Por Fernando Nekrycz *
Adquirir um imóvel é um sonho para a grande maioria dos brasileiros. Contudo, ao finalmente comprarem uma propriedade, muitas pessoas não se atentam aos possíveis riscos a que estão sujeitas – até mesmo de ter o negócio jurídico invalidado. Isso pode levar à perda da propriedade/posse do imóvel pelo comprador e sua restituição ao vendedor, conhecido como evicção. A fraude contra credores e a fraude contra a execução são alguns desses vícios sociais do negócio jurídico no mercado imobiliário.
Trata-se de um meio ilícito de evitar que os credores de um devedor insolvente, ou prestes a se tornar um (que não possui patrimônio para pagar a dívida), tomem seus bens como pagamento. É uma prática regulamentada pelos artigos 158 a 165 do Código Civil. Ou seja, a pessoa maliciosamente abre mão da posse de seus bens, reduzindo-os para evitar a perda. Um bom exemplo é o caso de uma venda de imóvel, em que o devedor se torna insolvente ao praticar a venda de um bem, prejudicando seus eventuais credores.
Para que a fraude aconteça, são necessários três elementos: 1) o eventus damni, elemento objetivo que se configura pelo dano efetivo causado ao credor devido à alienação dos bens do devedor; 2) o consilium fraudis, elemento subjetivo que se configura pela má-fé tanto do alienante quanto do adquirente, ou seja, há o conhecimento de que a venda possa prejudicar os credores; 3) a anterioridade do crédito, isto é, a dívida deve ser anterior à alienação do bem e os credores posteriores não podem pleitear a anulação do negócio jurídico.
Dessa forma, como saber se a aquisição de um imóvel configura fraude? É necessário verificar as hipóteses desse ilícito. Entre elas estão: a venda por um preço abaixo do valor do mercado; a transmissão gratuita de bens, como doações; a transmissão onerosa desses bens (somente quando a insolvência for notória); o perdão de dívidas por parte do devedor a pessoas que também deviam a ele; e a antecipação de pagamento de dívida não vencida feita a um dos credores em detrimento dos demais. Entretanto, há também casos em que a possibilidade de fraude é excluída, como ocorre na aquisição de imóvel mediante depósito judicial e na permuta de igual valor ou maior, porque mantém o patrimônio do devedor.
Se a fraude realmente for constatada, os credores quirografários (que não possuem garantia real de pagamento) prejudicados podem pedir a anulação do negócio jurídico, com prazo de até quatro anos, por invalidade através da Ação Pauliana ou Ação Revogatória contra o devedor, a pessoa que realizou o negócio e contra terceiros adquirentes que tenham agido de má-fé. Além disso, o comprador desse imóvel perderá a propriedade/posse (evicção de direitos), que voltará a ser do vendedor que, por sua vez, vai responder pelas eventuais dívidas junto aos credores.
Já a fraude contra a execução, regulamentada pelo artigo 593 do Código de Processo Civil, é considerada um ato contra a dignidade e a administração da justiça. Nesse caso, não exige ação própria para anulação – basta o simples pedido do credor nos autos da ação de execução para anular o negócio. A prática ocorre quando há uma ação judicial em curso capaz de reduzir o devedor à insolvência. Um exemplo disso é quando a pessoa aliena seus bens após ser citada em um processo de execução, não restando nada para garantia do juízo.
Portanto, antes de adquirir um imóvel, é essencial tomar muito cuidado com a negociação. É preciso ter ciência dos possíveis riscos que podem surgir, solicitando as certidões do imóvel do vendedor, suas respectivas empresas e dos antigos proprietários. Além disso, busque sempre apoio especializado e seja orientado por um advogado de sua confiança e com experiência em transações imobiliárias. Dessa forma, o sonho do imóvel não corre o risco de se transformar em um pesadelo.
*Fernando Nekrycz é CEO da Xaza, plataforma de intermediação imobiliária que facilita a compra e venda de imóveis exclusivos – [email protected]
