Incorporações Imobiliárias: Os Limites de Incidência do Código de Defesa do Consumidor

Rafael Silva Verdival dos Santos

RESUMO: O presente artigo tem como objetivo demonstrar a necessidade de se estabelecer limites na incidência do Código de Defesa do Consumidor sobre as incorporações imobiliárias. A relevância da empreitada é flagrante, já que o instituto da incorporação imobiliária enseja a incidência de sua lei específica – Lei nº 4.591/64 – e do Código de Defesa do Consumidor, gerando a necessidade de determinar a aplicabilidade de cada um desses diplomas normativos. A pesquisa se dá com base no referencial jurídico-teórico, sobretudo bibliográfico. Conclui-se que deve haver a harmonização das legislações, mediante aplicação conjunta fundada na compatibilidade dos dispositivos legais, levando em consideração os aspectos da lei especial e da lei geral como forma de se limitar a incidência do Código de Defesa do Consumidor junto às incorporações e promover a potencialização da proteção a parte vulnerável na relação contratual.

Palavras-chave: Incorporações imobiliárias. Código de Defesa do Consumidor. Proteção ao adquirente. Compatibilidade entre as leis. Limites de incidência.

 

ABSTRACT: This article aims to demonstrate the need to establish limits on the incidence of the Consumer Protection Code on real estate developments. The relevance of the project is flagrant, since with the real estate development institute, the incidence of its specific law – Law 4,591 / 64 – and of the Consumer Protection Code, generating the need to determine the applicability of each of these normative diplomas . The research is based on the juridical-theoretical reference, especially bibliographical. It is concluded that there should be harmonization of laws, through joint application based on the compatibility of legal provisions, taking into account the aspects of the special law and the general law as a way of limiting the incidence of the Consumer Protection Code with the incorporations and promote the protection of the vulnerable party in the contractual relationship.

Keywords: Real estate developments. Code of Consumer Protection. Protection to the acquirer. Compatibility between laws. Incidence limits.

 

SUMÁRIO: Introdução. 1. Incorporações imobiliárias. 1.1. Conceito. 1.2. O contrato de incorporação imobiliária. 2. Aspectos do Código de Defesa do Consumidor. 2.1. Política Nacional das Relações de Consumo. 2.2. A abrangência do Código de Defesa do Consumidor. 3. Os limites de incidência do CDC sobre as incorporações imobiliárias. 3.1. O Código de Defesa do Consumidor como lei geral. 3.2. O Código de Defesa do Consumidor como regular da relação contratual. 3.3. O sistema protetivo ao adquirente. 3.4. Da necessária harmonização: os limites de incidência do Código Defesa do Consumidor sobre as incorporações imobiliárias. 4. Considerações finais. Referências.

 

INTRODUÇÃO

A incorporação imobiliária é uma atividade na qual um incorporador se propõe a construir ou promover a construção de um edifício formado por unidades autônomas, procedendo – então – a alienação dessas unidades. O crescimento dessa atividade na primeira metade do século XX, no Brasil, ocasionou a criação da Lei nº 4.591/64, que regula o instituto.

Mais do que tratar de aspectos burocráticos e técnicos da incorporação, a Lei nº 4.591/64 – ou Lei das Incorporações – trouxe em seu conteúdo normativo um verdadeiro sistema protetivo aos adquirentes das unidades autônomas, já que – no contrato de incorporação – o adquirente se encontra vulnerável frente ao incorporador.

Entretanto, com o surgimento da Lei nº 8.078/90 – o Código de Defesa do Consumidor, ou, CDC -, veio à tona no ordenamento jurídico brasileiro essa noção de vulnerabilidade do consumidor. O diploma consumerista, portanto, surgiu para atuar em todas as áreas do direito nas quais se verificasse a existência de uma relação de consumo. A abrangência dos conceitos trazidos no corpo normativo dessa lei estendeu a aplicabilidade do CDC a diversas situações, das quase as incorporações imobiliárias.

Nesse contexto, emergiu a discussão acerca da incidência do CDC no âmbito das incorporações imobiliárias. Passou-se a questionar se era possível regular as relações oriundas das incorporações imobiliárias através do CDC, mesmo com a existência da Lei nº 4.591/64.

Porém, considerando que a Lei das Incorporações cria o sistema protetivo ao adquirente com base nas minúcias de uma incorporação imobiliária, enquanto o CDC traz normas genéricas aplicáveis a vários ramos jurídicos, fez-se necessário definir os limites da incidência da Lei nº 8.078/90 sobre as incorporações imobiliárias, na busca pela maior proteção ao adquirente.

Em outras palavras, é preciso definir quando aplicar o Código de Defesa do Consumidor e quando aplicar a Lei de Incorporações Imobiliárias, objetivando garantir, simultaneamente, a proteção ao consumidor (vulnerável) e o equilíbrio contratual, de maneira a cumprir a expectativas das partes envolvidas naquele contrato.

Nesse contexto, é preciso elucidar, nas relações decorrentes de incorporação imobiliária, em qual medida os dispositivos do CDC devem se sobrepor aos dispositivos da Lei de Incorporações Imobiliárias. Além disso, faz-se primordial definir como deve ocorrer a ponderação para determinar, nas relações jurídicas existentes nas incorporações imobiliárias, qual dispositivo legal deverá ser aplicado ao caso concreto. Ainda, imprescindível é demonstrar como as duas legislações devem interagir para que o direito possa dar a proteção necessária a parte vulnerável nas relações contratuais decorrentes de uma incorporação.

Diante disso, o presente trabalho tem por escopo demonstrar a necessidade de se estabelecer limites ao CDC no que tange à sua aplicabilidade junto as incorporações imobiliárias – regidas pela Lei nº 4.591/64, através da harmonização de interesses e diálogo entre as leis.

Para tanto, em um primeiro momento, aborda as questões relativas à incorporação imobiliária, abordando aspectos fundamentais do instituto através da definição do seu conceito e da análise da sua perspectiva contratual.

Em seguida, aborda o cerne do Código de Defesa do Consumidor, com vistas a esclarecer seu objeto. Para isso, analisa os objetivos da lei, definidos em sua Política Nacional de Relações de Consumo. Após essa abordagem, realiza uma análise acerca da abrangência do diploma legal, pautado na vulnerabilidade do consumidor e na busca pelo equilíbrio contratual.

Por fim, trata sobre da necessidade de se estabelecer limites ao Código de Defesa do Consumidor frente a Lei das Incorporações Imobiliárias. Nesse sentido, demonstra como deve se dar a aplicabilidade do CDC, levando em consideração sua característica de lei geral e principiológica, pautada na busca pelo equilíbrio contratual e imposição da boa-fé, funcionando como agente regulador da relação contratual.

Ainda, demonstra como a Lei nº 4.591/64 representa um sistema protetivo ao adquirente – parte no contrato de incorporação – que converge com os elementos do CDC. Nesse contexto, traz à tona a proteção objetiva existente em seu texto legal, comparando-o com os dispositivos do próprio CDC e evidenciando que a harmonização entre as leis é necessária para que a proteção a parte vulnerável seja amplificada. Para isso, deve-se considerar a lei especial como reguladora das situações específicas das incorporações imobiliárias, e o CDC como lei geral, capaz de atuar nas lacunas da lei especial.

Diante do exposto, busca o presente trabalho elucidar como a Lei das Incorporações e o CDC podem ser utilizados conjuntamente – em harmonia – como forma de potencializar o sistema protetivo ao adquirente-consumidor. Ainda, estabelece os limites de incidência do CDC sobre as incorporações imobiliárias com base na harmonização entre as legislações.

 

1 AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS           

A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, veio para regular as incorporações imobiliárias, estabelecendo os principais aspectos desta atividade.

Este dispositivo legal define o que é uma incorporação imobiliária, bem como a quem se deve atribuir a condição de incorporador, deixando claro suas funções, obrigações e limites de sua responsabilidade (AGHIARIAN, 2008, p. 247).

As incorporações imobiliárias fazem parte do dia a dia de cada indivíduo, senão vejam-se os inúmeros edifícios – repletos de salas e apartamentos – onde as pessoas vivem, faze exames médicos e trabalham.

Por conta disso, estudar e compreender o instituto é tão importante para o direito. Não bastasse o aspecto material – demonstrado nos empreendimentos que um dia foram uma incorporação -, a Lei das Incorporações traz concepções importantes acerca do que hoje se chama de consumidores.

Feitas estas considerações, passa-se agora ao exame dos principais elementos que compõem uma incorporação imobiliária.

• Conceito

A incorporação imobiliária consiste em uma atividade que tem por objetivo a construção e comercialização de unidades autônomas que compõem uma edificação ou conjunto de edificações.

É através do parágrafo único do artigo 28 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 – a chamada “Lei dos Condomínios e Incorporações”, ou apenas “Lei das Incorporações Imobiliárias” – que se define o instituto da incorporação imobiliária.

O referido dispositivo legal conceitua as incorporações imobiliárias como a atividade exercida com o objetivo de promover e realizar a construção de edificações – ou conjuntos e edificações -, compostas por unidades autônomas, com a finalidade de aliená-las, total ou parcialmente (BRASIL, 1964).

Arnoldo Wald, por sua vez, ensina que a incorporação imobiliária é um contrato pelo qual uma das partes – o incorporador – se obriga a promover a construção de um edifício, formado por unidades autônomas, que são alienadas às outras partes do contrato – os adquirentes -, em regime de condomínio e com as frações ideais do terreno (WALD, 2004, p.491).

A incorporação imobiliária, portanto, é caracterizada pela “venda de fumaça”. Em outras palavras, a principal característica desse tipo de atividade é a alienação antecipada de unidades autônomas de determinado edifício que ainda não foi construído. Essa venda prévia, por sua vez, representa o meio que o incorporador (realizador do empreendimento) capta os recursos necessários à realização da incorporação (DINIZ, 1996, p. 493).

Não obstante a promoção da construção do edifício, a venda das unidades autônomas deste é fundamental para a caracterização de uma incorporação imobiliária. O incorporador leva adiante o empreendimento disposto a vender as unidades autônomas, caracterizando – assim – o instituto (VENOSA, 2008, p. 514).

Imprescindível – também – para caracterização da incorporação imobiliária, é a existência da figura do incorporador. Silvio de Salvo Venosa é taxativo em sua doutrina:

Não existe incorporação quando proprietários de imóvel em conjunto assumem a tarefa, ainda que sob a regência de um administrador. Nessa hipótese, os futuros proprietários de unidades autônomas promovem um futuro condomínio (VENOSA, 2008, p. 514).

A atividade de incorporação imobiliária é uma atividade empresarial. Entretanto, a forma como o capital que viabiliza a construção do edifício é captado representa uma peculiaridade desse instituto. Na incorporação imobiliária, o capital da atividade decorre dos valores obtidos com a venda antecipada das unidades que serão construídas.

Neste diapasão, fica claro que a materialização do empreendimento proposto está condicionada ao pacto entre incorporador e adquirentes. Sendo assim, mais do que uma atividade empresarial, a incorporação gera uma relação entre incorporador e adquirentes.

Outrossim, a incorporação imobiliária, conforme doutrina Orlando Gomes, “é considerada na lei uma atividade, mas tecnicamente é negócio jurídico de constituição de propriedade horizontal” (GOMES, 1988, p. 212).

Costumeiramente, as unidades autônomas são vendidas ainda na planta. O incorporador, nesse contexto, obriga-se a promover a construção – ou construir – o edifício, entregando a cada adquirente a unidade que este obrigou-se a comprar, apta a habitação (GOMES, 1988, p. 212).

Nesse contexto, é possível considerar a incorporação imobiliária como um negócio jurídico, formalizado através de um contrato celebrado entre incorporador e adquirente, que tem por objeto a promoção – direta ou indireta – da construção de um edifício, formado por unidades autônomas, e a consequente alienação dessas unidades, geralmente de forma antecipada, percebendo – assim – o capital necessário à materialização do empreendimento.

 

1.2 O contrato de incorporação imobiliária

O incorporador promove a incorporação imobiliária através do registro desta no Registro de Imóveis, nos termos do art. 32 da Lei nº 4.591/64, realizada após a averiguação de viabilidade mediante estudos de mercado, além de concessão de autorizações dos projetos junto aos órgãos públicos competentes (SILVA, 2010, p. 40).

Em síntese, os contratos de vendas unidades devem conter os requisitos sobre o objeto da incorporação, bem como as partes envolvidas, além do prazo limite de entrega, os pagamentos, e as obrigações e direitos relativos ao negócio.

Segundo Melhim Namem CHALHUB (2010, p. 138), o termo inicial da incorporação decorre do seu registro, salvo a possibilidade de retroação à data da primeira alienação de fração ideal do terreno, caso esta tenha ocorrido antes do registro em questão, tudo isso nos termos do parágrafo primeiro do art. 29 da Lei nº 4.591/64.

Entretanto, não obstante o registro da incorporação representar um requisito para a negociação válida das unidades autônomas, não se confunde com o contrato de incorporação, conforme leciona José Marcelo Tossi Silva:

Esse é o contrato de incorporação imobiliária, pelo qual o incorporador: (i) celebra com o adquirente o contrato de alienação da fração ideal do terreno; (ii) contrata a construção ou promove o que for necessário para que a construção do edifício seja contratada com terceiro; (iii) contrata a convenção do condomínio vinculando a cada fração ideal do terreno determinada unidades autônomas a ser construída (SILVA, 2010, p. 41).

Percebe-se, então, que há elementos de vários contratos diferentes integrando o contrato de incorporação. Orlando GOMES (1984, p. 501) considera que se trata da unificação das prestações três contratos distintos em virtude de uma causa típica. Cada prestação mantém sua individualidade, “mas se fundem numa unidade complexa que adquire tipicidade ao ser definida, nomeada e disciplinada”.

Nesse contexto, Melhim Namem CHALHUB (2010, p. 180) identifica os contratos mais comuns, no que tange às incorporações imobiliárias. São estes: 1) os contratos de promessa de compra e venda; 2) a construção e 3) o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária.

Diante dessa pluralidade contratual, que unificada exprime a complexidade jurídica da incorporação imobiliária, é possível verificar a existência das duas perspectivas referentes ao conceito de incorporação imobiliária, quais sejam a atividade empresarial – “na qual se envolve o incorporador e todas as pessoas físicas ou jurídicas vinculadas à edificação propriamente dita (chamada atividade incorporativa)” (GUERRA, p. 647) – e o negócio jurídico imobiliário, que segundo Alexandre Guerra é o núcleo da atividade direcionada a construção das unidades autônomas e sua transferência aos que pretendem ser proprietários.

Portanto, o contrato de incorporação é misto, típico, que envolve uma compra e venda, ou promessa de compra e venda, de uma fração ideal de um terreno que será utilizado na incorporação. Essa fração ideal, por sua vez, está vinculada a um contrato de construção – já que o objetivo da incorporação é a edificação do prédio no qual estão as unidades autônomas – o que resulta na constituição de um condomínio especial (AVVAD, 2014, p. 597).

A estrutura dessa espécie contratual se dá com base nos direitos e obrigações pactuados pelas partes, devendo o contrato expressar de forma precisa tais disposições. Basicamente, o contrato de incorporação traz a identificação das partes – tais como adquirentes, incorporador e construtor -, o histórico do empreendimento – constando o título aquisitivo do terreno, o projeto aprovado, o registro do memorial descritivo, o contrato de construção e a existência de ônus reais -, além do objeto – que é diz respeito as minúcias da unidade autônoma -, preço e condições de pagamento, construção, cláusulas penais e condições gerais (AVVAD, 2014, p. 599).

Nesse contexto, o que diferencia o contrato de incorporação de outros tipos contratuais é a sua complexidade – vista acima -, já que engloba diversos aspectos como a compra e venda, a construção e a constituição do condomínio em um único instrumento.

Ainda sobre o contrato de incorporação, é importante observar a questão do inadimplemento do adquirente. Pedro Elias AVVAD (2014, p. 600) assevera que é possível levar a unidade autônoma inadimplida à venda através de leilão extrajudicial – nos termos do art. 63 da Lei nº 4.591/64, com a finalidade de reverter o produto da venda para a quitação das parcelas em atraso, cabendo ao devedor o saldo restante.

Embora drástica, esta medida é fundamental para evitar o fracasso da obra, já que como a incorporação se materializa através do esforço de todos os adquirentes, alguns poucos quem não cumprem suas obrigações podem comprometer todo o empreendimento. Lembra-se que a construção do edifício se dá com os recursos oriundos das parcelas pagas pelos adquirentes.

 

2 ASPECTOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

O Código de Defesa do consumidor – ou simplesmente CDC – foi estabelecido pela Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (BRASIL, 1990), representando uma regulação voltada às relações consumeristas, dando especial ênfase na proteção ao consumidor.

Nesse contexto, imprescindível é entender os aspectos básicos desse dispositivo legal, percebendo o objeto de sua regulação e verificando em que medida o CDC se relaciona com as incorporações imobiliárias, regidas pela Lei nº 4.591/64.

Para tanto, ímpar se faz o entendimento acerca de questões como a Política Nacional de Relações de Consumo, a vulnerabilidade do consumidor e as características de uma relação de consumo.

 

2.1 Política Nacional da Relação de Consumo         

O CDC é uma legislação voltada à proteção e defesa do consumidor. Entretanto, antes de tratar acerca das políticas relacionadas à esta proteção, o Capítulo II do diploma legal – artigos 4º e 5º – trata sobre a chamada Política Nacional de Relações de Consumo, dispondo sobre os princípios e objetivos que devem funcionar como diretrizes para o setor.

Segundo João Batista de ALMEIDA (2006, p. 14), a defesa do consumidor não deve ser considerada um instrumento de confronto entre produção e consumo, mas uma forma de proporcionar a compatibilização e harmonização dos interesses envolvidos na relação.

Nesse sentido, os objetivos dessa política estão elencados no caput do art. 4º da Lei nº 8.078/90. De acordo com a doutrina de Sérgio CAVALIERI FILHO (2014, p. 24), as normas ali dispostas são de ordem pública e interesse social, voltadas a tutela dos interesses morais e patrimoniais dos consumidores em geral. Por conta de sua natureza principiológica e programática, já que estabelece direcionamentos e bases, o art. 4º é considerado por Cláudia Lima MARQUES (2013, p. 226) um dos mais importantes artigos do CDC.

Dentre os objetivos estabelecidos pela Política de Relações de Consumo, o atendimento das necessidades dos consumidores está em primeiro plano, sempre levando em consideração “o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida” (BRASIL, 1990) – nos termos do dispositivo.

Não obstante, a transparência e harmonia das relações também se configuram como uma preocupação de tal política, à medida que se fazem necessárias à pacificação e solução de conflitos decorrentes de interesses em choque. Ao Estado, por sua vez, cabe o papel de mediador, buscando sempre a minimização desses eventuais conflitos, garantindo a proteção à parte mais frágil.

No que tange à postura do Estado frente às relações de consumo, João Batista de Almeida destaca:

Objetivo importante dessa política é também a postura do Estado de garantir a melhoria da qualidade de vida da população consumidora, quer exigindo o respeito à sua dignidade, quer assegurando a presença no mercado de produtos e serviços não nocivos à vida, à saúde e à segurança dos adquirentes e usuários, quer por fim, coibindo os abusos praticados e dando garantias de efetivo ressarcimento no caso de ofensa a seus interesses econômicos (ALMEIDA, 2006, p. 15).

Nota-se, então, um evidente caráter protecionista no CDC – afinal, o objetivo mor do diploma legal é, justamente, a defesa do consumidor – explicitado através da Política Nacional de Relações de Consumo. Entretanto, como assevera Sergio Cavalieri Filho, isso não implica em um “caráter paternalista, tampouco de ilimitado favoritismo do consumidor” (CAVALIERI FILHO, 2014, p.25).

Como se depreende do inciso III, do art. 4º, da Lei nº 8.078/90, a política normativa que fundamenta o CDC atende ao princípio ao da harmonização dos interesses dos participantes da relação de consumo, destacando – ainda – a importância do papel da boa-fé e do equilíbrio na relação de consumo[1].

Diante da análise dos objetivos da política consumerista, fica claro que o CDC não foi criado para ser utilizado como um instrumento de favorecimento irrestrito ao consumidor nas situações conflituosas decorrentes dos contratos consumeristas. Em verdade, trata-se de um plano de ação bem elaborado que se propõe a empreender esforços para trazer equilíbrio aos conflitos desbalanceados. Em outras palavras, o CDC é um parear de armas, não um peso gangorra.

Nesse diapasão, tem-se que a proteção do consumidor deve ocorrer na justa proporção hábil a compatibilizar o desenvolvimento econômico e tecnológico imprescindível à toda a sociedade, garantindo o balanceamento das relações de consumo. A proteção exagerada, em verdade, acaba por desproteger.

Sergio Cavalieri Filho compreende os princípios do CDC como manifestações da axiologia constitucional, o que legitima a interpretação da Lei nº 8.078/90 conforme os ditames da Carta Magna. Assim leciona:

Os princípios do CDC realizam os valores constitucionais de proteção e defesa dos consumidores, tais como a saúde, a segurança, a vulnerabilidade e outros mais. Por isso deve-se interpretar o Código de Defesa do Consumidor como reflexo das normas constitucionais protetoras da integridade física e moral da pessoa humana, dos interesses superiores do Estado, que almeja garantir uma sociedade justa (CAVALIERI FILHO, 2014, p. 25).

Sendo assim, é possível afirmar que o objetivo da Política Nacional de Relações de Consumo é proporcionar a devida proteção aos consumidores através de medidas e normas capazes de estabelecer o equilíbrio na relação de consumo com o fornecedor, harmonizando e compatibilizando conflitos.

Para viabilizar a execução da Política Nacional de Relações de Consumo, o CDC traz em seu art. 5º mecanismos que podem ser utilizados pelo poder público. O rol, por sua vez, é meramente exemplificativo, já que – por se tratar de uma política pública referente às relações de consumo – não pode ficar limitado ao texto legal. Entretanto, os exemplos elencados no corpo do artigo contribuem para um direcionamento válido, hábil a auxiliar o cumprimento da intenção legislativa ali presente.

 

2.2 A abrangência do Código de Defesa do Consumidor

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às situações nas quais tem-se uma relação de consumo. Esta, por sua vez, consiste em uma relação jurídica que tem como partes o consumidor e o fornecedor, e como objeto um produto ou serviço, ocasionando a aplicabilidade do CDC como norma reguladora dessa relação. A justificativa desse diploma legal é a desigualdade de forças existente entre o fornecedor e o consumidor, o que desequilibra a relação de consumo.

Nesse contexto, com base na vulnerabilidade técnica, fática e jurídica que é intrínseca ao consumidor, a Lei nº 8.078/90 traçou a Política Nacional de Relações de Consumo, com o objetivo de direcionar o ordenamento jurídico à busca pelo equilíbrio nas relações consumeristas. Em meio as diretrizes almejadas, a luz norteadora do Código é a proteção ao consumidor.

Portanto, é possível afirmar que a finalidade do Direito do Consumidor é acabar com a desigualdade existente entre fornecedor e consumidor, de forma a restabelecer o equilíbrio entre as da relação de consumo (CAVALIERI, 2014, p. 08). O CDC, nesse contexto, busca promover a paridade de armas para aqueles que fazem parte do mercado de consumo.

De fato, o equilíbrio nas relações de consumo – assim como nas relações jurídicas em geral – é fundamental para o não comprometimento de todo o sistema produtivo. Entretanto, não se pode deixar de ter em mente, justamente, a noção de equilíbrio.

Uma relação equilibrada é uma relação pautada na equidade, conforme se verifica no art. 7º do CDC, que admite a incidência de direitos não previstos no corpo da lei, dentre outros os “que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e equidade” (BRASIL, 1990). O que se pretende mostrar é que equidade e equilíbrio na relação não implicam a inversão do posicionamento entre as partes. Em outras palavras, ao proteger o consumidor, o CDC não pretende colocá-lo em situação superior ao fornecedor, mas deixa-lo em posição equivalente, para que haja justiça na interação entre ambos.

O direito do consumidor ao equilíbrio contratual, tendo em vista que é a parte vulnerável, se relaciona diretamente com o princípio da boa-fé e do equilíbrio propriamente dito, afina, o que se almeja é o balanceamento dos interesses dos contratantes – consumidor e fornecedor (MIRAGEM, 2013, p. 196). Nesse sentido, a materialização do equilíbrio contratual se dá através da proibição de cláusulas abusivas e da interpretação favorável ao consumidor (MARQUES; BENJAMIN, MIRAGEM, 2013, p. 227).

Entretanto, não obstante a intenção do legislador em conferir – através do CDC – proteção diferenciada ao consumidor, é muito comum a utilização equivocada do diploma legal.

Aqueles que aplicam o CDC erroneamente o fazem em desarmonia com o sistema protetivo equivalente, resultando às vezes em prejuízo ao consumidor, e às vezes em privilégios. Nesse sentido, assevera Sergio Cavalieri Filho que “conferir ao consumidor direitos que não possui é tão ou mais grave do que negar-lhe direito autêntico” (CAVALIERI FILHO, 2014, p. 26).

Nesse diapasão, a harmonização de interesses prevista no inciso III, do art. 4º, do CDC – dispositivo que trata da Política Nacional de Relações de Consumo, estudado anteriormente –implica, justamente, medidas que pretendem proporcionar o conviver pacífico entre os interesses divergentes de cada uma das partes.

Nesse diapasão, ao promover o equilíbrio entre fornecedor e consumidor – levando em consideração a vulnerabilidade deste -, o CDC proporciona, também, a harmonização desses interesses. O resultado é não só a proteção do consumidor, mas a garantia do melhor funcionamento da própria relação de consumo, que se dará sob a regulação justa do CDC.

O grande problema, nesse contexto, se dá nos excessos cometidos com base na proteção que o CDC garante aos consumidores. A interpretação equivocada ou tendenciosa dos artigos da Lei nº 8.078/90 acaba por ignorar a ideia base de equilíbrio entre as partes, ocasionando a exigência de direitos completamente descabidos em diversas situações.

Essa desvirtuação do Direito do Consumidor ocasiona um abuso de direito, já que implica na utilização de um poder, de um direito, de forma descabida, extrapolando os limites aceitáveis pelo Direito e pela Sociedade.

Sendo assim, o CDC quando utilizado de forma irrestrita em favorecimento do consumidor – titular de prerrogativa jurídica – desequilibra a relação de consumo no sentido contrário. Esse abuso de direito, por sua vez, impede que a norma atinja os fins econômicos e sociais pretendidos (VENOSA, 2003, pp. 603-604).

É preciso ter em mente que o CDC é amplo, difuso e atuante em todas as áreas do Direito. Entretanto, isso não significa que o CDC é uma lei universal que traz a solução mais adequada a todas as questões envolvendo relação de consumo.

Em verdade, o Código do Consumidor irradia sua disciplina sobre os diversos diplomas legais existentes no ordenamento jurídico brasileiro, conformando-os aos seus princípios.

Sendo assim, é possível perceber que a proteção legal ao consumidor é ampla, já que é capaz de tocar diversos ramos do direito, desde que haja ali uma relação de consumo – nos termos analisados previamente.

Por conta disso, considerando o próprio direcionamento do CDC voltado a harmonização de interesses, é imprescindível que as normas consumeristas atuem em conjunto com as normas das leis específicas, fazendo com que estas se conformem aos princípios daquelas.

A aplicação desregrada dos dispositivos da Lei nº 8.078/90 não proporciona o equilíbrio entre as partes, nem a proteção ao consumidor. Nesse sentido, a utilização das leis específicas sob a luz dos princípios consumeristas tem maior aptidão a promover o alcance dos fins sociais e econômicos almejados pelo ordenamento jurídico.

A utilização conjunta dos diplomas legais traz maior completude para o ordenamento, ocasionando – consequentemente – o atendimento e a harmonização dos interesses ali regulados.

Inegável é a abrangência do Código de Defesa do Consumidor. Os conceitos trazidos em seu texto legal e seu conteúdo principiológico garantem que sua aplicação seja a mais ampla possível. Entretanto, tal amplitude não deve ser justificativa para excessos.

Sendo assim, para que o CDC alcance os objetivos traçados pela Política Nacional de Relações de Consumo (art. 4), o diálogo com as leis específicas e com o ordenamento jurídico – como um todo – é fundamental. Caso contrário, a tão pretendida proteção pode se tornar agressão.

 

• OS LIMITES DE INCIDÊNCIA DO CDC SOBRE AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) é uma lei que regula as relações de consumo, ou seja, as relações entre aquele que fornece um produto ou serviço como atividade profissional (fornecedor) e aquele que é o destinatário final do produto ou serviço prestado (consumidor).

Essa legislação tem o objetivo claro de proteger o consumidor, parte vulnerável na relação de consumo, fazendo-o através de dispositivos que visam suprir tal desigualdade, proporcionando, então o equilíbrio contratual.

Conforme, estudado até aqui, existe uma abrangência proposital nos conceitos existentes no CDC, como é possível perceber nas definições de fornecedor, consumidor, produtos e serviços. Nesse contexto, é possível perceber que a proteção ao consumidor pode ser ampliada para os mais diversos ramos, já que praticamente qualquer situação contratual pode se enquadrar na sua área de incidência. Dentre as ramificações legais tocadas pelo perceber, está a Lei nº 4.591/64, que trata das incorporações imobiliárias.

Incorporações imobiliárias, por sua vez, são empreendimentos construídos com base em contratos de promessa de compra e venda das unidades a serem produzidas. O incorporador (aquele que constrói e vende as unidades) celebra contratos de promessa de compra e venda e com o capital arrecadado constrói, em determinado prazo, o prédio. Após o término da obra, as unidades prometidas são entregues aos adquirentes, que celebram, efetivamente, a compra e venda.

A aplicação imprudente do CDC é capaz de desequilibrar a relação e desproteger as partes, causando prejuízos que refletem na própria coletividade, tendo em vista que o mercado de consumo é tão abrangente quanto sua lei reguladora.

Sendo assim, não obstante seja inegável a relação de consumo existente entre incorporador e promitente comprador, faz-se necessário analisar os impactos que o uso desregrado do CDC traz, bem como estabelecer limites para sua aplicação, tendo em vista que a Lei de Incorporação Imobiliária é específica para aquela situação, devendo haver – então – a aplicação conjunta dos diplomas legais, a fim de trazer aos contratos de incorporação imobiliária a eficácia pretendida.

Para isso, imprescindível é a compreensão das aptidões das Leis nº 4.591/64 e 8.078/90, a fim de se estabelecer a forma mais harmônica de incidência das suas disposições.

 

3.1 O Código de Defesa do Consumidor como lei geral

Diante do estudado até agora, é inegável que o incorporador é – nos termos do CDC – um fornecedor. A atividade do incorporador, ao promover a construção de um edifício composto por unidades autônomas, e ao comercializar estas unidades, representa tanto a disponibilização de um produto quanto a de um serviço ao mercado de consumo (GUERRA; BENACCHIO, 2011, p. 651).

O enquadramento do incorporador como fornecedor se baseia nos preceitos do art. 3º do CDC. Ao construir e vender as unidades imobiliárias, pode-se dizer que há a venda de um produto. Por sua vez, ao se comprometer em promover essa construção, há a prestação de um serviço.

Se o incorporador, por um lado, é também fornecedor, o adquirente é, por outro lado, consumidor. Ao adquirir a unidade autônoma decorrente da incorporação, objetivando fazer dela sua moradia e de sua família, o adquirente se torna na última escala da cadeia de produção. Consequentemente, por se caracterizar, então, como destinatário final do bem adquirido, pode ser conceituado como consumidor, nos termos do art. 2º do CDC.

Não obstante a existência de relação de consumo composta por incorporador e adquirente, ligados pela alienação da unidade autônoma, não se deve – por conta disso – colocar o CDC em posição de superioridade absoluta em relação à Lei nº 4.591/64.

Autores como Sergio CAVALIERI FILHO (2014, p. 289) consideram que o CDC criou uma “sobreestrutura jurídica multidisciplinar”. Em outras palavras, as normas consumeristas seriam aplicáveis a todos os ramos do Direito onde se verifique relações de consumo. No mesmo sentido envereda Luiz Antonio SCAVONE JUNIOR (2012, p. 188), que afirma que o objetivo das normas existentes na Lei nº 8.078/90 é, justamente, regular variados tipos de relações jurídicas – seja qual for o ramo de incidência destas -, desde que se identifiquem as figuras do fornecedor e do consumidor.

De fato, cabe razão àqueles integrantes da doutrina que reconhecem a aplicabilidade do CDC no âmbito das incorporações imobiliárias. Em verdade, trata-se mesmo de uma relação de consumo. Porém, como reconhece Leandro Leal GHEZZI (2011, pp. 207-208), no que cabe às minúcias da incorporação imobiliária – suas especificidades -, prevalece a Lei nº 4.591/64. O CDC, nesse contexto, é utilizado como mecanismo para garantia da boa-fé objetiva e relativização da força obrigatória dos contratos. Sendo assim, o seu papel principal é trazer aos contratos de incorporação uma nova perspectiva de equilíbrio na relação contratual, de maneira a resguardar os interesses envolvidos.

É por conta desse aspecto que, ao se buscar a regulação das situações envolvendo incorporações imobiliárias, é preciso levar em consideração a característica principiológica do CDC.

O Código Consumerista é lei – simultaneamente – geral e especial. É lei especial quando direciona sua incidência para as relações entre consumidores e fornecedores, tratando – justamente – de questões como dever de informação, vícios e práticas e cláusulas abusivas. Porém, é também lei geral quando expande suas normas de proteção à universalidade das relações de consumo, levando em conta qualquer espécie de contrato (PEREIRA, 2014, pp. 329-330).

Não se pode deixar de considerar os preceitos do art. 4º do CDC, que prioriza a promoção da harmonização de interesses e o equilíbrio contratual. Logo, é imprescindível respeitar os dispositivos legais da Lei 4.591/64, que – como será visto posteriormente – também tem como norte a proteção dos adquirentes (consumidores) integrantes da relação envolvendo a incorporação imobiliária.

Ao CDC, por sua vez, cabe o importante (e fundamental) papel de complementar e aprimorar essa relação, cuidando dos elementos comuns a todos os contratos, de forma a garantir a boa-fé e o equilíbrio.

 

3.2 O Código de Defesa do Consumidor como regulador da relação contratual

Considerando o papel do CDC como promotor da harmonização dos interesses das partes e do equilíbrio contratual, é possível demonstrar vícios que ocorrem frequentemente no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda referentes às unidades autônomas oriundas de incorporações imobiliárias.

Esses vícios, por estarem presentes nas cláusulas dos contratos firmados entre incorporador e adquirentes, devem ser objeto da incidência do CDC, já que tratam-se de cláusulas abusivas. Em outras palavras, são cláusulas que ferem a ordem pública, além de privarem de todo o efeito o ato por o sujeitarem ao arbítrio de uma das partes.

Vale dizer, nesse contexto, que as cláusulas abusivas configuram vício contratual pois colocam uma das partes em clara desvantagem em relação à outra. Consequentemente, a existência de uma cláusula leonina representa uma desarmonia e um desequilíbrio que o CDC deve corrigir.

Diante disso, Luiz Antonio SCAVONE JUNIOR (2012, pp. 191-192) enumera alguns vícios contratuais muito comuns quando no âmbito das incorporações imobiliárias. Nesse rol, o autor traz: a) a variação unilateral de preço, que viola o art. 51, X, do CDC; b) a correção monetária cobrada mediante cláusulas obscuras; c) a obrigação de antecipação de parcelas em sentido invertido; d) multa de 2% ao mês, dissonando do CDC, que autoriza a cobrança una de 2%; e) a hipoteca do imóvel como garantia da construção; f) juros compostos e maiores que o dobro legal, que é 2% ao mês; e g) venda casada.

Esses são apenas alguns exemplos de vícios contratuais que podem contaminar a relação contratual de consumo. Entretanto, são suficientes para demonstrar como deve se dar a incidência harmônica do CDC sobre as incorporações imobiliárias.

A cláusulas aqui referenciadas provocam – verdadeiramente – a desvirtuação do negócio jurídico celebrado. O adquirente é obrigado a enfrentar uma onerosidade muito grande no decorrer do contrato, em despeito do incorporador. Portanto, ao atuar sobre essas cláusulas, o CDC potencializa os efeitos benéficos daquele contrato. Como consequência, a regulação das especificidades da incorporação imobiliária – através da Lei nº 4.591/64 – torna-se mais efetiva, já que ocorrerá em um contexto de equilíbrio entre incorporador e adquirente.

Vale ressaltar que o equilíbrio é fundamental para o desenvolvimento da própria incorporação, afinal, trata-se da edificação de um prédio através dos recursos oriundos dos promitentes compradores. Sendo assim, coloca-los em situação de desvantagem compromete a própria incorporação.

É nesse sentido, portanto, que o Direito do Consumidor não pode ser aplicado de forma irresponsável e abusiva. Se o desequilíbrio é nocivo tanto para o incorporador quanto para os adquirentes, é preciso levar em consideração o papel da lei especial no processo de proteção às partes, o que será estudado a seguir.

 

3.3 O sistema protetivo ao adquirente

Quando se trata de incorporação imobiliária, o CDC é uma lei geral. Isso ocorre, pois as questões referentes às incorporações imobiliárias são reguladas por uma lei especial, que é a 4.591/90.

Ao se abordar a especialidade da Lei das Incorporações, não se pretende afastar a aplicabilidade do CDC, como pode parecer para parte da doutrina.

Luiz Antonio SCAVONE JUNIOR (2012, p. 188), ao tratar sobre o princípio da especialidade, o faz considerando-o como um argumento a favor do afastamento das normas do CDC por conta da existência de lei específica regulando a matéria. Nesse contexto, o autor rechaça tal argumento, afirmando que a especificidade não enseja a não incidência do CDC sobre a matéria regulada por lei especial.

É imprescindível ressaltar que, neste presente estudo, ao se trazer à tona a questão da lei especial no que tange às incorporações imobiliárias, não se está objetivando afastar a incidência do diploma legal consumerista, mas deixar claro que a aplicação do CDC deve se limitar a garantir a imposição da boa-fé objetiva, da harmonização de interesses e do equilíbrio contratual. Isso porque, quanto às peculiaridades das incorporações imobiliárias, a lei mais adequada é a Lei nº 4.591/64, que foi criada para dispor sobre essas peculiaridades.

Nesse contexto, é possível que o CDC incida – por exemplo – sobre o contrato de incorporação para regular a publicidade enganosa, que pode ser danosa aos adquirentes; ou sobre as cláusulas abusivas – tratadas anteriormente – que colocam o adquirente em posição de onerosidade excessiva. Também é possível recorrer ao CDC quando o contrato de incorporação tiver cláusulas que diminuam ou exonerem as responsabilidades do incorporador; bem como inviabilizem a inversão do ônus da prova ou autorizem a modificação unilateral do contrato por iniciativa do incorporador (PEREIRA, 2014, p. 330).

Ainda, é necessário aplicar o CDC quando se trata da responsabilidade objetiva do incorporador e do construtor quanto à segurança da obra, bem como pela reparação de danos decorrentes de defeitos nesta. Os vícios de qualidade e quantidade que comprometam a unidade imobiliária, tornando-a imprópria ou inadequada a cumprir sua finalidade também dá margem à incidência do CDC.

O Código do Consumidor não foi a primeira legislação a se preocupar com a proteção da parte que se encontra em desvantagem na relação contratual.  A Lei nº 4.591/64 representa um verdadeiro sistema de proteção do adquirente do futuro imóvel. Se comparado ao CDC, pode ser considerado um sistema protetivo ainda mais eficaz, já que busca suprir a vulnerabilidade do adquirente levando em consideração a estrutura do negócio jurídico incorporação imobiliária.

A elaboração da Lei das Incorporações teve como base a ausência de proteção legal àqueles que faziam partes de negócios jurídicos envolvendo a alienação de unidades autônomas. É nesse contexto que o referido diploma legal traz em seu texto expressa previsão acerca da responsabilidade civil do incorporador. O adquirente é reconhecido como vulnerável na relação com o incorporador, por isso a lei traz positivada a sua proteção.

 

3.4 Da necessária harmonização: os limites de incidência do Código Defesa do Consumidor sobre as incorporações imobiliárias 

Conforme já foi visto até aqui, a incorporação imobiliária é um negócio jurídico celebrado entre incorporador e adquirentes, onde aquele se compromete a construir ou promover a construção de um edifício formado por unidades autônomas, enquanto este se obriga a pagar determinado valor para adquirir uma dessas unidades. Esse negócio jurídico, por sua vez, é regulado pela Lei nº 4.591/64 – a Lei das Incorporações.

A Lei nº 8.078/90 – o Código de Defesa do Consumidor, ou CDC -, por sua vez, se propõe a regular as relações de consumo formadas entre fornecedores – que fornecem profissionalmente um produto ou serviço para o mercado de consumo – e consumidores – destinatário final desses produtos ou serviços.

A abrangência dos conceitos utilizados pelo CDC, entretanto, faz com que este diploma legal consiga incidir sobre os mais diversos ramos do direito, tendo a capacidade de interferir nos contratos e negócios jurídicos para impor a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

Nesse contexto, no que tange às incorporações imobiliárias, com o objetivo de consagrar a proteção ao contratante vulnerável – objetivo das duas leis – é necessário promover a harmonização entre as duas legislações, de maneira que a Lei de Incorporações cuide das minúcias do seu objeto, e que o CDC incida sua principiologia para garantir a tão almejada boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. Essa harmonização é necessária e possível.

A Lei nº 4.591/64 representa um sistema protetivo ao adquirente da unidade autônoma decorrente da incorporação imobiliária, assim como o CDC representa um sistema protetivo ao consumidor em geral. Nesse contexto, uma coisa é certa: ambos os diplomas legais objetivam dar a proteção necessária àqueles que se encontram em situação vulnerável na relação contratual.

Entretanto, enquanto CDC é propositadamente amplo – para atingir todas as áreas onde existam relações de consumo -, a Lei das Incorporações formula a proteção de acordo com a estrutura e as minúcias dos contratos empregados na incorporação. A vulnerabilidade do adquirente, portanto, é suprida com base nesse contexto específico (PEREIRA, 2014, p. 331).

Não obstante o reconhecimento da especificidade da Lei nº 4.591/64, a busca pela boa-fé objetiva, pelo equilíbrio contratual e pela proteção ao adquirente (consumidor) está presente em suas normas, assim como está na ideologia do CDC.

Exemplo disso é o art. 32 da Lei nº 4.591/64, que exige o arquivamento prévio dos documentos relativos ao futuro empreendimento no Registro de Imóveis competente como requisito à venda das unidades, a ser realizada pelo incorporador (BRASIL, 1964). O artigo 32, portanto, garante a regularização do empreendimento antes da sua disponibilização ao mercado de consumo. É uma garantia ao consumidor de que aquele negócio é viável e seguro.

A imposição da boa-fé objetiva é, também, elemento marcante na Lei das Incorporações. Os contratos que fazem parte da incorporação imobiliária não são celebrados de forma totalmente livre, pois a lei interfere para evitar cláusulas que comprometam as partes envolvidas no negócio jurídico. Nesse sentido, ensina Caio Mário da Silva PEREIRA (2014, p. 331) que, entre os arts. 32 e 62 da referida legislação, ficam fixados elementos que compõem a estrutura do contrato, bem como sua estrutura. Isso se dá através da clara indicação acerca de questões como critérios para reajuste de preços, prazo para celebração do contrato e estabelecimento da irretratabilidade da promessa de compra e venda. São elementos que além de proteger o próprio adquirente, protegem o empreendimento em si, pois garante sua materialização de forma segura e ordenada.

Nesse contexto, outro elemento marcante trazido pela Lei nº 4.591/64 – que se adequa à estrutura da incorporação e aos ditames do CDC – é a separação patrimonial de cada empreendimento. Isso significa que, em casos de falência ou recuperação judicial da empresa incorporador, é possível investir a comissão de representantes dos adquirentes de poderes para levar a execução da obra adiante, independentemente do processo falimentar. Com isso, é possível aos adquirentes – de forma autônoma – vender as unidades do incorporador através de leilão extrajudicial.

Essa autonomia dos adquirentes é fundamental para a incorporação imobiliária. A possibilidade da venda de unidades do incorporador através de leilão extrajudicial dá ao adquirente-consumidor a possibilidade reaver valores devidos sem comprometer a incorporação. Essa ressalva precisa ser feita, pois o adquirente não é um tipo comum de consumidor, tampouco a incorporação é um contrato comum de consumo.

O objeto da incorporação – que é construção do edifício formado por unidades autônomas – se materializa mediante captação de recursos advindos dos contratos de promessa de compra e venda celebrados com os adquirentes. Sendo assim, celebração desses contratos é elemento fundamental da incorporação, já que sem os recursos advindos das promessas de compra e venda, o empreendimento pode não se materializar (AVVAD, 2014, p. 587).

Portanto, a Lei nº 4.591/64 se preocupa com a proteção do adquirente – vulnerável -, conformando-se ao CDC, mas o faz de forma a respeitar as peculiaridades da incorporação, sem – entretanto – violar a boa-fé objetiva.

A relação entre o Código Consumerista e a Lei das Incorporações traz à tona a identidade de pressupostos e de propósitos existente entre os diplomas legais. A diferença, nesse sentido, está na incidência das normas de cada um. O CDC se aplica a todo e qualquer contrato de consumo. A Lei nº 4.591/64, porém, se aplica apenas aos contratos de alienação de imóveis nas incorporações imobiliárias.

Não se pode interpretar o CDC considerando-o como uma lei autônoma em relação a outros ramos do direito, nem como aplicável a todas as situações existentes no mercado.

Em verdade, o próprio CDC em seu art. 7º admite que a legislação interna ordinária também é capaz de regular situações envolvendo a proteção da parte vulnerável (BRASIL, 1990). Isso significa que a Lei das Incorporações é perfeitamente aplicável no que tange à proteção do adquirente nas situações envolvendo as especificidades da incorporação imobiliária. A Lei nº 4.591/64 reconhece a vulnerabilidade e busca proteger os vulneráveis. Portanto, o adquirente não está desamparado. É por isso que a utilização conjunta e harmônica do CDC e da Lei de Incorporação tem a força para potencializar essa proteção, pois cada uma dessas leis tem suas características únicas.

Sendo assim, a aplicação conjunta entre as duas legislações representa a exteriorização do método sistemático de interpretação, considerando o direito como uma unidade. Ao se harmonizar as normas gerais do CDC e as normas específicas da Lei das Incorporações, é possível alcançar uma interpretação compatível com o ordenamento jurídico, fortalecendo a ideia de unidade.

O que se busca demonstrar é a mesma regulação existente nos dois diplomas legais. Porém, enquanto CDC é geral, aplicável a toda e qualquer relação de consumo, a Lei das Incorporações é específica, tendo seus dispositivos direcionados para as incorporações imobiliárias. Diante disso, a Lei nº 4.591/64 mostra-se mais adequada à regulação, já que seu conteúdo é fundamentado nos elementos de uma incorporação.

Em sentido similar se posiciona Caio Mário da Silva PEREIRA (pp. 332-333), considerando que em situações nas quais tanto a lei geral quanto a lei específica instituem regras, deve se priorizar a lei especial, já que sua eficácia é potencializada em razão da especificidade com que foi criada.

Mas, se para que o adquirente-consumidor – parte vulnerável na relação de consumo – tenha sua proteção amplificada é preciso que haja harmonização entre os diplomas legais estudados, a prevalência absoluta da Lei nº 4.591/64 não é concebível. É por isso que, nas situações onde a Lei das Incorporações não for suficiente, as normas do CDC compatíveis à situação devem incidir. Explica-se.

Quando a regulação disser respeito a vantagens excessivas concedidas ao fornecedor, à força vinculante da oferta, aos limites das taxas de juros, à facilidade da defesa dos direitos do consumidor ou às penalidades relativas ao atraso da obra, as normas do CDC devem incidir, já que a Lei das Incorporações não traz em seu texto legais para esses problemas.

Percebe-se que todas essas questões têm a ver com a boa-fé objetiva e com o equilíbrio na relação de consumo. Porém, percebe-se também que são situações que podem ocorrer em diversas situações além das incorporações imobiliárias. Como o CDC é lei geral, voltada para a proteção do consumidor nas relações de consumo em geral, sua aplicabilidade é legítima e necessária para que haja a pretendida harmonização.

Portanto, harmonizar significa promover a convivência entre CDC e Lei das Incorporações levando em conta o papel de cada uma no ordenamento jurídico, em função do objetivo maior: a proteção à parte vulnerável na relação jurídica. Para isso, privilegia-se a lei especial no que tiver de específico, e a lei geral no que tange à promoção às situações não abarcadas pela lei específica.

A aplicação isolada e não raciocinada tanto de um diploma legal, quanto do outro não é capaz de promover a proteção da parte vulnerável, podendo, inclusive, comprometer toda a relação jurídica. Por isso é importante harmonizar, aplicando cada lei da forma mais adequada, levando em consideração o caráter unitário do ordenamento jurídico.

 

4 CONSIDERAÇÕES FINAIS  

Conforme estudado no presente trabalho, as incorporações imobiliárias são objeto da Lei nº 4.591/64. Esse diploma legal traz em seu conteúdo não apenas aspectos conceituais e burocráticos do empreendimento, mas representa um verdadeiro sistema protetivo ao adquirente.

Entretanto, o advento da Lei nº 8.078/90, na última década do século XX, trouxe ao ordenamento jurídico brasileiro a noção de vulnerabilidade do consumidor, o que resultou na elaboração desta lei como uma forma de proteger o consumidor – parte vulnerável na relação de consumo -, promover o equilíbrio contratual e a imposição da boa-fé objetiva.

Nesse contexto, a grande abrangência trazida nos conceitos legais do CDC, ampliou sua incidência as mais diversas áreas do direito. Logo, surgiu a necessidade de se estabelecer quando e como aplicar o diploma consumerista em cada situação. No que tange às incorporações imobiliárias não foi diferente, já que a relação entre incorporador e adquirente representa uma típica relação de consumo entre fornecedor e consumidor respectivamente.

A aplicação do CDC nas incorporações imobiliárias, porém, não é suficiente para abarcar todas as especificidades do instituto. Sendo assim, faz-se imprescindível estabelecer limites à incidência do CDC no âmbito de atuação da Lei nº 4.591/64.

Para tratar sobre esses limites, o trabalho em questão, em um primeiro momento, se preocupou em abordar as características fundamentais de uma incorporação imobiliária. Para tanto, trouxe a definição de incorporação considerando-a como um negócio jurídico no qual uma parte – o incorporador – se compromete a construir ou promover a construção de um edifício composto por unidades autônomas, procedendo à alienação dessas unidades a outra parte – os adquirentes – mediante contratos de compra e venda ou promessa de compra e venda.

Ainda, tratou do contrato de incorporação imobiliária, instrumento complexo que envolve todos os tipos contratuais necessários para o alcance do objetivo final da incorporação: a entrega da unidade autônoma a cada um dos adquirentes. Esses contratos, por sua vez, se referem a construção, a alienação e a constituição do condomínio.

Após elucidar a incorporação imobiliária, o presente estudo se preocupou em trazer as noções principais do CDC, para que ficasse claro o seu âmbito de incidência.

Nesse contexto, abordou os objetivos desse diploma legal através da análise da sua Política Nacional de Relações de Consumo, que direciona o CDC a busca pelo equilíbrio contratual, pela proteção do consumidor, e pela imposição da boa-fé objetiva. Tudo isso através da harmonização de interesses entre os envolvidos.

O presente trabalho demonstrou que os conceitos amplos e abertos utilizados propositadamente pelo CDC, têm a finalidade de estender sua aplicação a todas as situações onde haja uma relação de consumo nos termos em questão. Sendo assim, foi estudada a abrangência do CDC considerando-o como uma lei principiológica geral que é capaz de incidir sobre diversos ramos do direito onde se verificam uma relação de consumo, mas se limitando a seus objetivos, que são: a proteção do consumidor, a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

Durante o estudo, foi demonstrado que o CDC é uma lei geral e de caráter regulador, devendo ser aplicado respeitando a aplicabilidade de leis especiais. Nesse diapasão, foi demonstrado, também, que a Lei nº 4.591/64 cria através de suas normas um sistema protetivo ao adquirente que é compatível com a proteção ao consumidor pretendida pelo CDC. Isso ocorre através da disposição de diversas obrigações que o incorporador tem no desenvolvimento da atividade, equivalentes ao dever de informação e a responsabilidade pelo produto e serviço fornecido. Sendo assim, ambos os diplomas legais têm por objetivo a efetivação da proteção da parte vulnerável que é o adquirente-consumidor.

Desta forma, este trabalho concluiu que CDC e Lei das Incorporações devem ser utilizados conjuntamente, de forma harmônica, para que a proteção pretendida por ambas seja potencializada. Para isso, deve-se levar em consideração o fato da Lei 4.591/64 constituir seu sistema protetivo com base nas minúcias de uma incorporação imobiliária. Portanto, no que tange a estas especificidades, suas normas são mais adequadas. Porém, o CDC como lei geral e reguladora, é capaz de incidir para combater cláusulas abusivas na relação contratual e outras situações não previstas pela Lei 4.591/64, cumprindo assim, o propósito estabelecido em sua Política Nacional de Relações de Consumo.

Diante do exposto, a harmonização entre as legislações representa a forma mais eficaz de se garantir a proteção à parte vulnerável da relação de consumo. Considerar a Lei 4.591/64 no que diz respeito às especificidades da incorporação imobiliária e o CDC no que tange ao aspecto regulador e complementar é a forma mais eficiente para garantir o melhor funcionamento do ordenamento jurídico no que se refere às incorporações.

Portanto, conclui o presente trabalho que o CDC deve incidir sobre as incorporações imobiliárias para garantir a proteção ao adquirente, a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual quando a Lei das Incorporações não for suficiente, tendo em vista que essa legislação especial traz um sistema protetivo hábil a proteger a parte vulnerável com base nas minúcias da incorporação, algo que o CDC não consegue tocar por ser abrangente.

 

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[1]Art. 4º, III, da Lei nº 8.078/90: harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores. BRASIL.

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