Medidas e soluções extrajudiciais na locação de imóveis

Resumo: Da locação de imóveis podem surgir controvérsias que precisam ser compatibilizadas. Na maioria das vezes, as partes possuem interesses opostos, e os problemas advindos daí se agravam pela falta de tentativa de composição amigável. Assim sendo, para resolver questões que porventura possam comprometer o bom desenvolvimento da relação jurídica obrigacional, há à disposição das partes a solução extrajudicial de conflitos, as medidas administrativas para prevenir ou para reverter danos, e a possibilidade de se firmarem acertos mútuos. Com este trabalho, apresentar-se-ão instrumentos propícios a evitar o agravamento de problemas decorrentes da locação de imóveis, que poderão, seguramente, ser resolvidos por meio de acordos e de medidas extrajudiciais.

Palavras-chave: Direito imobiliário. Locação de imóveis. Medidas administrativas. Solução extrajudicial de conflitos. 

Abstract: Real estate rental disputes can arise that need to be made ​​compatible. Most often, the parties have opposing interests, and problems arising therefrom are aggravated by the lack of attempt to amicably. Therefore, to resolve issues that may possibly jeopardize the proper functioning of the obligatory legal relationship, there is available to the parties to an extrajudicial settlement of disputes, administrative measures to prevent or reverse damage, and the possibility to enter into mutual arrangements. This work will be presented amenable to prevent further problems arising from the leasing of real estate, which may safely be resolved through agreements and instruments of extrajudicial measures.

Keywords: Real estate law. Leasing of real estate. Administrative measures. Extrajudicial conflict resolution.

Sumário: 1. Medidas e soluções extrajudiciais na locação de imóveis.

1. Medidas e soluções extrajudiciais na locação de imóveis.

É sabido que, infelizmente, a falta de inteligência é um problema quase que recorrente na locação de imóveis. As partes têm interesses diametralmente opostos e buscam, invariavelmente, atender aos seus anseios, que, por vezes, comprometem os do outro, gerando as desinteligências habituais.

É fato notório, inclusive, que pela desatenção ou por desgastes antigos, os contraentes deixam de ponderar a situação do próximo, achando, por conseguinte, que sempre este poderá estar “tirando proveito” da situação, o que complica ainda mais a solução.

A experiência de mercado nos mostra que grande parte dos casos que chegam ao Poder Judiciário decorre de questões que poderiam ser resolvidas com simples acordos. De tal modo, evitar-se-ia ocupar a máquina pública já tão sobrecarregada, deixando à sua apreciação o que verdadeiramente fosse de alta relevância e de real interesse social.

Pensa-se erroneamente que questões desta dimensão só podem ser resolvidas perante o Poder Judiciário. Contudo, mesmo este esfera do poder público assevera que a composição amigável ainda é a medida mais adequada para resolver litígios.

Ato contínuo, apresenta-se também apropriado o instituto da arbitragem quando se pretende solucionar questões que envolvam direitos patrimoniais disponíveis,  porque há legítimos ganhos para as partes. Confia-se à justiça privada a solução de conflitos a esta cabíveis, retirando do Poder Judiciário o excesso de demandas. 

Vejamos o que dispõe a lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996, que trata da arbitragem, meio extrajudicial de solução de conflitos, a qual se aplica plenamente às relações locatícias: “Art. 1º As pessoas capazes de contratar poderão valer-se da arbitragem para dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis.” (BRASIL, 1996).

Ainda, vale expor o que Flávio Pereira Lima e Priscila Knoll Aymone abordam em seu artigo intitulado “Arbitragem combina com locação”, destacando a importância da arbitragem para dirimir questões atinentes à locação de imóveis. É, certamente, mais uma ferramenta a dinamizar e a facilitar a resolução de demandas locatícias.

“A arbitragem vem ganhando cada vez mais espaço no Brasil. Neste movimento de consolidação, desde o reconhecimento de sua constitucionalidade pelo Supremo Tribunal Federal (SE AgR 5206-Espanha) e a posterior ratificação da Convenção de Nova Iorque sobre Reconhecimento e Execução de Sentenças Arbitrais Estrangeiras (Decreto n. 4.311/2002 – clique aqui), a jurisprudência recente dos nossos tribunais tem-se posicionado favoravelmente ao instituto.

A ampliação do escopo da arbitragem não significa, como constou do artigo citado, a banalização da Lei de Arbitragem (clique aqui). Na verdade, a definição do objeto passível de submissão aos árbitros é vasta o suficiente, ainda que circunscrita a "direitos patrimoniais disponíveis" (Lei nº. 9.307/96, art. 1o).

Assim sendo, não há empecilhos para que questões locatícias sejam levadas à arbitragem. Os litígios relativos à locação são dotados de patrimonialidade e disponibilidade pela fruição do bem patrimonial apreciável monetariamente. São exemplos típicos de ações relativas à locação, a ação revisional de aluguel, a ação renovatória e a ação de indenização por benfeitorias. Essas ações envolvem questões eminentemente patrimoniais que poderiam ser resolvidas, de forma extremamente eficaz, por meio de arbitragem. (LIMA; AYMONE, 2008, on-line).  “

Portanto, na composição amigável os contraentes saem seguramente mais satisfeitos, cedendo cada um o que lhe convier e/ou couber, para ao final restarem atendidos em seus pretensões, sem que com isso se tenha um vencedor ou um perdedor.

Dando continuidade a este estudo, apontar-se-ão medidas administrativas que devem ser realizadas com o objetivo de se evitar o agravamento dos problemas decorrentes da relação locatícia.

Quando se tem, por exemplo, débitos de aluguéis e encargos, adota-se inicialmente a comunicação formal e expressa dos débitos aos locatários e aos fiadores, se for o caso, com envio de notificações extrajudiciais – preferencialmente por cartório, com contrafé e certificações por oficial de cartório.

Dá-se um prazo razoável de aproximadamente 05(cinco) dias para que as partes se manifestem após o supracitado comunicado. Se permanecerem silentes, aconselha-se realizar a cobrança de modo informal, contatando diretamente as partes devedoras para expor o acontecido e demonstrando cabalmente os prejuízos advindos desta mora.

Importante sempre rememorar o locatário devedor que a repetição de tal conduta tem diretas interferências na vida do locador, tendo em conta que os rendimentos provenientes da locação têm caráter alimentar, servindo, portanto, à subsistência deste e de seus dependentes. Logo, não é correto que haja prejuízo a quem quer que seja na relação locatícia, porque tal fato caracteriza a improbidade quanto à justeza e aos deveres asseverados contratualmente.

Frise-se que os devedores não podem passar por constrangimentos que ultrapassem os limites razoáveis de cobrança. Ou seja, serem envergonhados publicamente, no trabalho ou mesmo na presença de filhos, porque estas atitudes, além de possuírem vieses maculadores da imagem e do bom nome destes, excedem manifestamente os limites da boa-fé.

Em razão do dever de informar, não podem ser ocultados dos devedores todos os procedimentos adotados para a cobrança, sejam em esfera administrativa ou em judicial, porque se feriria o direito de poder honrar com seus compromissos, que ficaria inviabilizado pela falta de ciência do débito e pelo acumulo de encargos – estes majoram ao passar do tempo. 

Desta feita, sugere-se que as partes sejam convidadas a conversar pessoalmente para ponderar interesses, que, por vezes, dizem respeito a algo tão simples que podem até tomar proporções inimagináveis se não forem acertados a contento, gerando, por conseguinte, outros problemas incontornáveis.

Com a ajuda de mediadores hábeis, chegar-se-á, seguramente, a um denominador comum, por certo que com transações mútuas. Mas ao fim ter-se-ão satisfeitos os interesses de ambos, mesmo que cedendo cada um o que lhes couber, porque assim há a justiça e a equidade.  

A palavra mais adequada a definir esta situação seria: contemporizar. Embora que se haja litígios passados, não se deve misturar estes fatos porque dificultaria a solução. Ou seja, os contraentes devem ir despidos de quaisquer intolerâncias para chegarem efetivamente ao que se deseja.

Tudo isso tem o condão de se evitar ocupar a tutela do Poder Judiciário, porque se sabe que há um acúmulo de demandas tão sérias que merecem verdadeiramente tal atenção. Mas quando se trata de desinteligências simples que podem ser resolvidas extrajudicialmente ou por meio da justiça privada, aconselha-se utilizar tais medidas, porque, principalmente, não haverá grandes dispêndios de tempo e de dinheiro.  

Referências:

ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do inquilinato anotada : questões práticas : modelos / Gediel Claudino de Araujo Júnior. 3. ed. São Paulo : Atlas, 2013.

Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.1.2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 21 set. 2014.

FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Imobiliário / Ivanildo Figueiredo. – – São Paulo : Atlas, 2010.

Lei de Arbitragem. Lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 24.9.1996. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9307.htm>. Acesso em: 13 out. 2014.

Lei do Inquilinato. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21.10.1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 21 set. 2014.

LIMA, Flávio Pereira; AYMONE, Priscila Knoll. Arbitragem combina com locação. Disponível em: <http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI73697,91041-Arbitragem+combina+com+locacao>. Acesso em 14 out. 2014.