O Artigo 1.348 está inserido na Parte Especial do Código Civil brasileiro, no LIVRO II – Do Direito de Empresa, TÍTULO III – Da Propriedade, CAPÍTULO VII – Do Condomínio Edilício e Seção II – Da Administração do Condomínio.
O Código Civil é o diploma legal que agrupa de forma sistemática as normas relativas às relações jurídicas de natureza privada e que regulamenta os direitos e deveres que regem as pessoas, os seus bens e as relações entre elas.
Desse modo, o Código Civil brasileiro dispõe-se a regular, em seu Artigo 1.348, as competências do síndico, ou seja, as competências daquela pessoa escolhida para tratar dos interesses e da administração de um imóvel.
O síndico é o representante legal do condomínio, sendo o principal responsável pela sua administração, além disso o síndico deve atender às questões financeiras, à ordem, ao bom funcionamento, à manutenção, à segurança e à limpeza das áreas comuns do edifício.
De acordo com o Artigo 1.347 do Código Civil brasileiro, qualquer pessoa pode exercer essa função, podendo ser um síndico profissional (contratado) ou um síndico morador.
O síndico morador é aquele que mora no condomínio e assume a responsabilidade pela gestão do condomínio. Já o síndico profissional exerce a atividade como profissão, os moradores escolhem um indivíduo que não é morador para administrar o condomínio ou contratam uma agência especializada na terceirização de serviços condominiais.
Agora seguiremos para análise do Artigo 1.348 do Código Civil, que assim determina:
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
- 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
- 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”
Art. 1.348. Compete ao síndico: I – convocar a assembléia dos condôminos:
O síndico é responsável por convocar a assembleia de condôminos. A assembleia é o local onde as decisões do condomínio devem ser tomadas, como a aprovação de orçamentos, as contribuições dos condôminos, a prestação de contas, as eleições e as alterações no regimento interno. É obrigação do síndico convocar todos os membros do condomínio para a assembleia, sejam eles moradores ou proprietários de unidades.
Art. 1.348. Compete ao síndico: II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns:
O síndico deve representar os interesses e direitos da coletividade condominial, praticando os atos necessários para defesa dos interesses comuns. Além disso, nas ações movidas contra o condomínio, o síndico será citado e tem poderes para representar e defender o condomínio em juízo ou extrajudicialmente, quando este se apresentar como autor ou como réu.
Art. 1.348. Compete ao síndico: III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio:
O síndico deve buscar ao máximo a participação de todos os condôminos na discussão das medidas a serem tomadas para proteção dos interesses comuns do condomínio, devendo informá-los, por meio de assembleia, da ocorrência de procedimento judicial ou administrativo.
Art. 1.348. Compete ao síndico: IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia:
O síndico deve respeitar e fazer respeitar o que está determinado na convenção, regimento interno e determinações da assembleia, essa é uma das formas de manter a harmonia dentro do condomínio, pois exige o respeito mútuo às normas. Além disso, o síndico é o responsável por tomar as decisões em caso de descumprimento pelos demais condôminos.
Art. 1.348. Compete ao síndico: V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores:
O síndico deve zelar pelas áreas comuns do condomínio, tendo a obrigação de promover as obras necessárias para conservação da estrutura física ou a manutenção dos serviços necessários ao bem-estar de todos os condôminos. Em caso de má gestão na conservação e guarda das partes comuns do condomínio ou descontinuidade na prestação dos serviços essenciais, o síndico poderá responder civil ou criminalmente por suas ações ou omissões.
Art. 1.348. Compete ao síndico: VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano:
O síndico é o responsável pela administração financeira do condomínio, devendo elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano. O planejamento financeiro e a previsão orçamentária devem também atender aos interesses da coletividade
Art. 1.348. Compete ao síndico: VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas:
O síndico deve utilizar os mecanismos necessários para prevenir a inadimplência, visando sempre o bom funcionamento do condomínio. A cobrança das contribuições e multas devem ser realizadas dentro dos meios legais e o síndico que perdoa juros e multa dos condôminos inadimplentes, fica responsável pelo pagamento do que não foi cobrado.
Art. 1.348. Compete ao síndico: VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas:
O síndico deve apresentar aos condôminos as movimentações financeiras do condomínio. Essa prestação de contas deve ser realizada na Assembleia Geral Ordinária, onde o síndico irá comprovar e documentar todas as despesas condominiais.
Art. 1.348. Compete ao síndico: IX – realizar o seguro da edificação.
O síndico deve realizar a contratação do seguro da edificação ou renovar o contrato do seguro já contratado se este continuar garantindo a cobertura integral do condomínio. O seguro da edificação é uma garantia contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial do condomínio.
Art. 1.348. […] § 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção:
Por fim, os poderes de representação podem ser transferidos para terceiros, seja a pedido do síndico ou por deliberação da assembleia. Além disso, o síndico poderá pedir que a assembleia autorize a transferência de funções administrativas, totais ou parciais a terceiros. Tal determinação advém da necessidade do síndico contar com uma assessoria para a divisão de tarefas, com o objetivo de tornar a administração do condomínio mais eficaz.
