Estabelecimento empresarial: o ponto e sua tutela legal no contrato de locação

Resumo: O estabelecimento empresarial é considerado como o conjunto de bens materiais e/ou imateriais, utilizados no exercício da atividade empresarial. O estabelecimento é organizado pelo empresário e/ou pela sociedade empresarial. O empresário, por sua vez, é o profissional que possui atividade econômica organizada de produção e/ou circulação de bens e/ou serviços.  Utilizando-se do método dialético e revisão literária, visa-se nesse artigo, dissertar como objetivo principal acerca do conceito de estabelecimento empresarial, apresentando que não é apenas o local físico (sede e/ou filial) da atividade econômica, sendo seu conceito bem mais amplo. O objetivo específico é o de expor de forma sucinta, os conceitos e peculiaridades do ponto e sua tutela legal no contrato de locação. O ponto é considerado a propriedade comercial e local onde o empresário se estabelece, possuindo tutela jurídica relativa. Enfatizando-se ainda, alicerçado nos fundamentos jurídicos que o empresário no contrato de locação terá a preferência, existindo vedação expressa do restabelecimento do alienante no trespasse e cabimento da ação de renovatória no caso de imóvel locado, objetivando assim, a preservação do investimento na estruturação da empresa.

Palavras-Chave: Estabelecimento empresarial. Empresário. Ponto. Tutela legal. Locação.

Abstract: The business establishment is considered as a set of materials and/or intangible property used in the conduct of business activity. The establishment is organized by the contractor and/or the business society. The entrepreneur, in turn, is a professional who has organized production and/or circulation of goods and/or services economic activity. Utilizing the dialectical method and literature review, the aim is to lecture about the main concept of corporate objective establishment, which is presenting not only the physical location (office and/or branch) of economic activity, and its much broader concept. The specific objective is to describe briefly the concepts and peculiarities of the point and a legal guardian. The point is considered the commercial and where the entrepreneur settles property, possessing legal protection relative. Emphasizing further, based on legal grounds that the entrepreneur will have the preference, any express seal restoration of alienating the goodwill and appropriateness of the action of renewals in the case of property leased, aiming to preserve the investment in the structuring of the company.

Keywords: Business Establishment. Entrepreneur. Point. Legal guardianship.

Sumário: Introdução. 1. Direito empresarial. 1.1 Teoria da empresa: breves considerações. 1.2 Empresário. 2. O estabelecimento empresarial. 2.1 O ponto e sua tutela legal no contrato de locação. Conclusão. Referências.

INTRODUÇÃO

O Código Civil é responsável por apresentar o conceito de empresário, enfatizando que se trata do profissional que exerce atividade econômica organizada para a produção e/ou a circulação de bens e/ou serviços. Esta norma jurídica apresenta ainda os requisitos para ser considerado um empresário, como a necessidade de capacidade e que seja livre de impedimentos (art. 966, e seguintes, Lei 10.406/2002 – Código Civil (CC)).

Para ser considerado empresário, obrigatório é ainda a sua inscrição no Registro Público de Empresas Mercantis. O registro possui assim, nítida natureza jurídica empresarial constitutiva (art. 5º e art. 32, Lei 8.934/94 – Registro de Empresas Mercantis).

O empresário irá executar e desenvolver suas atividades econômicas no estabelecimento empresarial. O estabelecimento é considerado como o conjunto de bens (materiais e/ou imateriais) utilizados no exercício da atividade empresarial, ao qual é organizado pelo empresário e/ou pela sociedade empresarial (COELHO, 2012).

Como se nota, os bens materiais e/ou imateriais são indispensáveis, ao desenvolvimento da empresa, isto decorre desse conjunto de bens o aviamento do valor agregado ao estabelecimento, provindo deste modo, do empresário e dos elementos que o compõem. É imperioso destacar que o ordenamento brasileiro determinou proteção jurídica ao estabelecimento empresarial, objetivando a preservação do investimento na estruturação da empresa (COELHO, 2012, p. 83).

De igual forma, recebe também tutela jurídica o ponto comercial, que é considerado como a localização do negócio. É uma tutela relativa que visa à proteção e amparo a permanência da atividade empresarial no local onde o empresário se encontra estabelecido, possuindo desse modo, a preferência à permanência do ponto na propriedade, nos casos de imóveis locados (art. 51, e seguintes, Lei 8.245/91 – Lei de Locação de Imóveis).

Utilizando-se do método dialético e revisão literária, o presente artigo visa assim dissertar acerca do estabelecimento empresarial, abrangendo o ponto e a sua tutela jurídica dos imóveis locados, demonstrando-se como ferramenta útil e didática. Ao elucidar as prerrogativas que o estabelecimento empresarial apresenta ao empresário, bem como a tutela jurídica ofertada ao ponto empresarial nos casos de imóveis locados, onde o empresário terá a preferência à permanência do ponto na propriedade.

1 DIREITO EMPRESARIAL

1.1 Teoria da empresa: breves considerações

A teoria da empresa surgiu na Itália em 1942, possuindo como fundamento as atividades econômicas e sua organização, buscando desse modo, a ampliação da atividade comercial, não se restringindo apenas na pessoa do comerciante, ou como atualmente é denominado o “empresário” (COELHO, 2012).

O Direito Empresarial, em sua 3ª (terceira) etapa evolutiva, deixou de cuidar de determinadas atividades (atividade de mercancia) e passou a disciplinar uma forma específica de produzir e/ou circular bens e/ou serviços, ou seja, a atividade empresarial (COELHO, 2012, p. 27).

Oportuno se torna dizer que, em nosso país o Código Comercial de 1850, esta parcialmente vigente, pelo fato de ter sido revogado sua 1ª (primeira) parte pelo Código Civil e sua 3ª (terceira) parte pela Lei 11.101/2005 – Lei da Falência (SERRAGLIA, 1996 – 2014).

O Código Comercial possui grande influência da teoria dos atos do comércio. Esta teoria tem origem francesa e considerava a atividade desenvolvida, exigindo dessa feita prática de atos de comércio para a configuração como comerciante (SERRAGLIA, 1996 – 2014).  

Por intermédio desse conceito, extraia-se que toda pessoa capaz de praticar atos de comércio de forma habitual e com finalidade lucrativa, poderia ser qualificada como comerciante, mesmo que não fosse aceita como membro da corporação de comerciantes.

Nos anos de 1960 foi sendo percebida a discrepância entre a realidade existente pelo Direito Empresarial e a Teoria dos Atos de Comércio. Enquanto não entrava em vigor uma codificação unificada, ocorriam inovações no Congresso e na doutrina comercialista (SERRAGLIA, 1996 – 2014).

Nesse ínterim, alguns magistrados iniciaram decisões onde desconsideravam os atos de comércio, embora ainda vigente. Estes magistrados concederam assim, aos pecuaristas, um favor legal, existente apenas para os comerciantes (a concordata), decretando a falência de negociantes de imóveis, assegurando a renovação compulsória do contrato de aluguel em favor de prestadores e serviço, julgando enfim, as demandas pelo critério da empresarialidade (COELHO, 2012, p. 29).

Destarte, as leis deixaram de ser inspiradas no direito napoleônico (francês) e começaram a se basear no direito italiano. Em nosso ordenamento, inspirado nesse modelo italiano fora promulgadas a Lei 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor (CDC), a Lei 8.934/94 – Lei do Registro das Empresas Mercantis e a Lei 8.245/91 – Lei de Locação, que trouxeram grande avanço para o nosso ordenamento jurídico (COELHO, 2012).  

Outrossim, diante da breve exposição do direito empresarial e a teoria da empresa, conclui-se que nas normas jurídicas brasileiras que tratam dos aspectos empresariais tiveram influência francesa, contudo a italiana foi bem melhor aplicada.

As normas influenciadas pela italiana trouxeram grande avanço para o direito empresarial, concedendo a proteção jurídica ao empresário, ao estabelecimento empresarial e a tutela ao seu ponto comercial no caso de imóvel objeto de contrato de locação. Aliás, essa proteção é visível na Lei. 10.406/2002 – CC, na Lei 8.934/94 – Lei do Registro das Empresas Mercantis e na Lei 8.245/91 – Lei de Locação (COELHO, 2012).

1.2 Empresário

A norma civil conceitua o empresário como: “[…] quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços” (art. 966, caput, CC). O paragrafo único do referido diploma legal apresenta quem não será considerado empresário para efeitos legais (art. 966, paragrafo único, CC).

Empresário é definido como aquele que exerce com habitualidade, a atividade econômica de maneira organizada. Dentre os requisitos para ser considerado empresário, tem-se a capacidade e que este seja livre de impedimentos.

Segundo esse preceito, empresário é o profissional que tem uma atividade econômica organizada de produção e/ou circulação de bens e/ou serviços (art. 972, e seguintes, CC).

O art. 967, CC, determina ainda que: “É obrigatória à inscrição do empresário no Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede, antes do início de sua atividade”. É responsável por regulamentar os atos pertinentes ao registro de empresas a Lei 8.934/94 – Registro Público de Empresas Mercantis (art. 5º e art. 32, Lei 8.934/94).

Ressalva-se que o art. 971, CC, faculta esta obrigação ao empresário rural. Compreende-se desse modo, que o registro possui natureza jurídica empresarial constitutiva. Se uma pessoa quiser ser empresário, basta registrar na junta comercial.

Por tais razões, empresário é considerado a pessoa (física ou jurídica) que estrutura atividade de caráter econômico, consistente na circulação de bens e/ou serviços. Ademais, sua inscrição é de caráter obrigatório e seguirá as normativas do códex civilista, da Lei 8.934/94 e nos casos pertinentes da Lei Complementar n. 126/2006 – Estatuto Nacional da Microempresa e da Empresa de Pequeno Porte.

É obrigação do empresário desse modo, inscrever-se junto ao órgão de registro competente. Esse registro é realizado pelo Sistema Nacional de Registro de Empresas Mercantis (SINREM), que é formado por dois órgãos, sendo um de nível federal, o denominado Departamento Nacional de Registro de Comércio (DNRC) e o outro de nível estadual, denominado de Juntas Comerciais (PASSOS, 2012).

O Departamento Nacional de Registro Comercial (DNRC), nos termos do art. 4º, da Lei 8.934/94, é uma autarquia federal, vinculada ao Ministério de Desenvolvimento, Indústria e Comercio Exterior, e sendo sua principal função a de fiscalizar as Juntas Comerciais (Lei 8.934/94).

As Juntas Comerciais, nos termos do art. 5º, e seguintes, da Lei 8.934/94, é um órgão estadual incumbidos de dar efetividade aos atos do registro público de empresas (Lei 8.934/94 – Lei de Registro Público de Empresas Mercantis).

O nome do estabelecimento empresarial será registrado na Junta Comercial. Não se pode olvidar, que quando a sede e filial estiverem em Entes Federativos diferentes, necessário será “averbar” no registro da sede e “registrar” no Estado em que está a filial.  Assim, é função da junta comercial o arquivamento do registro e/ou da averbação, bem como autenticação dos livros e certidões. Ressalva-se que o arquivado na junta é público, já o autenticado não (COELHO, 2011).

Constitui-se assim como direito do empresário o de submeter-se à falência; requerer recuperação judicial ou extrajudicial; e valer-se da força probante de seus livros empresariais (art. 226, CC).

De outra face, constitui como obrigação: inscrever-se no Registro Público da Empresa; manter escrituração contábil regular; conservar a documentação; elaborar balanço anual de ativos e passivos; identificar-se por nome comercial/empresarial; proceder à abertura, encerramento e autenticação dos livros comerciais (art. 1.194, CC).

A ausência do registro do empresário na junta comercial desencadeará algumas restrições, tais como: não pode requerer falência de 3º (terceiro); não poder autenticar seus livros comerciais; não poder pedir recuperação judicial e/ou extrajudicial; não poder contratar com o poder público; não poder se inscrever nos cadastros fiscais; bem como a ausência de matrícula no INSS e a responsabilidade ilimitada dos sócios (COELHO, 2012).

2 O ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

Feito estas considerações, parte-se agora para o designío basilar deste trabalho, que é o estabelecimento comercial, bem como o ponto e sua tutela legal no imóvel objeto de locação.

A norma jurídica conceitua como estabelecimento empresarial: “[…] todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária” (art. 1.142, CC).

Estabelecimento empresarial é definido como o conjunto de bens (materiais ou imateriais) utilizados no exercício da atividade empresarial, organizado pelo empresário ou pela sociedade empresarial. Em assonância, o jubilado doutrinador Coelho (2012, p. 82) conceitua-o como: “O complexo de bens reunidos pelo empresário para o desenvolvimento de sua atividade econômica”.

A autora Figueiredo (2012, p. 159) traz ainda a seguinte alusão:

“Atualmente, o estabelecimento empresarial está regulamentado no Código Civil, nos arts. 1.142 a 1.149. Pode ser conceituado como o conjunto de bens corpóreos e incorpóreos organizados de forma funcional pelo empresário para a exploração de sua empresa.”

Como se nota, o estabelecimento empresarial é regulamentado pela norma civil, nos art. 1.142 a art. 1.149, CC. O autor Coelho (2012, p. 82 – 83) ainda cita:

“O estabelecimento empresarial é a reunião dos bens necessários ao desenvolvimento da atividade econômica. Quando o empresário reúne bens de variada natureza, como as mercadorias, máquinas, […] etc, e função do exercício de uma atividade, ele agrega a esse conjunto de bens uma organização racional que importará em aumento do seu valor enquanto continuares reunidor. Alguns autores usam a expressão “aviamento” para se referir a esse valor acrescido” (grifo do autor).

Assim, pode-se dizer que o estabelecimento comercial é o conjunto de bens reunidos pelo empresário para a exploração de sua atividade econômica.

Os bens são indispensáveis ou úteis ao desenvolvimento da empresa. O estabelecimento é o elemento indissociável da empresa, isto é, agrega aos bens reunidos um sobrevalor. Esse sobrevalor possui relevância jurídica, como a titulo de exemplo, nos casos de desapropriação de estabelecimento comercial (COELHO, 2012).

Coelho (2012, p. 84 – 85) assevera também que:

“O estabelecimento empresarial é composto por bens corpóreos – como as mercadorias, instalações, equipamentos, utensílios, veículos, etc. – e por bens incorpóreos – assim as marcas, patentes, direitos, ponto etc. O direito civil e o penal compreendem normas pertinentes à proteção dos bens corpóreos (proteção possessória, responsabilidade civil, crime de dano, roubo, etc.); o direito industrial tutela a propriedade da marca, invenções etc. já a Lei de Locações protege o ponto explorado pelo empresário; a proteção do nome empresarial tem o seu estatuto próprio, e assim por diante; cada elemento do estabelecimento empresarial tem a sua proteção jurídica especifica. O direito comercial, enquanto conjunto de conhecimentos jurídicos, tradicionalmente se preocupou com a abordagem apenas da tutela dos bens incorpóreos.”

Como bens incorpóreos do estabelecimento empresarial é considerado o nome empresarial, o título do estabelecimento (nome fantasia), marca, patente, ponto comercial. O conjunto desses bens é o ponto empresarial. Enfatiza-se que o único bem que não pode ser alienado isoladamente é o nome empresarial. O nome empresarial é a expressão pela qual o empresário se apresenta no mercado a fim de contrair obrigações e exercer direitos (art. 5º, XXIX, Constituição Federal (CF); art. 1.164, CC, e art. 34, Lei 6.015/73 – Lei de Registro Público).

O direito empresarial trata assim, dos negócios jurídicos relacionados ao estabelecimento empresarial, versando ainda da locação empresarial, com o direito a ação de renovatória e a vedação do restabelecimento do alienante no trespasse (art. 1.144, CC). Isto porque o: “[…] estabelecimento empresarial integra o patrimônio do empresário, sendo deste modo, uma garantia de seus credores” (FIGUEIREDO, 2012, p. 161).

Assim, o instrumento de compra e venda e/ou alienação do estabelecimento é denominado de trespasse, que deverá ser celebrado por escrito e seguir os tramite formais da norma civil (art. 1.144 e art. 1.145, CC).

Em assonância, o autor Coelho (2012, p. 85) alude: “O empresário tem sobre o estabelecimento empresarial a mesma livre disponibilidade que tem sobre os demais bens de seu patrimônio. Ocorre que a lei sujeita a alienação do estabelecimento empresarial à anuência dos seus credores”.

Portanto, a proteção jurídica do estabelecimento empresarial objetiva a preservação do investimento na estruturação da empresa. Em referência aos empresários que possuírem mais de um estabelecimento comercial, tem-se que a sede será considerada a mais importante, e as demais serão denominadas como filiais, sucursais ou agências (art. 969, e seguintes, CC).

Ademais, tem-se que nos casos de as ações judiciais, estas deverão ser proposta no foro da sede ou filial, dependendo, portanto da origem da obrigação (art. 100, IV, alíneas “a” e “b”, Lei 5.869/73 – Código de Processo Civil (CPC)).

“Art. 100. É competente o foro:

[…] IV – do lugar:

a) onde está a sede, para a ação em que for ré a pessoa jurídica;

b) onde se acha a agência ou sucursal, quanto às obrigações que ela contraiu;”

Destaca-se como pontos importantes da natureza do estabelecimento empresarial, a de que este não é um sujeito de direito e sim um bem que integra o patrimônio da sociedade empresarial.

2.1 O ponto e sua tutela legal no contrato de locação

O doutrinador Coelho (2012, p. 88) afirma: “Dentre os elementos do estabelecimento empresarial, figura o chamado “ponto”, que compreende o local especifico em que ele se encontra”.

O ponto comercial é a localização do negócio e é de suma importância. “[…] Em função do ramo de atividade explorado pelo empresário, a localização do estabelecimento empresarial pode importar acréscimo, por vezes substantivo, no seu valor (COELHO, 2012, p. 88)”.

Assim, o Ponto é a “propriedade comercial”, ou seja, é o local onde o empresário se estabelece.

“Se o empresário se encontra estabelecido em imóvel de sua propriedade, a proteção jurídica deste valor se faz pelas normas ordinárias de tutela da propriedade imobiliária do direito civil. Já, se está estabelecido em imóvel alheio, que locou, a proteção jurídica do valor agregado pelo estabelecimento seguirá a disciplina da locação não residencial caracterizada pelo art.51 da LL (locação empresarial)” (COELHO, 2012, p. 88).

Em consonância a autora Figueiredo (2012, p. 160) cita:

“O ponto empresarial é o local onde se encontra o estabelecimento empresarial. Assim, se o empresário está estabelecido em imóvel de sua propriedade, a proteção jurídica do ponto empresarial dar-se-á pelas normas de direito civil que tutelam a propriedade. Por outro lado, se o empresário se encontra estabelecido em imóvel locado, a sua proteção dar-se-á pelas regras da locação não residencial”.

Logo, a tutela jurídica do ponto será um direito de inerência ao ponto, isto é, o ponto comercial possuirá tutela jurídica, protegendo o empresário. É um direito relativo, uma vez que tal não é absoluto e visa à proteção e amparo da permanência de sua atividade empresarial no local onde se encontra estabelecido (COELHO, 2012).

Aliás, tem-se que a proteção jurídica do ponto decorre da sua importância para o êxito da atividade empresarial. O imóvel do empresário é um direito de inerência ao ponto, ou seja, um direito próprio e assegurado.

Nos casos de imóveis locados do estabelecimento empresarial, disciplina e regulamenta essa situação a Lei 8.245/91 – Lei de Locações, trazendo a preferência e, portanto possibilidade da permanência e manutenção da proteção jurídica do direito de inerência ao ponto (art. 51, e seguintes, Lei de Locações).

O art. 51, da Lei de Locação trata da locação não residencial, que será requerida pelo empresário, quando este for titular do direito de inerência ao ponto, podendo requerer judicialmente a renovação compulsória do contrato, isto é a continuidade da locação empresarial.

A autora Figueiredo (2012, p. 159) alude que: “A locação não residencial confere ao empresário-locatório a prerrogativa de pleitear renovação compulsória do contrato de aluguel, uma vez que atendidos os requisitos legais, estabelecidos no art. 51 da Lei de Locações”.

O artigo 51 da Lei 8.245/91 – Lei de Locação dispõe:

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

Neste contexto, tem-se que para a continuidade da locação, deverá preencher os requisitos, isto é, o contrato escrito com prazo determinado; o requisito temporal, a relação de locação maior ou igual há cinco anos; bem como o requisito material, ou seja, a exploração da mesma atividade por três anos ininterruptos. Lembrando que os requisitos são cumulativos (art. 51, Lei de Locação).

A respeito, Figueiredo (2012, p. 159) dispõe:

O exercício desse direito se faz por uma ação judicial própria denominada ação renovatória, que deve ser ajuizada de 1 ano, no máximo, a 6 meses, no mínimo, da data do termino da vigência do contrato a renovar, sob pena de decair o direito” (Lei n. 8.245/91, art.51, § 5º).

Os requisitos da inicial para a ação de renovatória do ponto comercial e sua tutela jurídica estão elencados no art. 71, Lei de Locação. Todavia, importante se faz mencionar que a renovação compulsória trata-se de compatibilidade com o interesse do dono do imóvel.

Na contestação do locador, caso este não concorde com a continuidade da locação deverá constar nos fundamentos o desatendimento dos requisitos da locação empresarial; a decadência do direito à renovação; e a exceção de retomada, advertindo-se que neste último caso, coloca-se fim à locação, se improcedente a ação, nos termos do art. 74, Lei de Locação, in verbis: “Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação”.

O direito à renovação compulsória do aluguel não é absoluto, em face do direito de propriedade assegurado ao locador pela Constituição Federal. A própria Lei de Locação apresenta algumas situações, hipóteses estas em que o direito à renovação compulsória do aluguel será inoperante, em razão do direito de propriedade assegurado ao locador.

Em contrapartida o autor Coelho (2012, p. 90) cita: “É a própria lei que define os casos em que o direito à renovação compulsória será ineficaz, em face da tutela do direito de propriedade”. Logo, tem-se que a exceção de retomada se fará quando o direito de retomada do ponto (art. 51, Lei de Locação), estiver em conflito com o direito de propriedade: “[…] é garantido o direito de propriedade” (art. 5º, XXII, CF).

Portanto, a prevalência do direito de propriedade possui caráter e amparo constitucional. Conveniente mencionar é que essa exceção de retomada visa garantir o pleno exercício do direito de propriedade. Nestes termos, tem-se que a renovação compulsória do contrato de locação empresarial não pode ser incompatível com o exercício do direito de propriedade pelo locador.

Por esta razão, admite-se a exceção da retomada na ação renovatória. Essas exceções possuem ainda previsão e regulamentação nos art. 52, Lei de Locações:

“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente”.

O art. 72, caput, e incisos II e III ainda dispõem:

“Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

[…] II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;”

Por tais razões, tem-se que o direito de propriedade prevalecerá nos casos de: realização de obras no imóvel, que importem sua radical transformação, por exigência do Poder Público; reformas que valorizam o imóvel, pretendidas pelo locador; insuficiência da proposta apresentada pelo locatário, na ação renovatória; proposta melhor de terceiro(s); transferência de estabelecimento existente há mais de um ano, pertencente ao cônjuge, ascendente ou descendente do locador, ou a sociedade por ele controlada; e uso próprio.

A retomada do imóvel para uso próprio deverá respeitar ainda o § 1º, art. 52, Lei de Locação, que dispõe: “Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences”.

Assim, a própria norma jurídica limita-se a retomada do imóvel ao vedar a exploração no imóvel de atividade econômica idêntica.

Conclusão

Por todos os argumentos supratranscritos tem-se que a norma jurídica que trata expressamente do estabelecimento empresarial é a Lei. 10.406/2002 – Código Civil de 2002, bem como a Lei 8.934/94 – Lei de Registro de Empresas Mercantis.

O estabelecimento empresarial, portanto é tido como um instituto jurídico ligado ao direito empresarial, definido pela norma civil como um conjunto de bens organizado para o exercício da empresa, por empresário e/ou sociedade empresarial. Ademais, este estabelecimento reunirá bens indisponíveis ou uteis. Aliás, o estabelecimento empresarial integrará o patrimônio do empresário, considerado como uma garantia de seus credores.

Para a compra e venda do estabelecimento, seguirá os tramites do artigo 1.144 do Código Civil, denominando este instrumento de trespasse. Importante ainda mencionar que o empresário poderá possuir mais de um estabelecimento, sendo que o mais importante será a Sede e os demais serão denominados de filias ou sucursais.

Em analise ao ponto empresarial, tem-se nítido pelos argumentos arrolados, que este é o local onde estabelece fisicamente a empresa. Por isso a lei tratou de trazer algumas garantias, tutelas específicas legais, a fim de garantir o direito do ponto empresarial, principalmente aquele sucedido de contrato de locação.

Neste sentido, a Lei 8.245/91 – Lei de Locação, foi instituída a fim de regulamentar os requisitos e peculiaridades deste contrato, onde para a permanência do contrato do ponto do empresário deverá pleitear-se da tutela judicial por intermédio da ação renovatória, seguindo os tramites do artigo 51 e artigo 71, e seguintes, da Lei de Locação.

Todavia, far-se-á importante mencionar que o direito de retomada do ponto não é absoluto, pois quando este estiver em conflito com o direito de propriedade, o direito de propriedade prevalecerá, pois este é de caráter fundamental e constitucional, considerado cláusula pétrea.

Por fim, conclui-se que o direito ao ponto como tutela legal é um respeitável instrumento para a efetividade e segurança do empresário para a permanência de estabelecimento empresarial, principalmente se este ponto for oriundo de um imóvel fundado em um contrato de locação.

Esta tutela legal trazida pela normativa da Lei 8.245/91 – Lei de Locação é, portanto uma verdadeira garantia a seu direito de reivindicar judicialmente o direito a renovação do contrato de locação, e este só não será concedido, nas hipóteses de conflito do direito ao ponto ao direito constitucional de propriedade do dono do imóvel.

Destarte mencionar ainda que o empresário poderá pleitear a indenização em face ao dono do imóvel pela perda do ponto, de acordo com os casos previstos em lei. Essa indenização levará em conta os prejuízos sofridos, bem como o que o empresário, locador do imóvel retomado, deixou de lucrar pela mudança.

 

Referências
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Informações Sobre o Autor

Marta de Aguiar Coimbra

Bacharel em Direito pelo Centro Universitário Anhanguera – Campus Leme.


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