Usucapião extrajudicial: tempo de posse e requisitos

A usucapião extrajudicial é uma forma mais rápida e menos burocrática de regularizar a propriedade de um imóvel, dispensando a necessidade de um processo judicial. No entanto, para que essa modalidade seja concedida, é essencial cumprir um tempo mínimo de posse, além de outros requisitos legais.

Este artigo explora detalhadamente o tempo de posse necessário para a usucapião extrajudicial, os requisitos exigidos e o procedimento adequado para obter a regularização do imóvel por meio desse mecanismo.

O que é usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é um procedimento administrativo realizado diretamente em cartório de registro de imóveis, sem necessidade de processo judicial. Seu objetivo é permitir que uma pessoa que possui um imóvel por determinado período, sem contestação e atendendo aos requisitos legais, possa obter o registro da propriedade.

Esse procedimento foi introduzido pelo novo Código de Processo Civil (CPC) de 2015, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), possibilitando a usucapião por via administrativa.

Tempo de posse para a usucapião extrajudicial

O tempo necessário para a usucapião extrajudicial varia conforme a modalidade de usucapião aplicável. As principais são:

Usucapião extraordinária

• Prazo: 15 anos de posse ininterrupta e pacífica.
• Redução para 10 anos: Se o possuidor tiver estabelecido sua moradia habitual ou realizado investimentos produtivos no imóvel.

Usucapião ordinária

• Prazo: 10 anos de posse ininterrupta e pacífica.
• Redução para 5 anos: Se houver justo título e boa-fé, além de moradia ou realização de investimentos significativos no imóvel.

Usucapião especial urbana

• Prazo: 5 anos de posse ininterrupta.
• Condição: O imóvel deve ter até 250 m² e ser utilizado para moradia própria.
• Restrição: O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.

Usucapião especial rural

• Prazo: 5 anos de posse ininterrupta.
• Condição: O imóvel deve ter até 50 hectares e ser utilizado para moradia e produção.
• Restrição: O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.

Usucapião familiar

• Prazo: 2 anos de posse ininterrupta.
• Condição: O imóvel deve ter até 250 m², e a posse deve ter se iniciado após o abandono do lar pelo outro cônjuge ou companheiro.
• Restrição: O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.

Requisitos para a usucapião extrajudicial

Para que o pedido de usucapião extrajudicial seja aceito, alguns requisitos precisam ser atendidos:

1. Posse mansa e pacífica: O possuidor deve estar no imóvel sem oposição do antigo proprietário ou de terceiros.
2. Posse ininterrupta: O tempo exigido para cada modalidade de usucapião deve ter sido cumprido sem interrupção.
3. Uso do imóvel: O imóvel deve ser utilizado para moradia ou exploração econômica, conforme a modalidade aplicada.
4. Justo título e boa-fé (para usucapião ordinária): Deve haver algum documento que indique a intenção de compra do imóvel.
5. Notificação dos confrontantes e antigo proprietário: Todos os interessados devem ser comunicados e não podem apresentar contestação.
6. Apresentação de documentos e plantas: Devem ser entregues ao cartório documentos como planta do imóvel, declaração de vizinhos, e certidões negativas.

Procedimento para a usucapião extrajudicial

O procedimento ocorre diretamente no cartório de registro de imóveis e segue os seguintes passos:

1. Reunião da documentação: Inclui declarações de testemunhas, planta do imóvel, certidões e comprovantes de posse.
2. Apresentação do pedido ao cartório: O requerimento é feito ao oficial do cartório de registro de imóveis.
3. Notificação dos interessados: O antigo proprietário e vizinhos são notificados.
4. Manifestacão do Ministério Público (se necessário): Em alguns casos, o MP deve ser ouvido.
5. Análise e decisão do cartório: Se não houver impugnação, a usucapião é reconhecida e o imóvel é registrado.

Perguntas e respostas

1. Qual é a vantagem da usucapião extrajudicial?
Ela é mais rápida e evita o longo trâmite judicial, reduzindo custos e burocracia.

2. O que acontece se o antigo proprietário contestar o pedido?
Se houver contestação, o processo extrajudicial é interrompido e deve ser levado ao Judiciário.

3. É necessário advogado para a usucapião extrajudicial?
Sim, a presença de um advogado é obrigatória para conduzir o pedido.

4. Qual é o custo da usucapião extrajudicial?
Os custos variam conforme o cartório, mas incluem taxas, honorários advocatícios e documentação.

5. Posso vender um imóvel durante o processo de usucapião?
Não, a propriedade só pode ser transferida após o registro da usucapião.

Conclusão

A usucapião extrajudicial é uma alternativa eficiente para regularizar imóveis de forma rápida e menos custosa. O tempo de posse varia conforme a modalidade, sendo essencial atender a todos os requisitos legais para garantir o sucesso do pedido.