Débito Condominial à Luz do Novo CPC

0

Resumo: Este artigo tem por objetivo elucidar as alterações trazidas pelo novo Código de Processo Civil, lei 13.105/2015.

Palavras-chave: Condomínio. Débito Condominial. Título Executivo Extrajudicial. Novo Código de Processo Civil.

Abstract: This article aims to clarify the changes introduced by the new Civil Procedure Code , Law 13.105 / 2015.

Keywords: Condominium. Condominium debt. Extrajudicial Enforcement . New Civil Procedure Code.

Sumário: Introdução; 1) Norma introduzida ao Novo CPC; 2) Aspectos positivos ao condomínio e seu efeito perante a sociedade; 3) Considerações finais.

Introdução

O presente trabalho tem como objetivo explanar alguns pontos trazidos pelo Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), que entrará em vigor em 2016 e vem sendo objeto de grandes discussões no ambiente jurídico no que refere a sua aplicação no ordenamento jurídico pátrio.

Na área do Direito Imobiliário,a grande inovação do novo diploma é o artigo 784, inciso X, em que elenca as taxas e despesas de condomínio como título executivo extrajudicial.

De acordo com a legislação atual vigente, para que o condomínio cobre seu crédito perante o proprietário precisa-se aguardar toda a fase cognitiva a fim de ter um título executivo judicial, para só assim poder iniciar a fase de cumprimento de sentença. Procedimento este que demanda um lapso temporal extenso, acarretando assim, em problemas administrativos, como a falta de dinheiro no caixa do condomínio, que, por conseguinte, ocasiona na redução de investimentos no próprio condomínio ou no aumento da mensalidade dos próprios condôminos adimplentes.

Cabe ressaltar, que o próprio Código Civil de 2002 (lei 10.406/2002) não é rigoroso no que refere à aplicação da multa por inadimplemento, limitando a sua incidência ao percentual de 2% (dois por cento), nos termos do artigo 1.336, parágrafo 1º, mesmo que a Convenção Condominial preveja uma multa maior, norma esta que não tem o intuito de coibir a inadimplência condominial, tendo em vista que é irrisória. 

Portanto, especialmente para a área condominial o Novo Código de Processo Civil representa um avanço para a referidaárea, tendo em vista que acelerará os trâmites processuais para a cobrança de seus condôminos.

1. Norma introduzida no Novo CPC

O Novo Código de Processo Civil em seu artigo 784, inciso X é claro ao estabelecer que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, é título executivo extrajudicial.

Neste sentido, o legislador buscou claramente uma celeridade processual dispensando toda a fase de conhecimento, pois os valores objeto de execução não possuem nenhuma discussão quanto a sua existência, tendo em vista que foram devidamente discutidos em assembleia condominial.

Neste sentido, para dar segurança às partes envolvidas, a comprovação da existência do créditodeve ser feita na petição inicial, queconterá, entre outros documentos facultativos: a Convenção Condominial, ata da ultima assembleia com o valor de rateio aprovados, a planilha detalhada contendo o valor rateado devido (incluindo cálculo da fração ideal)e a respectiva matrícula do imóvel para saber quem é o proprietário tabular, titular do fólio real do imóvel em questão, pela natureza “propter rem” do débito.

Dois pontos são discutíveis nessa documentação para comprovar o débito de condomínio. A primeira é a obrigatoriedade dessa ata que aprova os valores a seremrateado ser registrada no Registro de Títulos e Documentos. O artigo 1.333, parágrafo único do Código Civil diz que para a Convenção ser oponível contra terceiros precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. De tal redação sabemos que a Convenção se aprovada pelos proprietários gera efeito entre aqueles que concordaram, e da mesma sorte segue a ata de assembleia.

Claro que a boa prática indica o registro das atas de assembleia de condomínio, por alguns motivos claros como, por exemplo, sua representatividade para instituições financeiras (bancos), Receita Federal etc., e também para dar publicidade às decisões dos condôminos, que eventualmente podem afetar terceiros como vizinhos ou futuros compradores de unidades autônomas.

Cumpre ainda salientar que a Lei 4.591/64 em seu artigo 50, parágrafo primeiro 1º diz que a primeira ata de eleição deve ser levada a registro no Registro de Títulos e Documentos, e isso se deve à formalização do Condomínio, que precisa desse primeiro registro para poder solicitar o seu CNPJ perante a Receita Federal, abrir conta bancária própria entre outras obrigações inerentes ao Condomínio Edilício.

A segunda é adiscussão recorrente sobre a necessidade de se acostar aos autos a Matrícula atualizada do imóvel.Muito embora as administradoras ou gestoras do condomínio tenham seu cadastro atualizado, a alteração de titularidade de um imóvel pode ser constante e muitas vezes os proprietários não atualizam seu cadastro da maneira correta. A Matrícula é fundamental para saber se a execuçãoestá sendo feita contra quem é realmente o proprietário, sempre dentro de 30(trinta) dias após a emissão da referida certidão obtida no Cartório de Registro de Imóveis (Art. 188 da Lei 6.015/73).

A comprovação documental inicial é necessária tendo em vista que com a vigência do novo Código de Processo Civil o débito de quota condominial passará a ser um título líquido, certo e exigível, que deve ser satisfeito na data convencionada entre os condôminos.

2. Aspectos positivos ao condomínio e seu efeito perante a sociedade;

A possibilidade de executar diretamente o débito condominial traz um alento aos condomínios que, em sua grande maioria, não conseguem ter um saldo de caixa positivo,devido à alta inadimplência que os atinge, principalmente sobre o aspecto da multa que foi reduzida para 2% pelo Código Civil, atingindo mais significativamente os condomínios de menor porte.

Um dos efeitos reflexos mais importantes que esse dispositivo do novo CPC podetrazer é uma redução na inadimplência condominial, pois os condôminosterão receios de insurgirem na inadimplência, visto que o procedimento para cobrança será mais célere, sendo o executado intimado a pagar a dívida em 3 (três) dias, redação mantida do Código antigo pelo novo CPC em seu artigo 829.

Portanto, essa inovação trazida pelo novo CPC trará um efeito positivo para a administração condominial, refletindo na redução da inadimplência e diminuindo a quantidade de processos perante o Poder Judiciário.

3. Considerações Finais

Como verificamos acima, tornar o débito proveniente de rateio de Condomínio um título executivo extrajudicial é uma das maiores inovações na área condominial desde o Código Civil de 2002.

Esse novo dispositivo trará benefícios para todos os agentes envolvidos com o condomínio, desde o condômino que paga seu rateio em dia e verá os devedores sendo compelidos a pagar mais rapidamente até os profissionais da área do Direito, que poderão entrar diretamente na fase de execução, evitando longos e demorados processos da fase cognitiva.

A expectativa é que essa sábia alteração normativa afete diretamente a cultura da população, fazendo reduzir a inadimplência existente nos condomínios e melhorando a administração e a vida condominial de um modo geral.


Informações Sobre o Autor

Charles Gonçalves Patrício Jr.

Advogado Pós-graduando em Direito Imobiliário na PUC/SP militante na área imobiliária e especialmente na área de Condomínios. Síndico Profissional


Deixe uma resposta

Seu endereço de email não será publicado.

Este site usa cookies para melhorar sua experiência. Presumiremos que você está ok com isso, mas você pode cancelar se desejar. Aceitar Leia Mais Aceitar Leia mais