Comprar um imóvel ocupado em leilão significa adquirir uma propriedade que ainda está sendo habitada pelo antigo proprietário, inquilinos ou terceiros. Isso pode acontecer tanto em leilões judiciais quanto extrajudiciais e representa um fator de risco para o arrematante, já que será necessário adotar medidas para tomar posse efetiva do bem.
Embora o valor do imóvel em leilão geralmente seja mais baixo do que no mercado convencional, o fato de estar ocupado pode gerar custos adicionais, além de demandar tempo e esforço para a desocupação.
Vantagens de comprar um imóvel ocupado em leilão
Apesar dos desafios, a compra de um imóvel ocupado em leilão pode apresentar vantagens, especialmente para investidores que conhecem bem o mercado imobiliário e estão preparados para lidar com eventuais dificuldades. Entre os benefícios, destacam-se:
1. Preço abaixo do mercado
Os imóveis ocupados costumam ser vendidos a preços menores porque muitos compradores evitam o risco de precisar desocupar a propriedade. Isso pode representar uma excelente oportunidade para quem deseja investir no setor imobiliário.
2. Possibilidade de valorização
Se a desocupação for realizada sem grandes complicações e o imóvel estiver em boas condições, há chances de valorização do bem, tornando a compra ainda mais vantajosa.
3. Financiamento e uso do FGTS
Em alguns casos, é possível financiar o imóvel arrematado ou até mesmo utilizar o saldo do FGTS para ajudar na compra, o que facilita o acesso ao bem.
Riscos de comprar um imóvel ocupado em leilão
Por outro lado, essa modalidade de compra também envolve riscos consideráveis que devem ser analisados antes da arrematação:
1. Processo de desocupação pode ser demorado
Caso o ocupante se recuse a sair voluntariamente, será necessário ingressar com uma ação judicial para a desocupação. Esse processo pode levar meses ou até anos, dependendo da resistência do ocupante e da agilidade do Judiciário.
2. Custos adicionais
Além dos custos da compra do imóvel, o arrematante pode ter que arcar com despesas judiciais, honorários advocatícios e até mesmo indenizações ao ocupante, caso sejam devidas por lei.
3. Risco de danos ao imóvel
O antigo ocupante pode causar danos à propriedade antes de sair, o que pode gerar gastos inesperados com reformas e reparos.
4. Dívidas pendentes
Nem todas as dívidas do imóvel são automaticamente quitadas com a arrematação. O comprador deve verificar no edital quais encargos ficarão sob sua responsabilidade, como IPTU e taxas condominiais.
Como verificar se um imóvel leiloado está ocupado
Antes de participar de um leilão, o interessado deve verificar se o imóvel está ocupado. Algumas estratégias para isso incluem:
- Ler atentamente o edital do leilão, que normalmente informa a situação do imóvel.
- Consultar a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
- Tentar visitar o imóvel ou obter informações com vizinhos e funcionários do condomínio.
- Checar possíveis ações judiciais envolvendo o imóvel e o antigo proprietário.
Como desocupar um imóvel comprado em leilão
Caso o imóvel esteja ocupado, o comprador pode adotar as seguintes estratégias para tomar posse:
1. Negociação amigável
O primeiro passo deve ser sempre tentar um acordo amigável. Em alguns casos, o ocupante aceita sair voluntariamente mediante um prazo razoável para mudança ou uma compensação financeira.
2. Notificação extrajudicial
Caso a negociação não tenha sucesso, o comprador pode enviar uma notificação formal ao ocupante, informando que o imóvel foi arrematado e estipulando um prazo para a saída voluntária.
3. Ação de imissão na posse
Se o ocupante não sair voluntariamente, o arrematante pode ingressar com uma ação de imissão na posse, solicitando ao Judiciário que reconheça seu direito de posse sobre o imóvel e determine a desocupação.
4. Ação de reintegração de posse
Caso o ocupante alegue algum direito sobre o imóvel e se recuse a sair, pode ser necessária uma ação de reintegração de posse, que pode ser um processo mais longo e complexo.
5. Uso da força policial
Se houver decisão judicial determinando a desocupação e o ocupante continuar resistindo, o juiz pode autorizar o uso da força policial para garantir a retirada.
Perguntas e respostas
1. Vale a pena comprar um imóvel ocupado em leilão? Depende do perfil do comprador. Se ele estiver disposto a lidar com o processo de desocupação e os custos envolvidos, pode ser uma oportunidade lucrativa. Caso contrário, pode ser melhor buscar imóveis desocupados.
2. Quanto tempo leva para desocupar um imóvel comprado em leilão? Se o ocupante sair voluntariamente, pode levar apenas algumas semanas. Se for necessário um processo judicial, pode levar meses ou até anos.
3. O que acontece se o ocupante se recusar a sair? O comprador pode ingressar com uma ação judicial para pedir a desocupação, podendo contar com apoio policial se necessário.
4. Quem paga as dívidas do imóvel arrematado? Depende do que está especificado no edital do leilão. Algumas dívidas são quitadas pelo leilão, mas encargos como IPTU e condomínio podem ficar sob responsabilidade do comprador.
5. É possível financiar um imóvel ocupado comprado em leilão? Em alguns casos, sim. Mas a maioria dos financiamentos exige que o imóvel esteja desocupado antes da liberação do crédito.
Conclusão
Comprar um imóvel ocupado em leilão pode ser uma excelente oportunidade para adquirir um bem por um valor reduzido, mas exige cautela e planejamento. O comprador deve estar preparado para lidar com a desocupação e avaliar os custos e riscos envolvidos antes de dar um lance.
É fundamental ler atentamente o edital, verificar a situação do imóvel e, sempre que possível, contar com orientação jurídica para evitar surpresas desagradáveis. Com as devidas precauções, essa pode ser uma estratégia vantajosa para investidores e compradores experientes no mercado imobiliário.
