Documentos necessários para usucapião extrajudicial

A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição de propriedade por meio da posse prolongada de um bem, seja ele móvel ou imóvel. No Brasil, além da via judicial, existe a possibilidade de realizar a usucapião de forma extrajudicial, ou seja, diretamente em cartório, conforme regulamentado pelo Código de Processo Civil de 2015 e pela Lei nº 13.465/2017. Esse processo é mais célere e menos oneroso, mas exige que todos os requisitos legais sejam cumpridos e que os documentos estejam em ordem. Neste artigo, vamos detalhar os documentos necessários para a usucapião extrajudicial, o passo a passo para realizar esse procedimento em áreas rurais, e os principais requisitos para que o processo seja concluído com sucesso.

O que é Usucapião Extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é um procedimento que permite ao possuidor de um imóvel regularizar sua situação de forma administrativa, sem a necessidade de ingressar com uma ação judicial. Esse processo ocorre diretamente em um Cartório de Registro de Imóveis, sendo possível desde que não haja litígios sobre a posse e que todos os envolvidos estejam de acordo.

Para que a usucapião extrajudicial seja viável, é essencial que o possuidor comprove a posse mansa e pacífica do imóvel por um período determinado pela lei, que pode variar de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião. Além disso, é necessário apresentar uma série de documentos que comprovem o cumprimento dos requisitos legais.

Quais Documentos Precisa para Fazer Usucapião Extrajudicial?

O processo de usucapião extrajudicial requer a apresentação de uma documentação detalhada, que visa a comprovar a posse contínua e ininterrupta do imóvel, a boa-fé do possuidor e a concordância dos demais interessados. A seguir, listamos os documentos essenciais para dar início ao procedimento de usucapião extrajudicial:

1. Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel: É fundamental obter uma certidão atualizada da matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse documento é necessário para verificar a existência de registros anteriores e de eventuais ônus sobre a propriedade.
2. Planta e Memorial Descritivo do Imóvel: A planta e o memorial descritivo devem ser elaborados por um engenheiro ou arquiteto registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). A planta deve ser assinada pelo possuidor e pelos proprietários dos imóveis confrontantes, comprovando que não há disputas sobre os limites da propriedade.
3. Declaração de Tempo de Posse: O possuidor deve apresentar uma declaração formal que comprove o tempo de posse sobre o imóvel, especificando as circunstâncias que envolvem a ocupação do terreno ou edificação.
4. Declaração de Concordância dos Confinantes: Caso os vizinhos do imóvel estejam de acordo com a posse do requerente, é necessário apresentar uma declaração de anuência assinada por todos os confinantes, reconhecendo a posse do interessado.
5. Comprovantes de Residência e Documentos Pessoais: Os documentos pessoais do possuidor, como RG, CPF e comprovante de residência, são necessários para identificação do requerente e para a formalização do pedido no cartório.

Quais Certidões São Necessárias para Usucapião?

Além dos documentos mencionados anteriormente, algumas certidões são exigidas para a instrução do pedido de usucapião extrajudicial. Essas certidões visam a garantir que não existam pendências judiciais ou débitos que possam impedir o reconhecimento da usucapião. Entre as principais certidões necessárias, destacam-se:

1. Certidões Negativas de Débitos (CNDs): Devem ser obtidas junto à Receita Federal, à Prefeitura Municipal (certidão de tributos municipais) e ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), caso se trate de um imóvel rural. As CNDs comprovam que não há débitos pendentes relativos ao imóvel.
2. Certidões dos Distribuidores Cíveis: Certidões emitidas pelo Tribunal de Justiça que comprovam a inexistência de ações possessórias ou reivindicatórias relacionadas ao imóvel. Essas certidões são importantes para garantir que não há litígios em andamento envolvendo a propriedade.
3. Certidão de Inteiro Teor da Matrícula e Ônus Reais: Essa certidão, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, contém o histórico completo da propriedade, incluindo eventuais registros de hipotecas, penhoras ou outros ônus que possam existir sobre o imóvel.
4. Certidão Negativa de Inventário ou Partilha: Caso o proprietário registrado do imóvel seja falecido, é necessário comprovar que não há inventário ou partilha pendente, garantindo que o imóvel não está sendo disputado por herdeiros.

Essas certidões são essenciais para o andamento do processo de usucapião extrajudicial, pois garantem que a situação do imóvel está regularizada e que não há impedimentos legais para a transferência da propriedade ao possuidor.

Como Fazer Usucapião Extrajudicial Rural?

O procedimento para a usucapião extrajudicial em áreas rurais segue as mesmas diretrizes do processo em áreas urbanas, com algumas particularidades relacionadas à documentação e à regulamentação agrária. A seguir, descrevemos os passos para realizar a usucapião extrajudicial em imóveis rurais:

1. Verificação dos Requisitos Legais: A usucapião extrajudicial rural exige a posse contínua e ininterrupta do imóvel por um período mínimo que varia conforme a modalidade de usucapião (usucapião ordinária, extraordinária, especial rural, entre outras). A posse deve ser mansa e pacífica, sem oposição de terceiros.
2. Elaboração da Planta e Memorial Descritivo: A planta do imóvel rural deve ser feita por um profissional habilitado e registrada no INCRA, caso o imóvel seja passível de inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR). A regularidade da planta é fundamental para a delimitação exata da área usucapienda.
3. Documentação no Cartório de Registro de Imóveis: Com a documentação em mãos, o possuidor deve procurar o Cartório de Registro de Imóveis competente para dar início ao procedimento de usucapião extrajudicial. O cartório fará a análise da documentação e notificará os confrontantes e o proprietário registrado para que manifestem sua concordância ou oposição.
4. Notificação dos Interessados: A concordância dos vizinhos e do proprietário registrado facilita o procedimento de usucapião extrajudicial. Caso haja manifestação de oposição, o procedimento será encaminhado para a via judicial.
5. Lavratura da Escritura de Usucapião: Se todos os requisitos forem cumpridos e não houver oposição, o Cartório de Registro de Imóveis lavra a escritura de usucapião, conferindo ao possuidor o título de proprietário do imóvel.

A usucapião extrajudicial rural é uma alternativa eficiente para a regularização de terras, especialmente em regiões onde as propriedades são transmitidas informalmente entre gerações e não possuem documentos atualizados.

Quais São os 5 Requisitos que Devem Estar Presentes em Todas as Espécies de Usucapião?

Independentemente da modalidade de usucapião (ordinária, extraordinária, especial urbana ou rural), existem cinco requisitos fundamentais que devem ser atendidos para que o pedido de usucapião seja aceito. Esses requisitos são:

1. Posse Prolongada: A posse do imóvel deve ser exercida por um período mínimo determinado por lei, que pode variar de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião. Essa posse deve ser contínua e ininterrupta, sem interrupções que caracterizem abandono do imóvel.
2. Posse Mansa e Pacífica: A posse deve ser exercida sem contestação de terceiros e de forma pacífica. Se houver conflitos ou ações possessórias durante o período de posse, a usucapião pode ser inviabilizada.
3. Posse com Ânimo de Dono: O possuidor deve agir como se fosse o verdadeiro proprietário do imóvel, cuidando dele, realizando benfeitorias e exercendo direitos típicos de um proprietário, como o pagamento de impostos.
4. Justo Título (em alguns casos): Em modalidades como a usucapião ordinária, é necessário que o possuidor tenha um justo título, ou seja, um documento que, embora não transfira a propriedade de forma legal, demonstre uma intenção legítima de aquisição. Isso não é exigido para outras modalidades, como a usucapião extraordinária.
5. Utilização Econômica e Social da Terra: Especialmente no caso da usucapião especial urbana e rural, o possuidor deve utilizar o imóvel para sua moradia ou para o sustento da sua família, comprovando que a posse atende a uma função social.

Esses requisitos garantem que a usucapião seja aplicada de forma justa e que apenas os possuidores que realmente mantêm uma relação estável e produtiva com o imóvel tenham direito à propriedade.