Breve exposição sobre a usucapião judicial e a usucapião extrajudicial

Resumo: O presente trabalho tem por objetivo fazer uma breve exposição da usucapião judicial e a usucapião extrajudicial, bem como a viabilidade da ultima trazida ao ordenamento jurídico pelo novo código de processo civil, sem qualquer pretensão de esgotar o assunto.

Palavras chave: usucapião, judicial, extrajudicial, celeridade, cartório, registro de imóveis.

1. INTRUDUÇÃO

A usucapião encontra suas raízes históricas no Direito Romano com a Lei das XII Tábuas, a matéria se consagrou como uma modalidade de aquisição da propriedade de bens móveis e imóveis, com prazo de um ou dois anos, naquele momento a usucapião apenas era utilizado pelo cidadão romano.

O renomado jurista romano Ulpiano, definiu a usucapião como a aquisição do domínio pela posse continuada por um ou dois anos:

“usucapio est autem dominii adeptio per continuationem possessionis anni vel bienni: rerum mobilium anni, immobilium bienni.”

Com o aperfeiçoamento da usucapião, passou a ser exigido o justo título e a boa fé como requisitos para usucapir, acompanhados da posse.

Uma das principais finalidades da usucapião era consolidar o título defeituoso ou viciado, fazendo com que o adquirente obtivesse a propriedade do bem após decorrido o prazo determinado para usucapir, ficando a salvo de qualquer dúvida quanto solidez daquele negócio.[1]

1.2 Conceito e significado

A doutrina conceitua a usucapião como sendo um modo de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, exercida durante prazo fixado em lei. Também denominada como prescrição aquisitiva.

A palavra usucapião deriva das expressões latinas usu e capio, ou seja, a captura pelo uso. Assim, tem-se a captura da propriedade de um bem pelo uso prolongado.

1.3 Requisitos imprescindíveis

Para a consumação da usucapião devem ser observados alguns requisitos, que são: a) coisa hábil ou suscetível de usucapião, b) a posse, c) o decurso do tempo, d) o justo título e a boa-fé.

Os três primeiros itens são requisitos indispensáveis para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos apenas da usucapião ordinária.

Inicialmente, deve ser verificado se a coisa pretendida é suscetível de usucapião, posto que os bens fora do comércio e os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.

A posse é fundamental para a caracterização da prescrição aquisitiva, porém, não é qualquer posse que a configura, pois o Código Civil nos artigos 1.238 a 1.242 determina que tal posse seja revestida de algumas características, ou seja, deverá apresentar o ânimo de dono, ser mansa, pacífica e sem oposição, deverá, também, ser contínua, sem interrupção, sendo proibida a posse em intervalos, devendo estar mantida durante todo o tempo que antecede o ajuizamento da ação de usucapião.

Por justo título entende-se que é aquele no qual seria hábil para transmitir o domínio e a posse, desde que não haja vícios que impeça tal transmissão.

A boa-fé, por sua vez, ocorre quando o possuidor desconhece quaisquer vícios que eventualmente impossibilitariam a aquisição do bem, sendo que essa deve subsistir desde o inicio da posse até seu termino.

1.4. Causas impeditivas

Constituem causas impeditivas, a usucapião de bens:

a) entre cônjuges, na constância do matrimônio;

b) entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder;

c) entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;

d) em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante, as pessoas representadas, os seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens, aos seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens confiados à sua guarda.

E, ainda o artigo 1.244 do CC dispõe que as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião, e dessa forma não ocorrerá usucapião:

O Código Civil em seu artigo 1.244 dispõe as causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição, também se aplicam à usucapião, impedindo a sua constituição, portanto a prescrição não corre:

a) contra os incapazes de que trata o art. 5° do Código Civil;

b) contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados, ou dos Municípios;

c) contra os que se acharem servindo na armada e no exército nacionais, em tempo de guerra;

d) pendendo condição suspensiva;

e) não estando vencido o prazo;

f) pendendo ação de evicção.

2. Espécies de Usucapião

2.1 Usucapião extraordinário: É a aquisição que não depende de título ou de boa-fé, o adquirente possui o imóvel com animo de dono pelo prazo de 15 anos ininterruptos e sem oposição.

2.2 Usucapião Especial: Nessa espécie o possuidor deve ter estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, pelo prazo de dez anos.

2.3 Usucapião Urbano: O possuidor pode usucapir área urbana com até duzentos e cinquenta metros quadrados desde que também a utilize para a sua moradia ou de sua família pelo prazo de 5 anos.

2.4 Usucapião Pró-labore, agrário ou rústico: É a aquisição dedicada para área de terra em zona rural, com até cinquenta hectares desde que seja produtiva pelo trabalho do interessado ou de sua família e tenha ali estabelecido a sua moradia, pelo prazo de cinco anos.

2.5 Usucapião Ordinário: O adquirente deve possuir o imóvel por justo título e boa fé, pelo prazo de dez anos, caso em que o adquirente terá adquirido o imóvel onerosamente e com a devida comprovação, mediante registro no respectivo cartório, os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, bem como tiverem realizado investimentos de interesse social e econômico, pelo prazo de cinco anos.

2.6 Usucapião coletivo: Essa espécie de usucapião é destinado às áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda e para sua moradia, pelo prazo de cinco anos, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.

2.7 Usucapião familiar: A usucapião familiar foi inserida no Código Civil pela lei 12.424/2011, que regulamenta o programa Minha Casa, Minha Vida. Através dessa inclusão, criou-se a possibilidade de um cônjuge usucapir do outro e pleitear o domínio integral do bem imóvel que repartiam.

Essa espécie de usucapião foi inserida em atenção aos problemas sociais, pois o cônjuge, abandonado, que permanece no lar sofre com a instabilidade financeira e a insegurança social, com isso o legislador pretende proteger essas pessoas, regularizando a posse do bem imóvel, ocupado exclusivamente por um dos cônjuges, em face do abandono do lar, integralizando o domínio.

3. Ação judicial de usucapião

Para usucapir o imóvel a ação deve ser proposta por seu atual possuidor que deverá juntar a inicial a planta da área usucapienda e a sentença que a julgar será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, com a intervenção do Ministério Público será obrigatória.

Conforme disposto no artigo 1.241 do Código Civil a ação de usucapião tem natureza declaratória, anteriormente regulada no CPC de 73 pelos artigos 941 a 945.

Atualmente o Novo CPC não prevê um procedimento especial para a ação de usucapião, embora se refira a ela em seus nos artigos 246 e 259, com isso essa ação foi inserida dentre as ações de procedimento comum, a qual se inicia com o requerimento do interessado/usucapiente e citação dos vizinhos confinantes e de todos os demais interessados, estes por edital.

Apesar de nova norma processual civil não mencionar a citação de outros interessados há o entendimento de que tal procedimento seja necessário, haja vista o procedimento administrativo da Lei de Registros Públicos.

Portanto, se no procedimento notarial é necessário dar ciência a esses terceiros interessados, não há que se falar em dispensa da citação no processo judicial, da mesma forma como ocorria no Código de Processo Civil de 1973.

4. Usucapião extrajudicial

Conforme já vimos a usucapião é uma forma de aquisição de propriedade de bem móvel ou imóvel pelo exercício de posse mansa e pacífica, prolongada e ininterrupta por prazos especificados na legislação civil vigente.

Atualmente muito se fala em desafogar o judiciário e criam-se medidas nas quais determinados procedimentos possam ser solucionados extrajudicialmente.

Nesse sentido, o Novo Código de Processo Civil inovou ao trazer a usucapião extrajudicial, tornando o procedimento mais célere e com toda a segurança jurídica necessária, facultando o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião.

O imóvel objeto do pedido pode ser tanto urbano quanto rural, não havendo restrição legal em relação à área ou à situação do bem. Assim, nada impede o reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóveis urbanos não regulares, como parcelas de loteamentos irregulares, ou de imóveis rurais com área inferior à fração mínima de parcelamento.

O amplo prazo de duração da ação de usucapião era a principal característica dessa ação, devido as formalidades que o procedimento exigia.

Com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil além da via judicial, o pedido de usucapião de bem imóvel poderá ser realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem usucapiendo estiver localizado.

O Novo Código de Processo Civil em seu artigo 1.071 possibilitou ao interessado formular o pedido de usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis, mediante petição subscrita por advogado ou defensor público constituído, acompanhado dos seguintes documentos:

a) Ata Notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;

b) Planta e Memorial descritivo assinada por profissional habilitado;

c) Certidões Negativas dos distribuidores do local do imóvel e domicílio do interessado;

d) Justo título (documento que demonstra a efetiva aquisição da posse do bem) ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Após a apresentação de todos os documentos acima mencionados, incumbirá ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis proceder à intimação dos confinantes, das pessoas em cujo nome estiver registrado, das Fazendas Públicas para se manifestarem no prazo de 15 dias.

Havendo a concordância ou não havendo manifestação dos interessados quanto ao pedido de usucapião e estando em ordem toda a documentação apresentada, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis efetuará o registro da aquisição do imóvel em sua matrícula de conformidade com as descrições apresentadas ou abertura de uma nova matrícula, se for o caso.

Ressalte-se que o novo Código de Processo Civil ao dar ao cidadão uma segunda opção para atingir objetivo no que tange a aquisição da propriedade imóvel por meio da usucapião extrajudicial, não retirou o direito do interessado em se valer do Poder Judiciário caso seja necessário, mesmo que o pedido inicial de usucapião tenha ocorrido pelas vias administrativas.

Se verificarmos os parágrafos 9º e 10º do artigo 1071 do novo CPC, veremos que o novo instituto legal permite ao interessado procurar o Poder Judiciário caso o pedido de usucapião seja negado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e/ou ainda, caso haja impugnação por algum dos interessados intimados ao pedido de usucapião, que haja a remessa do procedimento ao Poder Judiciário a fim de que haja a conversão do procedimento administrativo em judicial.

Com isso, terá o interessado o seu direito de acesso à Justiça protegido constitucionalmente, ainda que tenha inicialmente optado em requerer a usucapião pela via extrajudicial.

Um dos principais benefícios de requerer a usucapião pela via extrajudicial é a celeridade do procedimento, bem como o baixo custo se comparado com a usucapião judicial.

As vantagens do pedido extrajudicial de usucapião é o fator tempo/custo, ou seja, para àqueles que possuem toda a documentação em ordem, bastará apresentá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente e realizar o pagamento de uma taxa única ao Cartório a fim de que haja todo o trâmite interno para obtenção da propriedade de bem imóvel pela via de usucapião, o que não ocorre perante o Poder Judiciário diante do imenso número de processos que tramitam nos Fóruns, além do alto custo da ação de usucapião, em especial quando há a necessidade de realização de perícia para apuração de medidas do bem imóvel e estabelecimento das limitações com apontamento dos confinantes.

Trata-se de uma inovação do novo Código de Processo Civil que tem como uma de suas premissas a celeridade dos atos processuais.

O requerimento de reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial é uma grande novidade do Novo Código de Processo Civil nessa temática e tendo por objetivo desafogar o judiciário além de facilitar a declaração de aquisição da propriedade pela usucapião em qualquer das modalidades previstas na legislação civil, inclusive as leis especiais, independentemente da intervenção do Poder Judiciário.

O reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial é uma forma desjudicialização, principalmente no que diz respeito às posses com ânimo de proprietário inequivocamente consolidadas, bem como aos possuidores detentores de justo título que por algum motivo estão impedidos de levá-lo a registro, seja por algum vício formal no título, pela falta de registro dos negócios jurídicos anteriores feitos por compromisso particular ou pela ausência/recusa do proprietário ou titular de outro direito real sobre o imóvel em outorgar a escritura pública definitiva para transcrição no competente registro de imóveis.

Vale lembrar que Independente da forma como a usucapião será requerida, seja judicial ou extrajudicial, a assessoria de um profissional do direito continua sendo imprescindível por força de lei, o que assegurará boa defesa do interesse dos jurisdicionados.

5. CONCLUSÃO

Como explanado acima a ação de usucapião é um procedimento demorado e por vezes de elevado custo, tendo em vista as formalidade inerentes à referida ação, com o advento do Novo Código de Processo Civil surgiu para o adquirente de bem imóvel a possibilidade de pleitear e a usucapião pela via extrajudicial o que trará mais celeridade ao procedimento, além de diminuir os custos com o procedimento.

Contudo, o procedimento extrajudicial não afetou a segurança jurídica do processo, pois em caso de indeferimento do pedido pela via extrajudicial o adquirente poderá se valer da via judicial para ter seu direito garantido.