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Descrita no artigo 1.238, a usucapião extraordinária é uma das modalidades de propriedade por posse prolongada previstas pelo Código Civil.
Introdução: definindo a usucapião
A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade, que se dá pela posse prolongada de um bem, seja ele móvel ou imóvel.
O ordenamento jurídico brasileiro prevê seis modalidades de usucapião de bem imóvel:
- Usucapião Ordinária (artigo 1.242 do Código Civil)
- Usucapião Extraordinária (artigo 1.238 do Código Civil)
- Usucapião constitucional urbana (art. 183 da Constituição Federal e art. 1.239 do CC)
- Usucapião constitucional rural (art. 191 da CF/88 e art. 1.240 do CC)
- Usucapião especial urbana coletiva (art. 9 da Lei 10.257/2001)
- Usucapião familiar (art. 1240-A do CC)
Só o tempo de posse não é o suficiente para que alguém adquira uma propriedade por usucapião.
A posse usucapível deve ser pacífica, mansa, contínua e com intenção de dono. Além desses quatro elementos, cada categoria de usucapião apresenta requisitos e características próprias.
Você pode ver mais afundo sobre os aspectos gerais da usucapião aqui
Neste artigo, vamos nos aprofundar na usucapião extraordinária, uma das modalidades de usucapião com menos requisitos especiais.
Vamos adiante!
O que é a usucapião extraordinária?
Como dito anteriormente, a usucapião extraordinária é uma das possíveis modalidades de aquisição de propriedade imóvel por posse prolongada.
A usucapião extraordinária pode ser encontrada no Código Civil Brasileiro, sob o artigo 1.238.
Ele diz:
“Art. 1238: Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único: O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Como acontece a usucapião extraordinária?
Para que seja possível pleitear qualquer modalidade de usucapião, devem ser observados:
- O prazo prescricional previsto em lei
- As características da posse
A usucapião extraordinária apresenta o maior prazo prescricional dentre as modalidades de usucapião.
Ao mesmo tempo, exige menos requisitos, como você verá a seguir.
Prazo Prescricional da Usucapião Extraordinária
Como diz o caput do artigo 1.238 do Código Civil, a usucapião extraordinária pode ser pleiteada após a posse que perdure quinze anos.
Essa subcategoria de usucapião extraordinária é a chamada usucapião extraordinária comum.
Redução do Prazo Prescricional da Usucapião Extraordinária
O parágrafo único do artigo 1.238 traz a possibilidade de redução do prazo prescricional para dez anos, se:
- O possuinte houver estabelecido sua moradia no imóvel
- O possuinte houver realizado obras no imóvel
- O possuinte houver estabelecido serviço produtivo no local
É a chamada usucapião extraordinária por posse trabalho.
A redução de prazo na usucapião extraordinária por posse trabalho é justificada por um importante conceito constitucional: a função social da propriedade.
A Constituição Federal de 1988 não só garante o direito à propriedade, mas também impõe limites a esse direito: a propriedade imóvel não serve apenas para cumprir os desejos e necessidades de seu proprietário.
Ela está inserida em um contexto social, em meio a determinada sociedade, devendo servi-la de maneira útil.
Requisitos da Usucapião Extraordinária
Os requisitos da usucapião extraordinária que vão além do prazo prescricional são:
Posse mansa e pacífica
“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, NEM OPOSIÇÃO, possuir como seu um imóvel […]”
A posse usucapível deve apresentar duas características de nome similar, mas diferentes em essência.
- A posse deve ser mansa: não pode originar de um ato violento.
Não é possível, por exemplo, que alguém obtenha a propriedade de uma casa se tomou posse dela ao expulsar os antigos moradores.
- A posse deve ser pacífica: uma posse que não tenha sido contestada pelos detentores do direito sobre o imóvel.
A contestação de posse com poder de efetivamente impedir a usucapião deve se dar na esfera judicial, e ser julgada procedente.
Posse ininterrupta
“Aquele que, por quinze anos, SEM INTERRUPÇÃO, nem oposição, possuir como seu um imóvel […]”
Não basta que a posse do imóvel aconteça dentro do prazo estipulado em lei: ela deve ser contínua, ininterrupta.
Obviamente essa continuidade não se refere à eventuais ausências do possuidor, como saídas diárias até seu local de trabalho.
O que não pode haver são intervalos consideráveis de tempo, em que o possuidor deixe de agir como o dono.
Por exemplo, quem vive no imóvel por um mês, abandona por dois meses, volta por mais um mês e assim sucessivamente, não está exercendo uma posse contínua.
A lei ainda prevê, no artigo 1.243 do Código Civil, que a posse de antecessor do possuinte seja contabilizada no prazo prescricional – desde que ela também seja pacífica, mansa e contínua.
Posse com intenção de dono
“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, POSSUIR COMO SEU um imóvel […]”
O usucapiente deve exercer sua posse sobre o imóvel com animus domini, ou intenção de dono.
Quem tem a posse de um imóvel por meio de aluguel ou comodato, não pode obter sua propriedade por usucapião.
Isso porque o aluguel ou comodato são uma permissão para que o possuinte ocupe o imóvel.
O possuidor com animus domini não vê sua posse como subordinada a alguém: ele se vê e se comporta como o dono do imóvel.
Dispensa de justo título e boa fé
O último requisito para a configuração da usucapião extraordinária é negativo: a usucapião extraordinária não exige a presença de justo título.
Ao contrário da usucapião ordinária (artigo 1.242 do Código Civil), a usucapião extraordinária não exige a presença de justo título e boa fé.
O que é um justo título?
O título é um documento que comprova determinado direito.
Um contrato de compra e venda, por exemplo, seria o título de transferência de propriedade.
O justo título é o título que, por algum motivo, não seja válido ou eficaz.
Por exemplo: quem passou adiante a propriedade do imóvel não tinha esse direito.
Presume-se a boa fé na existência do justo título, ou seja: o possuinte não sabe que o negócio jurídico é nulo ou ineficaz.
Essa crença de ter participado de um negócio jurídico efetivo não é exigida na usucapião extraordinária.
A lei da usucapião não pune o usucapiente por ter ou não boa-fé na posse, mas beneficia quem tem o justo título: o prazo prescricional da usucapião ordinária é de dez anos, ou cinco caso seja estabelecida moradia no imóvel.
Qual o limite mínimo de área da usucapião extraordinária?
A usucapião extraordinária é uma das únicas modalidades de usucapião que não estabelece limite máximo de área usucapível.
Outra categoria que não descreve limite espacial a ser pleiteado é a usucapião ordinária.
Essas duas modalidades são a exceção à regra: todas as demais categorias de usucapião estabelecem a localidade e um limite de área, mínimo ou máximo, do imóvel usucapível.
- Usucapião constitucional urbana: área urbana de até 250 m²
- Usucapião constitucional rural: área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares
- Usucapião coletiva: área urbana com mais de 250 m²
- Usucapião familiar: imóvel urbano de até 250m²
Quem é proprietário de outro imóvel, pode pedir usucapião extraordinária?
As modalidades de usucapião que expressamente impedem que proprietário de outro imóvel pleiteie usucapião são
- Usucapião constitucional urbana
- Usucapião constitucional rural
- Usucapião especial urbana coletiva
- Usucapião familiar
O artigo 1.238 do Código Civil, que trata da usucapião extraordinária, nada diz sobre outras propriedades do usucapiente.
Portanto, não há impedimento legal para que alguém que já seja proprietário de algum imóvel peça a usucapião extraordinária.
Como pedir a usucapião extraordinária?
O pedido de transferência de propriedade por usucapião extraordinária pode ser feito judicialmente ou extrajudicialmente.
A usucapião extrajudicial é a mais rápida e barata das opções, podendo ser requerida em qualquer Cartório de Registro de Imóveis.
Apesar de ágil, a alternativa extrajudicial é bem burocrática.
Para realizar o procedimento da usucapião extraordinária por via extrajudicial, é necessário que o usucapiente tenha acesso a uma série de documentos e provas, tais como:
- Ata notarial atestando o tempo de posse
- Planta e memorial descritivo do imóvel assinados por profissional habilitado
- Certidões negativas
- Justo título ou quaisquer outros documentos que atestem a posse pacífica, contínua e com intenção de dono
Esses e outros documentos e procedimentos serão analisados e o pedido pode ser aprovado ou rejeitado.
Caso não disponha dos documentos necessários, tenha o pedido de usucapião extraordinária rejeitado pela via extrajudicial, ou mesmo não queira realizar este procedimento, o requerente pode optar pela ação de pedido de usucapião extraordinária.
Isso significa que a usucapião será julgada em um processo judicial.
Como qualquer processo, essa alternativa pode se arrastar por anos, e pode custar bem caro.
De qualquer forma, as duas opções são viáveis independente da modalidade de usucapião a ser pleiteada.
Em qualquer procedimento para pedir a usucapião extraordinária, seja judicial ou extrajudicial, será necessária a representação de um advogado.
Caso você esteja pensando em entrar com um pedido de usucapião extrajudicial, consulte um profissional jurídico de confiança para ser informado sobre qual a melhor alternativa para seu caso.
Usucapião extraordinária de bem móvel
Falamos até aqui da usucapião extraordinária de bens imóveis porque esses são os casos mais frequentes de usucapião.
Porém, a propriedade por posse prolongada também é possível sobre bens móveis.
Os casos mais comuns de usucapião de bem móvel são referentes a veículos automotores.
Mais simples que a usucapião de bem imóvel, a usucapião de bem móvel se subdivide em:
- Usucapião de bem móvel ordinária
“Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.”
- Usucapião de bem móvel extraordinária
“Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.”
Portanto, sim, existe a usucapião extraordinária de bens móveis.
Assim como no caso da usucapião de bem imóvel, o que diferencia a usucapião ordinária da usucapião extraordinária é a necessidade de justo título e boa-fé.
Mais uma vez, a presença ou não de justo título influencia o prazo prescricional da usucapião.
A usucapião extraordinária de bem móvel não exige justo título e boa-fé, mas tem um prazo maior, de cinco anos.
A usucapião ordinária de bem móvel tem um prazo prescricional de apenas três anos.
Assim como a usucapião extraordinária de bem imóvel, a usucapião extraordinária de bem móvel pode ser requerida de modo judicial ou extrajudicial.
Conclusão
Em comparação com as outras modalidades de usucapião, a usucapião extraordinária de bens imóveis é uma das mais longas, mas é a com menos requisitos.
As exigências são meramente a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com intenção de dono, por quinze anos – ou dez anos, se o imóvel for moradia do requerente, passar por alguma obra ou sediar serviço considerado produtivo.
A usucapião extrajudicial não exige a presença de justo título e boa-fé, tampouco estabelece um limite territorial para o imóvel possuído.
Da mesma forma, enquanto categoria de usucapião de coisa móvel, é a com menos exigências.
Porém, em comparação com a usucapião ordinária de coisa móvel, tem um prazo maior.
A usucapião é um instituto que existe desde o Direito da Roma Antiga, e no ordenamento brasileiro, garante não só o direito à propriedade como que se cumpra a função social da propriedade.
Se você chegou até aqui para complementar seus estudos ou apenas se informar, agora você está bem informado sobre o funcionamento da usucapião extrajudicial!
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