O distrato de imóvel, ou rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, é um tema que gera muitas dúvidas entre os compradores e vendedores. O termo “distrato” refere-se ao processo de desfazer um contrato anteriormente celebrado, seja por decisão do comprador, do vendedor ou de ambas as partes, e é especialmente comum no mercado imobiliário. Em muitos casos, as pessoas que adquirem um imóvel na planta ou mesmo um imóvel pronto acabam optando por desfazer o negócio, o que pode ocorrer por diversos motivos, como dificuldades financeiras, arrependimento, atraso na obra ou outros imprevistos.
Neste artigo, vamos abordar tudo o que você precisa saber sobre o distrato de imóveis, desde o que ele significa, os direitos e deveres de ambas as partes, as implicações legais e financeiras, até as mudanças trazidas pela Lei do Distrato Imobiliário, que regula essa matéria de forma mais clara e detalhada.
O que é o distrato de imóvel?
O distrato de imóvel é o procedimento legal que tem como objetivo encerrar um contrato de compra e venda de um imóvel, seja ele na planta ou pronto. Esse procedimento desfaz o acordo inicialmente firmado entre o comprador e o vendedor, revertendo os compromissos assumidos. É importante lembrar que o distrato não ocorre automaticamente; ele deve ser formalizado entre as partes e, em muitos casos, requer um acordo que envolva as condições para a devolução de valores pagos e possíveis penalidades.
Muitas vezes, o distrato é motivado por questões financeiras do comprador, que percebe que não poderá arcar com as parcelas ou financiamentos acordados. Outras vezes, pode ser motivado por problemas do próprio vendedor, como atrasos na entrega do imóvel ou descumprimento de outras condições contratuais. Em qualquer caso, é essencial que o distrato seja tratado de maneira clara e de acordo com a legislação vigente.
Lei do Distrato Imobiliário
Até a promulgação da Lei nº 13.786/2018, popularmente conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, havia muita incerteza sobre os direitos e deveres das partes envolvidas em um distrato. As regras para a rescisão de contratos imobiliários variavam de acordo com o entendimento de cada tribunal, o que gerava insegurança jurídica.
Com a nova lei, as regras para o distrato foram padronizadas e se aplicam a contratos de compra e venda de imóveis na planta ou em construção, protegendo tanto os consumidores quanto as construtoras e incorporadoras. A lei define, por exemplo, os percentuais de retenção que as construtoras podem aplicar quando o comprador solicita o distrato, bem como as situações em que o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos.
Quando o distrato pode ocorrer?
O distrato pode ocorrer por diversos motivos, tanto por parte do comprador quanto do vendedor. No entanto, existem situações em que a legislação garante ao comprador o direito de rescindir o contrato e reaver parte ou a totalidade dos valores pagos. Abaixo, detalhamos as principais situações que podem levar ao distrato:
- Iniciativa do comprador: O comprador pode solicitar o distrato quando não deseja ou não consegue mais arcar com os custos da aquisição do imóvel. Isso pode ocorrer, por exemplo, devido à perda de emprego, dificuldades financeiras ou simplesmente arrependimento em relação ao negócio. Nesse caso, a lei prevê a retenção de parte dos valores pagos como compensação pela desistência, além de eventuais multas contratuais.
- Iniciativa do vendedor: O vendedor, representado pela construtora ou incorporadora, pode também solicitar o distrato em casos de inadimplência do comprador. Quando o comprador deixa de pagar as parcelas previstas no contrato, a construtora pode rescindir o contrato, aplicando as penalidades previstas e devolvendo parte dos valores pagos, de acordo com as regras estabelecidas no contrato e na legislação.
- Atraso na entrega do imóvel: Se a construtora atrasar a entrega do imóvel por mais de 180 dias, o comprador tem o direito de pedir o distrato sem penalidade, ou seja, com a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente. Esse direito está previsto na Lei do Distrato e é uma proteção importante para o consumidor que não quer continuar aguardando um imóvel que foi entregue com muito atraso.
Direitos e deveres do comprador no distrato
Ao optar pelo distrato, o comprador tem direitos e deveres estabelecidos pela Lei do Distrato e pelo contrato assinado com a construtora ou incorporadora. O principal direito do comprador é a devolução de parte dos valores pagos, mas é importante entender que esse montante pode variar dependendo de algumas condições.
- Devolução parcial dos valores pagos: Se o distrato for solicitado pelo comprador, a lei estabelece que a construtora pode reter até 25% dos valores pagos pelo imóvel. Em alguns casos, essa retenção pode chegar a 50%, se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação (um regime jurídico em que o empreendimento é separado do patrimônio da construtora, garantindo maior proteção financeira ao comprador).
- Devolução integral em caso de atraso: Se a construtora atrasar a entrega do imóvel por mais de 180 dias, o comprador tem direito ao distrato com a devolução integral dos valores pagos. Esse direito garante que o consumidor não seja penalizado por falhas na execução da obra.
- Correção monetária: Os valores devolvidos ao comprador devem ser corrigidos monetariamente. Isso significa que, além de ter parte do montante pago de volta, o comprador também receberá uma atualização que reflete a inflação no período, garantindo que o dinheiro devolvido mantenha seu valor real.
- Prazo de devolução: A Lei do Distrato estabelece que a devolução dos valores ao comprador deve ocorrer em até 180 dias após o distrato, ou seja, seis meses. Esse prazo pode parecer longo, mas é uma medida que dá segurança às construtoras, especialmente em grandes empreendimentos.
Direitos e deveres do vendedor no distrato
As construtoras e incorporadoras também possuem direitos e deveres durante o distrato de imóvel. A legislação oferece uma proteção importante para essas empresas, ao permitir a retenção de parte dos valores pagos para cobrir prejuízos operacionais e despesas administrativas.
- Retenção de valores: Quando o distrato é solicitado pelo comprador, a construtora tem o direito de reter até 25% dos valores pagos. Essa retenção é uma forma de compensação pelos custos administrativos e pelo fato de o imóvel precisar ser revendido a outra pessoa. No caso de empreendimentos com patrimônio de afetação, a retenção pode ser de até 50%.
- Devolução integral em caso de atraso: Se a construtora atrasar a entrega do imóvel por mais de 180 dias, ela é obrigada a devolver integralmente os valores pagos pelo comprador, sem aplicação de multa ou retenção. Isso assegura que a responsabilidade pelo atraso não recaia sobre o consumidor.
- Multas por inadimplência: Se o comprador não cumpre com as obrigações contratuais, como o pagamento das parcelas, a construtora pode rescindir o contrato e aplicar as multas previstas no contrato. Nesse caso, o comprador receberá parte do valor pago, descontadas as penalidades estabelecidas.
Procedimento para formalizar o distrato
O processo de distrato deve ser formalizado para garantir que as obrigações e os direitos de ambas as partes sejam respeitados. A seguir, explicamos as etapas necessárias para formalizar o distrato de imóvel:
- Solicitação do distrato: O primeiro passo é a solicitação formal do distrato. Se for de iniciativa do comprador, ele deverá comunicar à construtora ou incorporadora seu desejo de rescindir o contrato. Se for de iniciativa do vendedor, a construtora deverá notificar o comprador, especialmente em casos de inadimplência.
- Negociação e acordo: Em seguida, as partes devem negociar os termos do distrato, como a devolução dos valores, o percentual de retenção, prazos e outros aspectos. Em muitos casos, o contrato já prevê esses detalhes, mas as partes podem ajustar alguns pontos, desde que de comum acordo.
- Assinatura do distrato: Depois de acertados os detalhes, o distrato deve ser formalizado por escrito, com a assinatura de ambas as partes. Esse documento é fundamental para evitar futuros litígios, pois formaliza a desistência e os termos da devolução de valores.
- Devolução dos valores: Após a formalização, a construtora ou incorporadora deve cumprir o acordo firmado, devolvendo os valores ao comprador, conforme o percentual e o prazo estabelecidos.
Dicas importantes para o comprador
- Leia o contrato com atenção: Antes de assinar o contrato de compra e venda do imóvel, leia com atenção todas as cláusulas, especialmente as que tratam do distrato, multas e devolução de valores. É importante entender quais serão suas obrigações e direitos caso deseje desistir da compra no futuro.
- Negocie as condições: Em alguns casos, é possível negociar com a construtora as condições do distrato, especialmente se houver justificativas plausíveis, como perda de renda. Tente chegar a um acordo amigável para evitar litígios.
- Procure orientação jurídica: Se houver dúvidas ou discordâncias sobre o distrato, é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. O suporte jurídico pode ser crucial para garantir que seus direitos sejam respeitados.
Conclusão
O distrato de imóvel é um processo que deve ser conduzido de forma legal e transparente para proteger os direitos tanto do comprador quanto do vendedor. A Lei do Distrato Imobiliário trouxe mais clareza sobre os percentuais de retenção e as condições para a devolução de valores, assegurando que o distrato seja uma solução equilibrada para ambas as partes.
Seja por arrependimento, dificuldades financeiras ou problemas no imóvel, o comprador pode solicitar o distrato, mas deve estar ciente de que haverá retenção de parte dos valores pagos, exceto em casos de atraso na obra. Já as construtoras devem cumprir seus deveres e devolver os valores corrigidos, evitando penalidades.
Por fim, o distrato é uma saída legal, mas que precisa ser feita de forma cuidadosa.
