O mercado imobiliário brasileiro tem evoluído significativamente nas últimas décadas, tanto em termos de regulamentação quanto na complexidade dos contratos. Uma das questões que frequentemente surge no âmbito da compra de imóveis é o distrato imobiliário, ou seja, a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel, que pode ser solicitada tanto pelo comprador quanto pela incorporadora. O distrato imobiliário ocorre quando ambas as partes concordam em anular as suas obrigações contratuais, sendo regulamentado por legislações específicas e sujeito a diversas condições.
Neste artigo, vamos explorar como funciona o distrato de um imóvel, o que a legislação recente diz a respeito, a necessidade de um advogado nesse processo e as implicações financeiras, como multas e devoluções de valores pagos.
Como Funciona o Distrato Imobiliário?
O distrato imobiliário é o processo de desfazer um contrato de compra e venda de imóvel antes do pagamento integral do bem. Ele pode ser solicitado por ambas as partes — seja o comprador, por motivos pessoais ou financeiros, seja pela incorporadora, em situações como atraso no pagamento ou inadimplência do comprador.
No caso do comprador, o distrato pode ocorrer quando ele percebe que não será capaz de cumprir com suas obrigações financeiras ou simplesmente quando muda de ideia sobre a compra do imóvel. Já para a incorporadora, o distrato pode ser uma forma de evitar prejuízos maiores quando o comprador não está em condições de continuar honrando suas prestações.
Condições para o Distrato Imobiliário
Para que o distrato seja efetivado, é necessário que ambas as partes envolvidas no contrato estejam de acordo com a rescisão. Além disso, esse procedimento deve ser formalizado por escrito, contendo as condições para a devolução de valores pagos e as penalidades aplicáveis. É importante destacar que o distrato pode implicar em multas e outras sanções previstas em contrato, e por isso, o comprador deve estar ciente das implicações financeiras antes de solicitar o distrato.
O Direito de Arrependimento
O direito de arrependimento é uma das garantias previstas ao comprador em determinadas circunstâncias. Esse direito aplica-se quando o contrato foi firmado fora da sede da incorporadora, como, por exemplo, em estandes de vendas em feiras ou em locais fora do ambiente da empresa. Nesses casos, o comprador tem até sete dias para desistir da compra sem sofrer qualquer prejuízo financeiro, podendo, inclusive, receber integralmente os valores já pagos.
Esse direito é uma proteção legal baseada no Código de Defesa do Consumidor, que visa equilibrar as relações contratuais, especialmente em cenários onde o comprador pode ter tomado a decisão de forma impulsiva ou sem todas as informações necessárias.
O Que Diz a Nova Lei do Distrato?
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, trouxe maior clareza e regulamentação para o processo de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, estabelecendo critérios mais objetivos para a devolução de valores e multas aplicáveis.
Antes dessa lei, havia uma grande insegurança jurídica no mercado imobiliário, com decisões judiciais que variavam conforme o entendimento do juiz, gerando um cenário de incerteza tanto para compradores quanto para incorporadoras.
Devolução de Valores
A nova legislação estipula que, em caso de rescisão por parte do comprador, os valores pagos podem ser devolvidos, mas com descontos. A lei prevê que a incorporadora pode reter até 25% do valor pago, caso o empreendimento não esteja sujeito ao regime de afetação, que é quando o patrimônio da incorporadora fica separado do empreendimento em construção.
Se o imóvel estiver em regime de afetação, a retenção pode chegar a 50% do valor pago pelo comprador. A justificativa para esse percentual maior é a maior proteção que o regime de afetação oferece ao comprador em casos de falência da incorporadora, por exemplo.
Prazos para Devolução
A legislação também regulamenta os prazos para a devolução dos valores ao comprador. Quando o empreendimento está sujeito ao regime de afetação, a devolução deve ser feita em até 30 dias após a obtenção do habite-se (documento emitido pela prefeitura que atesta que o imóvel foi construído de acordo com as exigências legais e está pronto para ser habitado). Caso o imóvel não esteja sob esse regime, a devolução dos valores deve ocorrer em até 180 dias após o distrato.
Essa diferenciação de prazos visa proteger o fluxo de caixa das incorporadoras em empreendimentos que ainda estão em fase de construção, permitindo que elas possam recomercializar a unidade e minimizar os prejuízos decorrentes da desistência do comprador.
Precisa de Advogado para Fazer o Distrato?
Embora não seja obrigatório contratar um advogado para realizar o distrato imobiliário, sua presença pode ser de grande valia. O processo envolve uma série de detalhes legais que podem não ser claros para o comprador ou até mesmo para a incorporadora. O advogado pode ajudar na interpretação correta do contrato e das cláusulas de rescisão, além de garantir que os direitos do comprador sejam respeitados, especialmente no que diz respeito à devolução de valores e aplicação de multas.
Além disso, em casos mais complexos, como disputas sobre o percentual de devolução ou discordâncias sobre a rescisão, a atuação de um advogado pode ser crucial para evitar prejuízos maiores. Dessa forma, a orientação jurídica pode prevenir que ambas as partes cometam erros ou sofram consequências legais futuras.
Como é Feito o Distrato?
O distrato imobiliário geralmente começa com a notificação formal de uma das partes expressando o desejo de rescindir o contrato. Essa notificação deve ser feita por escrito e enviada à outra parte para que a mesma manifeste sua concordância ou proponha ajustes nas condições.
Após o recebimento da notificação, as partes negociam os termos da rescisão, especialmente no que diz respeito à devolução de valores e aplicação de multas. Assim que um acordo é alcançado, é redigido um termo de distrato, documento no qual são formalizadas as condições para o encerramento do contrato.
Esse documento deve ser assinado por ambas as partes e, se necessário, registrado em cartório. A presença de testemunhas é recomendada para dar mais segurança jurídica ao processo, especialmente em casos onde existe algum tipo de desavença entre as partes.
Qual o Valor da Multa do Distrato?
O valor da multa em um distrato imobiliário pode variar bastante dependendo das condições contratuais estabelecidas e de quem deu causa à rescisão. Conforme a Lei nº 13.786/2018, o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador pode chegar a até 25%, ou até 50% em caso de regime de afetação.
Além disso, o contrato pode prever outras penalidades, como a não devolução de valores referentes a taxas administrativas, corretagem, despesas de publicidade e marketing, entre outros. Esses custos são comumente associados às despesas que a incorporadora teve para viabilizar a venda do imóvel e, portanto, não são passíveis de devolução.
Por isso, é fundamental que o comprador leia atentamente o contrato de compra e venda antes de assinar, verificando quais são as penalidades previstas em caso de desistência. Em muitos casos, a falta de atenção a esses detalhes pode resultar em surpresas desagradáveis no momento da rescisão.
Quem Deve Assinar o Distrato?
O termo de distrato deve ser assinado por ambas as partes envolvidas no contrato original de compra e venda, ou seja, pelo comprador e pela incorporadora (ou empresa vendedora). Em alguns casos, especialmente em contratos firmados com pessoas casadas ou em união estável, o cônjuge também deve assinar o termo de distrato, garantindo que ambas as partes do casal concordam com a rescisão.
Se o contrato original envolver mais de um comprador, como em casos de co-propriedade, todos os compradores deverão assinar o termo de distrato. O mesmo vale para a incorporadora ou construtora, onde todos os representantes legais envolvidos no contrato inicial devem estar de acordo com o distrato.
Além disso, é recomendável a presença de testemunhas no momento da assinatura, especialmente em situações onde pode haver divergências futuras sobre os termos do distrato. A inclusão de testemunhas oferece uma camada extra de segurança jurídica, pois elas podem atestar que o acordo foi firmado de forma voluntária por ambas as partes.
Conclusão
O distrato imobiliário é uma solução legal importante para situações em que a continuidade do contrato de compra e venda de um imóvel se torna inviável. A Lei do Distrato trouxe mais clareza e segurança jurídica para esse processo, estipulando prazos e condições claras para a devolução de valores e aplicação de multas.
Embora a contratação de um advogado não seja obrigatória, sua participação pode ser essencial para garantir que o processo ocorra de maneira justa e dentro dos parâmetros legais. O comprador deve estar ciente das condições contratuais antes de solicitar o distrato, principalmente no que se refere às multas e à devolução dos valores pagos.
Por fim, o distrato deve sempre ser formalizado por escrito, com a assinatura de todas as partes envolvidas, garantindo a validade jurídica do processo e evitando problemas futuros.
