Aspectos sobre a continuidade da locação de imóveis

Resumo:Para desenvolver este trabalho, parte-se do pressuposto de que na relação locatícia as partes têm como principal objetivo manter a locação. Isso quer dizer que o locador almeja a continuidade da locação para receber periodicamente o aluguel, ao passo que o locatário também espera a manutenção da locação para que tenha garantido o seu direito a moradia. Ocorre que, mesmo diante de benefícios, há casos em que a parte quer resguardar o seu direito de reaver o imóvel quando desejar. Assim sendo, apresentar-se-ão alguns aspectos de vantagens e de desvantagens para a continuidade da locação de imóveis, apontando ferramentas para aproveitamento adequado segundo o caso concreto.

 Palavras-chave: Direito imobiliário. Locação de imóveis. Permanência da locação. Renovação compulsória.

Abstract:To develop this work, we start from the assumption that the lessor relationship the parties have as main objective to maintain the lease. This means that the lessor aims to continue the lease to periodically collect the rent while the tenant also hopes to maintain the lease for which has guaranteed their right to housing. That occurs even before benefits, there are cases in which the party wants to protect its right to repossess the property if desired. Therefore, they will present some aspects of advantages and disadvantages for the continued leasing of properties, pointing to tools appropriate use according to the case.

Keywords: Real estate law. Leasing of real estate. Permanence of the lease. Compulsory renewal.

Sumário: 1. Aspectos sobre a continuidade da locação de imóveis.

1.Aspectos sobre a continuidade da locação de imóveis

 A locação de imóveis corresponde a uma prática de mercado que, além de propiciar o direito a moradia aos cidadãos, sendo mais uma opção para adequar a categoria habitacional aos anseios da sociedade, promove a movimentação financeira. Além do mais, se pensamos por um lado estritamente econômico, direciona as despesas a quem efetivamente usufrui o bem locado.

Locar um imóvel de maneira apropriada, atentando-se para a análise de mercado com avaliação elaborada por um técnico, certamente redundará em ganhos que ultrapassam os rendimentos conferidos por outras instituições do setor financeiro. Ou seja, infere-se que a vantagem econômica com a escolha da locação de imóveis como investimento corresponde a uma opção a ser considerada.

Na maioria das vezes, observa-se que o locador diligente e vigilante às solicitações do mercado, realiza o que for necessário para concretizar uma boa negociação. Empenha-se em deixar o imóvel em perfeitas condições de habitabilidade, pronto para servir à locação, com instalações revisadas, especialmente de energia e de água, por serem bens de primeira necessidade. Note-se que se trata de obrigação do locador, conforme estabelece a lei do inquilinato: “Art. 22. O locador é obrigado a: I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;[…].” (BRASIL, 1991).

Ademais, o locador disponibiliza materiais de ótima qualidade na construção ou na reforma do bem, para que haja valorização e seja prontamente alugado, pois pensa-se, geralmente, que a demora na locação corresponde a perda de tempo e de dinheiro.

Portanto, não é interessante para os investidores donos de imóveis deixarem o seu patrimônio “parado” – como se diz no jargão popular -, sem a locação e os rendimentos que daí sobrevirão.  Acresce-se a isso que, mesmo sem usufruí-lo diretamente, o proprietário terá de pagar as despesas de condomínio e/ou os tributos atrelados ao bem. 

Vale ressaltar que a desocupação de imóvel pode acompanhar situações desagradáveis, quais sejam, a desvalorização pelo desuso e desgaste natural pelo tempo ou mesmo pela deterioração provocada por terceiros; a necessidade de contratação de serviço de segurança privada; a incerteza do período de desocupação etc.

Assim, percebe-se que a tendência natural é que o imóvel permaneça locado, ainda mais se se trata de locatário zeloso e cumpridor de suas obrigações. Como da mesma forma se comportará o locatário, sabendo que a sua posição será respeitada, no sentido de que as obrigações do locador serão imediatamente cumpridas se necessário, para o bom e fiel andamento da locação, assim como para o respeito ao direito de moradia e aos termos do pacto avençado. Todas estas obrigações, que competem ao locador e ao locatário, estão devidamente assentadas em lei especial, Lei nº 8.245/91, nos arts. 22 e 23.

Tendo conhecimento dos pontos positivos da continuidade da locação, compete agora analisar outros bastante discutidos no cenário imobiliário. Primeiro, seguindo o que determina a lei, as partes têm de cumprir com seus deveres, e se procederem de forma diversa deverão suportar as medidas cabíveis, inclusive a de desocupar o imóvel. Dentre as exigências ao locatário, aponta-se que se for realizar obras no locado, deve ser com o consentimento expresso e, obviamente, com a ciência do locador, segundo dispõe o art. 23, inciso VI, “Art. 23. O locatário é obrigado a: VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;[…]. (BRASIL, 1991).”

Há casos em que se formará o período necessário para considerar a renovação compulsória do contrato de locação. Nesse sentido, mesmo que de modo ínfimo, o proprietário perde certa liberdade quanto à disponibilidade de seu bem, e, por seu turno, o locatário assegura o direito de permanecer no locado para usufruir de sua posse direita e obter os lucros necessários e justos pelo valor comercial agregado ao bem. Gediel Claudino de Araujo Júnior apresenta, de modo resumido, os requisitos para certificar o direito a ação renovatória:

“Tem legitimidade para a ação renovatória, os locatários de imóveis urbanos, destinados à atividade comercial (não residenciais), industrial ou à atividade de sociedade civil com fins lucrativos (art. 51, III, §4º, LI), cujo contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo mínimo total, ou a soma dos prazos ininterruptos, de 5(cinco) anos.[…]

Note-se que, para não perder o direito de propor ação renovatória, o locador deve ajuizá-la no interregno de um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (art. 51, §5º, LI); isto é, se o contrato, por exemplo, tem vencimento para o dia 30-4-2000, a ação deve ser ajuizada entre 1º-5-1999 e 30-10-1999.” (ARAUJO JÚNIOR, 2013, p. 64 e 65).

Para justificar tal pretensão, Gisele Pereira Jorge Leite expõe abalizadas reflexões sobre direitos próprios ao locador e ao locatário, em se tratado de locação de imóvel não residencial.

“A ação renovatória é instrumento disponibilizado pelo ordenamento jurídico para que o locatário faça a valer em juízo seu direito à renovação locatícia de imóvel não residencial independentemente da vontade do locador.

De fato, a renovação é compulsória para estes e tal imposição se justifica na medida em que o bem jurídico tutelado é o fundo do comércio, o valor agregado ao imóvel pela atividade desenvolvida pelo locatário.

Tem-se, desse modo, que a Lei 8.245/91, em seu art. 51, atribui ao locatário o direito material à renovação do contrato locatício e, no art. 71 ao art. 75, estabelece o procedimento através do qual tal direito é deduzido em juízo.

É evidentemente que podemos até deduzia que a referida renovação obrigatória do contrato locatício impõe relativa limitação à livre destinação do imóvel, ressalvando-se que o locador não será sempre e ncessariamente o proprietário), mas tal restrição se justica pela proteção à atividade do locatário no desenvolvimento e constituição do fundo de comércio: a impossibilidade re renovação importaria em enriquecimento indevido do locador, vez que o locatário envidaria esforços para formar o fundo de comércio, desenvolvimetno do ponto de comércio, e angariação de clientela e, este seu patrimônio ser-lhe-ia limado totalmente pela extinção da locação.” (LEITE, 2011, on-line).

Vê-se pela exposição supramencionada que a locação não residencial guarda em si a atribuição de um valor comercial (fundo de comércio), sendo, certamente, do total empenho do locatário para alcançá-lo. E a lei, observando os direitos do locatário, assegurou a possibilidade de se ingressar com ação renovatória para uma renovação compulsória do contrato de locação. Isso, como dito, limita a disponibilidade do bem e pode ser empecilho para a continuidade da relação locatícia. Mas, obviamente, trata-se de medida justa a satisfazer os interesses do locatário que investiu no bem locado, e angariou benefícios inapreciáveis para o seu comércio. 

Assim sendo, teve-se a intenção de exibir algumas questões relevantes que favorecem ou não a continuidade da relação locação. Muitos são os benefícios, então, posiciono-me no sentido de asseverar que a continuidade trará, especialmente, ganhos econômicos às partes, sendo estes as maiores aspirações de ambos na locação comercial. Mas, também, quando se trata de locação residencial, a manutenção da locação promove a segurança necessária de que o locador terá regularmente seu aluguel, enquanto que o locatário terá o seu direito a moradia.