Você pretende abrir um novo negócio ou deseja ampliar um negócio já existente. Um dos primeiros e mais importantes passos é a escolha da sede da empresa.
Muitas empresas dependem de um local físico para receber clientes, alocar colaboradores, expor ou estocar produtos ou executar serviços. Se a opção for locar um imóvel, recomenda-se cautela e que alguns passos sejam seguidos, antes de qualquer decisão.
Importante definir qual tamanho ideal e a estrutura necessária para o imóvel pretendido. Verifique previamente quais tipos de serviços deverão estar disponíveis no local (energia elétrica, água, gás, tv por assinatura, internet, telefonia, serviço de coleta seletiva de lixo e etc.), bem como verifique a adequação da atividade que será desenvolvida com o uso do imóvel. Também é importante pesquisar o custo do metro quadrado da região e as opções disponíveis para locação, evitando-se locar um imóvel acima do valor de mercado.
O imóvel deve ser vistoriado previamente e, se possível, por um profissional da área (engenheiro/arquiteto) para emitir um parecer técnico.
A estrutura e infraestrutura devem ser adequadas ou o custo de adequação deve ser considerado antes do fechamento do contrato.
Eventuais adaptações (obras) no imóvel devem ser orçadas previamente e o proprietário/locador deve ser consultado previamente pelo inquilino/locatário para informar se concorda ou não com sua realização. Certifique-se que o imóvel tem planta aprovada e habite-se expedido pela municipalidade (prefeitura local). A obtenção da licença e alvará de funcionamento dependerá desses documentos. A planta e o habite-se devem corresponder exatamente ao que está edificado.
Outros documentos poderão ser solicitados, de acordo com a atividade que será exercida no local, entre eles, o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB, laudo de vistoria elétrica, laudo de vistoria das instalações de gás, laudo da CETESB, laudo da Vigilância Sanitária, entre outros.
A reforma, modernização, pintura e/ou outras obras de embelezamento podem valorizar o imóvel e isso pode ser utilizado para negociar um desconto, um período de carência ou abatimento no valor do aluguel. Superada essa fase inicial, e identificado o imóvel, a discussão contratual é tão importante quanto as demais.
Não deixe de consultar um profissional da área, um advogado da sua confiança, para analisar ou redigir o contrato de locação adequado para sua necessidade. Recomenda-se que o contrato tenha prazo igual ou superior a 60 (sessenta) meses. Isso confere segurança jurídica aos contratantes (locador e ao locatário).
O contrato com prazo igual ou superior a 60 (sessenta) meses poderá ser renovado e reajustado nos termos da lei.
Um contrato com prazo inferior pode representar um verdadeiro pesadelo para o locatário/inquilino, pois o locador/proprietário poderá retomar o imóvel a qualquer tempo, poderá aumentar o aluguel sem nenhum critério e poderá recusar-se a renovar o contrato sem justo motivo.
Outro aspecto importante é deixar expresso no contrato qual será o índice utilizado para reajuste do contrato e sua periodicidade.
O contrato pode exigir somente 01 (uma) garantia locatícia (fiador, caução, depósito em dinheiro, título de capitalização ou seguro fiança). Não deixe de contratar uma apólice de seguro contra incêndio ou explosão.
De acordo com o valor das benfeitorias e obras que forem realizadas é importante negociar com o locador/proprietário se elas serão ou não incorporadas ao imóvel. Se serão indenizadas ou não, ao final do contrato.
Na hipótese de rescisão antecipada do contrato, haverá ou não cobrança de multa. Se houver cobrança de multa, essa multa deve ser sempre proporcional ao tempo que faltar decorrer para termino do contrato.
O valor da locação pode, se ajustado entre as partes, incluir despesas com IPTU e condomínio.
De todo modo, caso o valor da locação não contemple essas despesas, e caso elas fiquem a cargo do locatário, verifique previamente qual o valor de cada um dos encargos, evitando surpresas desagradáveis.
Eleja a melhor data de vencimento e ajuste uma penalidade justa para o atraso, se possível de forma escalonada. Tenha atenção, seu investimento precisa de segurança e de tempo para retorno do capital investido.
Um contrato de locação bem elaborado valoriza o seu negócio.
Alex Araujo Terras Gonçalves, advogado, sócio fundador do escritório Terras Gonçalves Advogados e Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/Butantã.
