A usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um bem imóvel pelo uso contínuo e ininterrupto por um determinado período. Ela permite que uma pessoa que ocupa um imóvel sem oposição do dono, de forma pacífica e com intenção de posse, possa se tornar legalmente proprietária. Esse processo visa dar segurança jurídica a pessoas que já possuem vínculo com o imóvel, mas não têm documentação oficial.
A usucapião pode ser aplicada em diversas situações, incluindo quando o proprietário do imóvel faleceu e os herdeiros não realizaram a regularização da propriedade.
O que acontece quando o proprietário do imóvel falece?
Quando o dono de um imóvel falece, seus bens entram em um processo de inventário, no qual são distribuídos entre os herdeiros conforme as regras do direito sucessório. Se o imóvel não for transferido para os herdeiros e permanecer abandonado ou sem uso, outras pessoas podem ocupar o bem e, com o tempo, pleitear sua propriedade por usucapião.
A usucapião pode ser uma solução para regularizar imóveis que estão há anos sem documentação e que foram ocupados de maneira pacífica e ininterrupta.
É possível pedir usucapião quando o proprietário já faleceu?
Sim, é possível ingressar com um pedido de usucapião mesmo quando o proprietário do imóvel faleceu. No entanto, o processo deve respeitar alguns requisitos legais. Para que a usucapião seja concedida, é necessário que:
- O ocupante tenha posse contínua e sem interrupção pelo período exigido por lei
- A posse seja exercida de forma pacífica, sem oposição de herdeiros ou terceiros
- O ocupante tenha utilizado o imóvel como se fosse seu, pagando impostos e realizando melhorias
- O imóvel não esteja em litígio ou já tenha sido objeto de inventário e partilha
Caso os herdeiros tenham ciência da ocupação e não tomem providências para reivindicar a posse do bem, o morador pode ter direito à propriedade por meio da usucapião.
Quais são os tipos de usucapião aplicáveis nessa situação?
Dependendo do tempo de posse e das condições da ocupação, diferentes modalidades de usucapião podem ser aplicadas:
1. Usucapião extraordinária
Essa modalidade exige 15 anos de posse contínua e sem oposição. Se o possuidor tiver realizado melhorias no imóvel, o prazo pode ser reduzido para 10 anos.
2. Usucapião ordinária
Para a usucapião ordinária, o prazo é de 10 anos, podendo ser reduzido para 5 anos se o ocupante tiver morado no imóvel com sua família ou realizado investimentos de interesse social.
Essa modalidade exige a apresentação de um justo título (documento que comprove uma posse de boa-fé) e o pagamento de impostos.
3. Usucapião especial urbana
Se o imóvel tem até 250 m² e o ocupante não tem outro imóvel em seu nome, ele pode requerer a usucapião especial urbana após 5 anos de posse.
4. Usucapião familiar
Essa modalidade se aplica quando um dos cônjuges abandona o lar e o outro permanece no imóvel por 2 anos ininterruptos, utilizando-o como moradia exclusiva. O bem deve ter até 250 m² e não pode haver oposição do ex-cônjuge.
Quem pode contestar o pedido de usucapião?
Se o imóvel pertence a uma pessoa falecida, os herdeiros podem contestar a usucapião, desde que provem que ainda exercem posse sobre o bem. Eles podem:
- Demonstrar que utilizam o imóvel
- Ingressar com ação de reintegração de posse
- Apresentar um inventário ou partilha já realizada
Caso os herdeiros tenham abandonado o imóvel ou nunca tenham tomado providências para regularizá-lo, a usucapião pode ser concedida ao ocupante.
Como dar entrada no pedido de usucapião?
O pedido de usucapião pode ser feito de forma judicial (quando há contestação ou necessidade de comprovar a posse) ou extrajudicial (feito diretamente no cartório, caso não haja oposição de herdeiros ou terceiros).
1. Usucapião judicial
O processo judicial é mais comum quando há disputas entre herdeiros e ocupantes. O requerente deve apresentar:
- Comprovantes de pagamento de IPTU e contas de consumo
- Testemunhas que atestem a posse
- Fotos e documentos que comprovem a ocupação
- Planta e memorial descritivo do imóvel
O juiz avaliará as provas e decidirá se a posse atende aos requisitos legais para a concessão da propriedade.
2. Usucapião extrajudicial
Se não houver disputa e os herdeiros concordarem, o pedido pode ser feito diretamente no cartório de registro de imóveis. O ocupante precisa apresentar:
- Declaração dos herdeiros concordando com a usucapião
- Documentação que comprove a posse pacífica
- Certidões negativas para demonstrar que o imóvel não está em disputa
Se todos os requisitos forem cumpridos, o cartório pode conceder o registro da propriedade sem necessidade de ação judicial.
Exemplo prático
Carlos mora há 20 anos em um imóvel cujo proprietário faleceu sem deixar herdeiros que reivindicassem a posse. Durante esse período, Carlos pagou o IPTU, realizou reformas e utilizou o imóvel como se fosse seu.
Como ele cumpriu todos os requisitos para usucapião extraordinária (mais de 15 anos de posse contínua e pacífica), ele pode ingressar com um pedido de usucapião e regularizar o imóvel em seu nome.
Já no caso de Ana, que ocupou um imóvel cujo proprietário faleceu, mas os herdeiros apareceram e pediram a desocupação, a usucapião não será possível, pois há oposição legítima.
Perguntas e respostas
1. É possível pedir usucapião se o dono do imóvel faleceu há pouco tempo?
Não imediatamente. A usucapião exige um período mínimo de posse (geralmente 5 a 15 anos), então é necessário que o imóvel esteja abandonado por tempo suficiente.
2. Os herdeiros podem impedir a usucapião?
Sim, se comprovarem que exercem posse sobre o imóvel e têm interesse em regularizá-lo.
3. Como comprovar que a posse foi pacífica e contínua?
Com documentos como IPTU, contas de luz e água, fotos e depoimentos de testemunhas.
4. Usucapião pode ser feita sem advogado?
No caso de usucapião extrajudicial, sim, mas é altamente recomendável contar com um advogado para garantir que toda a documentação esteja correta.
5. O que acontece se os herdeiros só aparecerem após a decisão da usucapião?
Se a usucapião já tiver sido concedida, o imóvel estará regularizado em nome do ocupante, e os herdeiros não poderão mais reivindicá-lo.
Conclusão
A usucapião é uma solução legal para regularizar a propriedade de imóveis que ficaram abandonados após o falecimento do proprietário. Se o imóvel não tiver herdeiros que reivindiquem a posse e o ocupante atender aos requisitos legais, ele pode requerer a propriedade definitiva.
Antes de entrar com um pedido de usucapião, é essencial buscar orientação jurídica para garantir que todos os documentos e provas estejam corretos. Dessa forma, é possível obter a propriedade legalmente e evitar futuras disputas.
