Ter um imóvel em situação irregular é uma realidade enfrentada por muitos brasileiros. Quando o imóvel não está registrado em nome do proprietário, surgem riscos que podem comprometer a posse e a segurança jurídica, incluindo a possibilidade de disputas legais e dificuldades em transações, como venda ou transferência do bem. Neste artigo, explicaremos de forma detalhada como regularizar um imóvel, quais documentos são necessários e os passos a serem seguidos.
Registrar um imóvel não é apenas uma formalidade. Trata-se de um processo que assegura que o proprietário seja reconhecido legalmente, garantindo que o bem possa ser usado, negociado ou transferido de forma segura.
Por que registrar um imóvel é essencial?
O registro de um imóvel é a única forma de garantir a propriedade de forma plena. Enquanto o imóvel não estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o proprietário não possui a titularidade oficial, o que significa que ele pode enfrentar uma série de problemas, como:
- Disputas judiciais: Sem o registro, a posse pode ser questionada por terceiros.
- Dificuldade em vender o imóvel: Compradores geralmente exigem que o imóvel esteja devidamente registrado para concretizar a transação.
- Impossibilidade de obter financiamento: Bancos e instituições financeiras não aceitam imóveis irregulares como garantia.
- Impedimentos em heranças ou doações: A transferência de um imóvel irregular para herdeiros ou beneficiários pode ser contestada.
Por essas razões, o registro é indispensável para assegurar o pleno exercício dos direitos de propriedade.
Qual a documentação necessária para o registro de um imóvel?
O processo de registro de um imóvel começa com a lavratura de documentos específicos em um Cartório de Notas. A escolha do documento correto depende da forma como o imóvel foi adquirido ou da situação de posse. Abaixo, explicamos as modalidades mais comuns:
Escritura de Compra e Venda
A escritura de compra e venda é o documento utilizado para formalizar a aquisição de um imóvel diretamente do vendedor. Esse documento deve ser lavrado no Cartório de Notas e contém informações essenciais, como:
- Descrição do imóvel
- Identificação das partes (comprador e vendedor)
- Valor negociado
- Forma de pagamento
- Data de entrega das chaves
Embora o contrato particular de compra e venda tenha validade como instrumento de negociação, ele não transfere a propriedade. Apenas a escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis confere segurança jurídica e torna o comprador o proprietário oficial do bem.
Escritura de Direito de Laje
O direito de laje é uma modalidade que regulariza imóveis construídos em terrenos únicos, como os populares “puxadinhos”. Esse direito foi regulamentado pela Lei nº 13.465/2017, que permite que unidades habitacionais independentes construídas no mesmo terreno sejam registradas separadamente.
Para lavrar a escritura de direito de laje, é necessário:
- Regularizar as construções junto à prefeitura
- Apresentar os documentos exigidos no Cartório de Notas
Após a lavratura, o documento deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo a individualização da propriedade.
Usucapião Extrajudicial
A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um imóvel por meio de posse contínua, pacífica e ininterrupta ao longo de um período mínimo, que pode variar de 5 a 15 anos, dependendo do caso. A usucapião extrajudicial, prevista no Código de Processo Civil de 2015, permite que esse processo seja realizado diretamente em cartório, sem necessidade de ação judicial.
Para solicitar a usucapião extrajudicial, são necessários:
- Comprovação da posse por meio de documentos, como contas de água, luz ou IPTU
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por um profissional habilitado
- Declaração de anuência de eventuais confrontantes (vizinhos)
- Ata notarial lavrada no Cartório de Notas
Após a análise dos documentos e aprovação no Cartório de Registro de Imóveis, o imóvel será registrado em nome do possuidor.
Passo a passo para registrar um imóvel irregular
O registro de um imóvel envolve várias etapas, que podem variar dependendo da situação do bem. De maneira geral, os passos são:
1. Identifique a situação do imóvel
Antes de iniciar o processo de registro, é importante identificar a situação específica do imóvel. Ele foi adquirido por meio de compra e venda, construção própria ou posse prolongada? Essa análise determinará qual documento será necessário.
2. Reúna a documentação necessária
Organize todos os documentos exigidos para a regularização, incluindo:
- Documentos pessoais (RG e CPF)
- Certidão de casamento ou óbito (se aplicável)
- Contrato de compra e venda, escritura ou documento de posse
- Planta do imóvel e memorial descritivo
- Certidões negativas de débitos fiscais e judiciais
Ter esses documentos em mãos é fundamental para evitar atrasos no processo.
3. Lavre a escritura no Cartório de Notas
Com a documentação reunida, o próximo passo é lavrar a escritura correspondente no Cartório de Notas. Esse documento oficializa a propriedade do imóvel e é indispensável para dar prosseguimento ao registro.
4. Registre o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis
A escritura ou outro documento lavrado no Cartório de Notas deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que o registro seja realizado. Esse é o passo final que confere a propriedade oficial ao titular.
5. Regularize pendências urbanísticas ou tributárias
Caso o imóvel tenha irregularidades urbanísticas, como construções sem alvará, ou pendências tributárias, como débitos de IPTU, essas questões devem ser resolvidas antes do registro. Consulte a prefeitura para verificar se há taxas ou impostos em atraso.
Custos envolvidos no registro de um imóvel
Registrar um imóvel pode envolver custos significativos, que incluem:
- Taxas de lavratura da escritura no Cartório de Notas
- Taxas de registro no Cartório de Registro de Imóveis
- Pagamento de tributos, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), geralmente exigido na compra e venda
- Honorários de engenheiros ou advogados, quando necessários
Os valores variam conforme a localidade e o valor do imóvel, sendo recomendável solicitar orçamentos antes de iniciar o processo.
Vantagens de registrar um imóvel
Registrar um imóvel traz inúmeras vantagens, como:
- Segurança jurídica: O registro garante a titularidade oficial do bem, protegendo o proprietário de disputas ou reivindicações.
- Valorização do imóvel: Imóveis registrados possuem maior valor de mercado.
- Facilidade em transações: Bancos exigem que o imóvel esteja regular para aprovar financiamentos ou hipotecas.
- Possibilidade de transferência: A regularização é essencial para doações, heranças ou vendas futuras.
Perguntas e respostas
O que acontece se meu imóvel não estiver registrado?
Sem o registro, você não possui a titularidade oficial do imóvel. Isso significa que sua posse pode ser questionada, e você terá dificuldades em vender, financiar ou transferir o bem.
Qual a diferença entre escritura e registro?
A escritura é o documento que formaliza a compra e venda ou posse do imóvel, enquanto o registro oficializa a titularidade no Cartório de Registro de Imóveis, tornando o comprador o proprietário legal.
O que é necessário para registrar um imóvel?
São necessários documentos pessoais, escritura pública ou contrato de compra e venda, planta do imóvel, certidões negativas e pagamento de taxas e impostos.
Quanto custa registrar um imóvel?
Os custos variam conforme o valor do imóvel e a localização, incluindo taxas de cartório, ITBI e honorários de profissionais.
Posso registrar o imóvel por conta própria?
Sim, mas é recomendável contar com o auxílio de um advogado especializado para garantir que todos os passos sejam realizados corretamente e evitar erros que possam atrasar o processo.
Conclusão
Registrar um imóvel irregular é um passo essencial para garantir a segurança jurídica e evitar complicações futuras. Embora o processo envolva etapas burocráticas e custos, as vantagens superam os desafios, oferecendo tranquilidade ao proprietário e facilitando transações futuras. Contar com o auxílio de profissionais qualificados, como advogados e engenheiros, pode tornar o processo mais eficiente e seguro. Se você possui um imóvel em situação irregular, inicie a regularização o quanto antes para proteger seu patrimônio e assegurar seus direitos como proprietário.
