Breves notas sobre os cuidados gerais em reformas de imóveis no município de Fortaleza

Resumo: É natural o desejo por mudar o padrão do imóvel, por razões diversas, mesmo que através de alterações pouco significativas, para atender às pretensões dos moradores. Contudo, em breves observações, analisadas as questões mais comuns no município de Fortaleza, estado do Ceará, pretende-se demonstrar de que modo a matéria é definida, e como as alterações poderão ser concretizadas, considerando-se, sobretudo, o Código de Obras e Posturas do município de Fortaleza – Lei n.º 5.530, de 17 de dezembro de 1981 -, e a Legislação de Uso e Ocupação do Solo – Lei n.º 7.987, de 23 de dezembro de 1996, consolidada em julho de 1998.

Palavras-chave: Reforma. Código de Obras e Posturas do município de Fortaleza. Lei de Uso e Ocupação do Solo.  

Abstract: It's natural desire to change the property's default, for various reasons, even through minor changes to meet the wishes of the residents. However, in brief remarks, analyzed the most common issues in the city of Fortaleza, state of Ceará, is intended to demonstrate how the field is defined, and how changes can be implemented, considering especially the Building Code Postures and the city of Fortaleza – Law No. 5,530, of December 17, 1981 – and of Use Law and Land Use – Law No. 7,987 of December 23, 1996, consolidated in July 1998.

Keywords: Reformation. Building Code and Postures of the city of Fortaleza. Use and Land Use Law.

Sumário: 1. Breves notas sobre os cuidados gerais em reformas de imóveis no município de Fortaleza.

Deve-se, primeiramente, atentar para o fato de que há regras nesse sentido no município de Fortaleza. Não se pode, portanto, promover as alterações desejadas sem se ater às normas pertinentes. Logo, as reformas têm de atender às disposições do Código de Obras e Posturas e da Lei de Uso e Ocupação do Solo, contando, sempre que determinado, com a prévia autorização da Prefeitura.

Vale salientar que, compreende-se, as reformas de pequena interferência ambiental e/ou urbana, como a pintura e a limpeza do imóvel; consertos em pisos, pavimentos ou muros; substituições de telhas e cobertas, sem que se altere profundamente a estrutura; e consertos em instalações elétricas, hidráulicas e/ou sanitárias, por exemplo, para isso não se exige a expedição de alvará, conforme a Lei n.º 5.530, de 17 de dezembro de 1981.

Situação muito usual em Fortaleza diz respeito ao zelo quanto aos reparos em calçadas/passeios. Trata a mesma norma, a Lei nº 5.530, de 17 de dezembro de 1981, em seu artigo 19º que: “Ficam isentos da expedição de alvará os seguintes serviços: […] III. Construção e reconstrução de passeios e muros até 3,00m de altura, no alinhamento dos logradouros, cujos alinhamentos encontrem-se oficialmente definidos;”. Ainda, complementa: "Art. 605 – Todos os proprietários de imóveis edificados ou não, com frente para vias públicas, onde já se encontrem implantados os meios-fios, são obrigados a construir ou reconstruir os respectivos passeios e mantê-los em perfeito estado de conservação e limpeza, independentemente de qualquer intimação". Portanto, não há necessidade de alvará para a sua execução, observadas, em todo caso, as especificações legais, notadamente as de segurança e cuidado.

Em tempos de cuidados ambientais, sustentáveis etc., fato de extrema necessidade para a manutenção de um espaço saudável, de coexistência digna, não há como olvidar também das árvores de arborização pública. Para tal, estão previstas, inclusive, penalizações pelo corte ou sacrifício, como dispõe a supracitada Lei de n.º 5.530/81: “Art. 578 […] § 1º – Quando se tornar absolutamente imprescindível, poderá ser solicitada pelo interessado a remoção, ou o sacrifício de árvores, mediante o pagamento das despesas relativas ao corte e ao replantio. § 2º – A solicitação a que se refere o parágrafo anterior deverá ser acompanhada de justificativa, que será criteriosamente analisada pelo Departamento competente da Prefeitura. § 3º – A fim de não ser desfigurada a arborização do logradouro, tais remoções importarão no imediato plantio da mesma ou de novas árvores, em ponto cujo afastamento seja o menor possível da antiga posição. § 4º – Por cortar ou sacrificar a arborização pública será aplicada ao responsável multa de 05 (cinco) a 20 (vinte) valores de referência ou unidades fiscais, por árvore, conforme o caso e a juízo da autoridade municipal competente”. (Grifo nosso).

Numa posição diversa, na perspectiva de quem pode sofrer interferências de obra alheia, proveniente de imóvel vizinho, nesse caso há uma medida legal para resguardar o proprietário do bem afetado, qual seja, a ação de nunciação de obra nova, para impedir a continuidade da reforma do prédio próximo que não satisfaça as exigências atinentes, sobretudo, à segurança. O Código Civil brasileiro de 2002 alerta e disciplina essa séria problemática: “Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias. Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias”.

Por fim, cumpre expor que, dentre diversas possibilidades de penalização, a fim de conter os abusos nessas obras de reformas, o Código de Obras e Posturas do município de Fortaleza estabelece que o ente responsável, que não observar as cautelas determinadas, suportará, por exemplo, o seguinte encargo: “Art. 24º – Do alvará constará o prazo para execução de obra, de acordo com o seu volume e com o que foi requerido, não podendo exceder a 24 (vinte e quatro) meses”, podendo incorrer em multa, caso exceda o prazo: “§ 4º – Decorrido o prazo da prorrogação, ficará o responsável técnico pela obra sujeito à multa mensal de 01 (um) a 05 (cinco) salários de referência, conforme o volume da obra”.