O direito de preferência no arrendamento rural e a teoria geral do direito agrário contemporâneo

Resumo: Este artigo visa explorar uma aproximação entre o direito de preferência do arrendatário na alienação do imóvel objeto do contrato de arrendamento, e o estado atual da teoria geral do Direito Agrário. Nesse intento, busca-se, a partir do método dedutivo, assentar a notícia histórica do direito de preempção, abordando sua positivação no Estatuto da Terra, sua especificidade flexionada, concluindo, que tal direito é uma garantia do uso produtivo da terra. Em seguida, é abordada a temática da teoria geral do Direito Agrário, apresentando o debate histórico entre as escolas de Arcangeli e Bolla, a superação deste debate clássico pela mudança metodológica proposta por Antonio Carrozza, e, por fim, a ascensão da empresa agrária como instituto ordenador de toda a sistemática do Direito Agrário. Destarte, à título de conclusão, é realizada a síntese entre o entendimento do direito de preferência como garantia do uso produtivo da terra e a teoria geral do Direito Agrário contemporâneo tendo como centro a empresa agrária.

Palavras-chave: Direito Agrário. Contrato de arrendamento rural. Direito de Preferência. Teoria geral do Direito Agrário contemporâneo.

Abstract: This article aims to exploring an approximation between the tenant's right of first refusal in the sale of the property subject to the lease, and the current state of the general theory of Agrarian Law. In this attempt, based on the deductive method, we seek to base the historical news of the right of preemption, approaching its positivation in the Statute of the Earth, its specificity inflected, concluding, that such right is a guarantee of the productive use of the land. Next, the thematic of the general theory of Agrarian Law is presented, presenting the historical debate between the schools of Arcangeli and Bolla, the overcoming of this classic debate by the methodological change proposed by Antonio Carrozza, and, finally, the rise of the agrarian enterprise as institute computer of all the system of Agrarian Law. In conclusion, a synthesis is made between the understanding of the right of preference as a guarantee of the productive use of land and the general theory of contemporary agrarian law, having as its center the agrarian enterprise.

Keywords: Agrarian law. Rural lease agreement. Right of first refusal. General Theory of Contemporary Agrarian Law.

Súmario: Introdução. 1. Notícia histórica: A Grécia antiga e o Império Romano. 2. O Estatuto da Terra e o direito de preferência. 2.1. A especificidade do direito de preferência. 2.2. O direito de preferência como garantia do uso produtivo da terra. 2.3. A situação de fato. 3. A teoria geral do Direito Agrário contemporâneo. 3.1 A superação do subjetivismo. 3.2 A empresa agrária no centro: uma questão de método. 4. O direito de preferência como garantia da empresa agrária. Conclusão.

“Por sua vez, o meio rural é de interesse geral e o seu desenvolvimento é uma operação de ordem pública” Flávia Trentini

Introdução

A criação de uma teoria geral do Direito Agrário foi uma reunião constante de esforços de agraristas ao redor do mundo. Pelo fator histórico, situa-se o nascimento do Direito Agrário a partir de 1922, com a criação da Rivista di Diritto Agrario, em Florença na Itália, encabeçada pelo grande mestre Giangastone Bolla. A partir de então, "a história do Direito Agrário se identifica com a história do Direito Agrário na Itália" (TRENTINI, 2012, p.1).

Como um dos temas afeitos a este ramo do Direito temos os contratos agrários como institutos de fundamental relevância para a matéria. Dentre tais contratos, localiza-se o contrato de arrendamento rural, tido como contrato típico e nominado, a partir de sua regência especial pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64)[1] e pelo Decreto nº 59.566/66[2].

O grande volume de produção e consequente colaboração para o enriquecimento geral da nação brasileira por parte do agronegócio, como bem ressaltou o professor Rogério Alessandre de Oliveira Castro (2017, p. 3), acaba por exigir, de um lado, soluções e arranjos jurídicos cada vez mais complexos, e, de outro, mecanismos cada vez mais eficientes para estimular as suas atividades produtivas, como também o fomento da livre-iniciativa e das inovações tecnológicas, sem olvidar a sustentabilidade socioambiental.

No âmbito de tais preocupações, cabe pensar o contrato agrário como um dos elementos jurídicos de maior peso na dinâmica econômica nacional. Isso porque, para Fernando Campos Scaff (2012. p.10), o processo de afirmação do contrato como instituto jurídico próprio e apto para permitir a operacionalização de transferências patrimoniais, constituiu fenômeno de grande importância, fundamental para organizar os principais cenários nos quais a vida social e econômica passaria a se mover.

É dentro de tais cenários, na seara agrária, que o Estado, a partir de sua atividade legislativa, visa conferir sustentáculo à atividade econômica. Com a positivação do contrato de arrendamento, todo um universo de direito e obrigações surgir para arrendador e arrendatário, em uma equação que se pode entender como equilibrada e marcada pelo dirigismo contratual, que chancela tal equilíbrio.

De fato, a autonomia da vontade no contrato agrário sofre certas limitações que reverberam na atividade econômica. Mas, como entende a professora Flávia Trentini (2012, p. 2), o Direito Agrário ser consolida cada vez mais, principalmente, nos países europeus, como um direito econômico-social e no meio caminho entre o direito público e o direito privado. É a partir de tal situação que o Direito Agrário estabelece a regência do fenômeno agrário, elevando-o, exaltando-o, como um ramo do Direito que merece atenção própria do legislador.

Na esteira de tais considerações, o presente artigo visa explorar uma aproximação de todo especial entre o direito de preferência na alienação de imóveis rurais arrendados e a teoria geral do Direito Agrário contemporâneo. Trata-se de uma proposta de harmonização do instituto da preferência para com o grande movimento do Direito Agrário centrado na empresa agrária. Esta, como elemento ordenador de todo o Direito Agrário, e o direito de preferência como instituto legal que tem como escopo fundamental a garantia do uso produtivo da terra.

1 Notícia histórica: a Grécia antiga e o Império Romano

Segundo esclarece Opitz (2012, p. 327), o direito de preferência tem origem na Grécia no contrato de enfiteuse. Para o renomado romanista José Carlos Moreira Alves (2008, p. 353), a origem de tal instituto é também a Grécia. O direito grego na matéria é de fundamental importância, pois em Roma não existia uma teoria geral econômica, sendo a teoria agrária tomada aos gregos.

Dentre as faculdades do enfiteuta se enquadrava a de dar preferência, quando quiser alienar o direito de enfiteuse, ao proprietário do imóvel, o qual tem direito de preferência – ius praelationis ou ius protimiseos – tanto por tanto, em face de terceiros (ALVES, 2008, p. 354).

Vislumbra-se aqui o influxo poderosíssimo na regulação do Direito Agrário por parte dos gregos, os quais espelharam a configuração jurídica de Roma no que tange ao agrário.

O estabelecimento do direito de preferência em nosso direito, conforme os professores gaúchos[3], significa a positivação do jus protimesis que nos veio da Grécia por meio de Roma. Tal direito decorria de negócio jurídico ou da lei, interessando esta ao presente trabalho.

A origem histórica do jus protimesis, ao que tudo indica em Opitz (2012, p. 328), parece ser convencional, a partir do pacta protimeseos. Assim, pode-se afirmar que o direito de preferência surgiu de modo convencional, só depois migrando para o âmbito legal, o que foi feito mediante os editos do pretor e as Constituições imperiais, as quais admitiam várias causas de preempção.

É necessário compreender que o nascimento do direito de preferência na sociedade grega e depois romana, tratava-se de um modo de se manter a produção agrícola. Era uma questão de ordem pública. Sobretudo, as grandes extensões territoriais que compreendiam o Império Romano eram arrendadas, concedidas, a particulares, os quais pagavam impostos ao poder central. A produção agrícola, nessa fase da História, era a responsável pela maior riqueza de um Estado, o que gerava a questão de se garantir aparatos produtivos já consolidados para que a estabilidade econômica e, por consequência, social do Império se mantivesse.

Diante do exposto, o direito de preferência, já em seu nascedouro voltava-se para uma garantia do uso produtivo da terra, que cultivada tradicionalmente trazia garantias econômicas ao Estado e beneficiava a todos os cidadãos.

2 O Estatuto da Terra e o direito de preferência

A Lei nº 4.504, de 30 novembro de 1964[4], Estatuto da Terra, é a lei agrária fundamental de nosso ordenamento. Tem tal lei origem a partir da EC nº 10 , de 9 de novembro de 1964, a qual alterou o art. 5º, VX, a, da Constituição Federal de 1946, inserindo na competência da União legislar sobre Direito Agrário (TORMINN BORGES, 1995, p. 13).

Dois são os pilares do Estatuto da Terra: a Política Agrícola ou Política de Desenvolvimento Rural e a Reforma Agrária, nos termos do art. 1º.

Positivou-se uma estrutura jurídica que amparasse a atividade agrária, bem como um modelo de reforma agrária que deve obedecer ao "aumento de produtividade", nos termos do art. 1º, § 1º, do Estatuto.

Em seu capítulo IV, seção I, art. 92, o Estatuto da Terra estabeleceu que as formas jurídicas segundo as quais se daria a posse ou uso temporário da terra seriam os contratos de arrendamento rural e de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa.

O Estatuto, no que tange a estes contratos agrários, foi regulamentado pelo Decreto nº 59.566 de 14 de novembro de 1966[5], o qual também disciplinou o capítulo III da Lei nº 4.947/66.

A definição do que seja o arrendamento rural nos é dada pelo art. 3º do Decreto nº 59.566/66, que estabelece se tratar tal contrato agrário de uma obrigação de cessão do uso e gozo de imóvel rural, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel. A finalidade de tal contrato, portanto, é a exploração de determinada atividade agrária. Segundo José Fernando Lutz Coelho (2011, p. 67), a destinação ou finalidade é o critério utilizado para determinar se a relação se insere entre os contratos agrários ou locação urbana regulada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

No âmbito do já referido capítulo IV do Estatuto, na seção que versa sobre normas gerais, ficou determinado, no art. 92, o direito de preferência. Em específico, vem este nos §§ 3º e 4º do art. 92. Pode-se se sustentar que tal direito, em si, está descrito no § 3º, que diz:

“Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.

§ 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo”.

O § 4º, por sua vez, se reporta ao âmbito processual, propriamente dito, prevendo a competente ação para o caso de não observância do direito de preferência. Prescreve o dispositivo em questão que o arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.

No Decreto 59.566/66, o direito de preferência está previsto nos arts. 45 a 47. O art. 45 define o direito nas linhas do art. 92, § 3º do Estatuto; ao passo que o art. 46 aborda a temática da pluralidade de arrendatários e o exercício da preferência. Por fim, o art. 47, prevê a ação de preferência, já tratada no art. 92, § 4º, do Estatuto.

Quanto à sua nomenclatura, a doutrina aborda o direito de preferência como sendo, também, o direito de prelação, de preempção, de opção, ou ainda, segundo Manuel Henrique Mesquita (2003, p. 194), em linguagem mais antiga, de tanteio.

As normas brasileiras referentes ao direito de preferência no arrendamento rural, conforme Opitz (2012, p. 308), se orientaram na avançada legislação agrária francesa de 1945 (Statut de Fermage, de 17.11.1945), reproduzidas no Code Rural de 1955 (arts. 790 a 801).

Em que pese sua origem histórica greco-romana, já abordada linhas acima, o direito de preferência no arrendamento rural brasileiro tem como fonte o art. 504 do Código Civil (OPITZ, 2012, p. 310). Isso quer dizer que o direito de preferência se moldou tendo como base a figura do condomínio, no qual não pode um condômino, em coisa indivisível, vender sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.

O condomínio como fonte do direito de preferência reflete o affectio entre a pessoa e a coisa sobre a qual produz, devendo, segundo Paulo Torminn Borges (1995, p. 80), ser considerado tal uso da propriedade rural promovido pelo arrendatário verdadeiro direito real.

2.1 A especificidade do direito de preferência

O art. 92 do Estatuto da Terra, tratando de normas gerais, trouxe à luz, para fins do direito de preferência, apenas a figura do contrato de arrendamento rural, garantindo-o ao arrendatário. Frise-se que se está em seção voltada às "normas gerais" que disciplinam o uso e posse temporária da terra. Assim, não se poderia, em tese, falar de direito de preferência à aquisição de área objeto de parceria por parte do parceiro-outorgado.

Contrariamente a essa posição, poderia se argumentar o que estabelece o art. 96, VII, do Estatuto da Terra, o qual manda aplicar à parceria agrícola, pecuária, agropecuária, agro-industrial ou extrativa, as normas pertinentes ao arrendamento rural.

Não é essa a interpretação dada por Opitz (2012, p. 313), para quem a norma do art. 92, § 3º, do ET é dirigida exclusivamente ao arrendatário. Aqui ressalta-se o fato do direito de preferência ter sido abordado no patamar de norma geral dentro do capítulo IV do Estatuto. Não concede Opitz o direito de preferência, do mesmo modo, ao subarrendatário, sustentando que, caso a lei quisesse contemplar com o mesmo direito este, teria feito expressa menção, tal como ocorre com o art. 30 da Lei nº 8.245/91 (Locação de Imóveis Urbanos) (OPITZ, 2012, p. 313).

Arnaldo Rizzardo (2008, p. 1074) segue entendimento diverso de Opitz, entendendo, segundo doutrina de Altemir Pettersen e Nilson Marques, que não há motivos para agastar a incidência do direito de preferência aos casos de parceria, visto se tratar tal direito, segundo aqueles doutrinadores, de garantia do uso econômico da terra, que protege seu uso temporário, impedindo que termine nas mãos de terceiros, estranhos à relação contratual.

No entanto, Rizzardo reconhece que este não é o entendimento histórico do STJ, a exemplo do REsp. 264.805/MG, julgado em 21.03.2002, em que a Corte optou por não estender tal direito à parceria, tendo como base a diferenciação de naturezas jurídicas do arrendamento e parceria rurais, apontando que o primeiro se assemelha à locação de coisa alheia, ao passo que a segunda estaria já próxima do instituto da sociedade.

José Fernando Lutz Coelho (2011, p. 182), em sua visão neo-agrarista, supera sua antiga perspectiva, para reconhecer a extensão do direito de preferência ao parceiro-outorgado, e, inclusive, aos demais trabalhadores e contratantes que integrem os contratos agrários inominados. Tal visão tem por base uma interpretação integrativa, segundo a obra de Emilio Betti, que sustenta que tal interpretação efetiva a compreensão de casos diversos, mas que estão relacionados a ideia que a norma exprime.

Entendemos ser extensivo à parceria, em todas as suas modalidades, o direito de preferência, visto que este se volta à uma garantia do uso produtivo da terra, o que é, de fato, promovido pelo parceiro-outorgado. Ainda, segundo a interpretação Lutz, compreendemos que a preferência está presente no espírito da parceria, com a ressalva de que tal direito não deva ser concedido indiscriminadamente a qualquer contrato agrário inominado.

2.2 O direito de preferência como garantia do uso produtivo da terra

Em um primeiro momento, cabe indagar: o que visa preservar o direito de preferência no contrato de arrendamento rural?

Existe no campo um aspecto tradicional relacionado a determinado modo de produção que se protrai no tempo. Fala-se aqui do aparato técnico, da complexidade do estabelecimento agrário, que envolve a produção agrária, que demanda, na escala do agronegócio, grandes investimentos em áreas que comportem a dimensão visada pela empresa agrária a ser desenvolvida.

A função social da propriedade reside, fundamentalmente, na capacidade desta de gerar riquezas para a nação. O social e o econômico caminha juntos, mas para que se garantam direitos, necessário faz-se constituir o homem como proprietário, como entende Pierre Rosanvallon (1997, p. 20). Isso implica que a atividade econômica deva ser fomentada para que, a partir disso, haja a realização social plena do homem, no agrário, a função social de proteção aos agricultores (OPITZ, 2012, p. 204).

Como se abordará adiante, o Direito Agrário contemporâneo é o direito da empresa agrária, volta-se para uma atividade, utiliza um critério objetivo, substitui um pensamento jurídico viciado por subjetivismos.

É reiterado em Opitz (2012, p. 311), que o direito de preferência visa resguardar sempre o uso produtivo da terra. Em entendimento de Fernando Scaff, "o que importa não mais é, fundamentalmente a propriedade do imóvel rural, mas sim a possibilidade de explorá-lo racionalmente e de executar as suas finalidades de produção de gêneros vegetais e animais" (SCAFF, 1997, p. 59).

Em resposta a questão inicialmente proposta, entendemos ser o direito de preferência uma garantia ao uso produtivo da terra. Isso porque o objetivo primordial do Direito Agrário é tutelar a atividade agrária desenvolvida pela empresa agrária, que, por consequência, se torna uma proteção social.

2.3 A situação de fato

Neste ponto, cabe tratar dos requisitos para o exercício do direito de preferência. Haveria formalidades a serem preenchidas?

O direito de preferência está associado à condição de arrendatário ou parceiro-outorgado do preferente. A alienação do imóvel, no exercício da preferência, constitui, no entendimento de Opitz (2012, p. 311), compromisso de compra e venda da propriedade arrendada. Nota-se a verificação de um laço próximo entre o direito de preferência e a condição, simples, de arrendatário.

Compulsando a doutrina agrarista de maior peso, não se nota o elenco de requisitos para que o arrendatário goze do direito de preferência. Basta apenas que exista uma situação fática de arrendamento e que o proprietário pretenda alienar o imóvel arrendado e o arrendatário pretenda fazer valer seu direito de preferência, em igualdade de condições.

É nesse sentido agrarista decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, da lavra do Juiz Convocado Agenor Alexandre, que em sede de embargos infringentes[6], reiterou, per relatione, em voto vencedor, posição antes pacífica do STJ, segundo a qual para garantir o direito de preferência ao arrendatário (art. 92. § 3º, da Lei 4.504/64) exige-se apenas situação de fato – a existência do arrendamento- independentemente de qualquer formalidade.

Atualmente, entretanto, o STJ vem mudando de entendimento, em específico, no REsp nº 1.447.082/TO, da relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, passando a ver no Estatuto da Terra grande teor social, exigindo para aplicação desta lei, o cumprimento do requisito do art. 38, II, do Decreto nº 59.566/66, ou seja, que haja exploração direta e pessoal da terra pelo arrendatário. Posição essa que despreza a função social da empresa agrária e parece olvidar os esforços de construção de uma teoria geral para o Direito Agrário.

3 A teoria geral do Direito Agrário contemporâneo

Falar de uma teoria geral do Direito Agrário trata-se de concentrar o olhar do jurista nos institutos básicos deste ramo do Direito.

Historicamente, o Direito Agrário esteve associado ao Direito Civil, na medida em que um grande foco era dado para a questão da propriedade fundiária. Segundo Fernando Scaff (2012, p. 9), o Direito Agrário de primeira geração compunha, no máximo, apenas um dos capítulos do Direito Civil, ainda que de grande importância.

Essa antiga escola civilista do Direito Agrário, também denominada Escola Jurídica, teve como principal mentor Ageo Arcangeli, quem, segundo a Trentini (2012, p. 1), desenvolveu um pensamento jurídico-agrário dentro da melhor tradição civilista.

Como bem ressalta Ricardo Zeledón (2015, p. 929), trata-se de uma obrigação metodológica conhecer o debate histórico sobre autonomia e especialidade, entre as escolas clássicas do Direito Agrário. Tais escolas se tratam da Escola Jurídica, liderada por Ageo Arcangeli, e a Escola Nova, fundada por Giangastone Bolla (o próprio fundador da Rivista di Diritto Agrario).

Tal debate histórico se encontra nas páginas da Rivista entre 1928 e 1931.

Em linhas gerais, o pensamento de Arcangeli sustentava a negação da autonomia do Direito Agrário, não havendo motivos jurídicos para sua emancipação do direito privado. A maior crítica deste autor se reportava ao fato de que nenhum dos defensores da autonomia havia demonstrado sequer um princípio geral de Direito Agrário (ZELEDÓN, 2015, p. 932).

A Escola Nova, a partir de Giangastone Bolla, buscava salientar o processo econômico e social no qual a agricultura está inserida (TRENTINI, 2012, p. 2). Para Bolla, a qualificação do agrário como autônomo tende ao estabelecimento de um sistema coerente, completo, orgânico, a partir de uma confluência de normas privadas e públicas, segundo tecnicismo e a especificidade de um ius proprium no Direito Agrário.

Por sua vez, o surgimento da Escola Moderna, representou o esforço, desde 1962, de construção de uma teoria geral, podendo, segundo Zeledón (2015, p. 934), ser definido seu surgimento a partir de 1972, quando a Rivista completa seus 50 anos.

O grande nome da Escola Moderna foi o professor Antonio Carrozza, que teve como grande triunfo superar o debate clássico acima apresentado, propondo uma mudança de metodologia no Direito Agrário.

A partir de então se entende que seria melhor estudar o Direito Agrário por institutos, buscando outros tipos de princípios, menos universais e gerais, mas profundos (ZELEDÓN, 2015, p. 935).

A linha mestra em tal estudo se daria por uma ligação orgânica entre os institutos do Direito Agrário, a partir da noção extrajurídica do fenômenos agrário, denominado por Carrozza como agrariedade. Tal conceito significa

“o desenvolvimento de um ciclo biológico, concernente tanto à criação de animais como de vegetais, que surge ligado direta ou indiretamente ao uso das forças e dos recursos naturais, resultando na obtenção de frutos (vegetais ou animais) destináveis ao consumo direto, como tais, ou derivados de várias transformações” (TRENTINI, 2012, p. 3).

Atualmente, a teoria geral do Direito Agrário é fruto do estudo da disciplina por institutos, que se encontram interligados pelo fenômeno da agrariedade, que reúne contratos, propriedade, empresa, estabelecimento, e demais institutos agrários.

3.1 A superação do subjetivismo

Grande força tomou o debate acerca do Direito Agrário no Brasil como sendo um direito marcado pelo caráter subjetivo. Segundo a professora Trentini (2012, p. 3), o Direito Agrário, por muitas décadas e, principalmente, nos países latinoamericanos, foi identificado pelo caráter subjetivo, ou seja, como o direito dos agricultores, o que acarretou um grande insucesso.

Colocar o Direito Agrário em termos classistas representa uma simples contraposição de classes, que se agasta do que é exigido para a devida objetividade científica de um ramo do Direito. A essência do agrário é uma atividade, como será abordado a seguir.

Como bem assevera Opitz (2012, p. 204), a finalidade do Direito Agrário não é proteger os fracos, mas incentivar a produtividade da terra que termina alcançando a função social de proteção dos agricultores.

3.2 A empresa agrária no centro: uma questão de método

Dentro do estudo do Direito Agrário por institutos proposto por Antonio Carrozza, surge a necessidade metodológica de estabelecer um instituto que seja ordenador de toda a sistematicidade deste ramo do Direito.

Nesse intento, ascende a empresa agrária a um papel central na construção do sistema da teoria geral do Direito Agrário contemporâneo. Tal ascensão, segundo Trentini (2012, p. 10), "tem potencialidade para reunir na órbita da empresa agrária outros institutos de fundamental importância: da propriedade ao contrato".

Segundo Fernando Scaff (2012 p. 13), surgiu o interesse em delimitar os contornos do Direito Agrário tal como um ramo do Direito Privado que reconhece a centralidade da empresa agrária.

Nas palavras de Zeledón (2015, p. 178), a empresa agrária é um instrumento de natureza neutra, como ocorre com as figuras do Direito Romano, a função impregnada por cada uma das distintas atividades é a chamada a configurá-la com particularidades próprias.

No âmbito do direito brasileiro, entende a professora Trentini (2012, p. 13), que o conceito de empresário, e por consequência de empresa, exarado no art. 966 do Código Civil, é válido para a empresa comercial e para a empresa rural, estando esta também definida pelo art. 4º, VI, do Estatuto da Terra.

Fala-se em colocar a empresa agrária no centro do sistema criado pela teoria geral do Direito Agrário, pois como bem explica Ricardo Zeledón (2015, p. 173),

“El Derecho Agrario es esencialmente um derecho de actividad, porque su fin es la producción de seres animales y vegetales, dentro de um ciclo biológico, utilizando los recursos de la naturaleza, y esa actividade sólo puede rerificarse a través de la empresa. Por esta razón em ele seno de la disciplina se encuentra como instituto central y principal la empresa agraria.”

Desse modo, depreende-se uma organização hierárquica dos institutos estudas em Direito Agrário que reflete, de maneira direta, uma questão de método. O Direito Agrário é o direito da empresa agrária.

4 O direito de preferência como garantia da empresa agrária

Partindo do pressuposto acima estabelecido, segundo o qual o Direito Agrário contemporâneo é aquele da empresa agrária, cabe analisar o direito de preferência no contrato de arrendamento desde esse ponto de vista.

O direito de preferência do art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra, prestigia uma situação fática: a existência do arrendamento. Do mesmo modo, deve haver um direito potestativo do arrendatário em adquirir o imóvel arrendado[7].

A situação fática mencionada engloba o transcurso da atividade desenvolvida pela empresa agrária voltada ao desenvolvimento de um ciclo biológico.

Como já demonstrado neste trabalho, o direito de preferência positivado na legislação agrarista é o mesmo jus protimesis, que desde a remota antiguidade greco-romana servia como garantia do uso produtivo da terra.

Segundo a tendência da teoria geral do Direito Agrário contemporâneo, o direito de preferência deve ser pensado como uma garantia da empresa agrária. Há um aparato produtivo consolidado que merece especial proteção por parte do Estado, o que é concretizado pela tutela especial da empresa agrária desenvolvida pelo arrendatário ou parceiro-outorgado, nos termos do art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra.

 Conclusão

O presente trabalho buscou elaborar um estudo sobre o Estatuto da Terra e o direito de preferência, partindo da notícia histórica deste direito na antiguidade greco-romana.

Sustentou-se uma flexibilização da especificidade do direito de preferência, garantido pela doutrina clássica apenas ao arrendatário, de modo a incluir, também, o parceiro-outorgado, como fruto de uma interpretação integrativa de tal direito.

Assentou-se, também, que o direito de preferência é uma garantia do uso produtivo da terra, sua essência, bem como é legitimado apenas por uma situação fática: a existência do arrendamento ou parceria.

Na segunda parte deste trabalho, buscou-se apresentar o estado da teoria geral do Direito Agrário contemporâneo, marcando a superação do subjetivismo, e alçando a empresa agrária, por uma questão de método, ao centro da Teoria.

Por fim, promoveu-se uma aproximação entre o direito de preferência do arrendatário na alienação do imóvel objeto do arrendamento e a promoção da garantia da continuidade da empresa agrária.