O despejo sob a ótica das alterações na lei do inquilinato

Resumo: Análise da Lei 8.245, de 1991 e as alterações da Lei 12.112, de 2009, especialmente o procedimento para o despejo. Apresentação de forma objetiva da sua relevância, o seu alcance, análise das características gerais do contrato de locação residencial e não residencial.

Palavras chaves: Despejo. Contrato. Locação.

Abstract: Analysis of the law 8245/1991, and the changes of the law 1211/2009, especially the procedures of the eviction. Presentantion, in an objective way, of its relevance, its reach, analysis of the general features of the residential and not residential location contracts.

Keywords: Eviction. Contract. Location

Sumário: 1. Introdução. 2. O direito fundamental à moradia. 3. A Lei do Inquilinato. 3.1. A relevância da lei. 3.2. O alcance da lei. 3.3. Características gerais do contrato de locação de imóveis. 3.4. Alterações na lei. 4. Do despejo. 4.1. Liminar para desocupação do imóvel. 4.2. Participação de todos os locatários na ação de despejo. 4.2.1. Participação do sublocatário. 4.3. Necessidade de se provar a propriedade na ação de despejo. 4.4. Concordância do réu. 4.5. Possibilidade de cumulação de pedido de despejo com pedido de cobrança de aluguéis e acessórios. 4.6. Prazo para a desocupação do imóvel. 4.7. Execução da caução. 4.8. Execução do despejo. 4.9. Abandono do imóvel. 5. Conclusão.

1 introdução

Este trabalho tem como objetivo a análise da Lei n° 8.245, de 1991 – Lei do Inquilinato – bem como as alterações trazidas pela Lei n° 12.112, de 2009, em especial o Capítulo II, que versa sobre as ações de despejo.

Preliminarmente, fizemos uma breve explanação sobre o direito constitucional à moradia, ao qual a referida Lei deve seguir e ter como fundamento.

Visando apresentar o tema de forma clara e objetiva, apresentamos, a seguir, a relevância da lei na atualidade, o seu alcance, análise das características gerais do contrato de locação residencial e não residencial e verificação de quais foram as alterações na Lei no ano de 2009.

Após, aprofundando no objeto principal do trabalho, apresentamos análise específica da Lei no que tange a ação de despejo, verificando seu conceito, suas principais características, os sujeitos e as peculiaridades do procedimento.

Por fim, buscando atingir o objetivo final do trabalho, verificamos os pontos positivos e negativos das alterações na Lei e quais as consequências esperadas no mercado imobiliário e no funcionamento do Poder Judiciário.

2. O DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA

A Constituição Federal de 1988 (CRFB) trouxe menção indireta ao direito à moradia em alguns dispositivos, que já apontavam a previsão, ao menos implícita, de um direito fundamental à moradia.

“São direitos dos trabalhadores urbanos e rurais, além de outros que visem à melhoria de sua condição social: (…)

IV – salário mínimo, fixado em Lei, nacionalmente unificado, capaz de atender a suas necessidades vitais básicas e às de sua família com moradia, alimentação, educação, saúde, lazer, vestuário, higiene, transporte e previdência social, com reajustes periódicos que lhe preservem o poder aquisitivo, sendo vedada sua vinculação para qualquer fim; (…)  (Artigo 7º, CRFB)

É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios: (…)                                                                     

IX – promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico; (…) (Artigo 23, CRFB)

Além disso, pode se reconhecer o direito à moradia como decorrente do princípio da dignidade da pessoa humana, pois, esse princípio visa garantir todas as necessidades existenciais básicas para a vida com dignidade, podendo ser interpretado como fundamento para o reconhecimento de direitos fundamentais não positivados.

Porém, foi a Emenda Constitucional 26/2000 que incluiu de forma direta o direito à moradia no elenco de direitos sociais assegurados pelo artigo 6° da Constituição brasileira, que dispõe:

“São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.” (Artigo 6ºCRFB)

Esclarecemos que direito à moradia se distingue do direito à propriedade. É fato que a propriedade pode servir também de moradia e que aquele direito é também fundamento para aquisição de domínio, como ocorre na usucapião Constitucional, sendo elemento que indica a função social da propriedade. Porém, é importante ressaltar que a moradia é direito fundamental autônomo de proteção e objeto próprios.

O direito à moradia consiste em ocupar um lugar como residência, ocupar uma casa para nela habitar, com a exigência de que tenha as dimensões adequadas, condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e privacidade familiar. O direito à moradia não deve ser interpretado como direito simplesmente a um espaço físico para viver, a moradia tem de ser digna, observando critérios qualitativos básicos. Deve-se verificar também as peculiaridades e características de cada país e região, levando em consideração a realidade concreta para aferir a compatibilidade da moradia com uma existência digna.

Considerando que a Constituição tutela somente a propriedade que é socialmente útil, ou seja, que tem função social, depreende-se que o direito à moradia assume posição preferencial ao direito à propriedade. Prova disso, é o fato de que a pessoa não ter propriedade de um bem imóvel, não significa necessariamente que não tenha uma vida digna, o que sem dúvidas ocorre quando não se tem moradia adequada.

Depreende-se daí a relevância da locação de imóveis residenciais, e consequentemente, a importância da legislação que a regulamenta, já que é através da locação de imóveis residenciais que os cidadãos, que não têm imóvel residencial próprio, têm acesso à moradia digna.

3 A LEI DO INQUILINATO

3.1 A relevância da lei

A Lei n 8.245 de 1991 – Lei do Inquilinato – alterada pela Lei 12.112/2009, trata da locação de imóveis urbanos residenciais e comerciais. O tema se mostra muito relevante no cenário jurídico da atualidade, pois tem vínculo direto com as questões da moradia, do trabalho e da propriedade.

Para amenizar os problemas sociais, o legislador sempre buscou proteger o locatário (considerado polo mais fraco da relação jurídica locador X locatário) dando preferência ao direito à moradia em detrimento ao da propriedade, já que grande parte da população não tem acesso a este.

Porém, o que se percebeu ao longo tempo é que a proteção ao locatário trouxe consequências diversas. Diante de todas as dificuldades impostas, tal como a dificuldade em despejar o inquilino, o proprietário se afastou do mercado imobiliário, não disponibilizando mais seus imóveis para a locação, tampouco investindo na construção de imóveis com essa destinação. O resultado foi a diminuição da oferta dos imóveis e o consequente aumento no preço dos aluguéis.

Percebeu-se, então, que decorridos mais de 15 anos da implementação da lei, que era necessário o aperfeiçoamento do diploma legal, adequando-o ao Código Civil de 2002 (CC) e ao mercado imobiliário atual.

3.2 O alcance da lei

A Lei do Inquilinato tem como destinação a regulação das locações dos prédios urbanos, não alcançando, portanto, os bens móveis e os imóveis rurais.

São considerados imóveis urbanos aqueles destinados à moradia, ao comércio ou à indústria, ou seja, é considerada a destinação e não a localização do imóvel. Os prédios podem ou não ser edificados, dessa maneira, também são reguladas pela Lei as locações de terrenos, galpões, boxes de mercado, etc, desde que tenham a destinação necessária.

Não são alcançados pela Lei os imóveis de propriedade do Estado, assim como os das autarquias e fundações públicas (nestes casos, são aplicados os princípios do Direito Administrativo); bem como as vagas autônomas de garagem, sem vinculação com um imóvel locado; os espaços destinados à publicidade; os apart-hotéis ou semelhantes; e os contratos de arrendamento mercantil.

“a locação de prédio urbano, que esteja sujeita à Lei especial, por esta continua a ser regida. (Artigo 2.036, CC /02)

No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil (Artigo 79, Lei 8.245/91)”

3.3 Características gerais do contrato de locação de imóveis

De acordo com a Teoria Geral das Obrigações, os contratos de locação de imóveis são bilaterais, onerosos, comutativos, típicos, consensuais, não formais e de trato sucessivo.

São bilaterais (sinalagmáticos) porque geram obrigações para ambas as partes; onerosos porque há reciprocidade de direitos e deveres para os contratantes, não existe locação gratuita; comutativos porque as partes conhecem suas respectivas prestações; típicos porque é forma contratual plenamente disciplinada em Lei; consensual porque se dá pelo simples consentimento das partes; não formal porque não exigem forma preestabelecida, porém, alguns efeitos só são alcançados se houver forma escrita; e por fim, de trato sucessivo porque se dá em certo período, pode ser por prazo determinado ou indeterminado.

O contrato pode abranger o imóvel em sua totalidade ou apenas parte dele, sendo silente, a locação é referente não só ao imóvel mas também aos seus acessórios.

O valor do aluguel deve ser determinado ou determinável, podendo ser em dinheiro ou não, mas sempre em moeda nacional, havendo possibilidade de variações de acordo com índices previstos em Lei. É o pagamento do aluguel (geralmente mensal) que caracteriza a onerosidade do contrato de locação de imóveis, o diferenciando do contrato de comodato.

3.4 Alterações na lei

Serão apresentadas neste item as alterações na Lei do Inquilinato para posterior discussão sobre o novo procedimento da Ação de Despejo, foco deste trabalho.

A redação anterior dispunha que ao devolver o imóvel ao locador antes do fim do prazo de duração do contrato, o locatário estaria sujeito a pagar multa calculada de acordo com o artigo 924, do CC. A nova redação prevê multa proporcional, ou seja, o cálculo leva em consideração o tempo em que o contrato foi cumprido e o tempo que falta para completar o prazo convencionado. Observa-se que, além da literalidade do artigo, não houve alteração, já que o artigo 924, do CC já previa tal proporcionalidade.

No caput do artigo, foi substituída a expressão “sociedade concubinária” por “união estável” para observar a atual designação dada a forma de família fora do casamento. Acrescentou-se a palavra “residencial” à expressão locação, deixando claro que o prosseguimento automático da locação com o cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel após a separação se dá somente em relação à locação residencial e não a qualquer tipo de locação.

§ 1º: A subrrogação da relação locatícia deve ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, não sendo necessária notificação judicial ou notorial, não podendo ser comunicação verbal. Se o locador passar a expedir recibos de aluguel em nome do subrrogado, entende-se que ele se deu por ciente da separação e da consequente subrrogação, sendo dispensada, assim, a comunicação.

§ 2º O fiador tem a faculdade de liberar-se de sua obrigação, no prazo de 30 dias a contar do recebimento da comunicação feita pelo subrrogado. Porém, continua obrigado pelo prazo de 120 dias após o recebimento da comunicação.

Anteriormente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou equivocadamente a Súmula 214 que dispunha que a fiança vigorava somente durante o prazo previsto no contrato e somente se prorrogaria fiança com a aquiescência do fiador no aditivo de prorrogação da locação. Mais tarde, o STJ pacificou o entendimento de que havendo cláusula contratual que prevê que a responsabilidade dos fiadores se estende até a efetiva entrega das chaves, não há que se falar em desobrigação em razão do término do prazo originalmente pactuado.

A nova redação da lei apenas deixou claro que não havendo convenção em contrário, a fiança e as outras garantias devem subsistir até a efetiva devolução do imóvel.

O acréscimo do inciso X ao artigo tem como objetivo o reconhecimento da não perpetuidade da fiança e assegurar ao fiador a faculdade de exoneração quando o contrato passar a vigorar por prazo indeterminado (decorre do artigo 835, do CC). Como a lei não impõe forma solene, a exoneração do fiador pode se dar por notificação judicial ou extrajudicial.

O parágrafo único acrescido à Lei do Inquilinato dá ao locador o direito de exigir que o locatário apresente nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. A notificação pode ser judicial ou extrajudicial e se não atendida, permitirá o despejo do inquilino em caráter liminar antes do término do prazo de 120 dias em que o antigo fiador ainda está obrigado.

Estas duas últimas alterações serão comentadas no próximo capítulo, que trata especificamente da ação de despejo.

4. DO DESPEJO

A ação de despejo é o meio processual pelo qual o locador (em alguns casos o proprietário ou assemelhado) pode reaver a coisa locada, desfazendo o vínculo contratual e obrigando o locatário ou qualquer ocupante ligado ao locatário a desocupar o imóvel.

O procedimento a ser adotado na ação de despejo será sempre o ordinário, excluindo a possibilidade de adoção dos procedimentos sumário e especial.

O foro competente para as ações em matéria locacional é o do lugar do imóvel, permitindo melhor análise pelo juiz e diminuindo despesas das partes. Porém trata-se de competência relativa, podendo as partes eleger outro foro, desde que formalizado em contrato escrito.

Resolvendo as divergências doutrinárias e jurisprudenciais, a Lei do inquilinato prevê que para as ações de despejo o valor da causa é correspondente a 12 meses de aluguel, considerando o valor do último. Nos casos de despejo por extinção do contrato de trabalho, o valor é de três salários vigentes na época da distribuição da ação.

Embora ainda haja discussões, há entendimento predominante de que não cabe a reconvenção, nem mesmo nos casos em que se objetiva discutir o direito a benfeitorias. Pode-se discutir tal direito em ação autônoma ou em contestação, caso o locatário não tenha renunciado a eles em contrato.

4.1 Liminar para desocupação do imóvel

A nova redação da Lei, incluiu quatro novas possibilidades de despejo por liminar, destacando-se as que se referem à falta de pagamento e à falta de apresentação de nova garantia. Com a concessão da desocupação liminar, há a antecipação dos efeitos da sentença, em benefício da celeridade dos atos processuais e evitando o prejuízo irreparável ao autor em caso de demora. Para tanto, faz-se necessário o depósito de caução no valor de três meses de aluguel.

O pedido de liminar deve ser feito na inicial, em peça junto a ela ou até a citação do réu, comprovando o pagamento da caução.

Antes de deferir ou indeferir a liminar, o juiz pode determinar a audiência de justificação prévia para sanar dúvidas. Marcada audiência o réu deverá ser citado em atendimento ao princípio do contraditório.

O artigo 59, § 1º, da Lei do inquilinato traz as hipóteses em que é possível a desocupação liminar:

“Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por Lei;

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)   (Artigo 59, Lei 8245/91)

Nos casos do inciso I, é aconselhável levar a registro o acordo no momento da assinatura para se evitar fraudes de ambas a partes no que tange ao prazo de seis meses para desocupação, já que se não atendido os requisitos ou se existirem dúvidas o despejo deverá ser concedido somente na sentença.

Também se pode pedir a desocupação liminar quando se tratar de locação vinculada ao contrato de trabalho. A Lei abrange também as relações de trabalho não protegidas pela legislação trabalhista. Estas situações são analisadas caso a caso, principalmente através realização da audiência de justificação prévia.

O inciso III, traz a possibilidade de desocupação liminar nos contratos de locação por temporada (duração de 90 dias), desde que a ação seja proposta no prazo de 30 dias a partir do fim da vigência do contrato.

A hipótese do inciso IV refere-se à morte do locatário que não deixa sucessor legítimo na locação, continuando no imóvel pessoas não autorizadas. Pode haver divergência nos julgamentos no que tange a permanência de pessoas que eram dependentes do locatário falecido. O magistrado deve verificar se são realmente intrusos ou se já viviam no imóvel antes da morte do locatário (nos casos de locação residencial) e as condições jurídicas do sucessor do negócio (nos casos de locação não residencial).

O inciso V trata do pedido de desocupação liminar em face do sublocatário, que mesmo sendo legítimo, não tem direito de permanecer no imóvel. Isso porque o sublocatário não tem relação jurídica direta com o locador e sim com o locatário.

Os incisos seguintes são inovações trazidas pela alteração da Lei em 2009, que permitem o despejo para realização de obras urgentes, nos casos em que locatário não apresentou nova garantia, ao término do contrato e pela falta de pagamento.

Merece atenção a hipótese do inciso VII, pela possibilidade de despejo do locatário, que notificado, não apresentar nova garantia, nos termos do artigo 40 in verbis:

“O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I – morte do fiador;

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV – exoneração do fiador;

V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI – desaparecimento dos bens móveis;

 VII – desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;

IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (Artigo 4º, Lei 8245/91)

O inciso VIII, do artigo 59 permite a desocupação do imóvel não residencial ao término do prazo de 30 dias do fim do contrato.

O inciso IX trata do despejo por falta de pagamento e só poderá ser decretado nos casos em que o locatário, além de não efetuar o pagamento do aluguel, estiver desprovido das garantias locatícias descritas no artigo 37:

“No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação” (Artigo 37, Lei 8245/91)

4.2 Participação de todos os locatários na ação de despejo

Segundo Venosa (2010), é melhor para o locador que a ação de despejo seja movida em face de todos os locatários, mesmo que sejam solidários.  A solidariedade na ação de despejo não pode ser interpretada de maneira que se cada locatário solidário responde por toda a dívida, basta mover a ação em face de um deles. Caso algum dos locatários não tenha integrado a lide não estará sujeito aos efeitos da coisa julgada. Ele poderá, por exemplo, reivindicar seus direitos de preferência na aquisição do imóvel eu de receber a multa pelo desrespeito ao direito de preferência, valendo-se desde o recurso de terceiro prejudicado (artigo 499 e § 1°,do Código de Processo Civil) até a ação rescisória, podendo opor-se à execução por embargos de terceiro.

Para a segurança do autor da ação de despejo é melhor que todos os locatários sejam partes do processo, principalmente os ocupantes do imóvel, e que os sublocatários estejam cientes para evitar obstáculos na fase executória.

4.2.1 Participação do sublocatário

A Lei determina que o sublocatário legítimo seja cientificado da ação de despejo. Isso para que ele não seja surpreendido, tomando ciência já na fase de execução. Sendo legítimo, o sublocatário pode purgar a mora do sublocador e/ou intervir no processo como assistente, terceiro interessado, apresentar embargos. Neste caso, o sublocatário responderá subsidiariamente ao locatário (ou sublocador) no que tange as dívidas vencidas ou vincendas que aquele tiver com este.  Não havendo legitimidade (sublocação com autorização por escrito), o sublocatário será considerado intruso no imóvel e não poderá intervir no processo, no entanto, poderá purgar a mora como terceiro não interessado.

Esclarece-se que a referida cientificação não se confunde com citação, já que o sublocatário é mero assistente e não parte do processo. Porém, caso não haja a cientificação, o sublocatário legítimo não poderá ser executado.

A assistência aqui referida é a simples (art. 55, do Código de Processo Civil: “Pendendo uma causa entre duas ou mais pessoas, o terceiro, que tiver interesse jurídico em que a sentença seja favorável a uma delas, poderá intervir no processo para assisti-la”). O assistente é atingido pelos efeitos da sentença e não poderá rediscutir questões da lide.

4.3 Necessidade de se provar a propriedade na ação de despejo

A legitimidade ativa para a ação de despejo é do locador, que nem sempre é a mesma pessoa do proprietário. Porém, existem alguns casos, descritos no artigo 60, em que são exigidos que o polo ativo seja ocupado exclusivamente pelo proprietário. Tal artigo se refere as ações fundadas em pedido para reforma ou demolição do prédio locado e é justamente por ser o proprietário quem pode realizar tais modificações no imóvel que a lei exige que seja ele o sujeito ativo. Dessa forma, torna-se obrigatória a juntada de prova da propriedade ou do compromisso registrado aos autos da ação de despejo.

“Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.” (Artigo 60, Lei 8241/91)

Na hipótese descrita no inciso IV, do artigo 9, a locação pode ser desfeita  para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou podendo, ele se recuse a consenti-las.  Na hipótese do inciso IV, do artigo 47, o imóvel somente poderá ser retomado para a demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento. Já na hipótese do inciso II, do artigo 53, as locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como entidades religiosas devidamente registradas poderão ser rescindidas se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.

4.4 Concordância do réu

Nos termos do artigo 61, nos casos em que o locador denunciar o contrato após a prorrogação por prazo indeterminado (artigo 46, § 2º); ou pedir o imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponham de imóvel residencial próprio (artigo 47, III); ou pedir o imóvel para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída, em no mínimo, vinte por cento ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento (artigo 47, IV);  o réu que concordar em desocupar o imóvel receberá o prazo de seis meses a partir da citação para fazê-lo e será o responsável pelas custas e honorários advocatícios. Caso cumpra o referido prazo, será desobrigado deste pagamento. Caso não cumpra, será expedido o mandado de despejo.

O prazo para o réu manifestar sua concordância é o da contestação e o juiz deferirá independentemente da anuência do autor ou de sua discricionariedade por se tratar de um direito do locatário.

4.5 Possibilidade de cumulação de pedido de despejo com pedido de cobrança de aluguéis e acessórios

A Lei do Inquilinato inovou em permitir expressamente, no artigo 62, a cumulação do pedido de cobrança de aluguéis e encargos com o despejo. Vejamos:

“Ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

 c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; 

 V – os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá – los desde que incontroversos;

 VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

 Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (Artigo 62, Lei 8245/91)

No procedimento anterior, os cálculos do valor da dívida eram realizados pela contadoria do juízo e nem sempre ficavam prontos até a data fixada pelo juiz, a pedido do réu, para a purgação da mora. A lei não permitia as partes a apresentação de impugnação aos cálculos ou a realização de depósitos complementares.

Purgar a mora consiste no ato do devedor realizar o depósito em juízo do valor do débito atualizado, independente de cálculo, incluindo os aluguéis e acessórios vencidos, multas ou penalidades exigíveis, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do autor fixados geralmente em 10% do valor pretendido.

No procedimento atual, o cálculo discriminado do débito deve ser apresentado pelo autor na inicial, sob pena de ser considerada inépta. Assim, o réu pode purgar a mora, no prazo de 15 dias, não dependendo mais de autorização do juízo para tanto, ou se defender de parcelas discutíveis.

Realizado o depósito, a rescisão do contrato é evitada, desde que o réu não tenha usado deste artifício nos últimos 24 meses. Na Lei anterior, este prazo era de 12 meses e o devedor podia usar dessa faculdade por duas vezes. A Lei traz essa restrição para evitar o abuso do direito por parte do devedor, que, sem ela, poderia usar dessa faculdade reiteradas vezes, evitando sempre a rescisão do contrato.

O réu tem a faculdade de depositar somente o que entende ser incontroverso, discutindo o restante na contestação. O juiz pode autorizar a emenda da mora (prazo de 10 dias), caso o autor considere que o valor depositado não corresponde ao valor integral. Caso o réu opte pela emenda, não deverá apresentar contestação. Não havendo emenda, a ação prossegue em relação ao débito controverso. O valor depositado poderá desde já ser levantado pelo autor para que não seja prejudicado pela demora da resolução da demanda.

Não só o devedor pode realizar a purgação da mora, mas também os sublocatários legítimos, o fiador, o cônjuge ou companheiro e residentes do imóvel como terceiros interessados, ocorrendo a subrrogação legal. Enquanto os sublocatários ilegítimos, assim como qualquer outra pessoa também podem, porém, pagam em nome e por conta do devedor. não ocorrendo a subrrogação nos direitos do credor.

“Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor.

Parágrafo único. Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposição deste. (Artigo 304, CC/2002)

O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.

Parágrafo único. Se pagar antes de vencida a dívida, só terá direito ao reembolso no vencimento.” (Artigo 305 , Código Civil, 2002)

4.6 Prazo para a desocupação do imóvel

A Lei anterior trazia os prazos para desocupação de imóveis em vários artigos esparsos. Na redação atual, todos eles estão dispostos no artigo 63:

“Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

 § 1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente”.  (Artigo 63, Lei 8245/91)

A regra geral é o prazo de 30 dias para o despejo decretados em sentença contados a partir da intimação pessoal do réu. Mas pode o juiz determinar prazos diferentes de acordo com o disposto no artigo supra mencionado.

O parágrafo primeiro traz as hipóteses em que o prazo será de apenas 15 dias: quando a sentença for proferida a mais de quatro meses após a citação e quando o despejo houver sido decretado com fundamento no artigo 9° (casos em que a locação é desfeita por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las) ou no parágrafo 2°do artigo 46 (casos em que, ocorrendo a prorrogação por prazo indeterminado, houver a denuncia do contrato). Neste caso, o prazo de 30 dias contados a partir da denúncia do contrato não se confunde com o prazo para desocupação do imóvel a partir da notificação da sentença.

O parágrafo segundo dispõe que o prazo para instituições de ensino é de 30 dias a um ano, coincidindo preferencialmente com as férias escolares.

O parágrafo terceiro trata do prazo para desocupação de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas para as reformas urgentes (artigo 9, IV) ou edificação licenciada ou reforma (artigo 53, II) é de um ano. Este prazo é reduzido à metade se a publicação da sentença tiver ocorrido a mais de um ano da citação.

O parágrafo quarto define que a sentença determinará também o valor da caução para a execução provisória.

4.7 Execução da caução

Para dinamizar o processo e amenizar a demora na resolução das lides, a Lei determina que os recursos terão somente o efeito devolutivo, isto é, “transferência ao juízo recursal  do ato decisório recorrido a fim de que se reexamine a causa nos limites  do recurso interposto” (VENOSA, 2010, p. 265) Assim, a Lei permite a execução provisória do despejo mediante caução, nos termos do artigo 64:

“Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizados até a data do depósito da caução.

§ lº A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.” (Artigo 64, Lei 8245/91)

Nos casos em que já houve caução para a concessão de liminar, não é necessário novo pagamento para a execução provisória.

A caução terá o valor correspondente a três meses de aluguel e poderá ser real ou fidejussória, ou seja, também poderá ser dada em bens móveis e imóveis. Em se tratando de caução imobiliária, é prudente que seja feito o registro na matrícula do imóvel. Nos casos de caução de bens móveis, o juiz deve decidir quem será o depositário.

Tal garantia tem por objetivo assegurar que o réu não terá prejuízos. Caso a sentença seja reformada, o estado anterior deve ser restabelecido, ou seja, o réu deve retornar ao imóvel. Se não for possível, a caução deve servir de indenização pelos prejuízos sofridos pelo réu causados pela desocupação indevida do imóvel.

Ainda que o imóvel seja devolvido ao réu, terá ele sofrido prejuízos, sendo devido o levantamento da caução, desde que seja pedido nos autos, tendo tal levantamento característica de cláusula penal compensatória.

O réu poderá reclamar em juízo, por meio de ação de indenização, os prejuízos sofridos que ultrapassarem o valor da caução levantada ou nos casos em que não houve caução, reclamar a totalidade do valor.

4.8 Execução do despejo

Publicada a sentença, o réu deverá ser notificado pessoalmente para deixar o imóvel no prazo de 30 dias.

Findo o prazo sem a desocupação do imóvel, será expedido pelo juiz, a pedido do autor, mandado de despejo, podendo ser usados força e arrombamento, se necessário.

A doutrina e a jurisprudência não têm admitido a propositura de embargos à execução. Porém, não há vedação expressa em Lei.  Assim, os embargos devem ser processados nos casos relevantes, lembrando que o embargante responde por litigância de má-fé se o referido recurso tiver caráter meramente procrastinatório.

A diligência de execução do despejo será realizada por oficial de justiça, não sendo mais necessária presença de dois oficiais.  Tudo o que se encontra dentro do imóvel deverá ser retirado. Caso o réu não aceite ficar com os pertences, o autor deve indicar um depositário.

A execução não será realizada em respeito a luto dos residentes do imóvel, sendo, neste caso, dado o prazo de 30 dias após o falecimento. O réu deverá informar o óbito nos autos, procedendo assim na suspensão da execução. Responderá pelo crime descrito no artigo 43, IV, o autor que insistir dolosamente na execução.

4.9 Abandono do imóvel

O autor, percebendo o abandono do imóvel pelo réu, deve informar o juízo do fato e pedir que seja imitido na posse, extinguindo assim o processo.

O abandono deve ser comprovado por diligência de oficial de justiça, não afastando a sua caracterização o fato de permanecerem no imóvel objetos do réu. Neste caso, tais objetos deverão ser entregues a um depositário.

Ressalta-se que para que ocorra a imissão da posse, a ação de despejo já deve ter sido ajuizada, não sendo necessária a citação do réu. Caso já tenha ocorrido, estando o réu representado, deverá ser ouvido.

A imissão da posse também poderá ocorrer caso o réu tenha desocupado o imóvel, mas não tenha entregado as chaves, ato que representa a transferência da posse.

O mandado de imissão da posse pode ser expedido em qualquer fase do processo e independe do êxito do autor, basta que seja constatado o abandono.

No entanto, caso seja deferida a imissão da posse e, posteriormente, seja comprovado que não houve realmente o abandono, o mandado deverá ser revogado até a decisão final.

5 CONCLUSÃO

As alterações na lei em 2009, tiveram como objetivo a reinserção de imóveis no mercado de locação através do melhoramento as regras e procedimentos das relações de locação, buscando a diminuição na demora das demandas judiciais e promovendo o equilíbrio entre locador e locatário.

Após dois anos do inicio da vigência das alterações da lei, percebe-se que os objetivos esperados não foram totalmente atingidos, porém, houve indícios de melhora, tais como um pequeno aumento de imóveis disponíveis no mercado, pois os investidores têm percebido que se trata de investimento seguro e com bom retorno; e diminuição da desistência de fiadores, já que eles podem pedir a exoneração do compromisso, deu mais seguranças aos locadores e incentivou os acordos extrajudiciais.

Ainda não houve melhora no que tange à demora dos procedimentos judiciais, apesar da diminuição dos prazos para o despejo e desocupação do imóvel, por falta de estrutura do poder judiciário para atendimento à demanda em tempo para que não haja acumulo de processos.

Acreditamos que dois anos é pouco tempo para analisar definitivamente os reflexos da lei, tendo em vista que a possibilidade de firmar o contrato de locação sem fiador ou com garantias diversas ainda não foram absorvidas pelo mercado imobiliário, não havendo aumento das ofertas de seguro fiança pelas seguradoras. É preciso aguardar mais alguns anos para a adaptação e assimilação total do mercado.