As inovações trazidas pelo novo Código de Processo Civil acerca da usucapião: o procedimento da usucapião extrajudicial

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Resumo: O presente estudo tem como objeto a análise das inovações trazidas pela Lei n. 13.105/15 (novo Código de Processo Civil), no tocante ao procedimento extrajudicial para o reconhecimento da usucapião, o que se convencionou chamar "usucapião extrajudicial". Apesar da manutenção do procedimento judicial no ordenamento jurídico brasileiro, a desjudicialização tem como objetivo primordial o descongestionamento do Poder Judiciário e, ao mesmo tempo, a efetivação do direito à aquisição originária da propriedade, o que revela sua importância dentre as inovações trazidas pela Lei n. 13.105/15 (novo Código de Processo Civil).

Palavras-chaves: Usucapião. Propriedade. Procedimento.  Desjudicialização. Novo Código de Processo Civil.

Sumário: 1. Introdução; 2. Conceito; 3. Natureza Jurídica; 4. Ação de usucapião das terras particulares; 5. Inovação Trazida Pelo Novo Código De Processo Civil: Usucapião Extrajudicial; 5.1. A desjudicialização da usucapião; 5.2. Aspectos procedimentais; 6. Conclusão; Referências.

1. Introdução

O presente estudo tem como objeto a análise as inovações trazidas pela Lei n. 13.105/15 (novo Código de Processo Civil), no tocante ao procedimento extrajudicial para aquisição originária da propriedade por meio da usucapião, o que se convencionou chamar de “usucapião extrajudicial” ou “usucapião cartorária”.

Para compreensão do tema, mostra-se necessário tecer breves considerações sobre o instituto da usucapião, tais como: conceito, natureza jurídica e procedimento judicial, outrora indispensável para o seu reconhecimento.

Muito embora o manejo da ação de usucapião continue sendo possível, a desjudicialização do procedimento se destaca, dentre as inovações trazidas pelo NCPC, por ter como objetivo primordial o descongestionamento do Poder Judiciário e, ao mesmo tempo, a efetivação do direito à aquisição originária da propriedade, quando, configurados os requisitos constitucionais ou legais, não haja conflito entre os interessados.

2. Conceito

O termo usucapião é oriundo do latim uso capio, que significa “tomar a coisa pelo uso”. No âmbito jurídico, a usucapião consiste no modo de aquisição originária da propriedade que conjuga a posse continuada com o decurso do lapso temporal, observados outros requisitos legais a depender da espécie.

3. Natureza jurídica

A doutrina e jurisprudência, muitas vezes, utilizam-se do termo “prescrição aquisitiva” para se referir ao instituto. Ocorre que, de acordo com CRISTIANO CHAVES E NELSON ROSENVALD, tal designação se revela imprópria, devido à sua origem meramente histórica.[1]  Segundo os autores:

A usucapião é simplesmente um modo de aquisição da propriedade. O ponto de convergência entre os dois institutos é a produtividade de efeitos que o transcurso do tempo pode consolidar sobre os direitos subjetivos e a inércia do titular do direito subjetivo. Contudo, não se pode negar que, por razoes históricas, consagrou-se a locução prescrição aquisitiva em nossa doutrina. Todavia, a única aproximação entre os institutos é a aplicação do art. 1.244 do CC, na ênfase as formas de suspensão e interrupção de prazos.”[2]

Nesse sentido, muito embora a prescrição e a usucapião tenham fundamento em comum, qual seja, o “decurso prolongado do tempo”, tanto o Código Civil de 1916, quanto o Código Civil de 2002 adotaram a corrente dualista,[3] uma vez que consagraram a prescrição como meio extintivo de ações, regulada na Parte Geral (arts. 189 a 206), e a usucapião como modo de aquisição da propriedade, inserida no Livro de Direito das Coisas.[4]

O exercício da posse mansa, pacífica e contínua, com animus domini, ou seja, com a intenção de dono, por um determinado período de tempo consolida a propriedade em favor do possuidor, sem que haja qualquer relação de direito real ou obrigacional entre este e o antigo proprietário.

Por esse motivo, a propriedade é adquirida de modo originário, ou seja, “incorpora-se o bem ao patrimônio do novo titular em toda a sua plenitude, livre de todos os vícios que a relação jurídica pregressa apresentava”.[5]

4. Ação de usucapião de terras particulares

A usucapião tem como objetivo principal resguardar a função social da posse. Assim, “o domínio decorre do exercício da posse como fato e não de um título translativo proveniente de outrem”,[6] situação que, para ser reconhecida e produzir efeitos, exigia obrigatoriamente o ajuizamento da ação de usucapião de terras particulares, [7] regulada nos arts. 941 a 945 do Código de Processo Civil de 1973.

Apesar disso, a doutrina e a jurisprudência sempre reconheceram o caráter meramente declaratório da sentença judicial na ação de usucapião, na medida em que “apenas reconhece, com oponibilidade erga omnes, um direito já existente com a posse ad usucapionem”, servindo tão somente como “título para registro (art. 945 do CPC) e não título constitutivo do direito do usucapiente”.[8]

5. Inovação trazida pelo novo código de processo civil: usucapião extrajudicial

O novo Código de Processo Civil (Lei n. 13.105/15) não reproduziu os dispositivos referentes à ação de usucapião e, além disso, por força do seu art. 1.071, altera a Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), acrescentando o art. 216-A, que trata do chamado “usucapião extrajudicial” ou “usucapião cartorário”.

Apesar disso, o manejo da ação de usucapião continua sendo possível, por força do princípio da inafastabilidade de jurisdição (art. 5º, XXXV, da CF/88), o que, inclusive, é ressalvado expressamente no caput do art. 216-A.

Nesse sentido, é a posição da doutrina processualista majoritária consagrada no Enunciado n. 25, aprovado no IV Encontro do Fórum Permanente de Processualistas Civis:[9]

“25. (art. 246, §3º; art. 1.071 e §§) A inexistência de procedimento judicial especial para a ação de usucapião e de regulamentação da usucapião extrajudicial não implica vedação da ação, que remanesce no sistema legal, para qual devem ser observadas as peculiaridades que lhe são próprias, especialmente a necessidade de citação dos confinantes e a ciência da União, do Estado, do Distrito Federal e do Município.”

5.1.  A desjudicialização da usucapião

O novo Código de Processo Civil viabiliza o procedimento da usucapião extrajudicial, perante o oficial do registro de imóveis, de modo a descongestionar o Poder Judiciário e, ao mesmo tempo, privilegiar a efetivação do direito material pretendido.

Verifica-se uma desjudicialização do direito, por meio do deslocamento de algumas atividades que eram atribuídas ao Poder Judiciário para o âmbito das serventias extrajudiciais, a serem realizadas por meio de procedimentos administrativos.[10]

Tal inovação legislativa segue a linha de outros instrumentos normativos, como é o caso da Lei n° 8.560/92, que se refere ao reconhecimento de paternidade perante os serviços de registro civil, e da Lei n. 11.441/07, que alterou o art. 982 do CPC/73, possibilitando a realização de inventário, partilha, separação consensual e divórcio consensual por via administrativa.[11]

5.2. Aspectos procedimentais

Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, apesar de não exercerem cargo ou emprego público,[12] são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado pelo Poder Público o exercício da atividade notarial e de registro, de caráter privado, com o objetivo de garantir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, nos moldes preceituados no art. 236 da CF/88 e nos arts. 1º a 3º da Lei n. 8.935/94 (Lei dos Cartórios).

Os requisitos procedimentais para o reconhecimento da usucapião extrajudicial estão elencados expressamente no art. 216-A, inserido na Lei n. 6.015/73.

O interessado deverá formular requerimento, assistido por advogado, devido à complexidade do ato, na comarca em que esteja situado o imóvel usucapiendo.

A petição deverá ser instruída com justo título ou qualquer outro documento hábil à comprovação da posse e acompanhada de certidões negativas que comprovem o caráter manso e pacífico da posse. Além disso, deverá conter a ata notarial lavrada pelo tabelião, que serve para atestar a existência e o modo de existir de algum fato,[13] ou seja, aspectos da posse que fundamentem o pedido da usucapião, bem como a planta do imóvel, com memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, nos moldes do art. 216-A, incisos I a IV.

Assim, pode-se perceber que o pedido de usucapião extrajudicial exige prova documental inequívoca e pré-constituída, que viabilize a verificação da posse com animus domini durante o lapso temporal exigido para a modalidade de usucapião visada pelo interessado, sob pena de rejeição do pedido.

Para a correta compreensão do dispositivo, exige-se uma interpretação sistemática, com base no ordenamento jurídico vigente, e teleológica, a fim de resguardar as finalidades da inovação legislativa.

Os documentos exigidos para instruir o pedido da usucapião extrajudicial compõe um rol taxativo. Assim, não poderá o registrador, responsável pela autuação do pedido, exigir do interessado outros documentos que não estejam expressamente previstos na lei.

Isso porque o Poder Público e, por conseguinte, seus delegatários estão sujeitos à supremacia da lei e do Direito, ou seja, as diretrizes constitucionais e as disposições legais prevalecem e têm preferência sobre os atos da Administração,[14] principalmente nos casos em que o objetivo primordial da lei seja a concretização de direitos fundamentais.

Verifica-se que o dispositivo não exige do interessado a instrução do pedido com a certidão de registro do imóvel de inteiro teor, completa e atualizada.

Apesar disso, ao determinar que o pedido seja processado “diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo”, o legislador confere a responsabilidade pela instrução do processo com a certidão respectiva ao cartorário competente, que deverá indicar a matrícula do imóvel e sua cadeia dominial.[15]

E se o imóvel não for registrado, será possível o procedimento extrajudicial da usucapião?

Muito embora a ausência do registro do imóvel não impeça o reconhecimento da aquisição da propriedade pela usucapião,[16] a matrícula do imóvel está expressamente indicada no inciso II do art. 216-A. Por essa razão, entendo que, nesse caso, não se revela possível o pedido extrajudicial da usucapião, devendo o interessado ajuizar a ação respectiva perante o Poder Judiciário.

O procedimento se inicia com o requerimento do interessado, o que configura uma mera faculdade do usucapiente. Uma vez formulado, será autuado pelo registrador, a quem compete a verificação da regularidade dos documentos acostados.

Se a planta e memorial descritivo – um dos documentos indispensáveis para o processamento do pedido – não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o registrador competente deverá notificar o referido titular, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso no prazo de 15 (quinze) dias. Caso não haja manifestação, o seu silêncio será interpretado como discordância.

Estando a petição devidamente instruída, exige-se a manifestação da Fazenda Pública. Assim, o oficial de registro dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem no prazo de 15 (quinze) dias.

Sustenta-se que esse prazo de 15 dias é impróprio, ou seja, o seu decurso não enseja nenhum óbice ou prejuízo à manifestação da Fazenda Pública sobre o pedido de usucapião. Assim, o reconhecimento da usucapião extrajudicial se encontra condicionado à manifestação de todos os entes federativos nos autos.[17]

Deve-se ter cautela, porém, com o caráter improprio desse prazo, a fim de resguardar o objetivo da alteração trazida pelo novo Código de Processo Civil, qual seja, conferir celeridade e eficiência ao reconhecimento da aquisição originária da propriedade.

Além disso, o oficial de registro deverá atribuir publicidade ao pedido, ou seja, deverá promover a ciência de terceiros eventualmente interessados, por meio da publicação de edital em jornal de grande circulação, a fim de que, caso haja interesse, se manifestem no prazo de 15 dias.

Caso haja impugnação do pedido, o reconhecimento da usucapião deverá ocorrer no âmbito judicial. Assim, uma vez impugnada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

Não havendo impugnação, uma vez transcorrido o prazo de 15 dias para manifestação de terceiros interessados, e não havendo diligências pendentes a serem realizadas, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, desde que: (a) a documentação esteja em conformidade com as exigências legais; e (b) haja concordância expressa dos titulares de todos os direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. Se for o caso, será permitida a abertura de matrícula.

Do contrário, caso a documentação não esteja em conformidade com as exigências legais, oficial do registro de imóveis rejeitará o pedido, o que não impede, por sua vez, o ajuizamento da ação de usucapião.

Por fim, deve-se registrar que, em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, procedimento administrativo especial, mas que será decidido na esfera judicial por uma sentença, nos termos do art. 198 da Lei n. 6.015/73.

Diante de todo o exposto, resta a indagação: a alteração trazida pelo novo Código de Processo Civil terá o condão de concretizar o direito à usucapião de modo célere e satisfatório?

Apesar de perceber alguns entraves que não foram tratados expressamente pela nova lei, tais como, (a) ausência de prazo para a atuação do oficial de registro, (b) o caráter impróprio da manifestação da Fazenda Pública acerca do pedido e o (c) valor a ser pago à título de emolumentos pelas partes, o procedimento extrajudicial da usucapião se revela potencialmente capaz de conferir, de modo mais célere, o reconhecimento legal da situação de fato já consolidada, quando não houver dissonância entre os interessados, efetivando, assim, o direito de propriedade sem que se exija a atuação do Poder Judiciário, como ocorre, por exemplo, com o inventário extrajudicial.

Quaisquer considerações que ultrapassem essa análise, no presente artigo, será precipitada e até mesmo incoerente. Por esse motivo, resta aguardar a entrada em vigor da Lei n. 13.105/15 e a efetiva aplicação das mudanças acerca do procedimento para reconhecer a usucapião. Só então será possível verificar se o novo instituto da usucapião extrajudicial se coaduna com o objetivo da lei de, ao desjudicializar o instituto da usucapião, concretizar o direito à aquisição originária da propriedade de modo mais célere e eficiente e, ao mesmo tempo, resguardar os direitos fundamentais dos interessados.

6. Conclusão

A Lei n. 13.105/15, ao alterar a Lei n. 6.015/73, acrescentando o art. 216-A, consagra a chamada “usucapião extrajudicial” ou “usucapião cartorária”.

Com isso, visa descongestionar o Poder Judiciário por meio do deslocamento da competência, que antes lhe era atribuída de modo exclusivo, para o âmbito das serventias extrajudiciais (fenômeno conhecido como desjudicialização) e, principalmente, tutelar a função social da posse, concretizando o direito de propriedade por meio do reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Em que pese algumas discussões acerca das alterações trazidas pelo novo Código de Processo Civil, o procedimento extrajudicial da usucapião se revela capaz de conferir, de modo mais célere, o reconhecimento legal da situação de fato já consolidada, quando não houver dissonância entre os interessados, efetivando, assim, o direito de propriedade, sem que se exija a atuação do Poder Judiciário, como ocorre, por exemplo, com o inventário extrajudicial.

Apenas com a entrada em vigor da Lei n. 13.105/15 será possível verificar as vantagens e desvantagens do novo instituto, cujo objetivo é descongestionar o âmbito do Poder Judiciário, concretizar o direito à aquisição originária da propriedade de modo mais célere e eficiente e, ao mesmo tempo, resguardar os direitos fundamentais dos interessados.

Referências
CHAVES, Cristiano; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 8ª ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2012, pgs. 395-396.
FERREIRA FILHO, Marcílio da Silva. O ônus da prova quanto ao destaque válido do patrimônio público-privado nas ações de usucapião do novo e antigo CPC. Disponível em: http://www.sgc.goias.gov.br/upload/arquivos/2015-09/artigo—o-onus-da-prova-na-acao-de-usucapiao—prova-relativa-a-natureza-privada-do-imovel-e-atuacao-fazendaria—marcilio-filho-4.pdf Acesso em 01.02.2016.
MARQUES, Norma Jeane Fontenelle. A desjudicialização como forma de acesso à Justiça. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XVII, n. 123, abr 2014. Disponível em: http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=14638&revista_caderno=21 Acesso em 01.02.2016.
OLIVEIRA, Rafael Carvalho Rezende. Princípios do Direito Administrativo. São Paulo: Método, 2013, pg. 72.
 
Notas:
[1] A usucapião foi consagrada na Lei das Doze Tábuas (455 a.C.) como a forma de aquisição de coisas móveis ou imóveis através da posse continuada, por 01 (um) ano ou 02 (dois) anos, à disposição dos cidadãos romanos (jus civile).  Os estrangeiros, porém, submetiam-se a um regramento específico e, em muitos aspectos, discriminatório, conhecido como jus gentium ou direito das gentes (expressão que, atualmente, remete à origem do Direito Internacional). Com a expansão do Império Romano, foi concedida ao estrangeiro – a quem não era reconhecido o direito à aquisição da propriedade por meio da usucapião – uma espécie de prescrição, como forma de exceção fundada na posse continuada do bem móvel ou imóvel por determinado lapso temporal, nos prazos de 10 e 20 anos, servindo como mera defesa contra ações reivindicatórias. Apesar da semelhança, a exceção não gerava a perda da propriedade.  Posteriormente, os institutos da usucapião e da prescrição foram reunidos por Justiniano (528 d.C.), devido à aproximação entre a propriedade civil dos romanos e a propriedade pretoriana (dos peregrinos/estrangeiros), ocasião em que a usucapião passou a ser, simultaneamente, modo de perda e aquisição da propriedade, vindo a ser denominada de prescrição aquisitiva. A prescrição, então, passou a ser consagrada como meio extintivo de ações, vindo o mesmo vocábulo dar origem a dois institutos jurídicos: (a) um de caráter geral destinado a extinguir todas as ações; e (b) outro de caráter restrito, como modo de adquirir direitos, representado pelo antigo usucapião. Sobre o tema: CHAVES, Cristiano; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 8ª ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2012, pgs. 395-396.
[2] CHAVES, Cristiano; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 8ª ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2012, pg. 400.
[3] De modo diverso, o Código Francês adotou o critério monista, consagrando a prescrição como modo comum de aquisição e de perda de direitos, identificando os institutos da prescrição e da usucapião, apenas com o cuidado de nomear a primeira como prescrição extintiva e a segunda como prescrição aquisitiva. CHAVES, Cristiano; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 8ª ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2012, pg. 396.
[4] CHAVES, Cristiano; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 8ª ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2012, pg. 396.
[5] Assim, por exemplo, não incidirá o fato gerador do ITBI, já que o usucapiente não adquire a coisa do antigo proprietário, mas contra o antigo proprietário. CHAVES, Cristiano; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 8ª ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2012, pg. 398.
[6] CHAVES, Cristiano; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 8ª ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2012, pg. 471.
[7] O nome dado à ação de usucapião pelo Código de Processo Civil de 1973 decorre da impossibilidade de usucapião dos bens públicos.
[8] STJ, REsp 118360/SP, Rel. Min. Vasco Della Giustina, 3ª T., Dje 02/02/11.
[9] O IV Encontro do Fórum Permanente de Processualistas Civis, realizado no mês de abril de 2014, em Belo Horizonte, teve como objetivo discutir as regras do Projeto do novo Código de Processo Civil , que ainda estava em fase de aprovação no Congresso Nacional.Disponível em Disponível em https://www.academia.edu/11275942/Carta_de_BH_e_Enunciados_consolidados_do_F%C3%B3rum_Permanente_de_Processualistas_Civis_em_conformidade_com_a_reda%C3%A7%C3%A3o_final_do_CPC_2015_de_24.02.2015. Acesso em 01.02.2016.
[10] MARQUES, Norma Jeane Fontenelle. A desjudicialização como forma de acesso à Justiça. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XVII, n. 123, abr 2014. Disponível em: http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=14638&revista_caderno=21 Acesso em 01.02.2016.
[11] O teor do art. 982, §1º, do CPC/73 que trata da possibilidade de realização de inventário, partilha, separação consensual e divórcio consensual por via administrativa foi reproduzido no art. 610, §1º, do NCPC.
[12] STF, ADI 4641, Rel.  Min. Teori Zavascki, Tribunal Pleno, julgado em 11/03/2015.
[13] A ata notarial está regulada no art. 384 do NCPC, nos seguintes termos: Art. 384.  A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião. Parágrafo único.  Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial.
[14] OLIVEIRA, Rafael Carvalho Rezende. Princípios do Direito Administrativo. São Paulo: Método, 2013, pg. 72.
[15] FERREIRA FILHO, Marcílio da Silva. O ônus da prova quanto ao destaque válido do patrimônio público-privado nas ações de usucapião do novo e antigo CPC. Disponível em: http://www.sgc.goias.gov.br/upload/arquivos/2015-09/artigo—o-onus-da-prova-na-acao-de-usucapiao—prova-relativa-a-natureza-privada-do-imovel-e-atuacao-fazendaria—marcilio-filho-4.pdf Acesso em 01.02.2016.
[16] Interessante mencionar que, recentemente, o STJ entendeu que “para que a sentença declaratória de usucapião de imóvel rural sem matrícula seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário o prévio registro da reserva legal no Cadastro Ambiental Rural (CAR)”. (STJ, REsp 1.356.207-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 28/4/2015, DJe 7/5/2015)
[17] FERREIRA FILHO, Marcílio da Silva. O ônus da prova quanto ao destaque válido do patrimônio público-privado nas ações de usucapião do novo e antigo CPC. Disponível em: http://www.sgc.goias.gov.br/upload/arquivos/2015-09/artigo—o-onus-da-prova-na-acao-de-usucapiao—prova-relativa-a-natureza-privada-do-imovel-e-atuacao-fazendaria—marcilio-filho-4.pdf Acesso em 01.02.2016.

Informações Sobre o Autor

Juliana Accioly de Melo Costa

Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito de Alagoas – UFAL. Advogada


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