Amortização de financiamento imobiliário

Adquirir a casa própria é o sonho de muitos brasileiros, mas o valor elevado dos imóveis geralmente inviabiliza a compra à vista. Para viabilizar essa aquisição, o financiamento imobiliário se torna uma alternativa interessante, permitindo que o comprador pague o valor do imóvel em prestações ao longo de vários anos.

O financiamento imobiliário é um contrato entre o comprador e uma instituição financeira (como bancos ou cooperativas de crédito) que oferece um valor emprestado para a compra de um imóvel, cobrando juros e outras taxas. Para iniciar o processo, o comprador precisa seguir alguns passos:

1. Escolha do imóvel: O comprador deve escolher o imóvel que deseja adquirir, seja ele novo, usado ou em fase de construção.
2. Simulação de financiamento: A maioria dos bancos oferece simuladores online onde é possível verificar as condições de financiamento, como valor das parcelas, juros aplicados, e o sistema de amortização escolhido.
3. Análise de crédito: A instituição financeira realiza uma análise do perfil do comprador para verificar se ele tem condições de arcar com o financiamento. São analisados dados como renda, histórico de crédito, e compromissos financeiros.
4. Avaliação do imóvel: O banco avalia o imóvel escolhido para assegurar que ele atende aos critérios necessários para ser financiado, incluindo questões como documentação regular e valor de mercado.
5. Contrato de financiamento: Após a aprovação do crédito, o contrato de financiamento é formalizado, e o comprador passa a pagar as prestações mensais conforme as condições estabelecidas no contrato.

O financiamento pode durar muitos anos, com prazos que variam de 10 a 35 anos, dependendo do valor financiado e da capacidade de pagamento do comprador. Durante esse período, o comprador paga tanto o valor principal (o que efetivamente reduz a dívida) quanto os juros e encargos financeiros.

Tabela SAC e Tabela Price: Diferenças e Características

Na hora de escolher um financiamento, o comprador pode se deparar com dois sistemas de amortização mais comuns no Brasil: a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC). Ambas as modalidades apresentam características distintas e implicam em diferentes maneiras de pagar o saldo devedor ao longo do contrato.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor amortizado (ou seja, o montante destinado a abater a dívida principal) é sempre o mesmo, o que faz com que as primeiras parcelas sejam mais altas, mas diminuam com o tempo. No SAC, os juros incidem sobre o saldo devedor, ou seja, o valor total que ainda resta pagar. Como esse saldo vai sendo reduzido a cada mês, os juros também diminuem, e, consequentemente, as parcelas se tornam cada vez menores.

Exemplo:

• Valor financiado: R$ 500.000
• Prazo: 30 anos (360 meses)
• Taxa de juros: 9% ao ano

Nos primeiros meses, as parcelas serão mais altas, uma vez que a dívida ainda é grande, mas com o passar do tempo, elas vão ficando menores conforme a dívida é amortizada e os juros incidem sobre um saldo devedor menor.

Tabela Price

Na Tabela Price, também conhecida como sistema de amortização francês, as parcelas são fixas durante todo o período do financiamento. No entanto, o comprador precisa entender que, embora as parcelas tenham o mesmo valor, elas são compostas por diferentes proporções de juros e amortização ao longo do tempo. Nas primeiras parcelas, a maior parte do valor pago corresponde aos juros, enquanto a amortização do saldo devedor é pequena. Com o tempo, essa relação se inverte, e a parcela passa a abater mais da dívida.

Exemplo:

• Valor financiado: R$ 500.000
• Prazo: 30 anos (360 meses)
• Taxa de juros: 9% ao ano

Embora as parcelas se mantenham constantes ao longo dos anos, o comprador pagará mais juros no início do contrato, o que faz com que o saldo devedor seja amortizado de forma mais lenta do que no sistema SAC.

Como Amortizar o Valor do Financiamento

A amortização é o processo de pagamento gradual do saldo devedor de um financiamento. Ela ocorre ao longo do prazo do contrato, à medida que o comprador paga as parcelas mensais. No entanto, além do pagamento regular, o comprador pode realizar amortizações extraordinárias, ou seja, pagamentos adicionais que têm como objetivo antecipar a quitação do financiamento, reduzindo o valor das parcelas ou o prazo total do contrato.

Existem dois tipos principais de amortização extra: a amortização com redução de prazo e a amortização com redução do valor das parcelas. Cada uma dessas modalidades apresenta vantagens e desvantagens, dependendo da situação financeira e dos objetivos do comprador.

Amortização com Redução de Prazo

Na amortização com redução de prazo, o comprador faz um pagamento adicional que é utilizado para reduzir o número de parcelas restantes no financiamento. Isso significa que o prazo total do financiamento será encurtado, mas o valor das parcelas mensais continuará o mesmo.

Vantagens:

• A principal vantagem dessa modalidade é a economia com juros. Como o comprador quita a dívida mais rapidamente, os juros totais pagos ao longo do contrato serão menores, resultando em uma economia significativa.
• Ideal para quem deseja se livrar mais cedo do compromisso financeiro.

Exemplo: Suponha um financiamento de R$ 300.000 com parcelas de R$ 2.500 e 240 meses restantes. O comprador faz uma amortização extraordinária de R$ 50.000. Ao optar pela redução de prazo, ele manterá as parcelas de R$ 2.500, mas o financiamento será quitado em menos meses, economizando em juros.

Amortização com Redução do Valor das Parcelas

Na amortização com redução do valor das parcelas, o pagamento adicional é utilizado para diminuir o valor das parcelas mensais, mantendo o prazo original do financiamento. Essa modalidade é útil para quem deseja reduzir o impacto das parcelas no orçamento mensal, sem se preocupar tanto com a quitação antecipada da dívida.

Vantagens:

• Ajuda a aliviar o peso das parcelas mensais no orçamento, tornando o pagamento mais acessível.
• Ideal para quem precisa reorganizar as finanças e melhorar o fluxo de caixa.

Exemplo: Considerando o mesmo financiamento de R$ 300.000 com parcelas de R$ 2.500 e 240 meses restantes, o comprador faz uma amortização extraordinária de R$ 50.000. Ao optar pela redução do valor das parcelas, ele reduzirá o valor mensal pago, mas o prazo do financiamento continuará o mesmo.

Por Que a Amortização é Importante?

A amortização é uma ferramenta essencial para quem deseja reduzir o custo total do financiamento e, em muitos casos, melhorar sua saúde financeira. Ao fazer amortizações extraordinárias, o comprador pode:

• Economizar nos juros: Quanto mais rapidamente o saldo devedor for reduzido, menos juros serão pagos, o que resulta em uma economia significativa ao longo do tempo.
• Aumentar o patrimônio: Ao quitar o financiamento antecipadamente, o comprador passa a ter mais controle sobre seu patrimônio, sem a obrigação de pagamento de parcelas.
• Reduzir a dependência financeira: Menos parcelas significa menos compromissos financeiros, o que proporciona maior tranquilidade no longo prazo.
• Maior flexibilidade financeira: Optar pela redução das parcelas pode liberar mais recursos mensais para outros investimentos ou despesas importantes.

Simulação de Financiamento com Amortização de Redução de Prazo

Vamos simular um financiamento de R$ 400.000 com parcelas de R$ 3.000, prazo de 30 anos (360 meses) e taxa de juros de 9% ao ano. Suponha que, após 5 anos (60 meses), o comprador tenha R$ 50.000 disponíveis para amortização e opte pela redução de prazo.

Antes da amortização:

• Saldo devedor: R$ 372.000 (após 5 anos de financiamento)
• Parcelas: R$ 3.000
• Prazo restante: 300 meses (25 anos)

Com a amortização de R$ 50.000:

• Novo saldo devedor: R$ 322.000
• Parcelas: R$ 3.000 (mesmo valor)
• Prazo restante: aproximadamente 225 meses (18 anos e 9 meses)

Nesse caso, o comprador economiza nos juros, já que o prazo total do financiamento é reduzido.

Simulação de Financiamento com Amortização de Redução de Valor da Parcela

Agora, vamos considerar o mesmo financiamento de R$ 400.000 com parcelas de R$ 3.000, prazo de 30 anos (360 meses) e taxa de juros de 9% ao ano. Suponha que, após 5 anos, o comprador tenha R$ 50.000 para amortizar e opte pela redução do valor das parcelas.

Antes da amortização:

• Saldo devedor: R$ 372.000
• Parcelas: R$ 3.000
• Prazo restante: 300 meses

Com a amortização de R$ 50.000:

• Novo saldo devedor: R$ 322.000
• Novo valor das parcelas: R$ 2.600 (aproximadamente)
• Prazo restante: 300 meses (mesmo prazo)

Nesse caso, o comprador reduz o valor das parcelas, o que alivia o impacto mensal no orçamento, mas mantém o prazo original do financiamento.

Conclusão

O financiamento imobiliário é uma solução eficaz para a aquisição de imóveis, mas requer planejamento e atenção às condições oferecidas pelo mercado. A escolha entre o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price depende das condições financeiras e dos objetivos do comprador. Além disso, a possibilidade de amortização extraordinária, seja para reduzir o prazo ou o valor das parcelas, permite maior flexibilidade e pode gerar economia significativa ao longo do tempo. Ao entender como essas opções funcionam e planejar as finanças adequadamente, o comprador pode aproveitar os benefícios de um financiamento de forma mais eficiente.