Contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel

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Resumo: O presente artigo monográfico faz uma exposição do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, com este estudo pretende-se estabelecer as principais características do compromisso de compra e venda que implicam a demarcação de sua natureza jurídica. Buscou-se também estudar o não cumprimento do contrato de promessa de compra e venda, o que pode trazer graves consequências para as partes que pactuam o contrato, gerando diversas punições, mas se for realizado dentro dos requisitos legais, em conformidade com as partes, objetiva dar garantia ao negócio para o alcance do contrato definitivo.

Palavras-chaves: Contrato. Requisitos do Contrato. Princípios dos Contratos. Promessa de Compra e Venda. Consequências da Falta de Cumprimento Contratual.

Sumário: Introdução. 1. Elementos e requisitos dos contratos em geral. 1.1 Da relação contratual em consonância com os princípios e o Código Civil. 2. Caracterização do contrato de promessa de compra e venda de bens imóveis. 2.1 Elementos essenciais do contrato. 2.1.1 Do registro como principal modo de aquisição da propriedade imobiliária. 2.1.2 Finalidades do registro imobiliário. 2.1.3 Contrato de promessa de compra e venda não registrado de imóvel. 2.1.4 Contrato de promessa de compra e venda registrado de imóvel. 3. O não cumprimento do contrato de promessa de compra e venda de bens imóveis. 3.1 Cláusula de arrependimento e irretratabilidade. 3.1.1 A retratabilidade e o direito de crédito. 3.1.2 Do compromisso irretratável e o contrato preliminar. Conclusão.

Introdução

O objetivo desta pesquisa jurídica é aclarar o tema central do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, descrevendo especificamente suas principais características, que implicam a demarcação de sua natureza jurídica, bem como analisar as consequências geradas pelo não cumprimento desse contrato.

A problemática que aqui se destaca refere-se ao fato de o instituto em análise ensejar algumas questões, tais como: Qualquer uma das partes, tanto para o promitente vendedor, quanto o promitente comprador, pode desistir da promessa e desfazer o contrato? Quais as características essenciais do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel? Quais as consequências do não cumprimento do contrato por uma das partes?

Os primeiros capítulos serão destinados ao estudo dos elementos essenciais e os principais requisitos do contrato. Por fim, devido à amplitude do tema e à complexidade das relações jurídicas que se formam na promessa de compra e venda, serão analisadas as consequências do não cumprimento do contrato.

As consequências geradas pelo não cumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóveis, serão analisadas em face do compromisso irretratável e da cláusula de arrependimento.

Para o desenvolvimento da pesquisa, o método a ser utilizado será o lógico-dedutivo, onde se traça, inicialmente, o sistema de referência bibliográfico adotado e delimita-se o objeto da pesquisa, desenvolvendo as premissas fundamentais, notadamente no que tange ao Direito Contratual.

1 Elementos e requisitos dos contratos em geral

Todo contrato necessita de acordo de vontade das partes contratantes ou de seu consentimento. O negócio jurídico válido contempla os requisitos expressos no art. 104, incisos I, II e III do Código Civil Brasileiro de 2002(CC/2002), ou seja, agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei. Mostra-se imprescindível uma exteriorização da vontade despida de vícios.

Entendem Gagliano e Pamplona Filho que:

“[…] contrato é um negócio jurídico por meio do qual as partes declarantes, limitadas pelos princípios da função social e da boa-fé objetiva, autodisciplinam os efeitos patrimoniais que pretendem atingir, segundo a autonomia das suas próprias vontades”.[1]

A lei que disciplina os fins dos contratos, que obriga o declarante a pagar a recompensa anunciada e que atribui ao autor do ato ilícito o dever de reparar o prejuízo causado. O contrato poderá adotar qualquer das formas não vedadas pela lei, de modo a tornar o meio digital uma forma capaz de emprestar validade ao contrato eletrônico em cumprimento ao princípio da liberdade das formas negociais.

1.1 Da relação contratual em consonância com os princípios e o Código Civil.

O CC/2002 trouxe mudanças significativas no tema de contratos, como os princípios a que estes instrumentos estão submetidos como a eticidade, sociabilidade, função social e boa-fé objetiva, sem prejuízo dos demais princípios relacionados aos negócios jurídicos.

O princípio da eticidade é diretamente relacionado à ética e está previsto nos arts. 187 e 422 do CC/2002, estabelecendo relação direta com o princípio da boa-fé objetiva, de forma a determinar regras de condutas aos contratantes e buscar o último objetivo da finalidade contratual dos mesmos, de forma cooperada e solidária, fazendo o contrato atingir a sua função social.

O princípio da sociabilidade está previsto no art. 421 do CC/2002, possuindo relação mais direta que os anteriores com o princípio da função social contratual e a sociedade em geral, uma vez que define o contrato como um instrumento de circulação de riquezas e com seus limites estabelecidos no princípio da dignidade da pessoa humana, em seu sentido coletivo.

O princípio pacta sunt servanda refere-se aos contratos privados, enfatizando que as cláusulas e pactos ali contidos são um direito entre as partes, e o não cumprimento das respectivas obrigações implica a quebra do que foi pactuado. Nesse sentido esclarece Cláudia Lima Marques[2], “uma vez manifestada esta vontade, as partes ficariam ligadas por um vínculo, donde nasceriam obrigações e direitos para cada um dos participantes, força obrigatória esta, reconhecida pelo direito e tutelada judicialmente”.

O Professor Durval Salge Junior[3] esclarece, com maestria, o princípio pacta sunt servanda  onde considera o contrato como ato jurídico perfeito, e, textualmente, faz lei entre as partes, adquirindo força vinculante.

Os ensinamentos do respeitável Roberto Senise Lisboa dizem:

“A relação é uma realidade invisível decorrente de uma interação social, cujos efeitos são delimitados pelo ordenamento jurídico. Sua característica fundamental é a bipolaridade, ou seja, a existência de duas partes que se vinculam voluntária ou forçosamente, conforme a norma jurídica”[4].

A teoria da imprevisão encontra-se no ordenamento jurídico nos arts. 478 a 480 do CC/2002. Assim, preenchidos os requisitos legais, é possível à revisão contratual por meio da atuação do juiz, abrandando a aplicação do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda).

A proteção contratual do consumidor, extensiva às relações de consumo em geral, que se encontra no art. 53, caput e seu §2º, preceitua regras alusivas à cláusula penal para os contratos: compra e venda a prazo, alienação fiduciária em garantia e consórcio.

Não há definição expressa da relação de consumo no Código de Defesa do Consumidor, pois o legislador se preocupou em delimitar a aplicação desse microssistema jurídico ao vínculo no qual se encontram presentes os elementos subjetivos e o elemento objetivo, definidos como: a) O fornecedor e o consumidor de cada polo da relação jurídica; b) O produto ou o serviço (objeto da mesma relação).

O princípio da autonomia da vontade possibilita as partes, na liberdade de contratar ou não conforme lhes convier, podendo decidir em caso afirmativo com quem contratar, o que contratar e o conteúdo da avença. Para Maria Helena Diniz além da liberdade de criação do contrato, abrange:

“a) a liberdade de contratar ou não contratar, isto é, o poder de decidir, segundo seus interesses, se e quando estabelecera com outrem uma relação jurídica contratual. […];

b) a liberdade de escolher o outro contratante […]; e

c) a liberdade de fixar o conteúdo do contrato, escolhendo qualquer uma das modalidades contratuais reguladas por lei (contratos nominados), introduzindo ou alterando as cláusulas que melhor se coadunem com seus interesses e com as peculiaridades do negocio […]”.[5]

Ante o disposto no art. 421 do CC/2002: “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”.

O princípio do consensualismo aborda a não requisição de nada além da manifestação de vontade dos contratantes para que o contrato seja apropriado. Maria Helena Diniz[6] assevera que o princípio do consensualismo é aquele em que o simples consentimento de vontades entre as partes é o suficiente para validar os contratos, ou seja, decorre da concepção de que o contrato resulta do consenso, do acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa.

O princípio da relatividade dos efeitos contratuais onde no contrato há um acordo de vontade notabilizado entre as partes no intuito de indicarem um regime jurídico de atuação do mesmo, sendo que esse regramento surtirá os resultados ambicionados pelos pactuantes. Para Silvio Rodrigues[7]: “um elemento de segurança, a garantir que ninguém”. Ou seja, o terceiro não poderá fica vinculado de maneira obrigacional a uma relação jurídica que não desejou.

2 Caracterização do contrato de promessa de compra e venda de bens imóveis

A compra e venda é um contrato pelo qual a parte se compromete com a transferência de um bem de um contratante a outro.

Maria Helena Diniz define o contrato de promessa de compra e venda como:

“O contrato pelo qual o compromitente vendedor obriga-se a vender ao compromissário comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos avençados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da obrigação, por outro lado, o compromissário comprador, por sua vez ao pagar o preço e satisfazer todas as condições estipuladas no contrato, tem direito real sobre o imóvel, podendo reclamar outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória, havendo recusa por parte do compromitente vendedor”.[8]

Portanto, tem-se a ideia de que o contrato de promessa de compra e venda é um documento, onde uma parte se compromete a pagar estipulado valor em parcelas à outra parte, que detém o certificado de propriedade do imóvel, que se compromete, ao final do recebimento do pagamento, a passar o título de propriedade do imóvel.

2.1 Elementos essenciais do contrato

Com relação aos elementos essenciais do contrato de compra e venda e da promessa de compra e venda, alguns necessitam ser destacados: as partes, o consentimento, o preço, a coisa e a forma. Dessa maneira, o CC/2002 estabelece no art. 482 que ‘’A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço’’.

– As partes: Para Sílvio Venosa[9], as partes estando em combinação e de acordo com o Código Civil vigente, é imprescindível que sejam capazes de pactuar um contrato e devem estar relacionadas com os centros de interesse presentes no contrato, ou seja, “existem duas vontades contratuais, porque são dois os centros de interesse”, o do contratante e o do contratado.

– O Consentimento: Advém do acordo de vontade entre os interessados, a competência das partes em vender e de comprar. Também será passível de anulabilidade a venda que possuir erro sobre o objeto principal do contrato ou sobre as suas qualidades essenciais, conforme art. 139 do CC/2002.

– O Preço: Não sendo o preço determinado, em primeiro plano, deverá pelo menos ser determinável, de acordo com alguns critérios objetivos, estabelecidos pelas partes no contrato, conforme o art. 486 do CC/2002: “Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar”. O preço deverá ser pago em dinheiro, como disposto no art. 481 do CC/2002, entretanto, a lei admite que o preço seja quitado, conforme acordado pelas partes contratantes.

– A Coisa: Refere-se a tudo que possa integrar patrimônio e que possa ser alienado mediante determinado preço. São suscetíveis de venda as coisas atuais e as futuras, corpóreas e incorpóreas, no CC/2002, conforme o art. 483: ‘’A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório’’.

– A Forma: Podendo ser por instrumento particular, quando o valor do bem negociado for até trinta vezes o maior salário mínimo nacional, e, se superior, por escritura pública, nos termos do art. 108 do CC/2002.

A promessa de compra e venda é um tipo de contrato bem comum atualmente, que está estabelecida no CC/2002, nos arts. 1.417 e 1.418[10].

O direito do promitente comprador está definido no rol dos direitos reais abordados no art. 1.225 do CC/2002, em seu inciso VII.

2.1.1 Do registro como principal modo de aquisição da propriedade imobiliária

De acordo com Flávio Augusto Monteiro de Barros[11], trata-se de modo de aquisição derivado, que é o modo pelo qual entre o domínio do adquirente e do alienante, existe uma relação de causalidade, representada por um fato jurídico, tal o contrato seguido da tradição ou do direito hereditário, sendo o registro nessa situação apenas um ato declaratório da propriedade.

Em regra, só o registro do título gera transmissão da propriedade de imóvel; sem ele, a pessoa não é proprietária. Há, porém, certos casos em que o registro do título não funciona como ato transmissor da propriedade, mas sim como ato declaratório de sua disponibilidade, (formal de partilha). Com a morte já existe o direito de propriedade dos herdeiros, mas sem o registro do formal de partilha, os herdeiros não podem alienar os bens, em razão do princípio da continuidade dos Registros Públicos. Assim, o adquirente pode registrar o título após a morte do alienante. Se houver dois registros do mesmo imóvel, prevalecerá o que for protocolado primeiro.

2.1.2 Finalidades do registro imobiliário

A Lei nº 8.935 de 1994 (Lei dos Cartórios), em seu art. 1º estabelece: Os serviços Notariais e de Registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

A finalidade do Registro de Imóveis é o alcance da aquisição da propriedade inter vivos, pois o contrato, a título oneroso ou gratuito, somente causará efeitos pessoais ou obrigacionais. Desse modo, apenas a intervenção estatal, realizada através do oficial do Cartório Imobiliário, imporá direitos reais, quando se fizer o assentamento do imóvel.

O registro apresentará eficácia: a) Erga omnes, ou seja, em relação a terceiros, já que, pela publicidade que gera, terá aptidão para produzir o efeito de resguardar a boa-fé daqueles que vierem a realizar negócios imobiliários, baseados na presunção de certeza decorrente de seu assento; b) Constitutiva: provocará à aquisição, alteração ou extinção de direitos, se dele depender a existência do negócio registrado; c) Assecuratória “de sua autenticidade”; d) Conservatória de documentos; e) Reduzida: há certos atos e negócios imobiliários que serão lavrados para reforçar a declaração de propriedade já existente.

2.1.3. Contrato de promessa de compra e venda não registrado de imóvel

É o contrato preliminar de compra e venda que não possui eficácia translativa, gerando efeitos apenas entre as partes, não havendo proteção contra terceiros. Ao se negociar um imóvel, busca-se o objetivo final do quanto avençado entre as partes, ou seja, depois de liquidadas as obrigações, o promitente comprador aguarda a transferência do título de propriedade do imóvel para seu nome pelo promitente vendedor, ficando aquele em situação fragilizada, por não ter efetuado o registro na matrícula do referido instrumento junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Maria Helena Diniz descreve que o contrato de promessa de compra e venda gera segurança:

“Um dos efeitos do contrato de promessa de compra e venda é a ação de adjudicação compulsória, onde a sentença transitada em julgado vira titulo para transcrição do bem imóvel objeto do contrato. Porém em nosso ordenamento jurídico vê-se claramente ser requisito para tal ação o registro do contrato em cartório de registro de imóveis’.”[12]

2.1.4. Contrato de promessa de compra e venda registrado de imóvel

É necessário que o promitente comprador tenha direito real sobre o imóvel, devendo registrar o contrato de promessa de compra e venda em cartório. Desse modo, garantindo a obrigação futura de que seja transferida a propriedade do bem imóvel ao promitente comprador, mediante pagamento integral do valor da coisa.

O contrato de promessa de compra e venda cria direito real sobre a coisa, como mostra o art. 1.225, VII do CC/2002. São direitos reais: VII  o direito do promitente comprador do imóvel.

Na promessa de compra e venda deve conter duas cláusulas que a colocam na mesma situação dos contratos definitivos, ensina Roberto Senise Lisboa[13] que são:

A cláusula de irrevogabilidade, que impede a resilição unilateral do contrato’; e

A cláusula de irretratabilidade, que impede as partes alterar o conteúdo do contrato, promovendo a sua estabilidade”.

A Lei nº 6.015/73, que dispõe sobre o registro público de imóveis, em seu art. 174 determina que o livro nº 1 – Protocolo – servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, sendo este livro nº. 1 chamado de “a chave do registro de imóveis ou a porta de entrada, pela qual devem passar todos os títulos registráveis. Assim, a data do registro para os efeitos legais é a da prenotação do título no protocolo, ainda que efetuado posteriormente”.

Adequado ao normativo revelado, o CC/2002, em seu art. 1.246, estabelece que: O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.”

3 O não cumprimento do contrato de promessa de compra e venda de bens imóveis

O promitente vendedor, na promessa de compra e venda, obriga-se a vender um imóvel pelo valor, condições e modos pactuados, devendo outorgar a escritura definitiva de compra e venda, depois de cumprida a obrigação pelo promitente comprador de pagar o preço estipulado.

Segundo disserta Eduardo de Assis Brasil Rocha[14]:

“A rescisão é uma forma extintiva do contrato de promessa de compra e venda, por inadimplemento do promitente comprador, especialmente pela falta do pagamento do preço ajustado. Implica em descumprimento contratual, podendo ser cumulada com perdas e danos.”

Não sendo pago o preço, dentro do prazo de 30 dias (art. 36 da Lei nº 6.766/79), será avaliada e anulada a promessa de compra e venda. Problema surge quando o imóvel compromissado estiver na posse do promitente comprador. Nesse caso, deverá haver uma ação de reintegração de posse ou mesmo ação reivindicatória.

A constituição em mora dá-se através de Cartório de Registro de Títulos e Documentos, com prazo de 15 dias (Dec-Lei nº 745, de 07.08.69). Essa notificação para a constituição em mora deverá ser a mais completa possível, indicando o valor devido, correção monetária, juros, honorários, custas, prazo e local para pagamento.

Se o promitente comprador estiver na posse do imóvel compromissado, a ação deverá ser cumulada com reintegração de posse. Tem-se admitido antecipação de tutela quanto à reintegração na posse.

É orientação de diversos acórdãos já pacificados nesse sentido que, tanto nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, como nos da legislação civil comum, não é possível a perda de todas as parcelas do preço, em razão da rescisão contratual, mesmo que exista cláusula contratual. Acórdãos do STJ, COAD 84771 (4ª Turma), COAD 89331 (3ª Turma), COAD 80458, COAD 80127, COAD 97898 (4ª Turma), BDI 09/98 p.11, BDI 28/95p.16 (4ª Turma), COAD 106306, COAD 99468, COAD 91000, COAD 91002, BDI 35/02p.9, COAD 102876, BDI 03/02p.06, COAD 84325 (4ª Turma).[15]

Pode haver a retenção de uma quantia suficiente para cobrir as despesas do contrato desfeito, via de regra, em torno de 10% das parcelas pagas. Pode haver distrato, com retenção de parte do preço, sem que implique ajuste abusivo ou inválido[16].

3.1 Cláusula de arrependimento e irretratabilidade

Para gerar segurança jurídica aos contratantes, as Leis nº 4.591/64 e 6.766/79 estabelecem, de forma geral, para os compromissos de compra e venda, o instituto da irretratabilidade.

Conforme o art. 1.417 do CC/2002, o registro da promessa irretratável de compra e venda junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis concede direito real de aquisição do imóvel ao promitente comprador, afirmando que a eficácia emana do registro e é responsável para que o direito real exista, tenha eficácia erga omnes, assim, esclarece Bruno Mattos e Silva[17] “são aqueles válidos em face de todas as pessoas, em oposição aos direitos pessoais, que são válidos em face apenas de uma pessoa ou de pessoas determinadas”.

O contrato poderá ter cláusula de arrependimento, contestando a irretratabilidade, desde que proclamada e avençada entre as partes, segundo o Código de Defesa do Consumidor, regulamentado pela Lei nº 8.078/90, em seu art. 49[18].

Para Carlos Roberto Gonçalves[19], é necessário diferenciar os dois direitos distintos possíveis ao compromisso: o direito real, que “recai sobre a coisa, direta e imediatamente, vinculando-a ao seu titular (…) e o direito pessoal, derivado das obrigações, sendo “um vínculo jurídico em virtude do qual uma pessoa fica adstrita a satisfazer uma prestação em proveito de outra”.

3.1.1 A retratabilidade e o direito de crédito

Sobre o direito de crédito, o Código de Defesa do Consumidor, “considera nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.” Nesse caso, tem o promitente comprador o direito ao recebimento de todos os valores pagos com correção e juros.

O contrato seguirá normatização do instituto, conforme determinação nos arts. 417 e 418 já descritos anteriormente e 419 a 420[20] do CC/2002.

Insta salientar que, o instituto das arras pode ser contemplado tanto na promessa irretratável como na promessa com cláusula expressa de arrependimento.

3.1.2 Do compromisso irretratável e o contrato preliminar

O compromisso irretratável garante direito real àquele que o celebra, cumpridas as exigências legais, assumindo então o promitente vendedor a obrigação de dar coisa certa. Expressa que, quitado o preço, o vendedor deverá lavrar a escritura, transferindo a propriedade do imóvel ao promitente comprador. Orlando Gomes assegura que: O compromisso de venda não é verdadeiramente um contrato preliminar, pois gera uma obrigação de fazer, a de celebrar o contrato definitivo.[21]

Nesse sentido, o art. 478 do CC/2002: “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato”.

Assim sendo, perante contrato de compra e venda que não se pactuou arrependimento, tratado por instrumento público ou particular, e registrado no cartório de registro de imóveis, obtém o promitente comprador o direito real a aquisição do imóvel.

Conclusão

A promessa de compra e venda é um contrato preliminar ou uma promessa de contrato, embora seja um contrato dispensável, ou seja, que não é obrigatório, geralmente pode ser encontrado em negociações de compra e venda de imóveis, a fim de reforçar a segurança entre as partes, especialmente, no que tange ao preço acordado e às condições de pagamento. O art. 108 do CC/2002 informa: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Com exceção da forma, o contrato preliminar deve abranger alguns requisitos fundamentais do contrato definitivo a ser firmado, tais como os requisitos de validade dos negócios jurídicos, pois é considerado o príncipe dos contratos, contribuindo para economia com a circulação de riquezas, e, por envolver um dos principais direitos reais que é a propriedade.

Vale destacar que não deve haver cláusulas de arrependimento nas promessas de compra e venda, a fim de que esse tipo de contrato preliminar possa produzir os efeitos salvaguardados no Código Civil, uma vez que, com o registro, o direito unicamente obrigacional da promessa de compra e venda se transforma em direito real de aquisição, oponível erga omnes, com o poder de sequela que é típico dos direitos dessa natureza.

Desse modo, a dúvida que persiste, refere-se à eficácia da promessa de compra e venda, mediante o registro ou não, na matrícula do imóvel.

Não ocorrendo o registro na matrícula, haverá somente a obrigação de o promitente vendedor transferir o imóvel por meio de escritura definitiva, depois de quitados os valores acordados. Vale destacar que se trata de uma obrigação pessoal, entre as partes, de forma que não existe nada que impeça o vendedor de lavrar uma escritura pública de compra e venda para uma  terceira pessoa, que poderá registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis, averbando na matrícula. Nessa situação, o promitente comprador somente poderá reivindicar perdas e danos ou cláusula penal, juros, correção monetária e honorários advocatícios contra o promitente vendedor.

Sendo assim, aquele que adquirir imóvel, mediante promessa de compra e venda não registrada, não poderá postular o imóvel transmitido a terceiro, uma vez que esse direito resulta do registro do contrato na matrícula.

Por seu turno, o promitente comprador que não realizou o registro da promessa de compra e venda terá três alternativas em face do promitente vendedor que se recuse a celebrar o contrato definitivo, desde que não conste cláusula de arrependimento:

1. Poderá exigir, por meio de uma ação de adjudicação compulsória, que o vendedor promova a celebração do contrato definitivo;

2. O juiz poderá suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, depois de transcorrido o prazo determinado na ação de adjudicação compulsória;

3. Poderá pedir perdas e danos, caso o estipulante não dê execução ao contrato preliminar, considerando o contrato desfeito.

Tendo sido efetuado o registro em matrícula da promessa de compra e venda, haverá um direito real de aquisição do imóvel em favor do promitente comprador, portanto, o promitente vendedor será obrigado a entregar o imóvel, com efeito erga omnes, ou seja, contra todos, o que proíbe a venda do imóvel a terceiros. Isso se deve ao princípio da publicidade dos contratos adequadamente registrados.

Caso a inadimplência seja do promitente comprador, o vendedor poderá reivindicar a rescisão do contrato, com a consequente ação de reintegração de posse ou ação reivindicatória do imóvel.

Quanto ao fato de o promitente comprador desistir do negócio, deve-se considerar a questão de não haver cláusula de arrependimento no contrato preliminar. Muitos dos litígios atinentes à compra de imóvel na planta, resultam daí, onde as prestações se prolongam no tempo e o promitente comprador decide desistir do negócio.

No entanto, o promitente comprador de imóvel, mesmo que esteja inadimplente, pode reivindicar a rescisão do contrato, mediante a devolução das quantias pagas, no entanto, é permitida a compensação de despesas realizadas com a  administração e propaganda pelo promitente vendedor, além de um valor a ser arbitrado pelo tempo de ocupação do imóvel.

Quanto à devolução dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ela não se submete ao parcelamento previsto para a aquisição, devendo ser efetuada em parcela única.

Desse modo, caso o promitente comprador desista do negócio, ainda que motivado por insuficiência financeira para honrar o pactuado até sua conclusão, persiste o direito de reaver as quantias pagas, em parcela única, devendo as partes prosseguir na mesma situação anterior ao contrato.

Importante destacar que o promitente vendedor tem o direito de descontar as despesas administrativas e operacionais da venda, no entanto, não pode efetuar um desconto elevado e abusivo no montante pago pelo comprador, podendo ser caracterizada como abusiva e nula de pleno direito qualquer cláusula que estipule tal desconto.

Em síntese, antes de pactuar uma promessa de compra e venda de imóvel, não se deve olvidar da necessidade do seu registro, proporcionando-se, assim, segurança jurídica e maior abrangência ao direito obrigacional derivado de tal contrato, pois o não cumprimento do mesmo poderá causar prejuízos para as partes envolvidas, conduzindo a litígios.

 

Referências
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Notas
[1] GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo PamplonaNovo Curso de Direito Civil. Volume IV: contratos, tomo 1: teoria geral. 13 ed. São Paulo: Saraiva, 2017, p. 45.
[2] MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 8ª ed. São Paulo: RT, 2016, p. 93.
[3] SALGE JUNIOR, Durval. Contratos. Teoria contratual. Apostila. Legale.  Disponível em: http://docs12.minhateca.com.br/586865958,BR,0,0,Apostila—Contratos—Prof.-Durval-Salge-Jr.pdf. Acesso em: 13-07-2017.
[4] LISBOA, Roberto Senise. Responsabilidade Civil nas Relações de Consumo. São Paulo: Saraiva, 2012.
[5] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil e extracontratual. Vol. 3, 32 ed. São Paulo: Saraiva, 2015, p. 23.
[6] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil e extracontratual. Vol 3, 32 ed. São Paulo: Saraiva, 2015, p. 29.
[7] RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações. 30 ed. atual. São Paulo: Saraiva, 2004. 3 v., p. 17.
[8] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil e extracontratual. Vol. 3, 32 ed. São Paulo: Saraiva, 2015.
[9] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. Vol. II, Teoria Geral Das Obrigações e Teoria Geral Dos Contratos. 15ª ed. São Paulo: Atlas, 2015.
[10] Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada em Cartório de Imóveis, adquire o promitente comprador direito à aquisição do imóvel.
Art. 1418. O promitente comprador titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
[11] BARROS, Flávio Augusto Monteiro de. Manual de Direito Civil: Direito das Coisas e Responsabilidade Civil.  Vol. 3. São Paulo: Método, 2007.
[12] DINIZ, Maria Helena de. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direitos Reais. v. 4, 31 ed. São Paulo: Saraiva, 2007.
[13] LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil. Contratos, Vol. 3, 5º ed. São Paulo: Saraiva, 2010.
[14] ROCHA, Eduardo de Assis Brasil. ARRAS, contratos preliminares e promessas de compra e venda. Disponível em: arquivo http://www-usr.inf.ufsm.br/~shun/direito/tgc/arquivos/ARRAS-CONTRATO_PRELIMINAR-PROMESSA_CV.doc. Acesso em: 15 mai. 2017.
[15] ROCHA, Eduardo de Assis Brasil. ARRAS, contratos preliminares e promessas de compra e venda. Disponível em: arquivo http://www-usr.inf.ufsm.br/~shun/direito/tgc/arquivos/ARRAS-CONTRATO_PRELIMINAR-PROMESSA_CV.doc. Acesso em: 15 mai. 2017.
[16] Decisão da 3ª Turma do STJ, in Informativo COAD, ano 1999, p.618.
[17] SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: Aspectos Jurídicos, Cautelas devidas e Análise de Riscos. 10. ed. São Paulo: Atlas, 2015, p. 152
[18] Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial.
[19] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Vol. 2, Teoria Geral Das Obrigações. 12ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015, p. 10.
[20] Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
[21] GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 324.

 


 

Informações Sobre o Autor

 

Marcos Destázio

 

Advogado

 


 

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