Débito Condominial à Luz do Novo CPC

Resumo: Este artigo tem por objetivo elucidar as alterações trazidas pelo novo Código de Processo Civil, lei 13.105/2015.

Palavras-chave: Condomínio. Débito Condominial. Título Executivo Extrajudicial. Novo Código de Processo Civil.

Abstract: This article aims to clarify the changes introduced by the new Civil Procedure Code , Law 13.105 / 2015.

Keywords: Condominium. Condominium debt. Extrajudicial Enforcement . New Civil Procedure Code.

Sumário: Introdução; 1) Norma introduzida ao Novo CPC; 2) Aspectos positivos ao condomínio e seu efeito perante a sociedade; 3) Considerações finais.

Introdução

O presente trabalho tem como objetivo explanar alguns pontos trazidos pelo Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), que entrará em vigor em 2016 e vem sendo objeto de grandes discussões no ambiente jurídico no que refere a sua aplicação no ordenamento jurídico pátrio.

Na área do Direito Imobiliário,a grande inovação do novo diploma é o artigo 784, inciso X, em que elenca as taxas e despesas de condomínio como título executivo extrajudicial.

De acordo com a legislação atual vigente, para que o condomínio cobre seu crédito perante o proprietário precisa-se aguardar toda a fase cognitiva a fim de ter um título executivo judicial, para só assim poder iniciar a fase de cumprimento de sentença. Procedimento este que demanda um lapso temporal extenso, acarretando assim, em problemas administrativos, como a falta de dinheiro no caixa do condomínio, que, por conseguinte, ocasiona na redução de investimentos no próprio condomínio ou no aumento da mensalidade dos próprios condôminos adimplentes.

Cabe ressaltar, que o próprio Código Civil de 2002 (lei 10.406/2002) não é rigoroso no que refere à aplicação da multa por inadimplemento, limitando a sua incidência ao percentual de 2% (dois por cento), nos termos do artigo 1.336, parágrafo 1º, mesmo que a Convenção Condominial preveja uma multa maior, norma esta que não tem o intuito de coibir a inadimplência condominial, tendo em vista que é irrisória. 

Portanto, especialmente para a área condominial o Novo Código de Processo Civil representa um avanço para a referidaárea, tendo em vista que acelerará os trâmites processuais para a cobrança de seus condôminos.

1. Norma introduzida no Novo CPC

O Novo Código de Processo Civil em seu artigo 784, inciso X é claro ao estabelecer que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, é título executivo extrajudicial.

Neste sentido, o legislador buscou claramente uma celeridade processual dispensando toda a fase de conhecimento, pois os valores objeto de execução não possuem nenhuma discussão quanto a sua existência, tendo em vista que foram devidamente discutidos em assembleia condominial.

Neste sentido, para dar segurança às partes envolvidas, a comprovação da existência do créditodeve ser feita na petição inicial, queconterá, entre outros documentos facultativos: a Convenção Condominial, ata da ultima assembleia com o valor de rateio aprovados, a planilha detalhada contendo o valor rateado devido (incluindo cálculo da fração ideal)e a respectiva matrícula do imóvel para saber quem é o proprietário tabular, titular do fólio real do imóvel em questão, pela natureza “propter rem” do débito.

Dois pontos são discutíveis nessa documentação para comprovar o débito de condomínio. A primeira é a obrigatoriedade dessa ata que aprova os valores a seremrateado ser registrada no Registro de Títulos e Documentos. O artigo 1.333, parágrafo único do Código Civil diz que para a Convenção ser oponível contra terceiros precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. De tal redação sabemos que a Convenção se aprovada pelos proprietários gera efeito entre aqueles que concordaram, e da mesma sorte segue a ata de assembleia.

Claro que a boa prática indica o registro das atas de assembleia de condomínio, por alguns motivos claros como, por exemplo, sua representatividade para instituições financeiras (bancos), Receita Federal etc., e também para dar publicidade às decisões dos condôminos, que eventualmente podem afetar terceiros como vizinhos ou futuros compradores de unidades autônomas.

Cumpre ainda salientar que a Lei 4.591/64 em seu artigo 50, parágrafo primeiro 1º diz que a primeira ata de eleição deve ser levada a registro no Registro de Títulos e Documentos, e isso se deve à formalização do Condomínio, que precisa desse primeiro registro para poder solicitar o seu CNPJ perante a Receita Federal, abrir conta bancária própria entre outras obrigações inerentes ao Condomínio Edilício.

A segunda é adiscussão recorrente sobre a necessidade de se acostar aos autos a Matrícula atualizada do imóvel.Muito embora as administradoras ou gestoras do condomínio tenham seu cadastro atualizado, a alteração de titularidade de um imóvel pode ser constante e muitas vezes os proprietários não atualizam seu cadastro da maneira correta. A Matrícula é fundamental para saber se a execuçãoestá sendo feita contra quem é realmente o proprietário, sempre dentro de 30(trinta) dias após a emissão da referida certidão obtida no Cartório de Registro de Imóveis (Art. 188 da Lei 6.015/73).

A comprovação documental inicial é necessária tendo em vista que com a vigência do novo Código de Processo Civil o débito de quota condominial passará a ser um título líquido, certo e exigível, que deve ser satisfeito na data convencionada entre os condôminos.

2. Aspectos positivos ao condomínio e seu efeito perante a sociedade;

A possibilidade de executar diretamente o débito condominial traz um alento aos condomínios que, em sua grande maioria, não conseguem ter um saldo de caixa positivo,devido à alta inadimplência que os atinge, principalmente sobre o aspecto da multa que foi reduzida para 2% pelo Código Civil, atingindo mais significativamente os condomínios de menor porte.

Um dos efeitos reflexos mais importantes que esse dispositivo do novo CPC podetrazer é uma redução na inadimplência condominial, pois os condôminosterão receios de insurgirem na inadimplência, visto que o procedimento para cobrança será mais célere, sendo o executado intimado a pagar a dívida em 3 (três) dias, redação mantida do Código antigo pelo novo CPC em seu artigo 829.

Portanto, essa inovação trazida pelo novo CPC trará um efeito positivo para a administração condominial, refletindo na redução da inadimplência e diminuindo a quantidade de processos perante o Poder Judiciário.

3. Considerações Finais

Como verificamos acima, tornar o débito proveniente de rateio de Condomínio um título executivo extrajudicial é uma das maiores inovações na área condominial desde o Código Civil de 2002.

Esse novo dispositivo trará benefícios para todos os agentes envolvidos com o condomínio, desde o condômino que paga seu rateio em dia e verá os devedores sendo compelidos a pagar mais rapidamente até os profissionais da área do Direito, que poderão entrar diretamente na fase de execução, evitando longos e demorados processos da fase cognitiva.

A expectativa é que essa sábia alteração normativa afete diretamente a cultura da população, fazendo reduzir a inadimplência existente nos condomínios e melhorando a administração e a vida condominial de um modo geral.