A notificação extrajudicial de desocupação de imóvel é um instrumento legal utilizado pelo proprietário ou locador para solicitar formalmente que o inquilino ou ocupante do imóvel deixe o local dentro de um prazo determinado. Esse documento serve como uma comunicação oficial e pode evitar a necessidade de um processo judicial para despejo.
Essa notificação pode ser enviada por diversos motivos, como o fim do contrato de locação, o descumprimento de cláusulas contratuais, inadimplência no pagamento do aluguel ou até mesmo quando o imóvel está sendo ocupado sem autorização.
Quando a notificação extrajudicial de desocupação é necessária?
A notificação extrajudicial deve ser utilizada antes de recorrer ao despejo judicial, sempre que houver necessidade de comunicação formal ao ocupante do imóvel. As principais situações que exigem esse procedimento são:
- Fim do contrato de aluguel: Quando o contrato de locação termina e o locador deseja reaver o imóvel.
- Inadimplência do inquilino: Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel por um período determinado no contrato.
- Descumprimento de cláusulas contratuais: Se o locatário desrespeitar regras estabelecidas no contrato, como uso indevido do imóvel.
- Imóvel ocupado sem contrato: Quando alguém ocupa o imóvel sem um contrato formal de locação.
- Venda do imóvel: Caso o proprietário decida vender o imóvel e queira que o inquilino desocupe o local.
Como elaborar uma notificação extrajudicial de desocupação?
A notificação extrajudicial deve ser clara e objetiva, contendo todas as informações necessárias para evitar dúvidas ou questionamentos. O documento deve incluir:
- Identificação das partes: Nome e CPF/CNPJ do locador (ou proprietário) e do locatário (ou ocupante).
- Descrição do imóvel: Endereço completo e eventuais referências.
- Motivo da notificação: Explicação detalhada do motivo da desocupação.
- Prazo para saída: Definição do prazo legal ou contratual para a desocupação.
- Consequências do descumprimento: Esclarecimento sobre medidas legais que podem ser adotadas caso o inquilino não cumpra a notificação.
- Assinatura do emissor: A notificação deve ser assinada pelo locador ou procurador legal.
Qual é o prazo para desocupação do imóvel?
O prazo para desocupação do imóvel depende do motivo da notificação e do tipo de contrato firmado. Veja alguns prazos comuns:
- Contrato de aluguel residencial com prazo determinado: Se o contrato chegou ao fim e o locador não deseja renová-lo, o inquilino deve ser notificado com 30 dias de antecedência.
- Contrato de aluguel residencial por prazo indeterminado: A notificação deve ser enviada com um prazo mínimo de 30 dias.
- Despejo por inadimplência: O locador pode exigir a desocupação do imóvel após 15 dias da notificação, caso não haja pagamento.
- Locação comercial: O prazo pode variar conforme o contrato, mas, geralmente, é de 30 a 90 dias.
Como entregar a notificação extrajudicial?
A entrega da notificação deve ser feita de forma que o locador tenha um comprovante de que o inquilino ou ocupante foi informado. As formas mais seguras de envio são:
- Cartório de Títulos e Documentos: O cartório faz a entrega e registra a notificação, garantindo validade legal.
- Correios com Aviso de Recebimento (AR): O documento é enviado pelos Correios, e o destinatário assina um comprovante de recebimento.
- Entrega pessoal com assinatura de recebimento: O locador pode entregar a notificação pessoalmente, desde que o inquilino assine um comprovante.
- E-mail ou mensagem eletrônica: Pode ser usado, desde que o destinatário confirme o recebimento.
O que acontece se o inquilino não sair do imóvel após a notificação?
Se o inquilino não desocupar o imóvel dentro do prazo estipulado na notificação extrajudicial, o locador pode tomar medidas legais, como:
- Ação de despejo: O proprietário pode entrar com uma ação judicial para obrigar a desocupação do imóvel.
- Cobrança de aluguel e encargos: Caso haja inadimplência, o locador pode cobrar aluguéis atrasados, taxas e juros.
- Reintegração de posse: Se o imóvel estiver ocupado ilegalmente, o proprietário pode ingressar com ação judicial para recuperar o bem.
- Penalidades contratuais: Se houver cláusulas no contrato prevendo multas por descumprimento da desocupação, elas podem ser cobradas.
Exemplo de notificação extrajudicial de desocupação
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE DESOCUPAÇÃO
Remetente: [Nome do Locador]
CPF/CNPJ: [Número do Documento]
Endereço: [Endereço do Locador]
Destinatário: [Nome do Inquilino/Ocupante]
CPF: [Número do Documento]
Endereço do Imóvel: [Endereço Completo]
Assunto: Notificação extrajudicial para desocupação do imóvel
Prezado(a) [Nome do Destinatário],
Por meio desta, informo que o contrato de locação referente ao imóvel localizado em [Endereço do Imóvel] está rescindido por [motivo da rescisão, como término do contrato, inadimplência, etc.].
Dessa forma, fica V.Sª notificado(a) para desocupar o imóvel no prazo de [prazo estabelecido por lei ou contrato] a contar do recebimento desta notificação.
Caso a desocupação não ocorra dentro do prazo estipulado, serão adotadas as medidas judiciais cabíveis para a retomada do imóvel.
Atenciosamente,
[Nome do Locador]
[Assinatura]
[Data]
Perguntas e respostas
1. A notificação extrajudicial de desocupação é obrigatória antes de entrar com ação de despejo?
Sim, na maioria dos casos, a notificação extrajudicial é necessária para comprovar que o inquilino foi avisado da necessidade de desocupação antes de recorrer ao Judiciário.
2. Qual o melhor meio de enviar a notificação extrajudicial?
O mais seguro é o envio via cartório de títulos e documentos ou pelos Correios com aviso de recebimento (AR), garantindo prova de entrega.
3. Posso cobrar multa do inquilino se ele não sair dentro do prazo?
Sim, se o contrato prever penalidades para a permanência indevida, o locador pode exigir o pagamento de multa proporcional.
4. E se o inquilino recusar-se a receber a notificação?
Se o inquilino se recusar a assinar a notificação, o locador pode registrar a notificação em cartório e utilizar testemunhas para comprovar a tentativa de entrega.
5. O que fazer se o imóvel estiver ocupado sem contrato?
Caso o imóvel esteja sendo ocupado sem contrato, o proprietário pode notificar o ocupante para desocupação e, se necessário, ingressar com uma ação de reintegração de posse.
Conclusão
A notificação extrajudicial de desocupação é um instrumento essencial para formalizar a solicitação de saída de um imóvel. Ela deve ser elaborada com clareza e entregue de forma segura para evitar problemas futuros.
Se o inquilino não cumprir a notificação, o locador pode tomar medidas judiciais para reaver o imóvel, garantindo seus direitos de propriedade. Sempre que possível, é recomendável buscar orientação jurídica para garantir que todo o processo ocorra dentro da legalidade e sem prejuízos para nenhuma das partes.
