Quando uma pessoa falece e deixa um imóvel como parte da herança, esse bem precisa passar pelo processo de inventário para que os herdeiros possam assumir formalmente a propriedade. O inventário pode ser realizado judicialmente, se houver menores de idade ou conflitos entre os herdeiros, ou extrajudicialmente, quando todos concordam e há a possibilidade de fazê-lo em cartório.
Após a finalização do inventário, o imóvel herdado pode ser vendido pelos herdeiros. No entanto, essa operação pode gerar a necessidade de pagamento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.
O que é o ganho de capital na venda de imóvel de herança
O ganho de capital é o lucro obtido na venda de um bem. No caso de um imóvel herdado, esse lucro é calculado com base na diferença entre o valor que foi declarado no inventário e o valor pelo qual o imóvel é vendido.
Por exemplo, se um imóvel foi declarado no inventário por R$ 200 mil e os herdeiros o venderem por R$ 400 mil, o ganho de capital será de R$ 200 mil. Sobre esse valor, incidirá o Imposto de Renda.
Como é calculado o Imposto de Renda sobre o ganho de capital
A Receita Federal aplica uma alíquota progressiva sobre o ganho de capital, conforme os seguintes percentuais:
- 15% sobre a parte do lucro até R$ 5 milhões
- 17,5% sobre a parte do lucro entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões
- 20% sobre a parte do lucro entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões
- 22,5% sobre a parte do lucro acima de R$ 30 milhões
Se um imóvel herdado for vendido por R$ 500 mil, sendo que seu valor no inventário era de R$ 300 mil, o ganho de capital será de R$ 200 mil. Como esse valor está na primeira faixa, o imposto será de 15% sobre os R$ 200 mil, resultando em R$ 30 mil a serem pagos.
Situações em que o Imposto de Renda pode ser isento ou reduzido
Nem sempre a venda do imóvel herdado gera a obrigação de pagar Imposto de Renda. Algumas situações podem resultar em isenção ou redução do imposto:
Venda por valor inferior ao declarado no inventário
Se o imóvel for vendido pelo mesmo valor ou por um valor inferior ao que foi registrado no inventário, não há ganho de capital e, portanto, não há imposto a pagar.
Isenção para imóveis vendidos por até R$ 440 mil
Se o imóvel for vendido por um valor de até R$ 440 mil e for o único imóvel do vendedor nos últimos cinco anos, há isenção do imposto, desde que ele não tenha vendido outro imóvel nesse período.
Uso do valor da venda para compra de outro imóvel
Se o dinheiro da venda for usado para comprar outro imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias, o vendedor pode solicitar isenção do imposto sobre o ganho de capital. Essa regra vale apenas para quem não utilizou essa isenção nos últimos cinco anos.
Aplicação do fator de redução
A Receita Federal permite o uso de um fator de redução sobre o ganho de capital, que varia de acordo com o tempo de posse do imóvel. Se o imóvel foi adquirido antes de 1988, o imposto pode ser reduzido ou até mesmo zerado.
Como declarar a venda do imóvel de herança no Imposto de Renda
Os herdeiros que vendem um imóvel herdado precisam informar a transação na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda. Para isso, devem seguir os seguintes passos:
- Informar a herança recebida: No ano em que o inventário foi finalizado, o herdeiro deve declarar o imóvel na ficha de “Bens e Direitos” da declaração do IR, utilizando o valor registrado no inventário.
- Registrar a venda do imóvel: Na declaração do ano seguinte à venda, o herdeiro deve informar a transação na ficha de “Ganho de Capital”, especificando o valor da venda e o eventual lucro obtido.
- Calcular e pagar o imposto devido: Se houver ganho de capital, o imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, por meio de DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).
O que acontece se o imposto não for pago
Se o herdeiro vender o imóvel e não pagar o Imposto de Renda devido sobre o ganho de capital, ele poderá ser autuado pela Receita Federal e ter que pagar o imposto acrescido de multas e juros.
As penalidades podem incluir:
- Multa de 20% sobre o valor do imposto devido
- Juros com base na taxa Selic
- Inscrição do débito na Dívida Ativa da União
Para evitar problemas, é essencial calcular corretamente o imposto e efetuar o pagamento dentro do prazo estabelecido.
Perguntas e respostas sobre a tributação na venda de imóvel de herança
1. Preciso pagar Imposto de Renda ao receber um imóvel de herança? Não. A transmissão de bens por herança não gera Imposto de Renda para os herdeiros, mas pode haver cobrança do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é um tributo estadual.
2. O imposto é cobrado sobre o valor total da venda do imóvel? Não. O imposto incide apenas sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor declarado no inventário e o valor de venda.
3. Se eu vender o imóvel herdado por um valor menor do que o registrado no inventário, preciso pagar imposto? Não. Se não houver lucro na venda, não há ganho de capital e, consequentemente, não há imposto a pagar.
4. Como saber se tenho direito à isenção do Imposto de Renda na venda do imóvel? Se a venda for inferior a R$ 440 mil e o vendedor não tiver vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, ele pode ter direito à isenção. Além disso, a isenção pode ocorrer se o valor da venda for usado para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.
5. O imposto deve ser pago na declaração de Imposto de Renda? Não. O pagamento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel, por meio do DARF. No ano seguinte, a transação deve ser informada na declaração de ajuste anual.
Conclusão
A venda de um imóvel de herança pode gerar a obrigação de pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital. O valor do imposto varia conforme a diferença entre o preço registrado no inventário e o valor da venda, e existem algumas situações que podem isentar ou reduzir essa tributação.
Para evitar problemas com a Receita Federal, é fundamental calcular corretamente o imposto devido, pagar dentro do prazo e declarar a transação no Imposto de Renda. Além disso, consultar um contador ou advogado pode ser uma excelente forma de garantir que tudo seja feito conforme a legislação vigente.
