El derecho de propiedad en Cuba entorno a la vivienda ubicada en zona rural

INTRODUCCION

La vivienda cumple en nuestro país una elevada función social, por estar destinada a satisfacer una de las necesidades  primarias del ser humano, constituyendo el triunfo de la Revolución cubana , el 1ro de Enero de 1959, la garantía jurídica y social a que cada persona disfrute de una vivienda decorosa tal y como fue planteado en el programa del Moncada, por el líder indiscutible de nuestra Revolución, Fidel Castro Ruz.

La problemática entorno a la vivienda siempre ha sido motivo de preocupación  por los estudiosos del tema y los operadores del Derecho en general, siendo de especial trascendencia la ubicada en zona rural.

La promulgación de las Leyes de Reforma Agraria,  constituyeron un paso fundamental en el desarrollo de las relaciones jurídicas agrarias en nuestro país ,  señalando  expresamente la creación de una Sección en el Registro de la Propiedad, para la inscripción de las tierras expropiadas, delimitando el inmueble urbano del rústico.

La vivienda ubicada en zona rural  ha sido tratada legislativamente en varios cuerpos legales en dependencia de la clasificación de la misma la que ha atravesado por diferentes  estadíos en cuanto a la normativa en la materia,

Constituye el objetivo de carácter general:

– Exponer  y analizar los diferentes status jurídicos por los que ha atravesado la vivienda ubicada en zona rural en Cuba luego de la promulgación de la 1ra Ley de Reforma agraria.

Nos propusimos el siguiente objetivo específico :

– Realizar un estudio  del régimen jurídico  de la vivienda ubicada en zona rural y los criterios existentes para su clasificación.

Para la consecución de los objetivos propuestos  se utilizaron como métodos de investigación  el histórico jurídico, el análisis de documentos y  el exegético analítico , todo lo cual nos permitió arribar a los resultados deseados permitiendo valorar el régimen jurídico de  la vivienda ubicada en zona rural .

Con la presente investigación se logran sistematizar los criterios jurídico doctrinales en cuanto a considerar una finca urbana o rústica de especial significación en la materia  tratada, así como estudiar las normas que en nuestro país rigen para la vivienda ubicada en zona rural , su eficacia y problemática entorno a la misma.

I.- REGIMEN JURIDICO DE LA VIVIENDA UBICADA EN ZONA RURAL.

1.1. Generalidades

Las cuestiones jurídicas derivadas de la atribución de los bienes inmuebles  y su aprovechamiento, han estado en el centro de la vida social de Cuba desde el establecimiento del Estado colonial a inicios del siglo XVI. Excepto algunos experimentos iniciales como la  composición y el repartimiento, el proceso económico de la conquista y colonización  se afincó en el sistema de mercedaciones implantado por las Ordenanzas de Cáceres en 1574 para el reparto de tierras destinadas a la agricultura, y de parcelas o solares para edificar dentro de las .poblaciones.[1] .

El proceso político de la Revolución liberal burguesa plasmó en la Constitución de Cádiz, en 1812, el derecho de los españoles  a la propiedad. Las posteriores Constituciones de la monarquía reiteraron el precepto como conquista definitiva del sistema económico burgués sobre las estructuras y concepciones de la economía feudal. Este derecho fue extendido a Cuba, con períodos de intermitencia política, hasta que en 1879 quedó definitivamente  incorporado al orden colonial cubano de la época.[2]La implantación del Código Civil de 1889  en Cuba, fue precedida por normas influyentes en el régimen inmobiliario que se mantuvieron y mantienen su vigor en el presente.

De gran significación para el surgimiento de reglas diferenciadoras entre los bienes muebles e inmuebles fue la implantación de los oficios de Anotadurías de Hipotecas creados en 1768 por Real Pragmática de Carlos III. Estos oficios registrarían todas las hipotecas, censos y cargas reales que gravasen los bienes inmuebles rústicos y urbanos de modo que su contenido pudiera ser oponible a un tercero ajeno al negocio y que adquiriese la finca. En 1880 se estableció el Registro de la Propiedad Inmueble por medio de las reformas introducidas por  la Ley Hipotecaria de 1893 y su Reglamento vigentes hoy con algunas reformas.[3]

Durante la república  se promulgaron normas modificativas  del régimen de propiedad inmueble entre las cuales se encuentran las Leyes de Alquileres Urbanos de 1935 y 1952, la Ley de Arrendamientos Rústicos  de 1948, la Ley de Propiedad Horizontal de 1952, y algunas normas sobre garantías hipotecarias para financiamiento de negocios hipotecarios. La Constitución de 1940 incluyó en sus preceptos  la función social de la propiedad, la presunción de la propiedad estatal de todo bien sin dueño, proscribió el latifundio, entre otros.[4]

En Cuba, la Ley Fundamental de 1959, modificada en el año 1976, sostuvo los preceptos centrales de la Constitución de 1940. Las Leyes de Reforma Agraria de 17 de Mayo de 1959 y de 3 de Octubre de 1963 formaron parte de la Ley Fundamental de 1959. En virtud de la primera  se determinó qué bienes  inmuebles de naturaleza rústica serían objeto de expropiación forzosa,  se diseñó el mecanismo administrativo  para la trasmisión de la propiedad de las Fincas, y se reordenó las facultades dispositivas  y de aprovechamiento de las fincas imponiendo a todos los propietarios no estatales la obligación de explotarlas eficientemente.[5]

La relación entre el estatuto  de bien inmueble  rústico y el bien inmueble urbano quedó cortada en la legislación especial y en la vida práctica, la Ley de Reforma Urbana de 14 de octubre de 1960 incorporada a la Ley Fundamental de 1959  escindió el mundo del bien inmueble urbano el que  quedó progresivamente  sustraído  y desconectado de lo rústico.

1.2. Diferenciación entre finca  urbana y finca rústica.

Al referirse la investigación a la vivienda ubicada en zona rural es indispensable detenernos en la diferenciación entre finca urbana y finca rústica.

La palabra finca en su acepción normal viene a ser considerada como una propiedad inmueble, rústica o urbana. Se deriva del verbo fincar, que implica la idea  de permanencia que literalmente se encuentra en la palabra inmueble.

La  doctrina ha intentado deslindar el concepto  de finca material y finca registral. En sentido material no pasa de ser una  superficie delimitada que forma una unidad en el tráfico jurídico, estando siempre en el mismo sitio  y respondiendo a una determinación geográfica. A esta imagen de horizontalidad propia del concepto  rústico de la finca, es necesario añadir el de la  verticalidad, que implica un volumen que penetra en la superficie y que sobresale de la misma  y que nos permite hablar de fincas urbanas.[6]

Según las reglas registrales se ha distinguido la finca urbana de la rústica   por razón de la localización del inmueble dentro de una manzana de suelo cerrada por calles identificadas por números, letras o nombres , dentro del perímetro de un asentamiento poblacional.

Será urbana la finca enclavada dentro de los contornos de un asentamiento poblacional con trazado de calles o avenidas, y rústica la que se encuentra fuera de ello. No obstante Dávalos estima que no debe ser  aplicado irrestrictamente debido a que la  Ley  General de la Vivienda  de 1988 permite calificar determinados  espacios  como rústicos, aún estando  dentro de un asentamiento poblacional o de un perímetro urbano.[7]

La Primera Ley de Reforma Agraria de 17 de mayo de  1959 empleó el término tierra para referirse a las fincas rústicas a partir de su clasificación registral y luego desarrollar la idea de explotación agropecuaria y forestal; sin embargo, el proceso de expropiación forzosa y posterior transmisión de fincas apoyándose en los  títulos documentales y principios del artículo 9  de la Ley Hipotecaria de 1893.

La Ley  de Arrendamientos Rústicos de 31 de Diciembre  de 1880 de España, establece en su artículo 7 algunas pautas  para la distinción entre finca urbana  y rústica. Según este artículo “tampoco se aplicarán a la Ley de Arrendamientos que tengan por objeto inicial o posteriormente fincas en las que concurran algunas de las circunstancias siguientes :

1ro. Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable programado.

2do. Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico, siempre  que el rendimiento ajeno al rústico sea notoriamente superior a este.

3ro. Tener, por cualquier circunstancia  ajena al destino agrario, un valor en venta superior al  doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o zona  a las de su misma calidad o cultivo.[8]

Ni el Código Civil Español  ni el actual, ni  la Ley Hipotecaria ofrecieron criterios de distinción entre finca rústica y urbana. Las  ordenanzas de construcción   de 1861 y las promulgadas por la administración metropolitana de La Habana en 1933, tampoco ofrecieron criterios de distinción entre finca rústica y urbana. Fue la Ley No. 7 de 25 de septiembre de 1948, la que vino a ofrecer una  definición legal de finca rústica al considerar como tal el predio cuyo disfrute y aprovechamiento se cedan para una explotación agrícola, pecuaria o forestal.

En términos generales, la jurisprudencia  cubana y española han centrado la distinción entre finca urbana y rústica en tres elementos fundamentales :[9]

a) La situación o ubicación.

b) El aprovechamiento o destino.

c) La preponderancia de los demás elementos que pueden atribuir esa cualidad de  rústica  o urbana.

De la apreciación, en conjunto, de todos estos elementos, es necesario partir para poder clasificar adecuadamente una finca.

La Ley de Arrendamientos Rústicos de España, de  15 de marzo de 1935, en su artículo segundo dispone lo siguiente: Se considerarán rústicas, las fincas cuyo disfrute o aprovechamiento  se ceda  para una explotación agrícola, pecuaria, o forestal, con inclusión  de las construcciones o edificaciones en ellas enclavadas, a menos que estas se exceptúen en el contrato.[10]

La propia Ley  antes citada señala: No tendrán dicho carácter, y por tanto deben ser consideradas como urbanas :

a) Los solares edificados que estén enclavados total  o parcialmente dentro de un núcleo urbano o en las  zonas o planes de ensanche de las poblaciones.

b) Las tierras que sean accesorias de edificios  destinados a habitación o explotaciones forestales, industriales o comerciales, sea cual fuere el lugar del emplazamiento.

c) Las tierras , dentro o fuera de la zona y planes de  ensanche de las poblaciones, cuando por su proximidad a estas, a estaciones ferroviarias, carreteras, puentes o playas tengan un valor en venta superior en un duplo al tercio que normalmente corresponda en el mercado  inmobiliario a las de  su misma calidad y cultivo.

La actual Ley No. 65, Ley General de la Vivienda, en el artículo 23[11]  define por excepción lo que se considera finca rústica.

También suelen ser diferenciadas las fincas rústicas y urbanas sobre la base de las siguientes circunstancias:[12]

a) Su situación, según radique en el campo o la ciudad. Adaptando esta distinción a la legislación urbanística podemos  atender a la calificación urbanística del suelo  donde se hallan para determinar su carácter.

b) Su construcción, de tal forma  que el predominio de esta calificará la finca urbana.

c) Su destino, será urbana cuando su finalidad primordial sea la vivienda.

d) Su accesoriedad, cuando  una finca sea accesoria de otra  será  el  carácter rústico  o urbano de la principal lo que determinará el carácter de esta.

El artículo 51 del Reglamento Hipotecario desarrolla estos extremos. En primer lugar se ha de consignar si la finca es rústica o urbana, el nombre con el que las de su clase sean conocidas en la localidad y en aquellas.[13]

La Resolución número 288 de 15 de mayo de 1990, del Ministro de la Agricultura, Reglamento para el Funcionamiento del  Registro de la Tenencia de la Tierra, define como concepto de tierras el siguiente:

– las que constaren declaradas como rústicas  el 17 de mayo de 1959.

– las de todos los beneficiarios de la Ley de Reforma Agraria.

– las que estén destinadas a la explotación agropecuaria,  y forestal y se encuentren dentro o fuera del perímetro urbano,

– y las que aún estando dentro de un asentamiento poblacional su área sea superior a 800  metros;  por lo que es este  concepto de tierra el que se equipara en Cuba a finca rústica.

1.3 El concepto legal de vivienda.

Una de las primeras legislaciones que hace referencia al concepto legal de vivienda lo constituye  la Ley Decreto 449 de 1952 el que en su artículo cuarto definía:“  Bajo  la denominación de vivienda queda conceptuada y comprendida  la totalidad o parte de cualquier finca urbana en la que , bajo contrato de arrendamiento :

a) habite realmente  o tenga residencia permanente una persona, con o sin familia.

b) se encuentre domiciliada una institución benéfica, piadosa, cultural, de recreo, artística, religiosa, científica,  o cualquier  otra entidad de naturaleza análoga, que no persiga fines de lucro.

c) radique un centro de actividades profesionales  o una oficina en que se administre o dirija  un establecimiento industrial o mercantil que  ocupe otra finca , con la que no tenga comunicación interior, aunque el arrendamiento o subarrendatario sea la misma persona.

d) los establecimientos de enseñanza privada y los centros de actividades sociales.

e) las casas por pisos y las casas de apartamentos.

f) las llamadas ciudadelas o casas de vecindad o de inquilinato.[14]

Puede observarse que a pesar de lo extensa de la definición para el legislador de entonces la vivienda rústica no estaba comprendida dentro de la misma, ya que el inmueble como tal podía ocupar parte o la totalidad de la finca pero esta obligatoriamente debía ser urbana, obsérvese que ya desde este entonces se manejaba el término residencia permanente tan cuestionado en la actualidad, la que para la Ley Decreto 449 estaba condicionada  al hecho de habitar y residir en el inmueble.

Ahora, según Planiol y Ripert el destino normal del suelo es la edificación. Edificio es todo conjunto de materiales consolidados, con fines de permanencia, sea en la superficie del suelo o en el subsuelo.  Vivienda es, sin embargo, ese edificio con condiciones suficientes de protección y comodidad para convertirse en espacio habitable de una persona.[15]

En Cuba, la ley de Reforma Urbana de 14 de octubre de 1960 planteó sobre nuevas bases la cuestión del edificio destinado a vivienda. La Ley de Reforma Urbana  proclamó el derecho de toda familia a una vivienda decorosa en su artículo 1 y comenzó a hacerlo efectivo con la expropiación forzosa de determinados inmuebles.[16]

La Ley General de la Vivienda  (Ley No. 48) de 1984 no contuvo definición alguna  del término vivienda. La Resolución Conjunta No. 1 de 29 de junio de 1985, dictada por  el Instituto Nacional  de la Vivienda y el Comité Estatal de Precios,  estableció el sistema de clasificación de viviendas, lo cual de manera extensiva puede tomarse como una forma de definición.

La Resolución  número 8  de 1986 dictada por el Instituto Nacional de la Vivienda ofrece un concepto de lo que puede considerarse una vivienda mínima adecuada.[17]

La Ley No. 65 Ley General  de la Vivienda de 23 de diciembre de  1988 del Instituto Nacional de la Vivienda tampoco ofrece una definición en cuanto al concepto de vivienda.

Podemos apreciar que no es hasta que se dicta  el Decreto Ley 233 modificativo  de artículos de la Ley No. 65, Ley General de la Vivienda, en que ciertamente se va a ofrecer  determinado tratamiento a la vivienda ubicada en zona rural, aún cuando no podemos plantear que se ofrezca una definición de la misma.

II.- Principales normativas legales entorno a  la vivienda ubicada en zona rural a partir de 1959.

Luego de 1959 uno de los primeros cuerpos legales que se refirió  a la vivienda rural lo fue la Resolución  120 de 1966 en la que se plasmaba que de efectuarse la venta de la finca, el agricultor pequeño podía conservar  la vivienda ubicada en la misma si era su único domicilio, en concepto de usufructo y un área de 10 metros alrededor.

Dicha Resolución no hace referencia a si el agricultor pequeño era propietario de más de una finca , por lo que podía conservar la vivienda en calidad  de usufructo de la finca que vendía, pero continuaba con la titularidad de otra finca en la cual podía construir nuevas viviendas.

2.1.- La vivienda ubicada en áreas de Cooperativas.

La Constitución de la República de Cuba reconoce la propiedad  cooperativa como una forma  de propiedad reconocida y aprobada por el Estado.[18]

Para dar cumplimiento al precepto constitucional  y regular el ejercicio del derecho reconocido  a los agricultores pequeños a asociarse entre sí  en cooperativas agropecuarias, la Asamblea Nacional del Poder Popular  aprobó el 22 de julio de 1989 la Ley No. 36 de Cooperativas Agropecuarias la que  normó y definió los principios y fines de las  Cooperativas de Producción Agropecuarias y de Créditos y Servicios.

La necesidad de  elaborar  y aprobar  una nueva Ley de Cooperativas como consecuencia de los cambios ocurridos en casi 20 años de vigencia de la Ley No. 36, que hacían inaplicable muchas de sus disposiciones y carecían de respaldo jurídico las nuevas experiencias, el 2 de noviembre de 2002 la asamblea Nacional del Poder popular aprobó la Ley 95 · Ley  de Cooperativas  de Producción Agropecuaria y de Créditos y Servicios “.

La ley No. 95 trata de forma integral  a los dos tipos de cooperativas, las CPA y las CCS, haciendo solo las diferenciaciones necesarias que se refieren esencialmente al régimen de propiedad y su patrimonio y al régimen económico.[19]

La Resolución Conjunta Minagri- Minaz- INV va a definir el concepto de ocupación de  las viviendas ubicadas  en las Cooperativas, así como el título por el que serán ocupadas, definiendo su artículo 2: Se consideran viviendas de propiedad personal del cooperativista  la que posee en la tierra que entrega a la cooperativa o la que construya o traslade con medios propios a tierras pertenecientes a la Cooperativa, lo cual se reitera en el artículo 31 de la mencionada Resolución Conjunta[20] .

Es clara la letra del artículo 32 cuando manifiesta que  el derecho de  propiedad es respecto a lo edificado. El suelo es propiedad de la cooperativa y el propietario de la vivienda solo tiene derecho a la superficie.

Podemos  definir la superficie como un derecho real de aprovechamiento, por virtud del cual se adquiere, por un tiempo determinado. a título oneroso o gratuito, la facultad de gozar plenamente de un predio ajeno y edificar  en él viviendas  o efectuar otras construcciones o actividades determinadas. Este derecho es  transferible, salvo que de la Ley o del título de su constitución resulte otra cosa.

El vigente Código Civil cubano  en su artículo 218.1  va a definir  la superficie[21] y su artículo 220 va a prever  que las Cooperativas de Producción Agropecuaria pueden conceder a sus miembros el  derecho de superficie sobre tierras  de su propiedad  al solo efecto de la construcción de viviendas.

Obsérvese que el artículo 41 de la Ley 95 dispone que la vivienda construída por el cooperativista y ubicada en áreas de la Cooperativa es propiedad personal del cooperativista y la  Cooperativa va a conceder a este el derecho de superficie.

El artículo 106 de la Ley 65, Ley General de la Vivienda hace referencia a la vivienda ubicada dentro del perímetro de una  Cooperativa  de Producción Agropecuaria, que sea propiedad de un cooperativista y que constituya su domicilio legal, la que sólo podrá ser adjudicada a aquellos herederos que taxativamente prevé la Ley, con el requisito de  que sean cooperativistas y ocupen la vivienda.[22]

Al estudiar detenidamente los artículos antes enunciados podemos apreciar que ciertamente   en Asamblea General  de cooperativistas se otorga la autorización  al cooperativista interesado  en construir su vivienda en tierras de la cooperativa para que construya la misma, lo que se hace constar en Acta y es este el documento que se presenta ante la Dirección Municipal de la Vivienda con el objetivo de legalizar la vivienda la que se regirá en lo adelante por las disposiciones establecidas para el régimen general de viviendas.

La Resolución Conjunta Ministerio de la Agricultura-Ministerio del Azúcar – Instituto Nacional de la Vivienda de 14 de mayo de 1988 aborda lo referente a  la vivienda de propiedad personal del cooperativista y a tal efecto define la que posea en tierras que se entreguen a la  Cooperativa o traslade a tierras pertenecientes a la CPA .

2.2.- La Ley General de la Vivienda.

La Ley No. 65 Ley General de la Vivienda  en su Capítulo VII refiere lo relativo a las viviendas sometidas a régimen especial y en su Sección Primera lo referente a las Viviendas ubicadas en zonas rurales, pero su articulado se refiere muy puntualmente a la cuestión transferencia de la propiedad de la vivienda.

El artículo 104 se refiere al tratamiento a aquellos ocupantes de viviendas ubicadas en comunidades campesinas y que recibirán la propiedad de la vivienda sin precio alguno.[23]

El precepto concede la propiedad de la vivienda sin pago alguno en aquellos casos de personas que hubieran cedido tierras al Estado o que demostraran haber residido en estas comunidades desde su construcción, ya que parte del principio de beneficiar a aquellos que cooperaron con el proceso de integración del campesino en la organización de los planes estatales de desarrollo agrícola. De esta manera, en el artículo 104, se prevén varios supuestos que reciben la propiedad de la vivienda que ocupan sin pago alguno:

Se trata de propietarios que habitaban viviendas ubicadas en sus tierras y que fueron incorporadas a planes de desarrollo agrícola o afectado por otras obras de utilidad pública o interés social, por lo que se les entregó otra vivienda ubicada en una comunidad campesina. Estas personas reciben la propiedad de esa vivienda sin obligación de pago alguno, con independencia de que hubieran recibido o no indemnización por la entrega de la tierra a favor del Estado.

Es de significar como el primer párrafo del artículo 104 establece igual beneficio para quienes, por haber entregado tierras al Estado, hubieran sido reubicados en viviendas situadas en áreas urbanas, por lo que lo importante en el primer supuesto o tipo legal regulado por este articulo es que el ocupante de la vivienda hubiera cedido tierras al Estado, para que reciba la propiedad de la vivienda que ocupa sin pago alguno, lo importante no estriba en si recibió o no-indemnización, o si la vivienda en que reside esta ubicada en comunidades campesinas o en áreas urbanas; lo importante es que hubiera sido afectado en la vivienda que habitaba, ubicada en tierras de su propiedad.

La propiedad sobre la tierra deberá ser probada en esos casos, lo que podrá realizarse de acuerdo con los registros y controles que posee el Ministerio de la Agricultura o cualquier otra prueba admisible para ello, ya que es posible que los documentos de esa titularidad hubieran sido entregados por el propietario en el momento de producirse la afectación.

Prevé además  el artículo 104 que igual tratamiento recibirá:

a) los ocupantes de viviendas ubicadas en bateyes de centrales azucareros que demuestren haber residido en ellas desde antes de la nacionalización del central o ser herederos de quienes la ocupaban antes de esa fecha.

La Ley General de la Vivienda reconoció el derecho de las personas que demostraran haber residido, y continuar haciéndolo, en las viviendas ubicadas en esos centrales.

Igual derecho reconoce a los herederos de quienes la ocupaban en aquel momento, no siendo requisito  que se trabajara o no en el central, para la ley lo importante es que desde aquella fecha se ocupe la vivienda por las mismas personas o sus herederos, cuya condición  de heredero deberá probarse tal cual prevé la legislación. .

b) los ocupantes de viviendas campesinas construidas por el estado entre 1959 y 1970 que demuestren haber residido en ellas desde ese periodo o ser herederos de quienes las ocupaban en aquella fecha.

Este es el caso de los que poblaron las comunidades campesinas construidas por la Revolución, Todos los que entonces recibieron la vivienda, lo hicieron sin obligación de pago alguno; principio que respeta la ley y otorga la propiedad de forma gratuita. Debe tratarse de las mismas personas que ocuparon la vivienda al momento de crearse la comunidad de que se trate, o sus herederos en el caso de que aquellos hubieran fallecido.

c) los ocupantes de viviendas campesinas que hayan construido estas en tierras que estaban en su posesión antes del 17 de mayo de 1959.

Se refiere a todos aquellos que cuando se promulgó la 1ra Ley de Reforma Agraria tenían tierras en su posesión con el carácter que fuera y hubieran construido viviendas en ellas, resultan propietarios de las mismas sin pago alguno en tanto estas mismas personas en su mayoría fueron beneficiarios de la Ley otorgándole la propiedad de dichas tierras.

ch) otros casos análogos que decida el presidente del Instituto Nacional de la Vivienda, a propuesta de un organismo u órgano estatal, parte interesada o de oficio.

Dado el amplio espectro que constituyen  los supuestos que pueden darse entorno  de la vivienda ubicada  en zonas rurales, la ley deja la posibilidad de que el Instituto Nacional de la Vivienda regule otras situaciones parecidas y pueda disponer la entrega de otras viviendas sin pago alguno. En este caso, no se trata del ejercicio de la actividad discrecional que al presidente de ese organismo concede la disposición especial segunda, para lo cual se requiere oír el parecer del comité ejecutivo del órgano provincial del Poder Popular, sino que puede ser una propuesta del MINAGRI, de la ANAP, de la Dirección Municipal o Provincial de la Vivienda y hasta por solicitud del propio interesado; puede ser también por grupo de casos o individualmente. El precepto, por lo tanto, permite la posibilidad de legalizar la ocupación de otros casos de viviendas ubicadas en zonas rurales siempre que estén relacionados con los supuestos anteriores, ya que el término análogo hay que entenderlo en ese sentido.

Luego de referirse a los supuestos que deben recibir la propiedad de la vivienda sin pago alguno, el artículo 104, en su ultimo párrafo establece que en los casos de ocupantes de viviendas ubicadas en comunidades que no hayan recibido la vivienda por cesión de tierras al Estado, adquirirán la propiedad de las que ocupan bajo los términos y condiciones expresados en las disposiciones sobre la transferencia de la propiedad. Esta disposición merece un breve análisis; en primer término, no aclara el precepto a que comunidades campesinas se refiere, si a las reguladas en los incisos b) y c), o genéricamente, como se expresa en el primer párrafo del articulo ; es el criterio  del doctor Rodolfo Dávalos Fernández, el precepto se aplica a todo aquel que ha recibido una vivienda ubicada en comunidad campesina y en cuyo caso no esta incluido en lo regulado en el articulo, ya que, por ejemplo, quienes fueron a ocupar una vivienda al construirse una comunidad entre el año 1959 y 1970, como dispone el inciso b), no necesitan haber entregado tierras al Estado, sino que por el simple hecho de ocupar la vivienda desde la inauguración de la comunidad resultan ya beneficiados con la propiedad sin pago alguno.

Sin dudas, en el último párrafo se refiere a los casos de personas que recibieron una vivienda en una comunidad sin haber entregado tierras al Estado y, por supuesto, sin estar previstos en otra de las disposiciones del artículo. 104 de la ley.

Otra cuestión del precepto que debe ser analizada es la remisión a las reglas para la transferencia de la propiedad. Quiere decir que la Dirección Municipal de la Vivienda dictará una resolución reconociendo el derecho del ocupante a la transferencia de la propiedad y fijara el precio y la mensualidad que deberá pagarse, para que, mediante el correspondiente contrato de compraventa  con el Banco Popular de Ahorro, se realice la transferencia  a favor del ocupante.

Es posible que a alguno de estos ocupantes de comunidades campesinas, al producirse la entrega de la vivienda la hubieran fijado obligación de pago como usufructuario oneroso, en este caso se aplicaran las reglas que en las disposiciones transitorias de la ley se prevén para dichos usufructuarios. De no ser así, el pago se realizara mediante el sistema de metros cuadrados de superficie útil.

También  se refiere el artículo únicamente  a los que recibieron las viviendas o a los herederos de este que quedaron en ellas, entonces,   ¿que sucede  con aquellas personas no herederas de los ocupantes iniciales fallecidos, fueron convivientes de estos y  ocupen la vivienda en cuestión? Es nuestro criterio debe dársele el tratamiento establecido en la Ley para que adquieran la propiedad de la vivienda  según las disposiciones vigentes en la materia.

2.1  La vivienda propiedad de los agricultores pequeños..

La propiedad de los agricultores pequeños es la que recae sobre los bienes destinados a la explotación agropecuaria a que se dedican (Art.150 del Código Civil  cubano). Esta propiedad se distingue esencialmente de la propiedad personal porque mediante ella el agricultor pequeño contribuye a aumentar el fondo de consumo social y, en general, al desarrollo de la economía nacional, mientras que la propiedad personal comprende los bienes destinados a satisfacer las necesidades materiales y espirituales de su titular.

El objeto de la propiedad del agricultor pequeño, los bienes destinados a la producción agropecuaria, pueden estar constituidos por: las tierras que legalmente le pertenecen: las edificaciones, instalaciones, medios e instrumentos necesarios para la explotación agropecuaria a que se dedican; los animales y sus crías, así como las plantaciones, siembras, frutos y demás productos agropecuarios y forestales que se hallan en su heredad.

Por eso, las viviendas propiedad del agricultor pequeño y ubicadas en la finca de su propiedad se rigen por las reglas especiales que se relacionan con ese tipo de propiedad; mientras que la vivienda, también de su propiedad, ubicada fuera de la finca, es, a todos los efectos legales, una vivienda propiedad personal y se rige por las disposiciones del régimen jurídico de viviendas propiedad personal que contiene el capitulo v de la ley. Y es que la propiedad del agricultor pequeño no está vinculada a él como persona, subjetivamente, sino como sujeto de la explotación agropecuaria.

Las viviendas, pues, que nos interesan a los efectos del régimen especial son aquellas que constituyen propiedad de los agricultores pequeños, entendiendo por tales las que están ubicadas en la finca de su propiedad.

La resolución 301 de 1991 del Instituto Nacional de la Vivienda establece un grupo de casos análogos a lo dispuesto en el artículo 104 de la Ley No. 65, al referirse  a las personas que  estén ocupando  permanentemente una vivienda que hayan construido con anterioridad al  1ro de Enero de 1985 a sus expensas en zona rural, cuyo terreno lo haya adquirido de otra persona mediante documento privado, cedido por una autoridad estatal o cuyo propietario al momento de la fabricación no hubiere sido conocido.

En el caso de que el terreno hubiere sido adquirido de otra persona mediante documento privado, recibirá  la propiedad sin que  medie pago, o sea  en pleno dominio.

En los demás supuestos recibirán la propiedad  de lo edificado y además se le reconocerá  el Derecho Perpetuo de Superficie sobre el terreno, siendo el superficiario exonerado del pago del precio.

En el supuesto de que las viviendas estuvieren ubicadas en áreas de fincas que en la actualidad fueran propiedad de agricultor pequeño, no se aplica la resolución 301 de 1991, sino el artículo 108 de la Ley General de la Vivienda, para  el caso de que esté ocupando una vivienda con anterioridad  al 1ro de enero de 1985, con recursos y esfuerzos propios, ubicadas  en tierras que forman parte de  una finca rústica de ajena pertenencia  que por su ubicación geográfica se encuentra en la actualidad en zonas consideradas  urbanas, según  la clasificación realizada por la Dirección Provincial  de Planificación Física, recibiendo la propiedad de lo edificado y se le reconocerá el Derecho Perpetuo de Superficie, siendo exonerado el superficiario del pago.

La Resolución Conjunta  Ministerio de la Agricultura – Ministerio del Azúcar- Instituto Nacional de la Vivienda de 2004  establece el procedimiento  a seguir  en cuanto a lo regulado en el Decreto 233  y regula lo referente  a la autorización  previa del Ministerio de la Agricultura oído el parecer de la ANAP para construir viviendas en fincas rústicas por personas que no son propietarios, la trasmisión por causa de muerte de las viviendas y la aprobación de permutas , donaciones o traspasos  de viviendas.-.

La Resolución No. 14  de 2006 del Instituto Nacional de la Vivienda, Reglamento Complementario a la Ley General de la Vivienda, dedica su Capítulo X a las viviendas construídas por esfuerzo propio en fincas rústicas  propiedad de pequeño agricultor, Cooperativas de Producción Agropecuaria y Unidades Básicas de Producción Cooperativa., en la que se hace referencia , de manera atinada, a nuestro entender , de otorgar solo la propiedad de lo edificado , como acotamos anteriormente y que también  es válido  para las  Cooperativas de Producción Agropecuaria[24]  y  las Unidades Básicas de Producción Cooperativa.

La Resolución Conjunta Ministerio de la Agricultura- Ministerio del Azúcar- Instituto Nacional de la Vivienda, Reglamento de las Viviendas ubicadas  en áreas de  Cooperativas de producción Agropecuaria  va a  tener por objeto  definir el concepto de ocupación de las viviendas ubicadas  en las áreas de las cooperativas de producción agropecuaria , así como regular los requisitos para su entrega, establecer el título con el cual serán ocupadas, régimen jurídico, precio, uso, disposición, conservación y otros aspectos relacionados con las mismas.

2.2 .- La vivienda ubicada  en áreas  de las Unidades Básicas de Producción Cooperativa.

La Resolución Conjunta Ministerio del Azúcar – Ministerio de la Agricultura- Instituto Nacional de la Vivienda , Reglamento  de las Viviendas  de las  Unidades Básicas de Producción Cooperativa atendidas por el Ministerio de la Agricultura y el Ministerio del Azúcar tiene como objetivo  definir el concepto de ocupación  de las viviendas ubicadas en áreas de dichas Unidades de Producción las que  tendrán el status de viviendas vinculadas o medios básicos  con vistas a estabilizar  su fuerza de trabajo.

En relación a la vivienda de propiedad personal hace referencia a aquellas adquiridas una vez cumplidos los términos y condiciones del contrato de arrendamiento o las adquiridas por herencia.

2.6  El Decreto Ley No. 259  de 10 de Julio de 2008, Sobre la  Entrega de Tierras en Usufructo.

La entrega de tierras ociosas en usufructo a tenor del Decreto Ley No. 259 de 10 de Julio de 2008, el que autoriza la entrega en usufructo de tierras ociosas  a personas naturales o jurídicas  con fines agropecuarios , posee sin lugar a dudas puntos importantes de contacto con la investigación que realizamos, al ser reglamentada por el Decreto  282, de 27 de agosto de 2008, Reglamento   para la implementación  de la entrega de tierras ociosas  en usufructo, la cual en su Disposición Final Segunda dispone que el Instituto Nacional de la Vivienda, oído el parecer  de los Ministerios de la Agricultura y del Azúcar, dictaría las regulaciones  relativas a las viviendas existentes o que se construyan en las tierras que se entreguen al amparo  de las disposiciones referidas.

Como podemos apreciar son viviendas que también van a transitar por un status jurídico especial, a excepción de las que se prevé sean entregadas con la condición de vivienda medio básico, la que se regirá por las Disposiciones legales vigentes a este tenor, el resto de las viviendas cuyo terreno será desagregado y entregado con el status o carácter de Derecho Perpetuo de superficie, también acarreará dificultades para el registrador al momento de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria si no se define con exactitud el status jurídico de la misma.  

Son estas las principales Legislaciones que posterior a 1959 hacen referencia de una forma u otra a la vivienda ubicada en zona rural.

Conclusiones.-

El Derecho agrario cubano  ha creado su propio sistema inmobiliario especial, caracterizado por la unidad básica que es la tierra, la que sigue clasificándose  por su origen, destino, ubicación  y extensión superficial, siendo de especial significación su clasificación en finca urbana o rústica , con especial trascendencia a la vivienda.

A pesar de ser el Registro de la Tenencia  de la Tierra , una institución insustituíble para la inscripción de la tierra en el Registro de la Propiedad, adolece el mismo de ofrecer las garantías necesarias para la inscripción de la vivienda ubicada en zona rural en dicho Registro.

Los diferentes status legales por los que ha transitado  la vivienda ubicada en zona rural obstaculiza y complejiza la función calificadora del registrador de la propiedad al momento de la inscripción de dicho inmueble.