Quando uma pessoa falece, todos os seus bens são transmitidos aos herdeiros por meio do processo de inventário. Esse procedimento serve para formalizar a divisão do patrimônio e garantir que os bens sejam registrados corretamente no nome dos sucessores.
A casa deixada como herança pode ser um dos bens mais valiosos do espólio e, muitas vezes, os herdeiros decidem vendê-la para dividir o valor entre si ou para evitar despesas com manutenção e impostos.
É possível vender uma casa de herança
Sim, uma casa recebida como herança pode ser vendida, mas existem algumas regras que precisam ser seguidas para garantir que a venda seja válida e legal. O primeiro requisito essencial é que o inventário esteja concluído e que a casa esteja devidamente registrada no nome dos herdeiros.
Se o inventário ainda não foi finalizado, a casa não pode ser vendida diretamente, mas os herdeiros podem ceder seus direitos hereditários a um comprador interessado. Esse processo, chamado de cessão de direitos hereditários, deve ser feito por meio de uma escritura pública.
Como vender uma casa de herança
A venda de uma casa herdada deve seguir algumas etapas para garantir que a transação seja legal e segura. A seguir, explicamos cada uma delas:
1. Conclusão do inventário
O primeiro passo para vender uma casa de herança é a conclusão do inventário. Esse processo pode ser feito de duas formas:
- Inventário judicial: Quando há menores de idade entre os herdeiros ou quando há discordância entre eles sobre a divisão dos bens.
- Inventário extrajudicial: Feito em cartório, quando todos os herdeiros concordam com a divisão e não há herdeiros incapazes.
Somente após a conclusão do inventário a casa poderá ser registrada no nome dos herdeiros e, então, vendida.
2. Concordância de todos os herdeiros
Se a casa foi herdada por mais de um herdeiro, todos devem concordar com a venda. Caso um dos herdeiros não aceite vender sua parte, a negociação pode ser dificultada, e pode ser necessário ingressar com uma ação de extinção de condomínio para resolver o impasse.
Se um herdeiro quiser vender sua parte individualmente, ele pode oferecer sua fração aos demais herdeiros. Caso os outros herdeiros não queiram comprar, essa parte pode ser vendida a terceiros, respeitando o direito de preferência dos demais herdeiros.
3. Avaliação do imóvel
Antes de colocar a casa à venda, é importante avaliar o valor de mercado do imóvel. Isso pode ser feito por um corretor de imóveis ou por um avaliador profissional. Essa etapa é essencial para garantir que a casa seja vendida por um preço justo e para evitar conflitos entre os herdeiros.
4. Escolha do comprador e negociação
Após a avaliação, os herdeiros podem buscar um comprador interessado na casa. A negociação pode ser feita diretamente pelos herdeiros ou com a ajuda de uma imobiliária.
5. Formalização da venda
Uma vez encontrado um comprador, a venda deve ser formalizada por meio de um contrato de compra e venda. Para imóveis, a transferência só é concluída com a assinatura da escritura pública e o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.
6. Pagamento de impostos e taxas
A venda da casa pode gerar a obrigação de pagar impostos, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto de Renda sobre ganho de capital. O valor desses tributos pode variar dependendo do valor da venda e do tempo de posse do imóvel.
7. Registro da transferência
Após o pagamento dos impostos e a assinatura da escritura pública, o comprador deve registrar o imóvel em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis. Somente após essa etapa a venda estará concluída.
Impostos na venda de uma casa de herança
A venda de uma casa herdada pode gerar a necessidade de pagamento de alguns impostos. Os principais são:
- ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): Pago no momento do inventário para a transferência da casa aos herdeiros.
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): Pago quando um dos herdeiros vende sua parte para outro herdeiro ou para terceiros.
- Imposto de Renda sobre ganho de capital: Aplicado sobre o lucro obtido na venda do imóvel, ou seja, sobre a diferença entre o valor declarado no inventário e o valor da venda.
O que fazer se um herdeiro não quiser vender
Se um dos herdeiros não quiser vender sua parte da casa, existem algumas alternativas:
- Negociação entre os herdeiros: Os herdeiros que desejam vender podem tentar convencer o outro herdeiro a aceitar a venda.
- Compra da parte do herdeiro contrário: Os herdeiros interessados na venda podem comprar a parte do herdeiro que deseja manter o imóvel.
- Ação de extinção de condomínio: Caso não haja acordo, os herdeiros podem entrar com uma ação judicial para forçar a venda do imóvel e dividir o valor entre todos.
Perguntas e respostas sobre a venda de uma casa de herança
1. Posso vender uma casa herdada antes do inventário? Não. A casa só pode ser vendida após a conclusão do inventário e o devido registro no nome dos herdeiros.
2. O que acontece se um dos herdeiros não quiser vender a casa? Se não houver acordo, os demais herdeiros podem entrar com uma ação judicial para forçar a venda e a divisão do valor.
3. Quem paga os impostos na venda de uma casa herdada? Os herdeiros são responsáveis pelos impostos gerados pela venda, como o Imposto de Renda sobre o ganho de capital e o ITBI.
4. Posso vender minha parte da casa herdada para um terceiro? Sim, mas os outros herdeiros têm direito de preferência para comprar essa parte antes que ela seja vendida a terceiros.
5. Existe alguma isenção de imposto na venda de uma casa herdada? Sim. Se o valor da venda for de até R$ 440 mil e o herdeiro não tiver vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, pode haver isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital.
Conclusão
A venda de uma casa herdada é um processo que exige atenção às regras legais para garantir uma transação segura e sem complicações. O primeiro passo é a finalização do inventário, seguida da regularização do imóvel no nome dos herdeiros. Todos os herdeiros devem concordar com a venda, e, caso não haja acordo, existem medidas judiciais que podem ser tomadas.
Além disso, é essencial calcular os impostos envolvidos e registrar corretamente a transação em cartório. Para evitar problemas futuros, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especializado em direito sucessório ou um corretor de imóveis para facilitar o processo de venda.
