Diálogo de normas do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil Brasileiro no bojo das relações contratuais estabelecidas entre Condomínio edilício de natureza comercial e sociedades empresárias prestadoras de serviços

Resumo: Análise crítica acerca da aplicabilidade das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor em favor de condomínios comerciais, compostos por unidades autônomas, sejam salas ou lojas, que gozam de caráter empresarial e perseguem o lucro ao invés do direito fundamental à moradia.

Palavras-chave: Condomínio edilício; comercial; Código de Defesa do Consumidor. Cláusula penal; Código Civil.

Abstract: Critical analysis of the applicability of the rules laid down in the Consumer Protection Code in favor of commercial condominiums, composed of autonomous units such rooms or shops, which enjoy business character and look for profit instead of the fundamental right to housing.

Keywords: Commercial condominium; Consumer Protection Code; Brazilian Civil Code; Penalty clause and contracts.

Sumário: 1. Introdução; 2. Código de Defesa do Consumidor e as relações jurídicas do Condomínio Comercial com Terceiros; 3. Conclusão; 4. Bibliografia

1. Introdução.  

01. O condomínio geral encontra previsão no art. 1.314 do Código Civil Brasileiro – CCB e pode adquirir caráter voluntário e necessário. Contudo, o objeto do presente estudo recairá sobre o condomínio edilício [1], previsto a partir do disposto pelo art. 1.331 do CCB.

02. O condomínio em edifícios, antes denominados como especial ou em plano horizontal, e, agora, simplesmente edilício, encontra regulamentação pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Importante ressaltar que, quando da emissão do competente habite-se, presume-se que o condomínio já tenha registrada sua Convenção no competente Registro Geral de Imóveis e conferido ciência acerca do seu Regimento Interno.

03. Principal característica do condomínio edilício é o fato de ser composto por partes exclusivas e partes comuns, ou seja, unidades autônomas cuja posse direta esteja sendo exercida em apreço a determinada função social e demais partes de titularidade coletiva e, portanto,  indivisível, como, a título de exemplo: hall de entrada, elevadores, escadas, dutos, paredes que separam as unidades, tubulações e fachada.

04. Coloque-se que o habite-se é o ato administrativo em que a municipalidade reconhece a regularidade da construção e incorporação, especialmente em condomínios edilícios e, doravante, coloca-o disponível ao uso, gozo e fruição pelos titulares do direito real. A administração, de acordo com a legislação e, com a própria Convenção de Condomínio, caberá ao Síndico, que poderá ser condômino, pessoa física ou jurídica e, até mesmo, algum profissional especializado.

05. O síndico deve ser assistido por um conselho consultivo que, em regra, envolve participação de outros interessados (condôminos) na gestão administrativa e financeira do condomínio, a fim assegurar a lisura da administração.

06. O condomínio possui natureza de ente despersonalizado, no entanto possui capacidade judiciária, ou seja, pode ser parte em processo judicial. Imagine um condomínio não poder ser acionado em uma ação de nunciação de obra nova ou não poder ingressar com ação de cobrança de quotas condominiais.

07. Há , ainda, as chamadas funções essencialmente administrativas e contábeis, tais como a emissão dos recibos para cobrança das quotas de manutenção do condomínio edifício, folha de pagamento dos empregados, escrituração e manutenção dos livros, contas, registro de empregados, recolhimento de tributos, encargos e contribuições, concessionárias e celebrar contratos, tais como: prestação de serviços de limpeza, segurança, manutenção de elevadores e tantos outros que variam de acordo com a localização, propósito e características de cada condomínio.

08. No entanto, o presente trabalhado pretende discutir acerca da destinação dos condomínios edilícios, bem como enfrentar as particularidades inerentes ao condomínio não residencial e as principais consequências no tocante a aplicabilidade ou não do Código de Defesa do Consumidor [2], microssistema [3] cada vez mais utilizado para tutelar a pessoa humana, além do hipossuficiente, interesses difusos e coletivos.

09. A noção clássica do Direito Civil vê-se cada vez mais suplantada por valores, com status constitucional, que apregoam sua releitura à luz da Constituição da República de 1988 – CR/88, para efeito de enfrentar novos paradigmas condicionados pelas constantes e sucessivas necessidades do homem e o meio social vigente, a fim de manter vivo o escopo das diversas normas previstas no ordenamento jurídico.

10. Sabe-se que as deliberações condominiais adquirem maior estatura à medida em que se deparem com temas que gozem de repercussão coletiva, relacionados à postura pública, direito de vizinhança, servidões e sociais, como, por exemplo, a obrigação imposta pela municipalidade do Rio de Janeiro de obediência à Lei da Autovistoria [4].

11. O condomínio não constitui empresa, ou seja, não se trata de uma atividade economicamente organizada voltada para a obtenção de lucros. Pelo contrário, limita-se a um controle contábil simplificado, eis que o seu principal propósito não é atingir metas ou resultados, mas registrar dados que comprovem a lisura das gestões anteriores, assegurar a sua manutenção das futuras e zelar pelo patrimônio comum.

12.  No entanto, é preciso refletir que nem todos os condomínios edilícios possuem a mesma finalidade. Basta avaliar o seu Memorial de Incorporação e respectivos Projetos de Engenharia levados à registro no cartório de Registro Geral de Imóveis competente para efeito de desvendá-lo e saber sua natureza, sua essência, dentre as principais: residencial, comercial, apart-hotel ou regido pelas normas de time sharing [5].

13. São nitidamente distintos os condomínios com fim de constituir moradia multifamiliar[6], daqueles compostos por inúmeras salas comerciais, com térreos destinados à lojas de grandes multinacionais, franquias, cafés, restaurantes e bistrôs. Igualmente diferenciados são os apart-hoteis, que, inclusive, podem chegar a constituir sociedade em conta de participação composta por sócio ostensivo e sócio oculto (geralmente investidor do ramo imobiliário), visando a obtenção de lucro.

14. A proteção e defesa do consumidor pelo Estado encontra previsão na Constituição da República de 1988 – CR/88, em seu art. 5º, XXXII e amparo regulamentado pelo denominado Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990.

15. É preciso que coexistam valores advindos da tutela do consumidor e do fomento ao  desenvolvimento econômico e tecnológico, cuja harmonia é defendida pela própria CR/88, em seu art. 170 e respectivos incisos.

2. Código de Defesa do Consumidor e as relações jurídicas do Condomínio Comercial com terceiros.

16. Na esteira deste raciocínio, a tutela dos direitos do consumidor se perfaz através de princípios próprios, tais como, o reconhecimento da sua vulnerabilidade perante o mercado de consumo capitaneado por grandes conglomerados e a estipulação de normas que visam coibir de abusos praticados no indigitado mercado, em razão da própria hipossuficiência, técnica, financeira e intelectual do consumidor. 

17. Vale lembrar também a facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo, inclusive com a possibilidade de inversão do ônus da prova [7] prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, quando a alegação for verossímil e se tratar de parte hipossuficiente. O referido instituto pode ocorrer ope legis e ope judicis, conforme se depreende das respectivas acepções etimológicas.

18. O Código de Defesa do Consumidor reúne, no mesmo diploma, disposições de caráter material e instrumental, daí seu caráter interdisciplinar. Além disso, conta com preceitos de ordem pública e relevante interesse social, já que, na realidade, busca limitar a  autonomia privada e primar pelo equilíbrio das relações jurídicas.

19. Antes de direcionar a resolução de um conflito de interesses ao conteúdo normativo (princípios e regras) do Código de Defesa do Consumidor – CDC é necessário verificar se as partes, em um determinado caso concreto, são legítimas a se valerem do microssistema e, com isso, receber tratamento diferenciado.

20. Isto por que, a relação de consumo pressupõe a existência de consumidor e fornecedor, com as equiparações previstas em lei. Esta é a condição necessária e suficiente para serem aplicadas as normas do Código de Defesa do Consumidor. Vê-se, com isso, que não será difícil imaginar a aplicação do Código nas relações contratuais estabelecidas entre um Condomínio e uma Sociedade Empresária prestadora de serviços, por exemplo.

21. É assente na doutrina e jurisprudência que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica no âmbito interno do Condomínio, ou seja, entre condôminos. Até aí nenhum problema, não fossem as formas pelas quais o condomínio edilício pode vir a adquirir e as diversas relações jurídicas que pode estabelecer. Assim, a tutela legal dos consumidores, então condôminos, dar-se-á através dos próprios entes despersonalizados, ou seja, Condomínios, na medida em que vierem a adquirir produtos ou contratar serviços como destinatários finais.

22. Ademais, admite-se, largamente, o reconhecimento da qualidade de consumidor ao Condomínio, por aplicação analógica ao disposto pelo art. 2º da Lei 8.078 de 11 de setembro de 1990 [8] e, por consectário lógico, a aplicação das normas mais benéficas dispostas no bojo do CDC.

23. Não há qualquer dificuldade em ver no condomínio, ente despersonalizado, a capacidade para figurar como consumidor e invocar os direitos inerentes àquela posição, seja na relação jurídica estabelecida com o administrador ou, até mesmo, com eventuais sociedades empresárias que vierem a lhes prestar serviços de manutenção, segurança, limpeza, fornecendo pessoal, material, dentre outros.

24. Ocorre que, quando o condomínio não possui caráter residencial e propósito de moradia, ou seja, no caso de um condomínio comercial, composto por inúmeras salas e lojas, repleto de sociedades empresárias e multinacionais que se valem daquele espaço físico para buscar lucro, será que, mesmo nestes casos, deverá subsistir a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ?

25. Defende-se que, no caso de condomínio comercial e diálogo de normas entre o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, deverá preponderar o primeiro, por ser mais genérico e pelo fato de o escopo do segundo diploma legal ser a defesa do hipossuficiente, da parte menos capaz financeira ou tecnicamente e que, principalmente, não possui finalidade de lucro.

26. O esforço hermenêutico do jurista moderno deve buscar soluções para compor conflitos envolvendo condomínios não residenciais e, acima de tudo, enxergar neles potencial econômico inexistente nos condomínios com fim de moradia, para efeito de evitar a utilização banalização do Código de Defesa do Consumidor para toda a qualquer relação jurídica que trate de condomínio, bem como a sua aplicação como escudo aos Condomínios Comerciais que gozam de amplas condições de dispensar tratamento diferenciado.

27. Seria razoável, por exemplo, invocar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em favor de Shopping Center que pretende discutir o valor de uma multa decorrente de contrato de prestação de serviços com uma sociedade empresária que presta serviço de manutenção e limpeza, segurança ou operacional ? Ora, o Código Civil já não dispõe de instrumentos hábeis e eficazes para resolver estas questões, especialmente com o advento da CR/88 ? É preciso ter cautela para que o casuísmo não seja abarcado pelo comodismo e as anomalias técnico-jurídica venham a preponderar.

28. Neste caso, o próprio art. 413 do CCB confia ao ativismo judicial a tarefa de reduzir e equilibrar o valor da penalidade, não obstante o dispositivo em questão ser objeto de críticas. Isso por que, a cláusula penal possui, basicamente, duas funções: pré-liquidação de perdas e danos e, também, como reforço de contrato.

29. Todavia, é comum verificar a aplicação do art. 52, parágrafo 1º do Código de Defesa do Consumidor para resolver questões relacionadas ao inadimplemento de obrigação contratual assumida por Condomínio em contrato celebrado com sociedade empresária prestadora de serviços, seja de mão-de-obra, administração ou serviços em geral.

30. A questão não deve desafiar maiores dificuldades, eis que, no caso de eventual reconhecimento, pelo magistrado [9], de que a multa excedeu em demasia o valor do contrato, do que se pretendia reparar ou atingiu monta absurda, qual seria o critério utilizado e o suporte legal para se chegar a um valor justo para ambas as partes, quais sejam, credor e devedor e, doravante, evitar o enriquecimento sem causa poderá, no caso de lacuna e disposição normativa, valer-se da analogia, costumes e princípios gerais de direito.

31. São muitas as dúvidas envolvendo a interpretação do art. 413 do CCB. No entanto, o presente estudo visa chamar atenção quanto à não utilização supletiva e banalizada do Código de Defesa do Consumidor nas relações privadas envolvendo condomínios edilícios de natureza comercial, eis que ausente o caráter constitucional de moradia e axiomático-valorativo do Princípio da Dignidade da Pessoa Humana, previsto no art. 1º, inciso III da CR/88.

 32. A insegurança para empresários e sociedades empresárias que atuam no segmento de serviços para condomínios levaria ao desestímulo da atividade ou a sua escassez, por conta do elevado risco e exposição, bem como pela necessidade de compensá-los através da elevação da taxa de administração (preço), caso a aplicação do Código de Defesa do Consumidor seja incondicionalmente estendida aos Condomínios comerciais.

33. Assim, é preciso admitir o diálogo sistemático de normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, aplicando a valoração, caso a caso, a fim de afastar antinomias, bem como a utilização precipitada do Código de Defesa do Consumidor em favor de pessoas físicas ou jurídicas, não necessariamente hipossuficientes, através dos condomínios comerciais.

3. Conclusão.

34. O presente artigo objetiva contribuir para a pesquisa e análise de antinomias envolvendo o Código Civil Brasileiro e o Código de Defesa do Consumidor e,  nesta linha de raciocínio, evidenciar os contornos da aplicação do segundo diploma legal quando a parte, em tese hipossuficiente, for condomínio edilício comercial.

35. A doutrina e a jurisprudência têm entendimento pacífico no sentido de admitir a aplicação indistinta do referido microssistema em favor dos condomínios. No entanto, a crítica que se faz é com relação àqueles com natureza comercial e propósito de lucro, compostos por salas ou unidades comerciais, ou seja, sem a finalidade de moradia familiar.

36. Ou seja, busca-se chamar a atenção para evitar a aplicação banalizada do Código de Defesa do Consumidor em relações jurídicas cujas partes prescindem de sua aplicação, em especial, condomínios comerciais que, no decorrer dos anos e, com a estabilidade econômica, alcançaram elevados índices de crescimento, beneficiando investidores e proprietários a obter renda, seja através da locação do bem imóvel ou do empreendedorismo.

37. Outrossim, por não ter fim de moradia, o condomínio comercial, composto por profissionais autônomos, como médicos, dentistas, contadores e advogados, bem como sociedades empresárias nacionais e até multinacionais com o propósito de auferir lucro não devem ter para si a presunção absoluta de hipossuficiência apta a ensejar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

38. Assim, encerra-se o presente trabalho com a seguinte indagação: seria razoável admitir a aplicação das normas e valores contidos no Código de Defesa do Consumidor aos condomínios não residenciais, ou seja, aos prédios comerciais integrados por unidades autônomas, não raro, por várias salas e blocos anexos, que além de não possuírem o escopo de moradia ostentam claro propósito de lucratividade?