A compra de imóveis na planta é uma prática comum no Brasil, oferecendo vantagens como melhores condições de pagamento e a possibilidade de acompanhar a valorização do bem. No entanto, um dos grandes problemas enfrentados pelos compradores é o atraso na entrega da obra. Para mitigar os prejuízos causados por esses atrasos, a cláusula de multa contratual por atraso na entrega da obra se torna uma importante ferramenta de proteção para o comprador. Este artigo analisa a visão jurídica sobre essa cláusula, destacando os direitos do consumidor e as responsabilidades da construtora.
A cláusula de multa contratual é uma previsão incluída nos contratos de compra e venda de imóveis que estabelece uma penalidade para a construtora em caso de descumprimento dos prazos de entrega do imóvel. Essa multa é geralmente aplicada quando o atraso ultrapassa o prazo estipulado no contrato, ou o prazo adicional de tolerância, que costuma ser de até 180 dias.
O objetivo dessa cláusula é compensar o comprador pelo prejuízo causado pela demora na entrega do imóvel e, ao mesmo tempo, servir como incentivo para que a construtora cumpra os prazos acordados. A multa é uma forma de garantir que a construtora tenha responsabilidade com seus compromissos e evite atrasos prolongados.
A aplicação da cláusula de multa contratual por atraso na entrega da obra é respaldada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), que rege as relações de consumo no Brasil. O CDC considera a relação entre construtora e comprador como uma prestação de serviço e, nesse sentido, a construtora é obrigada a cumprir os prazos estabelecidos no contrato, sob pena de sanções, como a aplicação de multas.
A Lei nº 13.786/2018, também conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, regulamenta as relações contratuais entre consumidores e construtoras, estabelecendo regras claras para a rescisão do contrato e a devolução de valores pagos em caso de inadimplência da construtora. Embora essa lei trate principalmente do distrato, ela reforça o direito do consumidor de exigir o cumprimento das obrigações contratuais, incluindo a previsão de multas por atraso.
A cláusula de multa contratual funciona como uma penalidade para a construtora que não cumpre o prazo de entrega do imóvel. Quando o atraso ultrapassa o período de tolerância, geralmente de 180 dias, a multa entra em vigor. O valor da multa pode ser definido no contrato como um percentual sobre o valor do imóvel ou sobre as parcelas pagas pelo comprador durante o período de atraso.
Por exemplo, se a cláusula estabelece uma multa de 1% ao mês sobre o valor total do imóvel, o comprador terá o direito de receber esse percentual como compensação pelo atraso na entrega. Essa cláusula pode variar de acordo com o contrato, mas sempre deve ser clara e objetiva, evitando ambiguidades que prejudiquem o comprador.
A cláusula de multa contratual por atraso é uma proteção essencial para o comprador. Ao incluir essa previsão no contrato, o comprador tem uma garantia de que será compensado financeiramente caso a construtora não cumpra o prazo de entrega. Essa cláusula também serve como um mecanismo de pressão para que a construtora se esforce em cumprir os prazos acordados.
A ausência de uma cláusula de multa pode deixar o comprador vulnerável, sem uma compensação imediata pelo atraso. Nesse caso, o comprador precisaria buscar judicialmente uma reparação, o que pode ser mais demorado e incerto. Por isso, é fundamental que essa cláusula esteja presente e seja clara no contrato.
O cálculo da multa contratual pode variar de acordo com o contrato, mas normalmente é feito com base em um percentual sobre o valor do imóvel ou das parcelas pagas pelo comprador. Em alguns casos, a multa pode ser diária ou mensal, aplicando-se enquanto durar o atraso.
Por exemplo, se o contrato prevê uma multa de 1% ao mês sobre o valor do imóvel e o atraso for de três meses, o comprador terá direito a receber 3% do valor total do imóvel como compensação. Esse tipo de cálculo busca proporcionar uma compensação proporcional ao prejuízo sofrido pelo comprador em razão da demora.
Além disso, é possível que o comprador exija a correção monetária dos valores pagos, garantindo que a indenização seja atualizada conforme a inflação e os juros aplicáveis.
A cláusula de tolerância é outra previsão comum em contratos de compra e venda de imóveis na planta, permitindo que a construtora atrase a entrega em até 180 dias sem ser penalizada. Esse prazo extra é concedido para cobrir possíveis imprevistos durante a obra, como questões climáticas, problemas com fornecedores ou dificuldades operacionais.
No entanto, a cláusula de tolerância tem limites. O atraso não pode ultrapassar o período de 180 dias, e mesmo dentro desse prazo, a construtora deve agir de boa-fé e justificar o atraso de forma transparente. Caso o atraso exceda o prazo de tolerância, a construtora deve aplicar a multa contratual prevista e compensar o comprador pelos danos sofridos.
Além da aplicação da multa por atraso, o comprador pode buscar indenização por danos materiais e morais em casos de atraso significativo. Se o atraso na entrega do imóvel acarretar despesas extras, como a necessidade de continuar pagando aluguel ou outras despesas imprevistas, o comprador tem direito de exigir indenização por esses prejuízos.
A indenização por danos materiais cobre os gastos financeiros causados pelo atraso, enquanto a indenização por danos morais visa compensar o sofrimento emocional e o estresse causado pela demora na entrega do imóvel. Em muitos casos, os tribunais reconhecem que o atraso significativo pode causar abalo psicológico ao comprador, especialmente quando afeta o planejamento familiar ou profissional.
Se a construtora descumprir a cláusula de multa contratual, ou se recusar a pagar a penalidade prevista no contrato, o comprador tem o direito de buscar a Justiça para exigir a aplicação da multa e, em casos mais graves, a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos.
O comprador pode ingressar com uma ação judicial pedindo o cumprimento da cláusula contratual, além de buscar a indenização por eventuais prejuízos sofridos. Um advogado especializado em direito imobiliário pode auxiliar o comprador nesse processo, garantindo que seus direitos sejam respeitados e que a construtora cumpra suas obrigações.
Antes de assinar o contrato de compra e venda de um imóvel na planta, é fundamental que o comprador revise todas as cláusulas, especialmente aquelas que tratam dos prazos de entrega, da cláusula de tolerância e das multas por atraso. Essas cláusulas devem ser claras e transparentes, evitando interpretações dúbias que possam prejudicar o comprador no futuro.
Caso o contrato não inclua uma cláusula de multa por atraso, o comprador pode solicitar que essa previsão seja inserida ou ajustar outros pontos contratuais para garantir sua proteção. Em caso de dúvidas, é sempre aconselhável contar com o apoio de um advogado especializado para revisar o contrato e garantir que ele esteja de acordo com a legislação vigente.
A inclusão de uma cláusula de multa contratual por atraso na entrega da obra é uma medida que protege o comprador e incentiva a construtora a cumprir os prazos. No entanto, é essencial que o contrato seja bem elaborado e que todas as obrigações estejam claramente definidas. Um advogado especializado em direito imobiliário pode garantir que o contrato seja justo e proteger o comprador contra possíveis abusos ou omissões por parte da construtora.
Além disso, caso o atraso ocorra e a construtora não cumpra com a multa estabelecida no contrato, o advogado pode atuar judicialmente para garantir que o comprador receba a devida compensação, seja por meio de multa ou indenização pelos prejuízos causados.
A cláusula de multa contratual por atraso na entrega da obra é um mecanismo essencial para garantir a proteção do comprador em casos de descumprimento dos prazos pela construtora. Essa cláusula busca compensar os danos sofridos pelo comprador, ao mesmo tempo em que incentiva a construtora a cumprir seus compromissos contratuais.
Para garantir que seus direitos sejam respeitados, o comprador deve estar atento às cláusulas do contrato e, sempre que necessário, contar com a orientação de um advogado especializado. Com a devida assessoria jurídica, é possível garantir que a cláusula de multa seja aplicada de forma justa e que o comprador seja adequadamente compensado por qualquer atraso na entrega do imóvel.
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