A regularização de um imóvel é um processo essencial para garantir que a propriedade esteja em conformidade com a lei, valorizando o bem e assegurando a tranquilidade do proprietário em qualquer transação futura. Entretanto, a regularização pode envolver diferentes aspectos técnicos e jurídicos, o que torna importante a escolha do profissional adequado para cada etapa do processo.
Os profissionais que podem atuar nesse processo variam de acordo com o tipo de regularização necessária. Abaixo, explicamos quais profissionais são responsáveis por cada situação.
Obras e benfeitorias
Quando o objetivo da regularização está relacionado a obras ou benfeitorias realizadas no imóvel, é necessário seguir normas técnicas da construção civil. Nesse caso, o profissional mais indicado é o engenheiro civil. Ele será responsável por:
- Elaborar o projeto técnico exigido pelas prefeituras
- Emitir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
- Regularizar alterações ou ampliações que não foram previamente aprovadas
A atuação do engenheiro garante que as obras estejam de acordo com os padrões legais e que o imóvel possa ser regularizado sem problemas técnicos.
Documentação imobiliária completa
Quando o processo envolve aspectos legais e documentais, como a falta de escritura pública, matrícula do imóvel ou pendências em cartórios e órgãos públicos, o mais indicado é contratar um advogado especializado em direito imobiliário. Esse profissional tem a capacidade de:
- Analisar a documentação existente
- Identificar irregularidades e propor soluções
- Representar o cliente em negociações ou disputas judiciais
- Auxiliar na obtenção de documentos, como alvarás e certidões
Com o apoio de um advogado, o proprietário pode regularizar o imóvel com mais segurança e eficiência, evitando erros que possam gerar prejuízos futuros.
Quando é necessário fazer a regularização imobiliária?
A regularização de um imóvel deve ser realizada em diversas situações, especialmente antes de qualquer transação que envolva a propriedade. Isso inclui:
Antes da venda
A regularização é indispensável para vender um imóvel com segurança. Um imóvel irregular enfrenta dificuldades para atrair interessados, pois a falta de documentação pode gerar insegurança jurídica para o comprador. Além disso, muitos bancos exigem que o imóvel esteja regularizado para liberar financiamentos, o que pode inviabilizar a venda.
A regularização também valoriza o imóvel, permitindo que ele seja negociado por um preço justo e sem obstáculos legais.
Uso como garantia
Para utilizar um imóvel como garantia em financiamentos ou empréstimos, é necessário que ele esteja completamente regularizado. Bancos e instituições financeiras não aceitam imóveis com pendências documentais como garantia, já que isso compromete a segurança da operação.
Doação ou transmissão para herdeiros
A regularização é essencial para a doação do imóvel ou sua transmissão em casos de herança. Sem os documentos em ordem, o processo de transferência pode ser inviabilizado, gerando atrasos e custos adicionais para os envolvidos.
Regularização da posse definitiva
Mesmo que não haja intenção de vender ou transferir o imóvel, a regularização é fundamental para garantir a tranquilidade do proprietário. Um imóvel irregular está sujeito a multas, embargos e até mesmo questionamentos legais, o que pode gerar problemas financeiros e jurídicos.
Como fazer a regularização de um imóvel?
O processo de regularização de imóveis envolve algumas etapas importantes. Embora os trâmites possam variar de acordo com o tipo de irregularidade, há passos gerais que devem ser seguidos para concluir o processo com sucesso.
1. Reúna os documentos necessários
A regularização de imóveis exige a apresentação de uma série de documentos, que podem variar dependendo da pendência encontrada. Entre os principais documentos estão:
- Documentos pessoais do proprietário, como RG, CPF e certidão de casamento ou óbito
- Contrato de compra e venda ou escritura pública
- Matrícula do imóvel
- Inscrição imobiliária e número de identificação fiscal, encontrados no carnê do IPTU
- Topografia da área (quando necessário)
Ter essa documentação organizada é o primeiro passo para agilizar o processo de regularização.
2. Dê entrada no cartório de registro de imóveis
Com os documentos em mãos, o próximo passo é dar entrada no processo de regularização no Cartório de Registro de Imóveis. Caso o imóvel ainda não possua escritura pública, será necessário apresentar o contrato de compra e venda para iniciar a emissão do documento.
A escritura é fundamental, pois sem ela o proprietário não é reconhecido legalmente como dono do imóvel. Além disso, a escritura é necessária para a abertura da matrícula do imóvel no cartório.
3. Solicite o alvará de regularização
O alvará de regularização é um documento emitido pela prefeitura que atesta que o imóvel está em conformidade com as normas legais. Ele é exigido para imóveis já construídos que não possuem o devido registro da obra.
Se o imóvel ainda estiver em construção, será necessário solicitar o “Habite-se”, que é o documento que autoriza a ocupação do imóvel após a conclusão da obra.
4. Emita as certidões negativas
As certidões negativas são importantes para comprovar que não há dívidas ou pendências associadas ao imóvel ou ao proprietário. Entre as principais certidões que devem ser emitidas estão:
- Certidão negativa de débitos junto à Receita Federal
- Certidão negativa de débitos municipais, relacionada ao IPTU
- Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias, emitida pelo cartório
Essas certidões garantem que o imóvel não possui pendências financeiras ou judiciais que possam impedir sua regularização.
5. Averbação do imóvel no cartório
O último passo para a regularização é a averbação do imóvel no cartório. A averbação é o ato de registrar as alterações realizadas no imóvel, como obras, desmembramentos ou mudanças de titularidade.
Com a averbação, o imóvel passa a estar completamente regularizado, permitindo que o proprietário possa vendê-lo ou utilizá-lo como garantia sem riscos de contestação legal.
Variações no processo de regularização
É importante ressaltar que os trâmites para regularização podem variar dependendo do tipo de pendência encontrada. Por exemplo:
- Imóveis sem escritura pública exigem a formalização do documento em um tabelionato de notas.
- Construções irregulares podem exigir a aprovação de projetos técnicos junto à prefeitura.
- Imóveis em áreas rurais têm requisitos específicos, como a certificação pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).
Dessa forma, é fundamental contar com a orientação de profissionais especializados para garantir que o processo seja realizado corretamente.
Perguntas e respostas
Quem pode realizar a regularização de um imóvel?
A regularização pode ser feita por um engenheiro, quando envolve obras ou benfeitorias, e por um advogado, quando se trata de questões documentais e legais.
Por que é necessário regularizar um imóvel antes de vendê-lo?
A regularização é essencial para atrair compradores, valorizar o imóvel e permitir que a transação seja realizada com segurança jurídica.
Quais documentos são necessários para regularizar um imóvel?
Entre os documentos mais importantes estão a escritura pública, matrícula do imóvel, inscrição imobiliária, certidões negativas e alvarás emitidos pela prefeitura.
O que é o alvará de regularização?
É o documento emitido pela prefeitura que comprova que o imóvel está em conformidade com as normas legais, sendo necessário para imóveis já construídos.
Posso regularizar o imóvel por conta própria?
Sim, é possível, mas contar com a orientação de profissionais, como engenheiros e advogados, torna o processo mais seguro e eficiente.
Conclusão
A regularização de um imóvel é um processo fundamental para garantir a segurança jurídica, valorizar o patrimônio e evitar problemas em transações futuras. Embora possa envolver etapas burocráticas, a regularização assegura que o imóvel esteja totalmente legal perante a lei, permitindo que o proprietário exerça todos os direitos sobre a propriedade. Com o auxílio de profissionais especializados e a documentação correta, é possível conduzir o processo de forma eficiente e tranquila, assegurando a posse definitiva do imóvel e a possibilidade de utilizá-lo sem preocupações.
