Quando uma pessoa falece e deixa bens para seus herdeiros, esses bens geralmente entram em um processo de inventário para que sejam divididos entre os sucessores. No caso de um imóvel, a propriedade pode ser compartilhada entre vários herdeiros, criando o que se chama de condomínio hereditário.
O condomínio hereditário significa que o imóvel pertence a todos os herdeiros em partes proporcionais ao que foi estabelecido na partilha. Cada um tem direito a uma fração ideal do bem, mas a posse e o uso podem gerar conflitos, especialmente quando um dos herdeiros quer vender sua parte ou adquirir a parte dos demais.
Um herdeiro pode comprar a parte do outro?
Sim, é possível. Quando um imóvel está em condomínio hereditário, qualquer herdeiro pode vender sua parte a outro herdeiro ou até mesmo a terceiros. No entanto, existem regras importantes a serem seguidas para garantir que a transação seja feita de maneira legal e sem prejudicar nenhum dos envolvidos.
A compra da parte de um herdeiro por outro pode ser uma solução viável para evitar conflitos e facilitar a administração do bem. Isso pode ocorrer de maneira amigável ou, se não houver acordo, por meio de um processo judicial.
Direito de preferência na venda da parte do imóvel
O Código Civil, em seu artigo 504, estabelece que, quando um imóvel é de propriedade de mais de uma pessoa, a parte que deseja vender deve primeiro oferecer sua fração aos outros coproprietários antes de vender para terceiros. Isso é chamado de direito de preferência.
Caso um herdeiro queira vender sua parte, ele deve notificar os demais herdeiros formalmente, informando o valor e as condições da venda. Os demais herdeiros terão prioridade para comprar a parte do imóvel antes que ele seja oferecido a um terceiro.
Se um herdeiro vender sua parte para um terceiro sem oferecer antes aos demais, a venda pode ser anulada judicialmente.
Como funciona a compra da parte de um herdeiro por outro
Para que um herdeiro compre a parte do outro, o processo pode ser realizado de duas formas principais:
1. Compra por meio de acordo extrajudicial
Se os herdeiros entrarem em consenso, a venda da parte de um para o outro pode ser feita por meio de um contrato de compra e venda formalizado em cartório. Isso exige:
- Definição do valor da parte que será adquirida.
- Escritura pública de cessão de direitos hereditários, caso o inventário ainda não tenha sido concluído.
- Registro da compra no Cartório de Registro de Imóveis após a finalização do inventário.
2. Compra por meio de leilão judicial
Se os herdeiros não chegarem a um acordo, o herdeiro interessado pode entrar com uma ação de extinção de condomínio, solicitando que o imóvel seja vendido e o valor dividido entre os herdeiros.
O juiz pode determinar a venda do imóvel em leilão judicial e permitir que um dos herdeiros compre a parte dos outros nesse leilão.
Como calcular o valor da parte de cada herdeiro
O valor da parte de cada herdeiro deve ser baseado no valor de mercado do imóvel. Para isso, pode-se contratar um avaliador imobiliário ou consultar valores semelhantes na mesma região.
Se um imóvel vale R$ 600.000,00 e foi herdado por três herdeiros em partes iguais, cada um tem direito a R$ 200.000,00. Se um dos herdeiros quiser comprar a parte dos outros, ele precisará pagar R$ 400.000,00 para se tornar o único proprietário do bem.
O que fazer se um herdeiro se recusa a vender sua parte
Se um herdeiro não quiser vender sua parte e os outros desejam vender o imóvel inteiro, algumas alternativas podem ser consideradas:
1. Negociação direta
Tentar um acordo amigável para que todos saiam satisfeitos.
2. Ação de extinção de condomínio
Caso o impasse persista, qualquer um dos herdeiros pode entrar com uma ação judicial para forçar a venda do imóvel e a divisão do valor arrecadado.
3. Compra da parte proporcional
Se os outros herdeiros concordarem, pode-se vender parte do imóvel para terceiros interessados, desde que respeitado o direito de preferência dos herdeiros.
Quais os impostos e custos envolvidos na compra da parte de um herdeiro
A compra da parte de um herdeiro por outro pode gerar custos com:
- ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), caso a compra ocorra antes do fim do inventário.
- ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), caso o imóvel já tenha sido partilhado e registrado em nome dos herdeiros.
- Custas cartoriais para escritura e registro.
- Honorários advocatícios, caso haja necessidade de intermediação legal.
Exemplo prático de um herdeiro comprando a parte do outro
João e Maria herdaram um apartamento de seu pai falecido. João deseja vender sua parte e seguir com outros investimentos, mas Maria quer manter o imóvel. Para evitar conflitos, Maria decide comprar a parte de João.
João consulta um avaliador, que estima o valor do apartamento em R$ 500.000,00. Como cada um tem direito a 50%, Maria precisa pagar R$ 250.000,00 para se tornar a única proprietária. Eles assinam um contrato de compra e venda, registram a transação no cartório e Maria passa a ser a dona integral do apartamento.
Esse exemplo ilustra um caso simples de acordo amigável, mas se João não quisesse vender, Maria poderia entrar com uma ação judicial para tentar resolver a situação.
Perguntas e respostas
1. Um herdeiro pode vender sua parte para qualquer pessoa?
Sim, mas deve primeiro oferecer aos outros herdeiros, que têm direito de preferência na compra.
2. E se um herdeiro quiser vender, mas os outros não?
Ele pode vender sua fração ideal para outro herdeiro ou, se não houver acordo, entrar com uma ação de extinção de condomínio para forçar a venda.
3. Preciso de um advogado para comprar a parte de um herdeiro?
Embora não seja obrigatório, um advogado pode garantir que o processo seja feito corretamente, evitando problemas futuros.
4. O que acontece se um herdeiro não puder pagar sua parte do IPTU?
Os demais podem ser cobrados pelo imposto e depois exigir o reembolso do herdeiro inadimplente.
5. Como evitar conflitos na partilha de um imóvel herdado?
O ideal é que os herdeiros conversem, avaliem o imóvel e decidam juntos a melhor solução, seja vendendo o imóvel inteiro ou permitindo que um compre a parte do outro.
Conclusão
Sim, um herdeiro pode comprar a parte do outro, desde que respeite o direito de preferência dos demais. Essa compra pode ser feita por meio de um acordo amigável ou, se não houver consenso, por meio de um processo judicial.
A melhor solução é sempre tentar um entendimento entre os herdeiros, garantindo que todos recebam sua parte de forma justa. Se necessário, contar com um advogado especializado pode facilitar o processo e evitar problemas futuros. Caso contrário, o caminho judicial pode ser uma alternativa para resolver o impasse e garantir que o imóvel seja aproveitado da melhor forma possível.
