Por Dr. José Carlos Moreira, Sócio e Advogado do MLA – Miranda Lima Advogados.
Nesses dias sombrios por que passa a humanidade, surgem dúvidas infindáveis do que pode ou não fazer o Síndico para proteção dos Condôminos, considerando que em grandes centros urbanos a população residente em grandes prédios é fato, verdadeiras cidades que nesse momento de isolamento social, só tornam ainda mais prementes medidas que proteja a todos os moradores, vizinhos.
Esse breve artigo discorrerá sobre as obrigações e responsabilidades do Síndico perante o coletivo condominial visando a proteção de todos, cingindo-se o presente na questão se é possível a um Condômino iniciar ou prosseguir reformas (obras) em sua unidade que exijam a presença diária de profissionais (pedreiros, serventes, entrega de materiais etc.) entrando e saindo todos os dias do prédio, considerando o atual quadro de pandemia do corona vírus. E a indagação é se ditas obras podem ser suspensas por decisão do Síndico ou da Assembleia Geral, haja vista que a entrada e saída de profissionais; entrega de materiais e, pior, como toda obra provoca: poeira, acarretando maior malefício aos idosos que residam no prédio, considerando se tratar a COVID-19 de o “vírus da pneumonia”, ou seja, ataca justamente as vias respiratórias, o que agrava ainda mais a situação de idosos, além do risco de contaminação por esse trânsito de pessoas que não sejam os próprios moradores.
Estamos constatando diariamente a contaminação pelo corona vírus chegando aos píncaros, portanto, como não atuar, dentro da coletividade condominial, de forma enérgica na tentativa de obstar a sua disseminação que mesmo com todos os cuidados que possam ser tomados jamais estará totalmente protegida?
Certamente as convenções de condomínio não contemplam, especificamente, sobre decretação de estado de pandemia, até porque na era moderna com o avanço da ciência e seus controles eficazes, como o foi no caso da “sars”, “ebola”, “mers”, “influenza” não chegou a tal estado como se tem hoje com a Covid-19, o que levou a uma acomodação quanto ao risco de alastramento de moléstias; porém, fato é que a decretação da pandemia do corona vírus provocou verdadeira tsunami de abrangência mundial a interromper a rotina da sociedade, exigindo a limitação de princípios caros ao ser humano como, por exemplo: direito de ir e vir, entre outros.
Este é o cerne do presente artigo: em tempo de pandemia do corona vírus podem obras de reformas em unidades residenciais condominiais ser obstadas, sejam aquelas a iniciar ou as que estiverem em andamento?
Em nosso singelo entendimento, não se trata de questão de poder e sim de dever, pois não só pela entrada diária de trabalhadores dessa obra que podem disseminar o vírus, entre idas e vindas, mas, ainda, a poeira que estas obras provocam e chegam, por mais cuidado que se possa ter, aos vizinhos, inclusive, àqueles idosos que são os mais vulneráveis ao vírus e com risco maior de mortalidade.
Portanto é dever do Síndico e/ou Assembleia Geral, que pode ser convocada até mesmo para esse fim específico, podendo deliberar quanto a vedação expressa que as obras se iniciem ou prossigam, conforme o caso, em qualquer unidade condominial, até a liberação pelas Autoridades de Saúde do livre transitar, ou seja, quando sairmos desse quadro de pandemia. Para tanto pode-se determinar, entre outras, exemplificadamente:
- Vedação de iniciar e/ou paralisação de obras e reformas em unidades do prédio, evitando novos agentes transmissores e poeira que podem agravar a saúde de todos, em especial dos maios idosos;
- Restrição de acesso ao prédio por entregadores delivery (grande parte já paga pela web e o produto é entregue na portaria), evitando-se acesso as partes comuns por estranhos ao prédio, seja em elevadores, corredores, maçanetas etc.
- Restrição de uso de área comum, por exemplo: playground, podendo ser estabelecido horários distribuídos entre determinado número de Condôminos, evitando-se aglomerações.
- Zelo pela higiene, limpeza das áreas comuns do prédio.
Pode-se enumerar um sem número de medidas de proteção à vida e a saúde dos Condôminos que são inerentes à Administração Condominial, como a limpeza de suas partes comuns, portanto, a higiene do prédio é de sua obrigação e a segurança também. Nesse sentido, o Síndico no próprio Código Civil a fundamentação para a decisão de obstar o início e/ou a suspensão de uma obra em unidade condominial.
Vejamos o artigo 1.336, IV do Código Civil que estabelece que é dever do Condômino não prejudicar a saúde dos demais. Conjugando este artigo com as responsabilidades do Síndico chega-se à conclusão de que cabe ao Condomínio fiscalizar tal dever em especial quanto a exposição dos demais condôminos e ocupantes. Portanto obrigação do Síndico sob pena de responder civil e criminalmente a todos os demais condôminos/moradores.
Os Condôminos também podem tomar providências com base no artigo 1.277 do Código Civil: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”.
Não pode o Sindico e/ou Assembleia Geral ficar inerte em verificando que o início de uma obra de reforma ou seu prosseguimento, com entrada e saída de pessoas não residentes no prédio, acarreta riscos a propagação da contaminação, sem falar no risco provocado pela poeira por tais intervenções, portanto, não se pode vislumbrar receio de paralisar, obstar essa obra e, não sendo atendido pelo Condômino infrator, a medida judicial é o remédio para embargar de imediato.
A saúde é um direito de todos e está em primeiro plano, não podendo a coletividade de Condôminos ficar à mercê da vontade de um Condômino, mesmo que este necessite terminar a reforma para utilizar como sua residência, uma vez que nesse momento de pandemia, o direito da coletividade sobrepõe ao direito individual, respondendo o infrator na forma estabelecida nos artigos 186, 187 e 927 do Código Civil, sem prejuízo de incidência de outras normas.
