Danos provenientes de cupim na locação de imóveis e a divisão de obrigações

Resumo: Um fato muitas vezes velado que quando vem à tona mostra grave prejuízo diz respeito aos danos provenientes do inseto cupim. E isso, por certo, afeta a relação locatícia, sendo muitas vezes de difícil solução, sobretudo porque é delicada a divisão de obrigações entre locador e locatário. Com esse trabalho, pretende-se jogar luzes a tal questão, expondo de modo objetivo a quem efetivamente compete a obrigação de reparação dos danos, a partir de considerações razoáveis e ponderações de interesses, tendo como principal base a lei do inquilinato.

Palavras-chave: Direito imobiliário. Locação de imóveis. Responsabilização. Cupim.  

Abstract: A fact often veiled that when it surfaces shows serious injury concerns from the insect termite damage. And this, of course, affects the lessor relationship, often being difficult to solve, especially because it is delicate division of obligations between landlord and tenant. With this work, we intend to play lights that question, exposing objectively who competes effectively the obligation to repair damage from reasonable considerations and considerations of interest, and mainly based on the tenancy law.

Keywords: Real estate law. Leasing of real estate. Accountability. Termite.

Sumário: 1. Danos provenientes de cupim na locação de imóveis e a divisão de obrigações.

Os cupins são insetos daninhos que, como é sabido, causam graves prejuízos econômicos, uma vez que afetam bens compostos de madeira e de outros materiais celulósicos. Dependendo da espécie, podem surgir de árvores, de jardins e até mesmo de construções vizinhas; de móveis e de outros objetos de madeira presentes no local ou na circunvizinhança.

Os danos provenientes de cupins podem comprometer não só o bem afetado diretamente, mas, como dito, se alastrar pelo ambiente, e aí se torna mais difícil o controle – fato que pode reincidir. Por isso, o controle deve ser diligente e regular.

Identificado o foco, o morador deve buscar realizar prontamente a higiene do local, certamente por meio de empresa idônea e especializa em controle de pragas. A demora em resolver o caso trará, seguramente, maiores complicações, estas de difícil solução, podendo ensejar danos a outros bens, o que, verdadeiramente, não se deseja – pode cominar em indenização por perdas e danos.

Observe-se que questões desta dimensão são comuns durante o período de locação de imóveis. Mas sempre surge dilema que pode causar equívocos quanto à divisão de responsabilidades entre proprietários e inquilinos. Por isso, é de suma relevância que às partes tenham plena ciência em relação à distribuição de seus papéis perante a relação locatícia.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991) dispõe em seu artigo 22 que é dever do locador entregar o imóvel ao inquilino em condições de uso para aquilo que se destina. Assim, para se evitarem os problemas supracitados, é aconselhável e, como se vê, plenamente adotada pelo mercado imobiliário, a feitura de termo de vistoria, que acompanha o contrato de locação, onde neste deverá constar todas as descrições minuciosas do estado do imóvel, quando da sua entrega.

De outro lado, a partir do início da locação, é dever do inquilino manter o imóvel, objeto desta, nas mesmas e perfeitas condições de habitabilidade, uso e fruição em que recebeu, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, e, assim, devolvê-lo ao locador ao final da locação, como bem aponta, em linhas gerais, o art. 23 da mesma lei supramencionada.

Logo, o locatário deverá se servir do imóvel de modo adequado, tratando o bem que lhe foi confiado à locação, assumindo este a posse direta, com o mesmo zelo que se empregaria a um patrimônio seu. A desídia na limpeza e na dedetização do bem não pode ser suportada pelo locador, quando sobrevinda desde o início da locação.

Ainda, mesmo quando do início da locação que haja foco de cupim, não pode, só por isso, o locatário deixar de comunicar o fato ao locador, ou mesmo permitir o progresso do dano, porque aí, possivelmente, será responsabilizado. Vejamos o que dispõe a lei do inquilinato nesse sentido: “Art. 23. O locatário é obrigado a: […] IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; […]. (BRASIL, 1991).

Desta forma, todos os consertos, reparos e providências necessárias ao uso e conservação do imóvel deverão ser feitos pelo inquilino, logicamente que a partir do início da locação, incluindo-se aí os cuidados com danos decorrentes de cupim. Frise-se que as despesas estruturais e os vícios ou defeitos anteriores à locação são de responsabilidade do locador.

Por fim, podem ser divididas as responsabilidades de dois modos, quais sejam: a) Se o locador entregou o imóvel com cupim, é dever deste pagar pelos serviços de dedetização e pelos reparos no imóvel; b) No entanto, se o problema surgiu depois da locação, a obrigação é do inquilino. É assim que acentua Talita Abrantes, da EXAME.com:

“Há casos, porém, mais complicados. Por exemplo, quando aparece um foco de cupim na residência, de quem é a obrigação de arcar com os custos? Carlos Samuel Freitas, diretor de locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) divide as responsabilidades em duas situações diferentes. "Se o locador entregou com cupim, é dever dele pagar pela dedetização. Mas se o problema apareceu depois da locação, a obrigação é do locatário", diz. Nem sempre, contudo, é fácil definir o início da infestação. "Este é um problema da cidade, assim, não há jurisprudência que outorgue as responsabilidades", afirma Bushatsky. Nesses casos, a solução é dividir os encargos. (ABRANTES, 2010, on-line). “

Ocorre que, se houver dificuldade em definir o início da infestação, a solução é repartir os encargos, porque, além de ser caso de complicada ponderação, trata-se de problema urbano, infelizmente, complexo. Vale destacar que após sanada a situação pelo locador, ou em conjunto, a responsabilidade será atribuída exclusivamente ao locatário.

Ademais, sob nenhuma hipótese o locatário poderá deixar agravar o dano. Caso seja de responsabilidade do locador e este se recuse a saná-lo, deverá o locatário providenciar tal reparação, com o fito de frear a situação e se evitarem maiores complicações. Neste caso, o locatário poderá buscar a tutela do Poder Judiciário para obter o justo ressarcimento dos valores empregados para tal fim, regressivamente, devidamente fundamentado, com comprovativos de realização dos serviços ora tratados.

Para uma boa continuidade da relação locatícia e pela justeza que nesta se espera, devem as partes agir segundo a probidade, com deveres de lealdade e cooperação, sabendo ponderar os interesses envolvidas para que não se ultrapassem os limites da razoabilidade. Portanto, compete a cada um ceder no que lhe couber, sem, contudo, ser sobrecarregado em suas obrigações, mas nunca deixar que o dano progrida. Resolver prontamente é imprescindível, nem que para isso seja necessário medidas judiciais forçosas.

Referências:
ABRANTES, Talita. Os direitos e deveres do locador e do locatário. Disponível em: <http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/direitos-deveres-locador-locatario-imovel-546884/>. Acesso em: 16 out. 2014.
ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do inquilinato anotada : questões práticas : modelos / Gediel Claudino de Araujo Júnior. 3. ed. São Paulo : Atlas, 2013.
Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.1.2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 21 set. 2014.
FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Imobiliário / Ivanildo Figueiredo. – – São Paulo : Atlas, 2010.
Lei do Inquilinato. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21.10.1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 21 set. 2014.