A lei 8.245/91 dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, bem como os procedimentos a elas pertinentes. Com a promulgação dessa lei, revogou-se as leis 6.649/79 e o decreto 24150/34.
A lei locatícia em estudo abraçou para si a teoria da imprevisão e manteve integro seus requisitos.
O contrato de locação é um contrato típico de ato bilateral, já que há evidentemente a declaração de vontades convergentes de duas ou mais pessoas e faz nascer obrigações para ambas as partes pactuantes.
O contrato de locação possui como requisitos a onerosidade, comutativo, não solene e continuativo, já que há uma certa correspondência de valores entre as prestações, não há necessidade para sua feitura de forma especial prescrita em lei e por fim é dito como comutativo, já que a sua execução é demorada e representa ma permanência no tempo, uma série de operações, de prestação continua.
Exatamente pelo fato do contrato de locação possuir como requisito ser comutativo é que se liga à teoria da imprevisão. Ao cuidar da ação revisão de aluguel, no artigo 19 da Lei 8245/91 esta reza:
‘ Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado poderá pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado’.
O legislador da lei 8245/91, com o receio que ocorressem profundas alterações nos níveis políticos e sócio econômicos que gerassem uma mudança superveniente e imprevisíveis acarretando excessiva onerosidade para uma das partes e lucro exacerbado para a outra, criou o artigo 19 da referida lei para restabelecer o equilíbrio econômico do contrato, evitando assim o enriquecimento sem causa de uma das partes contratantes, em prejuízo da outra. Mantendo o legislador a ação revisional de aluguel, já consagrada na lei nº 6.659/79.
Na luz da já revogada lei nº 6.659/79 a revisão contratual se dava de cinco em cinco anos, já com a promulgação da lei em tese, lei 8.245/91, este prazo fora reduzido para três anos.
Nas locações comerciais só poderia haver a ação revisional de aluguel segundo o decreto nº 24150/34 depois de transcorridos três anos da renovação do contrato, se neste período ocorressem alterações de ordem econômica no lugar, acima de 20% (vinte porcento).
A lei 8.245/91, por sua vez tornou única a ação revisional de aluguel, para as locações por ela disciplinadas, tanto faz,se a locação é de cunho residencial ou não residencial, o que se deve levar em conta é apenas o prazo transcrito em lei, ou seja, se transcorridos três anos do inicio da locação pode-se promover ação revisional de aluguel.
A esse respeito nos ensina Luiz Fux “no que tange à força obrigatória do contrato e à solenidade das palavras, já muito perderam terreno para a justiça contratual, apregoada pela justiça e pela jurisprudência como o principio norteador do restabelecimento do equilíbrio econômico do contrato. Proclamam os revisionistas da cláusula ‘rebus sic stantibus’ para afirmar que o contrato de longa duração mantém-se nas duas bases originárias se as circunstâncias econômicas se mantiverem. Havendo alteração desse equilíbrio originário, impõe-se restabelecê-lo por força da equidade. Decerto, uma das partes contratantes não engredaria o vínculo das bases em que foi se soubesse que, com o tempo, romper-se-ia a comutatividade inicial. O equilíbrio da fonte de otimização do relacionamento social em prol dele é que intervém o judiciário na ação revisional, revendo o aluguel para que a função social da propriedade não se revele no locuplementamento do inquilino as custas do empobrecimento do locatário. Ademais, funciona como fonte de positivas expectativas de tantos quantos investem no mercado imobiliário, estimulando as locações com a doação da ação revisional, o aluguel sempre representará a justa retribuição a que se referia o supremo Tribunal Federal em memorável acórdão de 1997, rompendo o ‘pacta sunt servanda’ para admitir a intervenção no contrato a manter a justiça da contra prestação da locação”.[i]
Segundo, Vânia da Cunha Bruno, “embora a teoria da imprevisão, já houvesse sido consagrada no campo relativo as locações lei nº 8.245/91 reitera tal teoria e mais acolhe-a em maiores proporções, não somente pelo fato de autorizar as partes pactuantes que pleiteam perante o judiciário ação revisional de aluguel a cada três anos. Mas também pelo fato de autorizar expressamente que se faça modificação da periodicidade de reajuste do aluguel e do indexador para este reajuste, e ainda, por reconhecer expressamente a urgente necessidade de restabelecer a comutatividade inaugural do contrato, através da fixação do aluguel provisório”.[ii]
Diante da lei 6649/79, já revogada a ação revisional de aluguel era faculdade do juiz que, podendo entender ausentes os requisitos necessários para conceder uma tutela de mérito, poderia indeferi-la porém diante da atual lei nº 8.245/91 não mais se trata de faculdade do magistrado, mas sim uma obrigatoriedade do mesmo para a fixação do aluguem provisório, desde que o autor faça tal pedido em sua petição inicial e tendo apresentado os requisitos indispensáveis para a sua concessão.
A fixação do aluguel provisório, mecanismo que alivia o prejuízo do contratante, visa aproximar o aluguel em vigor ao preço locatício de mercado, restabelecendo antecipadamente, a correspondência de valores entre a prestação e a contraprestação existente ao tempo da celebração do pacto.
E, para evitar que aluguel provisório se desgaste no curso da ação, prevê que a fixação do aluguel, bem como a sua correção não alteram a base contratual, tem por finalidade apenas impedir que as alterações supervenientes e imprevisíveis que eventualmente possam ocorrer desde a contratação, continuem a ocasionar uma oneração excessiva e por conta disso ocasione um enriquecimento ilícito por uma das partes e o empobrecimento da outra.
Ainda é de suma relevância, ressaltar que embora o juiz julgue e conceda a liminar de mérito baseado no pedido e em dados formulados pelo autor subentende-se que há claramente a possibilidade de revisão proposta pela parte contrária.
Antes da promulgação da lei nº 8.245/91 a questão da ação revisional de aluguel, que está calcada na teoria da imprevisão era extremamente controvertida em nossos Tribunais, porém a corrente majoritária a este respeito pautava-se na idéia e acolhia para si a teoria da imprevisão, permitindo desta forma que ocorresse um reajuste de aluguel em ação própria para tal fim.
De per si, por fim deve-se constar que mais uma vez se vê a teoria da imprevisão fazendo parte de nosso sistema jurídico pátrio vigente, integrando nosso judiciário e desta forma permitindo que se tenha uma ação de revisão de aluguéis, tanto para imóveis cuja a locação possua fins residenciais, como para locações que possuam fins comerciais e industriais.
Informações Sobre o Autor
Marina Vanessa Gomes Caeiro
Advogada. Pós graduada em Direito Tributário pela PUC/SP e Direito Processual Civil pela Faculdade de Direito Damásio de Jesus
