O corte no fornecimento de água em condomínios

Resumo:No atual cenário global a água tem sido cada vez mais considerada um bem essencial à sobrevivência humana. E pensando em racionalizar o uso da água e concomitantemente combater a desenfreada inadimplência, muitos condomínios adotam o sistema de individualização de água, que permite a cobrança proporcional ao consumo e a suspensão no fornecimento de unidades autônomas inadimplentes. O presente artigo objetiva enfrentar a questão, demonstrando a regularidade da conduta.

Palavras-chave: Direito Imobiliário. Condomínio. Água. Direitos. Deveres.

Abstract:In thecurrent global scenariowater it hasbeenincreasinglyseen as a veryessentialtohumansurvival. Andthinkingofrationalizingthe use ofwaterandsimultaneouslycombatrampantdelinquency, manycondominiumsadoptwaterindividualization system thatallowsthecollectionproportionaltoconsumptionandthesuspension in thesupplyofdelinquentautonomousunits. Thisarticleaimstoaddresstheissue, demonstratingtheregularityofconduct..

Keywords: Real Estate Law. Condominium. Water. Rights. Duties.

Sumário: 1. Introdução. 2. A Legalidade da Individualização de Água. 3. A Licitude do Corte de Água. 4. Conclusão.

1. Introdução

Muitos condomínios residenciais, comerciais ou mistos, tem adotado o sistema de individualização de água, realizado por empresas particulares. Segundo esta prática, são instalados medidores individuais de água em cada unidade autônoma.

Como regra, a individualização tem impacto interno, não interferindo na relação com a empresa concessionária.

A individualização de água é operada basicamente da seguinte forma: a companhia de água (p.ex.: Sabesp), realiza a medição do consumo de água no relógio (hidrômetro) central que abastece todo o condomínio, e gera com isso a fatura de água única e total; o condomínio, por sua vez, realiza a medição do consumo de água nos relógios individuais de cada unidade autônoma condominial, possibilitando a cobrança separada de cada um dos condôminos, na proporção do consumo.

Contudo, com a prática de tais providências por condomínios, muito se tem discutido acerca da legitimidade jurídica do procedimento de individualização de água e da consequente suspensão no fornecimento de água dos condôminos inadimplentes.

2. A Legalidade da Individualização de Água

A água é um bem precioso, cuja escassez tem sido reconhecida por todos, seja pela população, seja por governos, impondo cada vez mais ações para seu uso racional.

E em uma sociedade moderna com graves crises de expansão social, não se pode admitir o uso irracional da água. Todavia, em condomínios sem individualização de água, cujas faturas mensais são únicas e centralizadas, muitos condôminos sem consciência social, a utilizam de forma indiscriminada.

A 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, no julgamento do Agravo de Instrumento n.º 0228357-89.2012.8.26.0000, em Acórdão da lavra do Douto Relator FÁBIO PODESTÁ, em 08/05/2013, assentou:

“Por exemplo, o Município de São Paulo, ao instituir o "Programa Municipal de Conservação e Uso Racional da Água em Edificações''(Lei n° 14.018, de 28 de junho de 2.005), procurou incentivar a adoção de providências voltadas a propiciar economia do consumo de água, além do combate ao desperdício quantitativo. Dentre as medidas previstas está a medição do volume gasto por unidade habitacional.”

Por isso, a chamada individualização de água em condomínios, tem sido uma prática já corriqueira em novos empreendimentos imobiliários, bem como, é realizada há algum tempo por condomínios já edificados.

Na realidade atual, a individualização de água, infelizmente como regra, não é feita pelas concessionárias de serviços públicos, mas sim pelos próprios condôminos, através de empresas que nasceram para prestação de tais serviços.

Entende-se que tal providência de proceder a individualização de água em um condomínio é perfeitamente lícita, decorrendo da ausência de vedação legal (art. 5º, II da Constituição Federal de 1988), já que omisso o Código Civil e a Lei Federal n.º 4.591/1964.

Para tanto, exige-se que os condôminos reunidos em assembleia para tal finalidade, convocada pelo síndico (art. 1.348, I do Código Civil) ou por 1/4  dos condôminos (art. 1.350, §º do Código Civil), deliberem acerca da aprovação ou não do serviço, fixando todos os termos para sua efetivação e aplicação no cotidiano condominial.

Dentre os termos mínimos exigidos para aprovação da individualização de água em um condomínio, podemos citar: a) deliberação expressa pela aprovação ou não do serviço; b) escolha da empresa que fará a obra de instalação dos hidrômetros individuais e eventuais impactos na edificação; c) valores e formas de pagamento da empresa que realizará a obra; d) escolha da empresa que fará a leitura mensal e cálculo do consumo individual de cada apartamento (tal empresa necessariamente não precisa ser a mesma que realizou a obra, já que é preferível que tal função mensal fique a cargo da própria administradora, centralizando os serviços); e) forma de cobrança, que sugere-se, seja no próprio boleto de contribuição condominial mensal, seja para racionalizar tarifas bancárias, seja para evitar que o condômino pague o boleto do consumo de água e deixe de pagar o boleto de cota ordinária; f) prazo e forma da suspensão no fornecimento de água (corte), e eventual custo para religação caso realizada por empresa contratada;

Realizada assembleia com o cuidado de observar os termos mínimos ora mencionados, tem-se que o procedimento de individualização de água é válido e legal.

Apenas deve-se observar que o quórum de aprovação deve ser, em regra, maioria simples (metade mais um dos presentes em assembleia, consoante art. 1.353 do Código Civil) por tratar-se de obra necessária ao uso racional da água e ao combate à inadimplência. Outrossim, frise-se que não se trata de obra voluptuária, que aí sim exigiria 2/3 dos condôminos, nos termos do art. 1.341 do Código Civil.

Uma observação deve ser feita. Caso a convenção do condomínio remotamente vede a individualização do sistema de água, a aprovação exigirá, neste caso, 2/3 dos votos dos condôminos, conforme art. 1.351 do Código Civil.

Enfim, realizada a assembleia, válida a individualização de água em condomínios.

3. ALicitude do Corte de Água

Aprovada a individualização de água e fixado em assembleia o prazo para pagamento, a suspensão no fornecimento de água (corte) em desfavor do condômino inadimplente é medida inteiramente lícita.

Tal ação objetiva assegurar a saúde econômica do condomínio, prevalecendo o interesse coletivo sobre o interesse individual, já que a inadimplência de apenas um condômino sujeita toda a coletividade a ficar sem o fornecimento de água, já que não arrecadado o valor total da conta, a concessionária não punirá com o corte somente o condômino inadimplente, mas sim todos os condôminos, incluindo os adimplentes, pois em regra, o hidrômetro (relógio) é central e único.

Em que pese posições minoritárias em sentido contrário, não é da concessionária ou do Estado, a exclusividade pelo corte no fornecimento de água, ou seja, o condomínio ou administradora pode cortar se autorizados por assembleia. Isto porque, o Estado tem o monopólio do fornecimento da água e seu corte, através de cobrança realizada pelo hidrômetro (relógio) central.

Já nos relógios individuais, situados na parte interna do condomínio, a gestão é da administração condominial, que não é obrigada a graciosamente fornecê-la aos condôminos. A contraprestação é necessária.

No mesmo julgado antes citado (TJSP – Agravo de Instrumento n.º 0228357-89.2012.8.26.0000), assentou-se:

“Nessa perspectiva, portanto, o que se pode dizer é que, perante a concessionária, o condomínio é o responsável pelo pagamento da tarifa. Mas, em relação a cada condômino, tem o direito de receber o valor referente ao consumo individualizado, que é objeto de um rateio específico e, portanto, constitui despesa condominial (…) De outra parte, não se vislumbra verdadeira ofensa a qualquer norma constitucional. Não se pode obrigar a coletividade dos condôminos a arcar indefinidamente com a responsabilidade de efetuar o pagamento das despesas de consumo, reiteradamente inadimplidas pelos titulares da unidade. Não incumbe aos demais condôminos qualquer responsabilidade pela prestação de assistência social em favor dos autores e, exatamente por isso não, vingam os argumentos apresentados para justificar o desfrute da continuidade do consumo de água indefinidamente, às custas da comunidade condominial.”

Não há qualquer obrigação de que o condomínio forneça a água sem o devido pagamento por parte do condômino, consoante disposição constitucional, decorrente do princípio da legalidade (art. 5º, II da Constituição Federal de 1988).

Note-se que o condomínio não se sujeita ao Direito Público, ou seja, não faz somente o que a lei autoriza (legalidade estrita – art. 37 caputda Constituição Federal de 1988), mas sujeita-se ao regime de Direito Privado, e faz tudo aquilo que a lei não proíbe. Inexistindo proibição legal, é permitida a conduta de cortar a água, pois não há obrigação de redistribuí-la gratuitamente aos condôminos.

Por isso, entende-se que a Lei Federal 8.987/1995 que autoriza expressamente o corte (art. 6º, §3º, II), não pode ser utilizada para se afirmar que é providência de monopólio do Estado, por não existir vedação expressa neste sentido.

E eventual cenário de dúvida por suposta colisão de direitos, há de ser decidido em favor da coletividade condominial.

Neste contexto, acerca da relação condominial, bem assentou o Ilustre Relator Des. CAMPOS PETRONI, no julgamento do Agravo de Instrumento 1053816-0/5 da 27° Câmara de Direito Privado do TJSP: "(…) Se dúvida houvesse, deveria ser resolvida em favor da comunidade condominial, isto é, da maioria (…)".

O mencionado entendimento foi extraído de Acórdão dos autos indicado, e lá, referia-se à "legitimidade passiva" do condômino, mas ante o brilhantismo do princípio ensinado relativo a relação condominial, cumpre-nos citar.

E mais, o Código de Defesa do Consumidor que em tese vedaria a descontinuidade, não se aplica a relação entre condomínio e condômino.

Neste sentido temos pacificados entendimentos do Superior Tribunal de Justiça – STJ – REsp 441.873/DF, j. em 19/09/2006; REsp 564.770/PR, j. em 14/06/2004 (RJADCOAS 61/82); REsp 203.254/SP, j. em 06/12/1999, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor a esta relação jurídica.

Mas é importante salientar que o corte deve ser precedido de prévio aviso ao condômino inadimplente, e de acordo com regras fixadas previamente em assembleia, para débitos não pretéritos, ou seja, somente não se poderia admitir corte não aprovado em assembleia, sem prévio aviso e para débitos antigos e consolidados.

Note-se que quando se fala de débitos pretéritos e consolidados, diz-se que o corte só não é possível por dívidas antigas, quando as atuais estão adimplidas. Todavia, com atrasos dos meses atuais, existindo ou não débitos antigos, o corte é providência adequada.

Enfim, o corte de água realizado por condomínio contra condômino inadimplente, com as ressalvas dos parágrafos anteriores, é providência lícita e não viola qualquer norma jurídica vigente, estando respaldada na Constituição Cidadã (art. 5º, II).

Citamos algumas decisões de primeiro grau em casos semelhantes, cujos termos e fundamentos invocamos:

“A parte autora admite inadimplência quanto ao boleto condominial com vencimento ordinário em junho de 2010. Destarte, desponta, prima facie, que a inadimplência da parte autora teria motivado o corte no fornecimento do serviço de água, de sorte que infringido dever pelo condômino (art. 1336, I, do Código Civil), entende-se, em princípio, lícito ao Condomínio, com a devida vênia, o corte no fornecimento ao inadimplente quanto a utilidades ou serviços indistintamente fornecidos a todos, na fruição da coisa comum, para não onerar indevidamente aqueles que regularmente pagam suas obrigações e arcarão com o custeio de valores de serviços e utilidades não pagos pelos inadimplentes, não se olvidando que dentre estas utilidades e serviços também se enquadra o fornecimento de água (…)” PROCESSO: 007.10.024238-0. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA PROFERIDA EM 20/07/2010. MM. JUIZ DE DIREITO DR. IVAN NAGAMORI DE SOUZA. VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DO FORO REGIONAL DE ITAQUERA DA COMARCA DE SÃO PAULO.

“(…) Quanto ao corte do fornecimento, ao contrário do alegado, o autor tinha plena ciência da sua inadimplência, bem como do risco de suspensão do serviço, uma vez que aprovada a medida em assembleia. (…) Assim, em que pese a essencialidade do serviço, certo é que não possui a natureza gratuita, sendo de rigor a contraprestação pelo consumo, sob pena de suspensão do fornecimento. Observo que entre as partes não existe qualquer relação de consumo, mesmo porque a requerida não se caracteriza como fornecedora nos termos do CDC, mas age no interesse exclusivo da coletividade de condôminos, prejudicada pela conduta do autor. Quanto aos danos morais, não bastasse a regularidade da conduta adotada pela ré no caso concreto, os meros aborrecimentos e desconfortos, como no caso presente, não justificam a imposição de sanção indenizatória, visto que, segundo melhor doutrina, o dano moral indenizável é apenas aquele que foge à normalidade cotidiana, sob pena de enriquecimento sem causa e banalização do instituto jurídico (…)” PROCESSO: 0009916-64.2010.8.26.0016. JULGADO EM 10/02/2011. MM. JUIZ DE DIREITO DR. GUILHERME SILVA E SOUZA. VARA DO JUIZADO ITINERANTE PERMANENTE DA COMARCA DE SÃO PAULO.

“(…) Muitos problemas decorrentes da moradia compartilhada em um prédio já têm solução proposta pela lei, mas regras escritas só dão resultado se aplicadas em conjunto com o bom senso. Não basta pagar em dia as contas para ser um bom condômino. É necessário respeitar as normas que regulam a vida nessa comunidade, como a convenção do condomínio, e saber usar da boa educação, do respeito, da tolerância e, sobretudo, do bom senso. Dentro desse espaço, a política vigente é a da boa vizinhança. Na verdade, essas regras não são muito diferentes da vida em sociedade. Mas devem ser ressaltadas porque, sem elas, as leis escritas não ajudam muito. Muita gente não gosta de participar de assembleias ou mesmo de festas entre os condôminos. Contudo, procurar participar da vida de seu condomínio pode ser uma oportunidade de conhecer os problemas da comunidade e até de se defender, conforme as decisões aprovadas nas assembleias. As principais vantagens dos condomínios ficam por conta do rateio das despesas, a possibilidade de contar com uma boa estrutura de lazer de segurança. A contrapartida vem com a perda de liberdade e a divisão de responsabilidade. A definição de condomínio imobiliário é uma propriedade com mais de um dono onde, por óbvio, não se pode fazer o que quiser. O fornecimento de água é essencial, mas essa condição não significa falta de contraprestação. Se um dos condôminos não efetuar o pagamento, os demais serão chamados a cobrir a diferença, surgindo então o interesse comum para a interrupção do serviço. De há certo tempo a Jurisprudência tem invertido sua atuação, deixando de lado o paternalismo de outrora, mostrando uma sensibilidade maior com os ADIMPLENTES, como se influi do julgado abaixo: “CONTRATO Prestação de serviços Fornecimento de energia elétrica – Obrigação de não fazer Corte no fornecimento de energia elétrica Inadimplência do consumidor Não se pode assegurar a um grande consumidor o privilégio de consumir energia elétrica sem o respectivo pagamento O não pagamento das respectivas contas autoriza a prestadora a cortar o fornecimento dos serviços de água, luz e telefone em face do usuário inadimplente, pois a ninguém é dada sua fruição sem a respectiva contrapartida Inteligência do artigo 6º, § 3º, II, da Lei 8987/95 Decisão reformada Tutela antecipada cassada. Recurso provido. Agravo de Instrumento n.º 1.066.394-0/3 São Paulo – 26ª Câmara de Direito Privado – Relator: Desembargador FELIPE FERREIRA 25 de Setembro de 2.006 – V.U. – Voto n.º 10805;”. PROCESSO 0218720-98.2009.8.26.0007. JULGADO EM 14/04/2011. MM. JUIZ DE DIREITO DR. ANTONIO MARCELO CUNZOLO RIMOLA. 2ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE ITAQUERA DA COMARCA DE SÃO PAULO.

“(…) O autor pretende compelir o condomínio réu a fornecer-lhe água sob o fundamento de que este serviço é essencial e ininterrupto. Entretanto, em que pesem as características de essencialidade e continuidade do serviço público em questão, não existe fundamento legal que imponha ao condomínio, pessoa jurídica de direito privado, arcar com os custos do consumo de água efetuado no imóvel ocupado pelo autor. Importa observar, neste aspecto, que a relação jurídica firmada entre as partes rege-se pelas normas de direito civil disciplinadoras das relações entre particulares, situação que permite ao condomínio direcionar a água que recebe, cujo consumo é por este quitado, desde que o condômino pague a contraprestação (taxa de consumo). Desta forma, não havendo contratação ou norma legal que estipulem ao condomínio a obrigação de pagar pelo consumo efetuado pelo requerente, posto que a ininterrupção, em situações determinadas, é imposta ao Poder Público e não ao particular, a imposição de fornecimento gratuito de água ao réu ofende o preceito contido na Constituição Federal, artigo 5°, inciso II, segundo o qual “Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”. Pondera-se, por fim, que o consumo de água constitui despesa do condomínio sendo, portanto, dever do condômino o pagamento correspondente, conforme artigo 1.336, inciso I, do Código Civil. Também por esta razão permite-se ao condomínio exigir o pagamento integral do valor constante no boleto. Nestes termos, a pretensão inicial não merece acolhimento (…)” PROCESSO 0103536-31.2008.8.26.0007. JULGADO EM 03/03/2011. MM. JUIZA DE DIREITO DRA. DEBORAH LOPES. 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE ITAQUERA DA COMARCA DE SÃO PAULO.

Portanto, a atitude do Condomínio em suspender o fornecimento de água ao condômino inadimplente e totalmente cabível, por prevalência do bem comum sobre o individual.

O TJSP tem julgado lícito o corte realizado por condomínio. Vejamos:

A 3ª Turma Cível e Criminal do Colégio Recursal da Penha de França, no julgamento do AI 0002107-94.2011.8.26.9002, Comarca de São Paulo, em 30/11/2011, por votação unânime considerou lícito o corte de água efetivado por condomínio, tendo participado do julgamento os Juízes Alberto Gibin Villela (Relator), Jorge Tosta (Presidente) e Patrícia Soares de Albuquerque. Acórdão inteiro teor, em anexo.

Esta é a mesma posição da 5ª Turma Recursal Cível e Criminal do Colégio Recursal de São Paulo: RI 0011064-97.2011.8.26.0009 (j. 26/05/2014, v.u.).

Também entendem em mesmo sentido:

1ª Turma Recursal Cível e Criminal do Colégio Recursal de São Paulo: AI 0000149-55.2011.8.26.9008 (j. 27/10/2011, v.u.); 4ª Turma Recursal Cível e Criminal do Colégio Recursal de São Paulo: RI 0233178-23.2009.8.26.0007 (j. 31/08/2011, v.u.); 2ª Turma Recursal Cível e Criminal do Colégio Recursal da Penha de França: RI 0000872-09.2014.8.26.0007 (j. 10/10/2014, v.u.); 1ª Turma Recursal Cível e Criminal do Colégio Recursal da Penha de França: RI 0030580-41.2013.8.26.0007 (j. 29/08/2014, v.u.).

Aliás, na mesma linha ainda temos: TJSP 32ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, j. em 20/08/2015, Rel. Des. CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA, v.u.; TJS 7ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, j. em 30/07/2015, Rel. Des. JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES, v.u.

E esta também vem sendo a decisão de outros Tribunais: TJDFT 2ª Turma, Apelação 2002.06.1.004893-8, Rel. Des. J. J. Costa Carvalho; TJDFT 3ª Turma, Apelação 2006.06.1.006984-0, Rel. Des. Mário-Zam Belmiro Rosa; TJPR 9ª Câmara Cível, Apelação 0448710-3, Rel. Des. Antonio Ivair Reinaldin.

4. Conclusão

Neste contexto, supridas as exigências mínimas para segurança jurídica da conduta, tais como prévia aprovação em assembleia, prévio aviso ao inadimplente, e não se referir exclusivamente a débitos pretéritos e consolidados, é totalmente adequado o corte no fornecimento de água do condômino inadimplente, realizado pelo condomínio ou administradora.