O financiamento bancário é uma das principais opções para quem deseja adquirir um imóvel no Brasil. No entanto, existem diferentes modalidades de financiamento, que podem variar conforme o sistema de amortização escolhido e as regras definidas pelas instituições financeiras. Entre os sistemas mais utilizados, destacam-se a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC). Com as recentes mudanças nas regras de financiamento anunciadas pela Caixa Econômica Federal, que representam uma parcela significativa dos financiamentos imobiliários no país, torna-se importante compreender as diferenças entre esses dois sistemas e como essas alterações impactam o consumidor.
O financiamento bancário para a aquisição de um imóvel é um processo relativamente simples, mas que exige planejamento e atenção a diversos aspectos. O primeiro passo é verificar se o comprador possui as condições necessárias para solicitar o financiamento, como estabilidade financeira, bom histórico de crédito e comprovação de renda. Normalmente, os bancos exigem que a parcela do financiamento não ultrapasse 30% da renda familiar mensal.
Após essa verificação inicial, o próximo passo é escolher o imóvel desejado e simular o financiamento. A maioria dos bancos oferece ferramentas online que permitem essa simulação, onde o comprador pode ajustar o valor da entrada, o número de parcelas e o sistema de amortização para encontrar a melhor opção de pagamento. Após a simulação, é necessário reunir a documentação exigida pela instituição financeira, que geralmente inclui documentos pessoais, comprovantes de renda, extratos bancários e documentos do imóvel.
Com toda a documentação em mãos, o banco faz a análise de crédito e, se aprovado, o financiamento é formalizado por meio de um contrato. O comprador, então, passa a pagar as parcelas do financiamento ao longo do tempo, conforme o sistema de amortização escolhido. As duas opções mais comuns são a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC), que possuem características bastante distintas.
A principal diferença entre a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC) está na forma como o valor das parcelas é calculado ao longo do tempo. Na Tabela Price, as parcelas iniciais são mais baixas, mas tendem a aumentar ao longo do tempo, enquanto no SAC, as parcelas começam mais altas e vão diminuindo ao longo do tempo.
A Tabela Price, também conhecida como sistema de amortização francês, tem como característica principal o valor fixo das parcelas ao longo do contrato. No entanto, essa estabilidade das parcelas esconde uma peculiaridade: no início do contrato, a maior parte da parcela é composta por juros, enquanto a amortização (o valor que efetivamente abate o saldo devedor) é pequena. À medida que as parcelas são pagas, a proporção de juros diminui e a amortização aumenta.
Essa característica faz com que o comprador tenha a impressão de que as parcelas são “mais leves” no começo, mas, na prática, ele paga mais juros no longo prazo, pois a amortização é mais lenta no início.
Exemplo de financiamento pela Tabela Price:
Neste caso, o comprador pagaria parcelas fixas, mas a composição das primeiras parcelas seria majoritariamente de juros, fazendo com que o saldo devedor demorasse mais a ser reduzido.
No Sistema de Amortização Constante (SAC), a principal diferença está na forma como a dívida é amortizada. As parcelas começam mais altas, mas diminuem ao longo do tempo, pois a amortização é constante. Em cada parcela, o valor amortizado do saldo devedor é fixo, enquanto os juros incidem sobre o saldo devedor restante. Como esse saldo diminui a cada mês, os juros também diminuem, resultando em parcelas decrescentes.
Essa característica torna o SAC uma opção interessante para quem tem condições de arcar com parcelas mais altas no início do financiamento e deseja reduzir a dívida mais rapidamente. Além disso, no SAC, o comprador paga menos juros ao longo do contrato, já que o saldo devedor é amortizado de forma mais rápida.
Exemplo de financiamento pelo SAC:
No SAC, as primeiras parcelas seriam mais altas, mas o comprador veria o saldo devedor reduzir de forma mais rápida em comparação com a Tabela Price.
Uma das principais dúvidas dos consumidores na hora de optar por um financiamento é entender as diferenças práticas entre as duas tabelas. Para ilustrar melhor essas diferenças, apresentamos abaixo uma tabela comparativa simulando um financiamento de R$ 400.000,00, com entrada de 20% do valor do imóvel (R$ 80.000,00), prazo de 20 anos e taxa de juros de 9% ao ano.
| Sistema | Primeira Parcela (R$) | Última Parcela (R$) | Total Pago em Juros (R$) |
|---|---|---|---|
| Tabela Price | 3.596,72 | 3.596,72 | 211.174,80 |
| Sistema SAC | 4.166,67 | 1.708,33 | 150.000,00 |
Conforme a simulação acima, a Tabela Price oferece parcelas constantes ao longo do tempo, enquanto o SAC tem parcelas decrescentes. No entanto, o total pago em juros no SAC é consideravelmente menor do que na Tabela Price, o que pode tornar essa modalidade mais vantajosa para quem deseja pagar menos juros no longo prazo.
A Caixa Econômica Federal, responsável por quase 70% dos financiamentos de imóveis no Brasil, anunciou mudanças significativas nas regras de financiamento, que entram em vigor a partir de 21 de outubro. Entre as principais alterações está a redução do percentual financiado para a compra de imóveis, tanto no Sistema de Amortização Constante (SAC) quanto na Tabela Price.
De acordo com o comunicado enviado pela Caixa a agentes imobiliários, as novas regras se aplicam a imóveis novos, usados, comerciais, construção individual e lote urbanizado. Para quem optar pelo SAC, o percentual de financiamento será reduzido de 80% para 70% do valor do imóvel. Já para a Tabela Price, o percentual será ainda menor, caindo de 70% para 50% do valor do imóvel.
Além disso, a nova regra estabelece que o comprador não pode ter outro financiamento ativo com a Caixa Econômica Federal, e o valor máximo do imóvel (garantia) será de até R$ 1,5 milhão. Imóveis adjudicados e empreendimentos vinculados à Caixa não serão afetados por essa mudança.
| Aspecto | Antiga Regra – SAC | Nova Regra – SAC | Antiga Regra – Tabela Price | Nova Regra – Tabela Price |
|---|---|---|---|---|
| Percentual Financiado do Imóvel | Até 80% | Até 70% | Até 70% | Até 50% |
| Valor Mínimo de Entrada | 20% | 30% | 30% | 50% |
| Imóveis Incluídos | Todos os tipos | Todos os tipos | Todos os tipos | Todos os tipos |
| Exclusões | Não especificado | Imóveis adjudicados e de empreendimentos vinculados à Caixa não entram nessa regra | Não especificado | Imóveis adjudicados e de empreendimentos vinculados à Caixa não entram nessa regra |
| Valor Máximo do Imóvel | Não especificado | Até R$ 1,5 milhão | Não especificado | Até R$ 1,5 milhão |
| Financiamento Simultâneo na Caixa | Permitido | Não permitido | Permitido | Não permitido |
Com essas alterações, o consumidor que antes precisava de 20% do valor do imóvel para dar como entrada agora precisará de 30% no caso do SAC e 50% no caso da Tabela Price. Segundo especialistas do setor imobiliário, essas mudanças refletem a redução dos recursos disponíveis para empréstimos e uma postura mais seletiva da Caixa na concessão de crédito.
A redução dos recursos se deve à queda na captação de poupança, que é a principal fonte de financiamento do setor imobiliário no Brasil. O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que já representou 70% dos recursos para financiamento de imóveis, agora responde por menos de 34%. Isso ocorre devido a constantes saques nas contas de poupança, o que tem impactado negativamente a formação das reservas dos bancos para empréstimos imobiliários.
Diante desse cenário, os consumidores que desejam financiar um imóvel pela Caixa devem se preparar para arcar com uma entrada maior e enfrentar maior seletividade na aprovação do crédito. Além disso, a alta da Taxa Selic, que atualmente se mantém em patamares elevados, também contribui para encarecer o crédito imobiliário, tornando os financiamentos mais caros.
Escolher entre a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC) depende das condições financeiras e dos objetivos de cada comprador. Quem prefere parcelas iniciais mais baixas pode optar pela Tabela Price, enquanto quem deseja amortizar o saldo devedor mais rapidamente e pagar menos juros deve considerar o SAC. No entanto, as recentes mudanças nas regras de financiamento da Caixa Econômica Federal exigem ainda mais atenção dos consumidores, que precisarão se planejar melhor para arcar com uma entrada maior e enfrentar uma postura mais rigorosa por parte dos bancos na concessão de crédito.
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