Direito processual empresarial: uma análise sobre a ação renovatória de locação empresarial

Resumo: Trata-se de ensaio que objetiva analisar os aspectos processuais, sem olvidar dos aspectos materiais inerentes à proteção do estabelecimento empresarial. Para tanto, revisitou-se a doutrina nacional de escol sobre a matéria com o objetivo de esmiuçar a temática, sem olvidar da respectiva análise jurisprudencial.

Palavras-chaves: Estabelecimento. Proteção Jurídica. Ação Renovatória

Abstract: This is essay aims to analyze the procedural aspects, without forgetting the material aspects related to the protection of the business establishment. To do so, to revisit the doctrine of national elite on the matter in order to scrutinize the issue, without forgetting its analysis of jurisprudence.

Keywords: Establishment. Legal Protection. action Renovatória

Sumário: Introdução; 1. Atividade empresarial – evolução histórica e proteção jurídica; 2. Distinção entre estabelecimento e ponto comercial; 3. Açôes locatícias e o empresário; 4. A ação renovatória: legitimidade, cabimento e processamento; 5. A singularidade do prazo para o ajuizamento da ação renovatória: 6. A exceção da retomada – aspectos gerais; 7. Análise da jurisprudência do STJ sobre a temática; 8. Consideraçõe finais. Referências.

INTRODUÇÃO

O presente artigo vem demonstrar a perspectiva legislativa acerca da Ação Renovatória de imóvel não-residencial. Nesse âmbito, analisaremos quais os regramentos introduzidos pela Lei 8.245/1991, a qual trata sobre alugueis, especificando em determinados artigos, referenciais para o contrato de aluguel de imóvel não-residencial, ou seja, destina-se a imóveis cuja finalidade ultrapassa o âmbito residencial, atingindo o contexto empresarial.

Nesta perspectiva, analisaremos quais fatores são importantes para a compreensão da ação renovatória de alugueis, situando-se no contexto da importância da empresa vinculada ao ponto comercial, valorizando assim, a atividade empresarial e sua destinação social e econômica, através dos pressupostos que serão analisados introduzidos pela Lei 8.245/91.

A reprodução do sistema do inquilinato faz-se necessária não apenas no contexto residencial, pois, não só uma residência poderá ser objeto de litígio, nisso, ultrapassa a vontade do inquilino, chegando-se ao ponto da necessidade da manutenção do objeto vinculado ao sistema introduzido pela Lei 8.245/91, o qual assegura ao empresário, o direito de propor ação renovatória para garantir a continuidade dos seus negócios.

 Diante disso, cumprirá a este trabalho, analisar o sistema abarcado pela referida lei, especialmente quando trata sobre a temática da ação renovatória de imóvel não-residencial, possibilitando assim, uma amplitude dos institutos relacionados a empresa e sua peculiaridade, estando protegida pelo âmbito legislativo, através da Lei 8.245/91.

Procuraremos entender a importância da atividade empresarial, sua evolução história e sua relação com a evolução legislativa, pormenorizando cada instituto descritivo da atividade empresaria, permitindo assim, uma analise da proteção jurídica estabelecida a atividade empresaria, chegando ao atual sistema legislativo norteador desta trabalho, vinculando-o a proteção do estabelecimento e do ponto empresarial os quais, também irão compor parte do referido estudo, tomando como base as similitudes e diferenças.

Estabeleceremos os critérios das ações locatícias vinculadas a pessoa do empresaria, o qual passa por um manto protetivo pela Lei 8.245/91 diante do desenvolvimento de suas atividades, permitindo desta forma, que a ação renovatória permita ao empresário, direitos destinados a continuidade de sua atividade.

Outro ponto a ser tratado está relacionado a processamento da ação renovatória, observando-se sua peculiaridades, como a legitimidade, o cabimento e o processamento da referida ação. Será debatido a questão do prazo estabelecido pela Lei 8.245/91 ao tratar sobre o prazo de ajuizamento da referida ação renovatória, sendo portanto, um prazo singular dentro da perspectiva processual.

Diante da importância legislativa relacionado ao instituto da renovação de contrato de locação de imóvel não-residencial, a legislação implementou o sistema, permitindo ao locador opor-se a ação, formando um contraponto de retomada do imóvel, criando-se assim, uma exceção a protetividade dada a empresa e ao estabelecimento.

Por fim, analisaremos qual o entendimento dado pelos tribunais superiores, especialmente por parte do STJ, o qual tem sido questionado acerca da temática e tem posicionando-se através da edição de súmulas e da análise recursal sobre a ação renovatória, permitindo assim, uma amplia analise sobre as questões jurisprudenciais da temática, ou seja, como a ação renovatória tem sido analisa em sede de recurso.

1. ATIVIDADE EMPRESARIAL – EVOLUÇÃO HISTÓRICA E PROTEÇÃO JURÍDICA

O Código Civil foi promulgado em janeiro de 2002, trouxe em seu texto discussões acerca da matéria cível, bem como a matéria comercial, realizando assim, uma unificação de matéria legislativa do direito privado. O projeto de lei de que trata o código de 2002, teve fundamento no projeto de Lei 634/75, o tanto quanto antigo, para que somente depois de 27 anos da propositura do projeto de lei, fosse promulgado o Código Civil de 2002, mediante projeto de Lei 10.460/02.

O Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, revogando expressamente o Código Civil de 2016, revogou também a primeira parte do código comercial, que tratava de comercio em geral. É em razão disso que temos que trazer à tona a evolução desses ramos do direito que foi manifesta com o surgimento do código Civil de 2002.

O direito comercial é, portanto tratado no Código Civil em seu livro II da Parte Especial que possui 229 artigos e denomina-se do Direito da Empresa. Desta feita, o Direito de empresa não se confunde com o Código Civil, sendo, portanto, o que dá autonomia jurídica ao Direito de empresa, sendo independente com Código Civil vigente.

Na teoria empresarial, temos desenvolvimento da atividade econômica como seu ponto primordial, sendo base formadora dessa idéia a organização de capital, o trabalho desempenhado, a tecnologia empregada e a matéria-prima utilizada, o que resultará na criação e circulação de riquezas, que é o objetivo da atividade empresarial.

Com isso, o direito comercial, por sua vez, passa a ter alicerce e limitação na atividade econômica organizada, visando a circulação ou produção de bens e serviços, restando por se desmembrar da divisão das atividades econômicas baseadas no seu gênero, o que se entende ser forma arbitrária para embasamento da atividade empresarial.

Diante de uma visão histórica, observa-se que foram os gregos e os fenícios que trouxeram e inseriram na sociedade um direito comercial baseado nos usos e costumes comerciais daquela época, criados pelos próprios comerciantes e para disciplinar as atividades profissionais. Tais povos trouxeram além de direito comercial, onde puderam expandir para novos povos a sua ideia de comercio, no decorrer da evolução histórica.

Foi nesta época que surgiram as figuras dos juízes, os quais eram escolhidos pelos próprios comerciantes para decidirem os conflitos de cunho comercial. Foi então que, em 1673, surgiram as primeiras codificações na França, que tratavam do comércio terrestre, ficando conhecida como Código Savary e,após isso, em 1681, surgiram, portanto, as Ordenações Marítimasque passaram a tratar do comércio marítimo.

Foio Código de Savaryquem deu ponta pé inicial para elaboração do Código de Comércio Napoleônico de 1807, que é grande responsável pela objetivação do direito comercial, o qual até então era tratado como um direito subjetivo, pois os comerciantes teriam de estar atrelados a uma corporação.

Com o surgimento do Código Comercial Francês, em 1807, a prática dos atos comerciais enumerados na lei, que passaram a ter fundamento em critérios históricos, passou a balizar o direito comercial, fazendo com que este ramo do direito deixasse de ser aplicado tão somente para os comerciantes inscritos em corporações.

Contudo, a fragilidade nessa codificação era latente, tendo em vista a ausência de critérios técnicos para legislar sobre o comércio, tendo o Código Francês sido fundamentado em critérios meramente históricos, aparecendo como um problema da Teoria Francesa para o comércio, pois tornava difícil a identificação do que realmente seria uma atividade comercial, em virtude do crescente avanço e evolução das atividades econômicas, tornando impossível qualquer relação da atividade comercial com a legislação vigente à época.

Foi então que, em 1942, surgia a Teoria Italiana vindo a substituir a Teoria Francesa, trazendo solução para os problemas técnicos apresentados pelo Código Francês, pois vinha estendendo a abrangência do direito comercial, sendo denominada de teoria jurídica da empresa, unificando a legislação do direito privado na Itália.

A Teoria Italiana incluiria no seio da prática dos atos comerciais a atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou serviços, afastando desta relação o direito comercial concernente ao gênero da atividade, tornando pouco relevante se era agrícola, imobiliária ou de prestação de serviços, pois, a partir de agora, primordial era ser exercida de forma organizada, reunindo numa só atividade empresarial o capital, o trabalho, a matéria-prima e a tecnologia para produção e circulação de riquezas.

O Brasil, por sua vez, bebia da fonte das leis portuguesas, a partir da chegada da família real, se utilizando, ainda, dos Códigos Comerciais da França e da Espanha para os casos em que nossa legislação não trouxesse qualquer previsão para as lides de natureza comercial.

Foi então que, em 1834, um grupo de comerciantes apresentara ao Congresso Nacional um projeto para um Código Comercial que só em 1850 foi aprovado, e ali surgia aquele que seria o primeiro Código Comercial Brasileiro, tendo como base os Códigos de Portugal, da França e da Espanha.

É de se ressaltar que o Código Comercial Brasileiro, apesar de ter grande fundamentação na Teoria Francesa, desta não incluiu de forma tão específica a enumeração dos atos do comércio, vislumbrando que os mesmos problemas enfrentados naquele país, poderiam ocorrer no Brasil.

Em 1939, com a criação do Código de Processo Civil, o Brasil deixou de ter uma codificação unicamente destinada a fundamentar os atos comerciais, o que dificultava as relações jurídicas comerciais, tendo solucionado tal problema somente em 2002 com a chegada do Novo Código Civil, que versa sobre matéria comercial, solucionando todos os problemas encontrados durante o período que abrangia a Teoria dos Atos Comerciais e a Teoria da Empresa.

2. DISTINÇÃO ENTRE ESTABELECIMENTO E PONTO COMERCIAL

Embora coloquialmente ou mesmo nos ramos do comércio, possam ser confundidas as expressões ou definições do que venha a ser ESTABELECIMENTO e PONTO COMERCIAL, parecendo inclusive sinônimos para designar a mesma coisa, para o Direito Empresarial a distinção é clara e essencial.

Estabelecimento comporta uma definição bem mais abrangente e macro para o conceito de propriedade, pois significa o conjunto de bens representantes do ativo financeiro do empresário, sendo a união de coisas com uma destinação específica, composto por bens corpóreos (mercadorias, instalações, equipamentos, utensílios, veículos, etc) e incorpóreos (marcas, patentes, direito, ponto, etc) que permitem a execução da atividade empresarial.

Fácil perceber neste conceito, que Estabelecimento não se trata apenas da estrutura física ou imóvel onde a atividade empresarial está instalada, mas também compreende todas as suas necessidades para a execução da sua atividade.

O Código, por sua vez, conceitua estabelecimento empresarial em seu artigo 1.142, in verbis: “Art, 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária”.

Outrossim, não necessariamente o Estabelecimento precisa estar num mesmo local, podendo compreender as filiais, sucursais ou agências, depósitos em prédios isolados, unidades de sua organização administrativas lotadas em locais próprios, etc.

Nesse diapasão, salutar é o ensino do notável doutrinador Fábio Ulhoa Coelho, que preleciona estabelecimento comercial como sendo: “o complexo de bens reunidos pelo empresário para o desenvolvimento de sua atividade econômica”.

Já o Ponto Comercial, como sendo um dos elementos do Estabelecimento, é representado geralmente por um imóvel destinado a fins comerciais, pois será o local onde o empresário exercerá sua atividade. Todavia, sites eletrônicos comerciais também são exemplos de ponto comercial. Assim, resta, inclusive, fácil deperceber, que o Ponto Comercial faz parte do Estabelecimento e nunca o contrário. O Ponto Comercial pode até ser vendido, alugado, repassado, mas o Estabelecimento do Empresário, permanece, enquanto que engloba outros valores, materiais e imateriais, como os já citados, por exemplo, marcas e patentes.

Para falar em ponto comercial, mister é relatar sua definição, que é o endereço onde é praticado a atividade comercial, ou seja o endereço para onde se atrai a freguesia, e esta freguesia transforma-se em clientela, que são os clientes que se tornaram fiéis aquele espaço, do qual se adquire uma apreciação econômica, e por isso, digno do amparo do direito Empresarial.

Diante disto, podemos observar que poderá demonstrado que sendo o empresário proprietário do imóvel onde se encontra instalado o seu estabelecimento empresarial, estaria este resguardado pelas normas do direito civil o qual trata de direito de propriedade.

E, portanto, sendo o empresário locatário do imóvel, a situação deverá ter respaldo nas normas protetivas do direito empresarial, sobretudo na Lei de Locação (Lei 8.245/91), que se refere a locação não residencial.

Assim, resta esclarecido neste estudo que Estabelecimento e Ponto Comercial possuem a distinção conceitual, personalidades jurídicas próprias, onde uma faz parte, compõe a outra, sendo desta, elemento.

3. AÇÔES LOCATÍCIAS E O EMPRESÁRIO

Após aprofundar estudo acerca da diferenciação de estabelecimento e ponto comercial, nos quais verificamos o conjunto dos bens representantes do ativo financeiro do empresário e o local físico onde se exerce a atividade empresarial, respectivamente, faz-se por oportuno adentrar na esfera da relação do empresário frente a sua necessidade de constituir um ponto comercial através da locação de um imóvel.

Tal tarefa não é fácil, tendo em vista que o empresário despenderá tempo e custo à implantação e implementação de ponto comercial que não é de sua propriedade, caracterizando um risco para sua atividade, pois, é certo que o ponto comercial se vinculará ao empresário de tal modo que se torna referência deste que poderá ser fator preponderante de seu sucesso ou de seu fracasso.

Mais especificamente, quer-se neste momento suscitar a relação jurídica existente entre o empresário, no exercício da sua atividade e a necessidade de locar um imóvel para que ponha em prática o seu labor.

É desta relação que surgirá o fato da locação de imóvel não residencial pelo empresário que ali deseja implantar seu ponto comercial, mediante feitura de um contrato de locação.

No que tange ao momento que faz surgir o ponto comercial existem duas vertentes que tratam sobre o assunto. Uma vertente defende surgir o ponto comercial quando da sua localização em imóvel não residencial, inferindo valor para aquele, e uma segunda vertente defende que o surgimento do ponto comercial se dará a partir do contrato de locação do imóvel não residencial.

Não traremos à baila o que concerne ao imóvel de propriedade do empresário, pois não é pertinente ao tema abordado.

É neste sentido, diante de todo o investimento despendido pelo empresário que se revela a importância de uma proteção jurídica, de modo que um possível término de contrato de aluguel não leve o empresário a ter perdas tão importantes que venham, inclusive, a comprometer todo o seu investimento empresarial.

Com vistas nessa proteção jurídica, o direito prevê medidas que assegurem a continuidade da locação do imóvel, sendo, por vezes, intensa ao ponto de afetar o interesse do próprio locador, proprietário do imóvel ou até mesmo obrigando-o a indenizar seu inquilino em caso de descumprimento do que determina a legislação vigente. Deste modo garantindo uma relação mais equânime frente aos possíveis prejuízos do empresário pela perda do ponto.

Com vistas a ter seu direito ao ponto comercial resguardado que se abre a possibilidade do empresário renovar seu contrato de aluguel, renegociá-lo ou até mesmo, em casos mais específicos, intente uma ação renovatória.

A chamada Ação Renovatória de Aluguéis tem por intuito proteger efetivamente o direito do empresário sobre o ponto comercial, que é resultado da atividade ali desempenhada.

Acobertando este direito, a legislação elenca a Lei nº 8.245/ 91, denominada Lei do Inquilinato, na qual encontramos a já citada ação renovatória, conferindo ao empresário o direito de ter seu contrato de aluguel renovado nos casos em que não há consenso do locador.

A lei do inquilinato, com a previsão da ação de renovação, garante ao empresário que, após anos de investimentos para consolidar seu ponto comercial, possa prolongar sua atividade no local desejado com garantia judicial.

Para tanto, não basta à manifestação de vontade, prevendo a lei que se devem verificar alguns requisitos, conforme estipulado no artigo 51 da Lei nº 8.245 de 1991, a ponto de, não observados os requisitos necessários, não será considerada a locação como empresarial, e, consequentemente, não dará direito a ajuizamento de ação renovatória de aluguel, senão, vejamos.

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

Claramente se verificam os requisitos da necessidade do contrato ser escrito, com prazo determinado de no mínimo 5 (cinco) anos e que atividade empresarial desenvolvida tenha o lapso temporal de pelo menos 3 (três) anos.

Outro requisito que deve ser levado em consideração vigente na legislação é a necessidade da ação renovatória ter de ser ajuizada no prazo de no máximo 1 (um) ano e no mínimo 6 (seis) meses da renovação do contrato de aluguel, conforme estipulado no parágrafo quinto deste mesmo artigo da Lei do Inquilinato.

Por outro lado, a Lei do Inquilinato também trouxe hipóteses em que não vigorará a ação renovatória, conforme previsão exposta no artigo 52, quais sejam, por determinação do Poder Público, nos casos em que o imóvel sofrerá transformação radical ou que resultem em aumento no valor de negócio da propriedade e; quando o imóvel vier a ser utilizado pelo proprietário ou para transferir atividade comércio já existente pelo prazo maior que 1 (um) ano, onde devemos observar a maioria do capital no domínio do locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

De todo modo, não nos parece prudente a observância pura e unicamente no que rege a legislação, sendo seguro que se verifique caso a caso, para que a garantia dada ao locatário não se transforme em punição ao locador de boa-fé, vindo a caracterizar enriquecimento indevido do locatário.

Destarte, a garantia dada ao locatário é deveras importante para assegurar o desempenho empresarial satisfatório e não acarretar prejuízos irreversíveis ao empresário. Contudo, devemos, também pela segurança jurídica, observar a proporcionalidade nos julgados de modo a harmonizar o interesse do locatário com o do locador, para que se promova o fim social da atividade empresarial e facilitando as relações locatícias empresariais.

4. A AÇÃO RENOVATÓRIA: LEGITIMIDADE, CABIMENTO E PROCESSAMENTO.

a) Legitimidade:

A legitimidade do exercício do direito à Ação Renovatória é compreendido numa relação contratual através dos ditames legais estabelecidos tanto pelo Código Civil como pela Lei 8.245/91 (Locações).

Nesta perspectiva, a Lei 8.245/91 descreve no artigo 51, §§ 1º, 2º e 3º àqueles os quais possuem legitimidade para propor a Ação Renovatória do imóvel não-residencial. Por isso, é necessária a compreensão de todo um contexto legal, através dos conceitos contratuais do Código Civil.

Pontualmente, a referida lei de locações, estabelece fundamentalmente a legitimidade para propositura da ação o próprio empresário-locatário, ou seja, terá legitimidade na propositura da ação, o próprio empresário que exerce a atividade empresarial no imóvel locado para esta finalidade. Nota-se que, a referida legitimidade é obvia, pois o empresário é o direto interessado na locação, pois é ele quem exerce sua atividade, buscando a satisfação do exercício empresarial.

Sendo o próprio empresário que veio a exercer a relação entre locador e locatário, nada mais fundamental que o empresário busque a satisfação da continuidade de sua atividade empresarial, consolidando o preceito constitucional da livre iniciativa, através do emprego de forças para a realização de uma determinada atividade.

 Faz-se necessário o estabelecimento dos critérios fundamentais para a caracterização do que vem a ser um empresário. Nessa perspectiva, busca-se o conceito estabelecido pela Lei 10.406/2002, ou seja, o Código Civil Brasileiro, que em seu artigo 966, caracteriza o empresário como sendo aquele que exerce atividade econômica organizada, com profissionalidade com o objetivo de produzir ou fazer circular bens ou serviços.

Assim, quem legitimamente exerce uma atividade econômica organizada é fundamentado na caracterização própria de empresário, ou seja, quem desenvolve uma empresa com finalidades lucrativas, ou seja, faz-se uma relação entre o estabelecido na Lei de Locações e o Código Civil, criando uma relação entre os conceitos e atividades desenvolvidas.

Consequentemente, o empresário que tenha por objetivos profissionais, o exercício de atividade empresarial, necessitando portanto de um local para exercer essa atividade, portanto que não possua este local como próprio, mas que estabelece uma relação entre locador e locatário, estará este empresário legitimado para exercer o direito a propor Ação Renovatória, pois é ele o direto interessado na continuidade da atividade naquele referido local.

É importante observar que esse direito, na continuidade da empresa, ou da atividade empresarial no referido local discutido na Ação Renovatória, constitui um direito potestativo, ou seja, é uma condição do contrato estabelecido pelos contratantes, estando estes interligados através de um contrato, que nesse caso, é o contrato de locação. Assim, a relação entre legitimidade e a Ação Renovatória é um direito potestativo daquele que exerce a atividade empresarial.

Por outro turno, a legitimidade estende-se tanto ao cessionário, como pelos sucessores da locação, ou seja, a lei estabelece, em consonância com o disposto no Código Civil, bem como a legitimidade advinda de sucessão de locação. Entretanto, deve-se observar a perspectiva legal, no tocante dos institutos de cessão e sucessão, abordados na parte gral do Código Civil, e utilizados no artigo 51, § 1º do Lei 8.245/91.

Outra importante característica relacionada a legitimidade na propositura da referida ação, diz respeito ao sublocatário, que nos dizeres da referida ação, fica resguardado no direito de propor a ação, tendo em vista ser interessado na causa, contrapondo a interesse daquele que busca restabelecer a posso do bem locado anteriormente. 

b) Cabimento:

A referida Lei 8.245/91, estabelece nos artigos 51 e 52, os requisitos para a propositura da ação. Nisso, a legislação ordenou as hipóteses em que o interessado, ou seja, o legitimado na ação venha a visualizar o cabimento da ação.

Consequentemente, quis o legislador pontuar objetivamente as possibilidades diante de determinado situação fática, possibilitando assim, a busca do judiciário na resolução dos problemas advindos das mais diversas situações referentes aqueles que estão figurando, por um lado, o locador de imóvel não-residencial, e por outro, do locatário que tem interesses em manter seu negócio naquele ponto comercial.

Assim, os referidos artigos 51 e 52, esclarecem em seus incisos e parágrafos as formas de cabimento, hipóteses estas vinculadas as situações em que poderão atingir o judiciário para a resolução. Assim dispõe os artigos que,

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub – rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende – se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.”

Observa-se que o artigo 51 cria determinadas situações jurídicas para formular o cabimento, que devem ser cumulativos, ensejando assim ama relação fático-jurídica, ou seja, deverá o legitimado da ação, verificar que é cabível a ação nas perspectivas apontadas pelo legislador.

Assim, deverá atentar para que é cabível a ação com relação aquele que desenvolve atividade no ponto comercial, desde que seja utilizada para o comércio, observando-se o que dispõe o § 4º, quando enfatiza que este cabimento estende-se para as indústrias e para as sociedades com fins lucrativos.

Outra forma cumulativa para o cabimento da ação, diz respeito ao fato desse contrato de locação ter sido formalizado por escrito com um prazo determinado, ou seja, o legislador determinou que é cabível a ação para aqueles que realmente estejam amparados pelo modelo jurídico dos contratos, levando em consideração o prazo de exploração da atividade, que deverá ser de no mínimo 03 (três) anos.

Contrapondo-se ao cabimento verificado a favor do locador, o artigo 52 estabelece critérios negativos para o cabimento da ação renovatório, ou seja, caso o locador venha a compelido judicialmente a realizar obras no ponto comercial, ou ainda que venha a transferi-lo o fundo de comercio para cônjuge, ascendente ou descendente, ou ainda que o próprio locador venha ele a desenvolver a atividade, não será cabível a ação renovatória.

c) Processamento:

Com relação ao processamento da ação renovatória, dispõe os artigos 71 e seguintes que para dar-se processamento a Ação Renovatória, faz-se necessário a comprovação dos requisitos estabelecidos no art. 51 da referida lei, ou seja, é necessário a instrução processual com o contrato de aluguel por escrito, que tenha prazo determinado, o prazo do contrato seja de 05 (cinco) anos, além do fato do locatário estar explorando a atividade de comércio, no mesmo ramo, a pelo menos 03 (três) anos.

Assim, observa-se que o legislador procurou estabelecer uma relação procedimental segura, criando pontos essenciais a instrução processual, estabelecendo também, que o contrato de aluguel esteja fundamentalmente comprovado, ou seja, não seria possível o processamento da referida ação, partindo de pressupostos fáticos que não mostrem a comprovação do direito do locatário.

Observa-se ainda, que o art. 71, interligou a relação entre a ação e os fundamentos instrutórios, ou seja, a relação entre locador e locatário deve estar pautada em documentos comprobatórios da relação, além de indicar de forma clara as condições para renovação do contrato.

Outro necessidade procedimental é com relação as obrigações fiscais por parte do locatário, assim, deverá este demonstrar quitação total dos impostos relacionados a atividade realizada no estabelecimento. Desta maneira, o legislado estabeleceu que para se pleitear o judiciário, o interessado deverá ter compromisso empresarial.

Diante dessa análise, a Lei 8.245/91 vinculou todos aqueles reais interessados na ação renovatória, onde desde o art. 71 ao art. 75, estabelecem critérios vinculativos de interesses, seja o locador, locatário, sublocatário e fiador, poderão compor a demanda através dos interesses legais.

O que necessário se faz entender é o que prediz o art. 73, com relação ao fato de ser a locação renovada, onde as diferenças dos aluguéis vencidos serão processados nos próprios autos, bem como da não renovação, determinará o juiz o despejo do locatário no prazo de 30 (trinta) dias.

5. A SINGULARIDADE DO PRAZO PARA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA:

Dispõe o art. 51, § 5º da Lei 8.245/91 que a ação renovatória será processada dentro do prazo estabelecidos no referido artigo. Desta forma, estabeleceu a lei um prazo ímpar, a ser observado com peculiaridade sobre a temática empresarial.

Observa-se que dentro da proposta do legislador, quis o mesmo dar uma maior amplitude temporal sobre a segurança do negócio jurídico, ou seja, determinar a tempo necessário para a propositura da ação é vincular o direito do locador e do locatários as condições do próprio instituto.

Nisso, observa-se que o prazo constitui-se num prazo decadência, ou seja, o ajuizamento da ação fora destes prazos, prediz a perda do direito de reclamar em juízo a necessidade da renovação do aluguel, pois, caso esquecido o referido prazo, supõe-se falta de interesse de agir na demanda e consequentemente, no negócio jurídico.

A vinculação temporal sobre a ação cria aspectos essenciais ao instituto da locação empresarial, pois, como observado anteriormente, o empresário que estabeleceu seu negócio pelo prazo de 5 (cinco) anos no referido imóvel e que há 3 (três) anos já está dotado de uma clientela no mesmo ramo negocial, subtendesse ser este um real interessado em manter a prosperidade dos seus negócios.

Assim, a Lei 8.245/91 estabeleceu um prazo que varia entre 1 (um) ano a 6 (seis) meses que antecedem o fim do término do contrato de locação, ou seja, deverá ser verificada a data do término do contrato de aluguel, que diga-se de passagem, deverá ser escrito para justamente dar suporte aos dispositivos referentes ao prazo decadencial.

Analisando toda a performance do instituto, a lei vinculou a necessidade de antecipação para um projeção negocial bem definida. Desta maneira, o preceituar que o locatário teria um prazo máximo de 1 (um) ano de antecedência, observando que esse prazo é contado tendo como ponto final, o fim do contrato de aluguel, sendo portanto um ponto final retroativo para contagem do prazo.

Observando o referido prazo de 1 (um) ano como marco sustentador do preceito decadencial, terá o locatário tempo suficiente para surpreender o locador, e demonstrar a necessidade de continuidade negocial naquele ponto, ou seja, estabeleceu o legislador um lapso temporal para que o locatário observe a situação no caso concreto e avalie seu interesse em continuar naquele ponto.

Este referido prazo, diminui, ou seja, partindo do prazo de um ano, permeia a vinculação temporal no tempo, estando o referido prazo estabelecido por último no lapso de 6 (seis) meses que antecedem o fim contratual do ponto negocial.

Assim, deve-se fazer um notificação com relação aos referidos prazos, pois constitui uma singularidade do instituto empresarial, no que tange as relações negociais ligadas ao ponto comercial, pois não é demonstrado em nenhum momento o prazo de 1 (um) ano e 6 (seis) meses para que possa se proposta a ação renovatória, mas sim, o prazo máximo de 1 (um) ano e mínimo de 6 (seis) meses para o término do contrato.

Desta feira, o legislador diferenciou o instituto, atribuindo um caráter particular a ação renovatória de imóvel não-residencial, ou seja, aquele que é vinculado ao comércio, fortalecendo a necessidade empresarial e ao mesmo tempo, estabelecendo diferencial diante de suas projeções como empresário.

6. A EXCEÇÃO DA RETOMADA – ASPECTOS GERAIS

O referido direito criado pela Lei 8.245/91 é disposto como direito do locatário, ou seja, como dito anteriormente, constitui num direito potestativo do locatário, que poderá, ou senão melhor dizer deverá exercê-lo de forma veemente, quando de sua necessidade na continuidade do negócio empresarial.

 Desta feita, deve-se levar em consideração que o legislador procurou dar maior segurança jurídica a parte empresarial, ou se já, aquele empresário que desenvolve suas atividades a um bom tempo, de certa forma fazendo circular bens e serviços, produzindo riquezas para a localidade na qual está inserida sua empresa, sendo, portanto, o alvo da referida lei.

Entretanto, quando a lei estabelece a vinculação da ação renovatória para a pessoa do locatário, está criando mecanismo protetivos do negócio jurídico e da empresa, firmando uma categoria na qual a vinculação legal cria sistemas para proteger a empresa envolvida.

Neste aspecto, a própria lei, em seu art. 52, mostra-se imparcial, de certa forma, ao estabelecer também um vínculo protetivo ao locador. Pois, seria injusto dar maior protetividade legal a empresário, esquecendo-se do locador que também depende daquele ponto comercial para fazer circular finanças.

Observa-se que o referido art. 52 criou exceções da protetividade empresarial, pois, poderá o locador exercer o direito de retomada do imóvel não-residencial, quando observador os critérios descritos no artigo acima citado.

Impõe o inciso I que o locador poderá exerce o direito de retomada do imóvel, quando por determinação do poder público, seja necessárias reformas no imóvel para sua radical transformação, ou seja, poderá o locador, movido pelo poder público, retomar o imóvel, tendo como finalidade, desenvolver obras que importem na transformação do imóvel. Assim, caso o poder público da localidade do imóvel locado determine, por exemplo, a reconstrução a fachada do imóvel, por está este ferindo os preceitos de limites urbanos, deverá o locador desenvolver seu poder de retomada, criando um vínculo de necessidade pública.

Outro aspecto, diz respeito quando o locador desejar realizar obras para a valorização do bem, com a necessidade de encarecer, ou até mesmo alienar o referido imóvel, permitindo-se desta feita, a retomada do imóvel para realização de obras valorativas. Uma observação se faz, pois trata-se de um contexto bem subjetivo, pois, poderá o locador demonstrar interesse em realizar obras para que possa cobrar um aluguel de valor mais elevado, bem como, retomar o imóvel utilizando dos artifícios de obras valorativas.

Poderá ainda, exercer a retomada, observando-se que se trata de uma exceção a finalidade da ação renovatória, quando o locador desejar utilizar o imóvel para implantação do seu próprio negócio, ou quando detentor de fundo de comércio, onde poderá desenvolver suas atividades empresariais, podendo também incluir o interesse do cônjuge, ascendente e descendente.

Portanto, a ação renovatória, que por um lado assegura, de certa forma, ao locatário a continuidade da empresa, sofre oscilação, criando exceções, necessariamente vinculadas a pessoa do locador, o qual tem, por outro lado, interesse na retomada do ponto comercial.

7. ANÁLISE DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ SOBRE A TEMÁTICA

Sistematicamente, o Superior Tribunal de Justiça tem analisado a questão em apreço, possibilitando julgamentos voltados para a concessão do direito no objetivo ímpar de criar um verdadeiro campo jurisprudencial que vincule o direito estabelecido pela Lei 8.245/91 e sua aplicabilidade ao caso concreto.

Nesta perspectiva, o STJ tem apreciado os recursos que envolvem a Lei 8.245/91, especialmente no que tange a locação de imóvel não-residencial, utilizado para a localização de estabelecimento empresarial, naquilo que a referida lei estabeleceu e disciplinou, envolvendo um conjunto de fatores protetivos da pessoa do locatário, e também, de forma de exceção, da pessoa do locador.

Desta forma, tem-se voltado para as perspectivas recursais por parte dos locatários quando estes veem suas ações julgadas improcedentes, quando no caso em tela envolve a sistemática da renovação de aluguel de imóvel não-residencial, o que tem ensejado um verdadeiro contexto recursal direcionado ao STJ.

Pode-se perceber que a temática é apreciada pelos juízes singulares, podendo chegar as instancias superiores em forma de recurso e, no caso do STJ, a apreciação, é verificada diante do Recurso Especial.

Nesse contexto, uma perspectiva tem sido aplicada no âmbito recursal por parte do STJ, especialmente no caso da ação renovatória, quando está em questão a aplicabilidade das súmulas editados pelo próprio Superior Tribunal de Justiça. Assim, verifica-se que em alguns recursos o STJ tem dado entendimento quando da aplicação das súmulas 5 e 7.

Verifica-se, por exemplo, no seguinte acórdão a aplicação daquilo que o próprio STJ tem sumulado, envolvendo as questões subjetivas pela parte vendida em recorrer, mas que deve pautar-se num exame de possibilidade pelo STJ, o que não é admitido quando está em questão um fato contratual não sustentado pelo direito.

"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO REGIMENTAL. NÍTIDO CARÁTERINFRINGENTE. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE RECURSAL. LOCAÇÃO. AÇÃORENOVATÓRIA. PETIÇÃO INICIAL. REQUISITOS. ART. 71, INCISO II, DA LEI N.º 8.245/91. CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO. ACÓRDÃO RECORRIDO FUNDADO NO EXAME DA MATÉRIA FÁTICA E DAS PROVAS CARREADAS AOS AUTOS. REVISÃO NA VIA DO RECURSO ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 07/STJ". (STJ – AgRg no Ag 809414 / SP AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 2006/0156982-0) 

Consequentemente, a análise voltada para os preceitos jurisprudenciais refletem numa perspectiva dotada de legalidade atribuída ao que preceitua a Lei 8.245/91, onde grande parte da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, vincula-se aos aspectos típicos do Recurso Especial.

Assim, a análise preceituada por parte das turmas recursais do STJ, entendem que o simples fato da necessidade de reexame de prova não seria fundamento para a recorrer-se as instâncias superiores, bem como a simples interpretação dada as cláusulas contratuais, não importam para a recorribilidade através de recurso especial.

Compreende-se, entretanto, que o Superior Tribunal de Justiça tem legitimado as prerrogativas referentes aos recursos em ação renovatória, porém, levando-se em consideração os preceitos legais e a formalização contratual, como fundamentos para recurso especial.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Analisando toda a sistemática da Lei 8.245/91, no que se refere a ação renovatória de imóvel não-residencial, o âmbito legislativo ensejou numa análise ampla acerca do instituto, pois, diante das peculiaridade que tangenciam as relações contratuais, necessária fez-se uma análise sobre a protetividade do empresário e do ponto comercial.

Compreende-se que o instituto da ação renovatória de imóvel não-residencial vai além de uma simples relação processual voltada para o âmbito contratual, pois, a essência de referida ação busca relacionar o aspecto contratual, bem como a atividade empresarial.

Desta feita, analisamos toda a conjuntura do instituto da ação renovatória, percebendo a importância da atividade empresarial, analisando a evolução história fortalecida pela proteção jurídica, fato de suma importância para a compreensão atual da atividade empresarial, a qual foi analisada num contexto legal.

Percebeu-se também, que a distinção entre estabelecimento e ponto comercial foi necessária para compreensão da protetividade empresarial, diante das peculiaridades que envolvem as relações contratuais de aluguel, pois o empresário utiliza daquele local para desenvolver suas atividades, sendo portanto, um gerador de serviços e riquezas.

Nesse contexto, a Lei 8.245/91 procurou proteger a figura do empresário, portanto, o presente trabalho procurou analisar de forma ampla, toda a sistemática que envolve o instituto da ação renovatória, cabendo verificar que a referida ação foi instituída com o objetivo de proteger o empresário que desenvolve sua atividade em determinado local a um bom tempo, podendo com isso, sofrer diante das reinvindicações do locador, que por muitas vezes, desiste de dar continuidade no contrato, objetivando destruir a atividade desenvolvida naquele local alugado.

Analisou-se todo o contexto processual da ação renovatória, partindo das relações entre ações locatícias e a figura do empresário, permitindo-se a análise das peculiaridades da referida ação, sem contudo deixar de analisar o contraponto deixando pela Lei 8.245/91 naquilo que se refere a figura do locador, pois poderá esse exercer o direito de retomada.

Por fim, verificou-se que a referida ação tem deixado o âmbito jurisprudencial de primeira instancia, adentrado na esfera superior, na qual o Superior Tribunal de Justiça tem analisado a questão, objetivando, através de seus julgado, a aplicação das relações contratuais.