esse retorno não for alcançado, ou se o mercado se mostrar desfavorável, o comprador pode optar por cancelar o contrato para minimizar as perdas financeiras.
Como cancelar cota de multipropriedade?
O cancelamento de uma cota de multipropriedade deve ser feito através do distrato, que envolve a rescisão contratual de forma bilateral, ou seja, com a anuência do comprador e do vendedor (ou administradora do empreendimento). O procedimento pode variar de acordo com as cláusulas contratuais, mas, em geral, segue os seguintes passos:
- Análise do contrato: É fundamental analisar o contrato de multipropriedade para verificar as condições de distrato, incluindo a aplicação de multas, prazos para solicitação e devolução dos valores.
- Formalização do pedido de distrato: O comprador deve enviar uma notificação formal ao vendedor ou administradora, solicitando o distrato e informando os motivos para a rescisão.
- Negociação de condições: Em alguns casos, é possível negociar as condições do distrato, especialmente no que diz respeito à devolução dos valores pagos e à aplicação de multas rescisórias.
- Assinatura do termo de distrato: Após as partes chegarem a um acordo, é elaborado um termo de distrato que oficializa a rescisão contratual e define as obrigações de cada parte, como a devolução de valores e a liberação das cotas.
O que diz a Lei do Distrato?
A Lei do Distrato, formalizada pela Lei nº 13.786/2018, trouxe regras específicas para a rescisão de contratos de aquisição de imóveis, incluindo a multipropriedade. Entre as principais disposições, destacam-se:
- Multa rescisória: A lei estabelece que, em caso de desistência do comprador, o vendedor pode reter parte dos valores pagos a título de multa. Em imóveis prontos, essa multa pode ser de até 25% do valor pago. Em imóveis na planta, a retenção pode ser de até 50%, dependendo das circunstâncias.
- Prazos para devolução dos valores: A devolução dos valores pagos deve ser feita em até 180 dias após a assinatura do termo de distrato, em caso de imóveis adquiridos na planta. Em situações diferentes, o prazo pode ser negociado entre as partes.
- Direito de arrependimento: A lei reforça o direito de arrependimento em até 7 dias para compras realizadas fora do estabelecimento comercial, como nos casos de vendas online ou por telefone.
Como funciona o distrato de imóveis?
O distrato de imóveis, em geral, é a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel antes da sua quitação total. O processo envolve a devolução do imóvel ao vendedor e, em contrapartida, a devolução, total ou parcial, dos valores pagos pelo comprador. O distrato pode ocorrer por iniciativa do comprador ou do vendedor, dependendo das condições previstas no contrato.
No caso da multipropriedade, o distrato funciona de maneira similar, mas envolve apenas a cota de uso do imóvel. É fundamental que o termo de distrato especifique as condições de devolução dos valores e de eventual multa, bem como as responsabilidades das partes.
Qual o valor da multa do distrato?
A multa do distrato varia conforme o tipo de imóvel, as condições contratuais e as disposições da Lei do Distrato. Em contratos de multipropriedade, a multa geralmente é aplicada quando o comprador desiste do negócio por vontade própria. A retenção de valores pode variar entre 10% e 50% do montante pago, dependendo do estágio do imóvel (pronto ou na planta) e das cláusulas contratuais.
Como funciona a lei do arrependimento em distrato de multipropriedade?
A Lei do Arrependimento, prevista no Código de Defesa do Consumidor (art. 49), garante ao comprador o direito de desistir de uma compra em até 7 dias, quando esta for feita fora do estabelecimento comercial. No caso de multipropriedade, se o contrato foi assinado durante uma apresentação de vendas ou online, o comprador pode solicitar o cancelamento e a devolução integral dos valores pagos, sem qualquer penalidade, dentro desse prazo.
Quanto perco no distrato?
O valor perdido no distrato de uma cota de multipropriedade depende do que está estipulado no contrato e da legislação aplicável. Em geral, é descontada uma multa rescisória sobre os valores pagos, além de eventuais despesas administrativas. Em casos de imóveis na planta, a retenção pode ser maior, podendo chegar a 50% do valor pago, dependendo das circunstâncias e das negociações entre as partes.
Qual a desvantagem da multipropriedade? (continuação)
- Dificuldade no distrato: Cancelar um contrato de multipropriedade pode ser mais complexo do que se imagina. Além das multas rescisórias, o processo de distrato pode envolver longas negociações com a administradora ou vendedor, o que pode desmotivar os proprietários que desejam sair do investimento.
- Baixa liquidez: A venda de uma cota de multipropriedade nem sempre é fácil. Por ser um mercado ainda pouco conhecido, encontrar compradores para cotas específicas pode ser um desafio, o que compromete a recuperação do investimento inicial.
- Dependência da administração: Em uma multipropriedade, a gestão do imóvel é centralizada, e todos os proprietários dependem da administradora para questões como manutenção e alocação dos períodos de uso. Isso pode causar frustrações caso a administração não atenda às expectativas.
Essas desvantagens podem levar alguns proprietários a optarem pelo distrato, especialmente quando percebem que a aquisição não traz os benefícios esperados ou que as despesas se tornaram um fardo financeiro.
O que diz a Súmula 543 do STJ?
A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece diretrizes importantes para a devolução de valores pagos em contratos de compra e venda de imóveis, aplicáveis também aos casos de multipropriedade. De acordo com a súmula:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em razão de culpa exclusiva do promitente comprador, é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de parte das parcelas pagas a título de corretagem e comissão de venda, desde que não seja abusiva e observada a proporcionalidade.”
Essa súmula serve como um parâmetro para os tribunais ao julgar casos de distrato de imóveis, incluindo aqueles de multipropriedade, orientando sobre os limites da retenção de valores pelo vendedor. A retenção, mesmo que prevista contratualmente, não deve ser excessiva, para que o consumidor não sofra prejuízos desproporcionais. Isso significa que, em casos de litígio, o comprador pode recorrer à Justiça para questionar a aplicação de uma multa considerada abusiva.
Perguntas e respostas
Quando posso pedir o distrato de multipropriedade?
Você pode pedir o distrato de multipropriedade em situações como dificuldades financeiras, descontentamento com o uso do imóvel, problemas estruturais ou administrativos, ou dentro do prazo de 7 dias após a compra, conforme o direito de arrependimento do Código de Defesa do Consumidor.
Quais são os principais motivos do distrato de multipropriedade?
Os principais motivos incluem dificuldades financeiras, desinteresse pelo imóvel, problemas na entrega ou manutenção, e arrependimento do investimento por falta de retorno esperado.
Como cancelar cota de multipropriedade?
Para cancelar uma cota de multipropriedade, é necessário solicitar o distrato formalmente ao vendedor ou administradora, analisando o contrato, negociando as condições de devolução de valores e assinando um termo de distrato que oficialize a rescisão.
O que diz a Lei do Distrato?
A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) estabelece regras para a rescisão de contratos de compra de imóveis, incluindo a retenção de parte dos valores pagos a título de multa e os prazos para devolução dos valores ao comprador.
Como funciona o distrato de imóveis?
O distrato de imóveis é a rescisão do contrato de compra e venda, com a devolução do imóvel ao vendedor e, em contrapartida, a devolução parcial ou total dos valores pagos pelo comprador, dependendo das condições contratuais e da legislação aplicável.
Qual o valor da multa do distrato?
O valor da multa do distrato varia de acordo com o contrato e a legislação. Em imóveis na planta, a retenção pode ser de até 50% dos valores pagos. Para imóveis prontos, esse percentual costuma ser menor, variando conforme o contrato.
Como funciona a lei do arrependimento em distrato de multipropriedade?
A lei do arrependimento garante que o comprador pode desistir do contrato em até 7 dias, caso a compra tenha sido feita fora do estabelecimento comercial. Nesse caso, todos os valores pagos devem ser devolvidos integralmente.
Quanto perco no distrato?
A perda no distrato depende da aplicação de multas rescisórias e de eventuais despesas administrativas previstas no contrato. O percentual de retenção pode variar entre 10% e 50% dos valores pagos, dependendo das circunstâncias.
Qual a desvantagem da multipropriedade?
As desvantagens da multipropriedade incluem restrição no uso do imóvel, altos custos de manutenção, baixa liquidez e dependência de uma administração centralizada, além da complexidade no processo de distrato.
O que diz a Súmula 543 do STJ?
A Súmula 543 do STJ determina que a retenção de parte das parcelas pagas em caso de distrato deve ser proporcional e não pode ser abusiva, garantindo que o consumidor não sofra perdas excessivas.
Conclusão
O distrato de multipropriedade é uma opção viável para quem deseja cancelar um contrato de aquisição de cota de uso sobre um imóvel compartilhado, seja por motivos financeiros, descontentamento com o investimento ou outras razões. No entanto, é fundamental que o comprador esteja ciente das regras contratuais e legais aplicáveis, como as disposições da Lei do Distrato e os parâmetros da Súmula 543 do STJ, para evitar prejuízos. A análise cuidadosa das condições de distrato e, quando necessário, o auxílio de um advogado especializado, são essenciais para garantir que a rescisão do contrato ocorra de forma justa e equilibrada, respeitando os direitos de ambas as partes. Assim, é possível minimizar os impactos financeiros e assegurar que a decisão de distratar esteja alinhada com os interesses do comprador.
