O Direito Condominial no Brasil: Aspectos de Gestão e Fundamento Legal

Autores: Claudio Ribeiro Celino – Mestre em Administração pela Universidade Salvador – UNIFACS e Consultor em Gestão de Condomínios. (e-mail: [email protected]); Augusto de Oliveira Monteiro –  Bacharel em Direito, Especialista em Direito Tributário, Mestre em Economia, Doutor em Administração Pública e Professor Titular do Mestrado em Direito, Governança e Políticas Públicas e do Mestrado em Administração da UNIFACS. ([email protected]); Manoel Joaquim Fernandes de Barros – Doutor em Educação pela Universidade Federal da Bahia e Professor Titular do Doutorado em Desenvolvimento Regional e Urbano e Mestrado em Administração da UNIFACS. ([email protected]).

Resumo: O presente artigo recupera a relevância da evolução dos condomínios residenciais urbanos no contexto contemporâneo das cidades e tem por propósito consolidar os elementos normativos, de natureza legal e infralegal, que norteiam a instauração, administração e fruição destes ambientes cooperativos. Para tal, sumariza os conceitos e alternativas inerentes às várias modalidades de gestão condominial e encontra-se amparado em uma ampla revisão documental das principais leis e normas que a regulam. Apresenta, por conseguinte, uma visão sintética e didática de critérios importantes para uma boa gestão dos condomínios residenciais urbanos.

Palavras-chave: Direito Condominial. Condomínios Residenciais. Gestão de Condomínios.

Abstract: This paper recovers the relevance of the evolution of urban residential condominiums in the contemporary context of cities and aims to consolidate the normative elements, of a legal and infra-legal nature, that guide the establishment, administration and use of these cooperative environments. To do so, it summarizes the concepts and alternatives inherent to the various types of condominium management and is supported by a wide document review of the main laws and rules that regulate it. It therefore presents a synthetic and didactic view of important criteria for good management of urban residential condominiums.

Keyword: Condominium Law. Residential Condominiums. Condominium Management.

Sumário: Introdução. 1. Gestão de Condomínios. 1.1. Modelos de Administração. 2. Legislação e Normas Condominiais. 2.1. Hierarquia das Normas de Gestão Condominial. 2.1.1. Convenção de Condomínio e Regimento Interno. 2.1.2. Normas Regulamentares do Ministério do Trabalho. 2.1.3. Normas Técnicas da ABNT. 2.1.4. Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros. Considerações Finais. Referências.

Introdução

O crescimento do número de condomínios é uma realidade em todo o Brasil. Trazendo o foco desta observação em nível local, o Município de Salvador aprovou o seu novo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) em 2016 (o anterior foi em 2008), criando um e amplo conjunto de áreas economicamente incorporáveis (ROCHA, 2015). De acordo com Buck (2013), a junção destes fatores – crédito farto, construtoras capitalizadas, novos vetores de desenvolvimento imobiliário na capital e uma demanda reprimida por duas décadas de estagnação – foi determinante para um rápido crescimento do setor imobiliário, que quadruplicou de tamanho em um curto período de 3 anos (2005 a 2008). Ainda segundo Buck, de acordo com pesquisa realizada pela ADEMI-BA, houve um grande crescimento do setor nos anos de 2001 a 2010. Foram lançadas 12.804 unidades habitacionais em 2010 e vendidos 11.271 imóveis novos. Entre 2005 e 2010, esse crescimento foi de 151,2% nos lançamentos e de 158,7% nas vendas. E, junto com o crescimento imobiliário, cresceu a demanda por serviços de administração de condomínios.

A palavra condomínio vem do latim condominium, que significa propriedade conjunta, ou seja, o domínio de mais de uma pessoa simultaneamente sobre um determinado bem ou partes de um bem. Quando esse bem é imóvel e possui unidades autônomas, além da área comum, denomina-se condomínio edilício. Esse domínio em conjunto gera disposições legais distintas de propriedade, posse e disposição do bem, que variam de um condomínio para o outro com a sua convenção e regimento internos, seja ele um empreendimento comercial, residencial ou misto, assim como variam os contratos sociais das empresas, criando um campo de estudo particular nas áreas da administração, do direito, da contabilidade e da engenharia.

Neste cenário, torna-se importante analisar os principais modelos de gestão adotados em condomínios imobiliários residenciais, assim como consolidar os principais instrumentos legais e normativos que o regem, o que constitui o propósito deste artigo (LAKATOS; MARCONI, 2010).

1 Gestão de Condomínios

Caio Mário da Silva Pereira, autor do livro que contém o projeto de lei que deu origem à Lei nº 4.591/1964 – a Lei do Condomínio, introduz o capítulo sobre administração do condomínio. Ele ainda complementa: “ao síndico compete a administração geral do edifício, execução das deliberações da assembleia e, em especial, o cumprimento dos encargos a que a convenção do condomínio lhe atribua”; e, reforçando o aspecto do controle social, ele prossegue: “exerce a polícia interna do condomínio, opondo-se a qualquer dos coproprietários que realize atos contrários ao estabelecido na convenção ou capazes de molestar os consortes” (PEREIRA, 1961, p.130). Segundo Alexander (1994) e Alexander e Brown (2006), é necessária uma melhor compreensão do valor social das instalações comunitárias e os gerentes destas instalações serão convocado a alinhar os objetivos dos empreendimentos com os resultados sociais positivos, como por exemplo: indentidade comunitária (senso de pertencimento), responsabilidade social, civismo, sociabilidade, compreensão, amabilidade e tolerância.

Para Schwartz (2013, p.17), “O condomínio é uma extensão do nosso lar, uma pequena célula da sociedade, onde temos direitos e deveres e ocupamos um espaço, quer sejamos atuantes, quer não”. Já Câmara (2010, p.33) entende que “Condomínio é comunhão, coparticipação, viver com, conviver, cooperar, colaborar”. Por outro lado, Rizzardo (2014, p.3) conceitua: a expressão “condomínio” designa a comunhão de direitos entre duas ou mais pessoas sobre um bem ou um conjunto de bens. Todos os pontos de vista são relevantes neste estudo.

A instituição de um condomínio é mais comum do que se pensa. Ela vai além do senso comum da palavra. Como a sua definição passa pelo direito da propriedade (não necessariamente a posse) compartilhada, existem diversos exemplos que materializam essa ideia: o primeiro deles é o casamento com comunhão de bens. Um casal que adquire ou constrói uma casa constitui um condomínio. Ambos são donos da mesma coisa – a casa, que, numa eventual separação, terá de ser vendida e rateada na proporção do investimento de cada um dos cônjuges. O objeto exemplificado foi uma casa por ser o mais comum, mas o mesmo entendimento cabe a uma joia, a uma pintura de um artista plástico ou a um espólio. A legislação conceitua essa condição especial do direito de propriedade como uma espécie de condomínio.

“Temos aí o condomínio geral, que se apresenta quando duas ou mais pessoas tem a titularidade do bem, e não sobre uma porção ou parte do mesmo” (RIZZARDO, 2014, p.3). De acordo com Câmara (2010, p.34), o condomínio geral significa propriedade em comum, copropriedade ou comunhão, ou ainda propriedade indivisa. Finalmente, de acordo com o Dicionário Jurídico (1996), conforme definição citada por Souza (2007, p.11):

“Propriedade em comum; copropriedade, na qual cada proprietário pode usar livremente a coisa conforme seu destino, e exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-los de terceiros e alhear ou gravar a respectiva parte indivisa.”

Diferentemente do conceito anterior, no condomínio edilício, há dois tipos de propriedade: a comum e a individual. Desta forma, tem de haver um regulamento que diga claramente os limites do que é individual e do que é comunitário, a porcentagem de cada parte individual, um manual de uso da coisa comum, e as responsabilidades do custeio e da manutenção da coisa (OLIVEIRA, 2016). Isso já não cabe mais a um carro, a uma pintura ou a uma joia, mas tão somente às edificações. Daí a diferença do condomínio geral para o condomínio edilício. Rizzardo (2014, p.3, grifo nosso) sintetiza o conceito:

“Útil lembrar, de início, a origem da expressão “condomínio edilício”. O termo cum significa conjuntamente, enquanto a palavra dominium expressa domínio, propriedade. Portanto, condomínio é propriedade conjunta – que pertence a mais de um. Já a palavra “edilício”, aedilitium, diz respeito à edificação – que pode ser de unidades em loteamentos (casas) ou edifícios de pavimentos – apartamento, salas etc. Assim, condomínio edilício é a copropriedade numa edificação da qual constam unidades privativas autônomas, de uso exclusivo, e partes que são propriedade comum dos condôminos.”

Souza (2007, p.12) ainda acrescenta: o condomínio, geralmente, poderia ser considerado um estado anormal de propriedade, porque há nele um misto de propriedade individual e coletiva. Embora o novo Código Civil incite a dúvida no Capítulo VII – Do Condomínio Edilício: “Art. 1331. Pode haver, em edificações, parte que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.”. Souza (2007, p.12) reforça que há necessariamente duas espécies de propriedade: a particular e a comum, “o que se observa num edifício em condomínio: de um lado, pessoas diferentes são proprietárias de apartamentos, ou conjuntos, ou garagens; de outro, as mesmas pessoas fazem uso das áreas e partes comuns.”

1.1 Modelos de Administração

Quais empresas, produtos ou profissionais substituem a contratação de uma empresa administradora de condomínios? A lei não obriga os responsáveis legais pelos empreendimentos imobiliários a contratarem contadores ou empresas administradoras de condomínio. Não obstante, caso o façam, é obrigatório que estas empresas sejam registradas nos seus conselhos de classe. Segundo Schwartz (2017):

“O Acórdão nº 1/2011 do CFA reafirmou o Parecer Técnico CTE nº 01/2008, segundo o qual é obrigatório o registro das empresas de Administração de Condomínios, por prestarem serviços de assessoria e consultoria administrativa para terceiros, principalmente nas áreas de Patrimônio e Materiais, Financeira e de Recursos Humanos. E para fazer esse registro junto ao Conselho, a administradora deve possuir um Responsável Técnico também registrado no CRA. O Código Civil reserva aos contadores a competência de assinar balanços patrimoniais e resultados econômicos.”

Quanto à contabilidade (BRASIL, 2002), o artigo 1.179 do Código Civil define que o empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de contabilidade, mecanizado ou não, com base na escrituração uniforme de seus livros, em correspondência com a documentação respectiva, e a levantar anualmente o balanço patrimonial e o de resultado econômico. O artigo seguinte (nº 1.180) dispõe que o livro diário é obrigatório, porém, vale frisar que sua escrituração deve obedecer às Normas Brasileiras de Contabilidade.

Embora o condomínio não seja uma pessoa jurídica (SOUZA, 2007, p.13), o art. 1.182 (deste mesmo código civil) é incisivo ao prever que a escrituração é de responsabilidade de contabilista habilitado, exceto se não houver este profissional na localidade, o que, devemos reconhecer, trata-se de hipótese rara, cuja circunstância deve ser informada pelo Conselho Regional de Contabilidade aos órgãos de registro. Ainda assim, vale esclarecer que tal hipótese não exime o empresário da responsabilidade pela escrituração (art. 3º do Decreto n° 64.567/69).

Finalmente, o art. 22 da Lei 4.591/64 obriga o síndico a manter guardada, durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. Com isso, em que pese ser o condomínio um ente despersonalizado (BRASIL, 2002), e não seja uma sociedade empresária, ele se assemelha à pessoa jurídica, pois é obrigado a possuir CNPJ (instrução normativa 200/2002, Receita Federal)[i] e a ter inscrições no INSS e no FGTS (para os que possuem empregados, leis nº 2.757/1956[ii] e 8.212/1991[iii]), o que aponta para a necessidade de assessoria contábil.

Com isso, as empresas de administração de condomínio, ainda que sejam registradas nos Conselhos Regionais de Administração (CRA) e sejam obrigadas a ter administradores de empresas igualmente registrados como empregados ou sócios, também precisam, obrigatoriamente, possuir contadores no seu quadro de colaboradores (sócios, contratados ou terceirizados) para poderem participar deste mercado (ZANGARI, 2007). Desta forma, a reserva de mercado está garantida, exceto para os conjuntos habitacionais sem empregados, cuja simplicidade os isenta de formalidades legais e, com isso, podem lançar mão de soluções caseiras para a prestação de contas ou mesmo softwares especializados para a autogestão.

O que se vê, com toda a análise acima, é que os contadores são obrigatórios nas empresas administradoras de condomínio, mas eles próprios constituem o serviço substituto deste mercado, seja através de contratação de profissional autônomo ou de um escritório de contabilidade para ofertar o serviço básico (sem assessoria administrativa) (YIP; CHANG; HUNG, 2007).

Ainda neste caminho, o síndico profissional também pode ser um potencial serviço substituto. Pequenos condomínios que não demandam tanto esforço contábil, quando contratam síndicos profissionais, frequentemente não delegam as atividades privativas do síndico para outras empresas, deixando todas as atividades num único contrato com este profissional, ainda que este terceirize a contabilidade para um contador. Desta forma, situações em que caberiam vários contratos (sindicância profissional, administração contábil-financeira, cobrança, terceirização, etc.) podem sem concentrados num único contrato de síndico.

O síndico profissional e a administradora de condomínios não são necessariamente concorrentes. Comumente, ambos coexistem nos condomínios. O síndico, como gestor executivo, fiscaliza todos os contratos do condomínio. O contrato de contabilidade e assessoria administrativa e financeira (empresa administradora) é apenas mais um. Curiosamente, apesar de um escopo vasto, distinto e com alto grau de responsabilidade envolvida, estão surgindo algumas empresas administradoras que oferecem o síndico profissional como mais um serviço do seu portfólio. Este movimento pode causar mudanças no cenário competitivo, revelando a importância de verificar estas ocorrências na pesquisa em campo (KHERWALD, 1999).

Segundo Malheiro (2013, p.31), em Portugal, se fazem presentes dois tipos de administração de condomínios:

• Gestão interna: para os casos em que administração está a cargo de um ou mais condôminos que residem no edifício.
• Gestão externa: para os casos em que a administração está a cargo de uma empresa prestadora destes serviços.

De acordo com Souza (2007), Schwartz (2013) e AABIC (2018), os sistemas mais comuns de administração condominial no Brasil são:

Administração indireta (empresa administradora): as gestões contábil, financeira e administrativa são realizadas por empresa especializada. A escolha cabe ao síndico, mas a assembleia pode recusar a indicação.

Cogestão: é o sistema em que os próprios condôminos, com auxílio de pessoa estranha (contador, advogado ou administrador) dirigem o próprio condomínio. Esta pessoa fica normalmente incumbida de tarefas burocráticas das rotinas de contabilidade. “Neste sistema, quase sempre os integrantes do corpo diretivo não recebem remuneração pelos serviços prestados, mas podem ficar isentos da cota condominial.” (SOUZA, 2007, p. 107)

Autogestão: administração realizada pelos próprios condôminos, sem auxílio de um profissional externo, podendo uma comissão de moradores ser eleita para cuidar da administração do edifício (SCHWARTZ, 2013, p.56). Da mesma forma anterior, raramente recebem salários. Para Boettcher (2014, p.73), a autogestão é possível em megacondomínios cujas necessidades comportem a contratação de profissionais liberais com dedicação exclusiva e vínculo empregatício[iv].

Síndico Profissional: as atribuições do síndico sintetizam-se nas atividades de administração (como gerir fundos recolhidos junto aos condôminos) e de representação (como a atuação judicial em nome do condomínio). O contrato será de prestação de serviços, regulado pelas disposições dos artigos 593 a 609 do Código Civil (RIZZARDO, 2014, p. 206-212). O síndico profissional é uma pessoa que, em geral, não reside no prédio e é paga para exercer a função de síndico, podendo ou não contar com o auxílio de uma empresa administradora. Muitas vezes responde pela administração de vários prédios ao mesmo tempo, podendo cobrar pelos seus serviços com base no número de apartamentos ou na arrecadação do prédio (SCHWARTZ, 2013, p.54).

Entretanto, de acordo com (YIP; CHANG; HUNG, 2007), há apenas três modos de administração de condomínios mais comuns na Ásia, onde esta forma de moradia é predominante. Eles apresentam os conceitos: “controle gerencial ou operacional” (management control), para especificar a gestão operacional do empreendimento, e “controle decisório” (decision control), para designar a função de gestão executiva, que, em condomínios, é assumida pelo síndico, e em empreendimentos monousuários, é de responsabilidade do representante dos acionistas.

O primeiro modo é o “gerenciado pelo proprietário” (owner managed), no qual as funções de controle decisório (gestão executiva) e do controle operacional são assumidas pelos proprietários (SANTOS, 2016). Na prática, os proprietários realizariam a maioria das tarefas de gerenciamento e monitorariam seus pares. É equivalente à autogestão no Brasil. O segundo tipo é “mão de obra direta” (direct labour), no qual a equipe local de serviço (ou seus subcontratados) são empregados para desempenhar as funções operacionais, enquanto os proprietários (síndico, subsíndico e conselho consultivo) atuam como agentes de controle decisório, monitoram o desempenho do pessoal no local e ratificam, regularmente, as decisões de implementação. Equivale à gestão indireta ou via empresa administradora, onde o condomínio pode ou não terceirizar seus funcionários. No terceiro modo de gestão, “gerenciado por terceiros” (third party managed), o controle decisório (gestão executiva) e o controle operacional (gestão operacional) são apoiados por agentes independentes, que contratariam seus próprios funcionários e monitorariam seu desempenho. Os proprietários só assumiriam o papel do acionista na elaboração do contrato ideal para o agente de gestão (síndico profissional, gerente de facilities ou gerente predial) e a escolha da empresa de gestão (empresa administradora ou gestora de facilities), podendo ser, o primeiro, colaborador da própria companhia (MACEDO, 2005; QUINELLO; NICOLETTI, 2006; TUCKER, 2009; CHRISTIAN; DANIEL, 2014; ABRAFAC, 2018).

Tabela 1: Tipos de Gestão de Condomínios

    Fonte: elaboração própria

2 Legislação e Normas Condominiais

A legislação condominial evoluiu ao longo do tempo em vários aspectos à medida que os condomínios passaram a ser reconhecidos como comunidades, que, por sua vez, careciam de dispositivos legais para controle social. Entre estes aspectos, é possível citar: o reconhecimento dos direitos individuais e coletivos sobre a propriedade, a separação de distintos direitos entre a posse e a propriedade na responsabilidade civil, penal, ambiental, trabalhista e tributária dos condomínios, e em requisitos de convivência e ordem pública. De uma compilação da relação de 41 leis federais, apenas apontando itens mais relevantes, mas não se limitando a eles, elaborada com base na literatura de Pereira (1961), Queiroz e Krieger (2014), Schwartz (2009), Quirino (2010), Rizzardo (2014) e Souza (2007), destacam-se as 15 mais relevantes abaixo, e, dentro desta classificação, as três mais importantes, em negrito:

1. Código Civil de 1916 – define o condomínio geral;
2. Decreto-Lei nº 3.688/1941 – Lei das Contravenções Penais: a omissão voluntária do síndico se torna um crime (art.3);
3. Decreto-Lei nº 5.452/1943 – Consolidação das Leis do Trabalho;
4. Lei nº 2.757/56 – aplicação da CLT aos funcionários do condomínio;
5. Lei nº 4.591/1964 – dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias: o condomínio pode ser criado voluntariamente (incorporação imobiliária) ou por herança etc.;
6. Lei nº 5.869/1973 – Código de Processo Civil (CPC): habilita o síndico ou o administrador a representar o condomínio em juízo (grifo nosso);
7. Lei nº 6.514/1977 – Institui as Normas Regulamentadoras na CLT, Capítulo V, Título II, relativas à Segurança e à Medicina do Trabalho;
8. Lei nº 6.434/1977 – acrescenta às competências do síndico a guarda de toda a documentação do condomínio durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil;
9. Lei nº 7.182/1984 – condiciona a quitação das dívidas condominiais para alienação de um bem;
10. Lei nº 8.009/1990 – Lei do Bem de Família: autoriza a penhora do bem de família por dívidas condominiais, IPTU e outros impostos;
11. Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato;
12. Lei nº 9.605/1998 – Lei dos Crimes Ambientais: o síndico passa a ser responsável pelos crimes ambientais cometidos pelo condomínio (art. 3);
13. Decreto-Lei nº 3.048/1999 – Regulamento da Previdência Social: síndico remunerado é segurado obrigatório;
14. Código Civil – Lei nº 10.406/2002: reformula a Lei do Condomínio Edilício e veta alguns artigos da lei 4.591/64;
15. Lei n. 13.105/2015 – Novo CPC: o artigo 784, inciso X, define que as ações de cobrança de atrasados serão agora consideradas título executivo extrajudicial, tornando-as mais céleres;

Considerando-se a lista acima, pode-se assumir a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, como o marco legal do segmento de administração de condomínios. O anteprojeto, escrito pelo jurista Caio Mário da Silva Pereira, previu os direitos e deveres do síndico e a possibilidade da sua delegação. Neste momento, criou-se a possibilidade do mercado de administração de condomínios. Segue a transcrição parcial do Capítulo VI – da Administração do Condomínio, para análise:

“Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

• 1º Compete ao síndico:

1. a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
2. b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita a sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

[…]

6. g) manter guardada, durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)

• 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral dos condôminos.

[…]

• 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

[…].”

Fica claro que a alínea g do parágrafo 1º cria a necessidade (não a obrigatoriedade) da contratação de um serviço de assessoria contábil. O parágrafo 2º autoriza a contratação de uma empresa terceira para prestar serviços administrativos (como a emissão de boletos e cobrança); e o parágrafo 4º cria a atividade de síndico profissional, que pode ser uma pessoa física ou um escritório.

Segundo Câmara (2010, p.419), o artigo acima permite que as funções administrativas do síndico sejam atribuídas a pessoas de sua confiança, e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação das assembleias gerais. De fato, a maioria dos síndicos contrata empresas especializadas em administração de condomínios. Na opinião de Pereira (2016, p.205), “especialmente nos grandes centros, instituiu-se o uso de se entregar a profissionais, notadamente a empresas especializadas, a administração dos condomínios, com grande proveito para todos”.

Schwartz (2009, p.15) discorda, quando diz que a lei possuía um caráter genérico e que os artigos, que se referiam à administração do condomínio, foram quase todos revogados em função de terem sido mencionados no novo Código Civil.

Entretanto, Rizzardo (2014, p.13) reforça que:

“O Código Civil de 1916 não disciplinou o condomínio edilício ou o condomínio formado por unidades autônomas e áreas comuns. A regulamentação ficou sedimentada unicamente na Lei nº 4.591/64. O Código Civil de 2002 passou a tratar do assunto, mas sem revogar a Lei nº 4.591/64, que segue incidindo nas questões não abarcadas pela lei civil, tanto que não aparece algum dispositivo regra afastando a sua vigência.”

Câmara (2010, p.419) completa a argumentação, afirmando que:

“O artigo 1.348, § 2º, do Código Civil estabelece que o síndico pode “transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”. Ou seja, apenas reforçando o dispositivo já previsto na lei anterior (4.591/64).”

Cabe ressaltar que o artigo 12 da referida lei, no seu parágrafo 2º, ainda cria a necessidade de contratação de assessoria jurídica para a cobrança dos débitos (BRASIL, 2002):

“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

• 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
• 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.”

No seu artigo 13, cria a obrigatoriedade da compra do seguro da edificação:

“Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.”

E finalmente, prevê, no orçamento anual do condomínio, a obrigatoriedade de verbas para manutenção e conservação do patrimônio:

“Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.”

Com isso, é possível elencar os serviços demandados com a eficácia da Lei nº 4.591/64, e concluir que os estudos mercadológicos deste segmento, que desejem conhecer o seu histórico, devem apontar para este período (década de 1964). São estes serviços: assessoria contábil, assessoria jurídica, cobrança (administrativa ou judicial), seguros prediais e manutenção predial (ABRAMAN, 2018).

2.1          Hierarquia das Normas de Gestão Condominial

Além das leis apresentadas no item anterior, muitas outras normas regulam a atividade de gestão de empreendimentos imobiliários. Existem leis federais, estaduais, municipais, instruções e normas técnicas, que formam um compêndio necessário para estudar a complexidade do segmento. Este regramento foi exposto abaixo, em ordem de hierarquia:

1. Lei nº 10.406/2002 – Código Civil, Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato, Lei nº 4.591/1964 – Lei do Condomínio;
2. Leis Estaduais e Municipais;
3. Convenção e Regimento Interno do Condomínio.

E, finalmente, as normas técnicas da ABNT – Associação Brasileira de Normatização Técnica (2012, 2015), as instruções técnicas do Corpo de Bombeiros (de cada estado) e as normas técnicas do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias em Engenharia formam uma coleção normativa que impõe regras e necessidade de assessoria técnica para os serviços de manutenção predial e gestão de obras sob a responsabilidade civil e criminal do síndico. Como norma não é lei, o seu rito deve ser previsto no Regimento Interno para serem obedecidas pelos condôminos de cada comunidade. Não se pode esquecer, no entanto, as Normas Regulamentares do Ministério do Trabalho, que fazem parte do capítulo 5 da CLT (Saúde e Segurança) e, portanto, são leis e não precisam estar evidenciadas no compendium condominial.

Falando nas leis trabalhistas, devido à sua dimensão e importância, elas merecem destaque especial:

1. Convenções da OIT (2017) – Organização Internacional do Trabalho;
2. Decreto-Lei nº 5.452/1943 – Consolidação das Leis do Trabalho;
3. Lei nº 6.514/1977 – Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho;
4. Convenção Coletiva da Categoria (entre sindicatos patronais e de trabalhadores);
5. Acordo Coletivo entre um condomínio, empresa ou grupos de condomínios e empresas e seus respectivos empregados.

2.1.1        Convenção de Condomínio e Regimento Interno

Vale lembrar, ainda, que a convenção de condomínio tem força de lei. Diferente de um contrato, que só afeta os assinantes do documento, as normas previstas em convenção afetam a todos que adentram o condomínio – sejam eles proprietários, inquilinos, visitantes ou trabalhadores. Como a nenhum cidadão se permite o desconhecimento da lei[v], o mesmo se aplica à convenção; com um detalhe (BRASIL, 2002), que exige que ela tenha sido aprovada por proprietários de 2/3 das frações ideais e tenha sido registrada em Cartório de Registro de Imóveis, para que seja oponível contra terceiros (por exemplo: uma ação de reparação contra um visitante que entra com o seu carro e danifica o portão do condomínio).

A convenção deve conter itens básicos previstos em lei (BRASIL, 2002):

1. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
2. sua forma de administração;
3. a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
4. as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou proprietários;
5. o regimento interno.

Já o regimento interno é um manual de conduta dos condôminos. Ele é mais dinâmico que a convenção, pois ela reflete diretamente a cultura daquela comunidade e varia com esta, à medida que o tempo altera os costumes de um povo ou de uma localidade. Ele faz parte da convenção, mas deve, preferencialmente, ser composto em um documento separado, pois sua modificação exige apenas a maioria simples de uma assembleia convocada para este fim[vi]. Vale observar que as multas geradas por transgressão às normas do RI, desde que acompanhadas por provas ou testemunhos por escrito, constituem dívida condominial e podem ser executadas pelo mesmo processo das cotas ordinárias em atraso.

Câmara (2010, p. 110) explica o porquê desta diferença do quórum para aprovação nas assembleias:

“Pelo artigo 1.334, V, do Código Civil, um dos itens obrigatórios da convenção de condomínio será o regimento interno. Anteriormente, de acordo com o artigo 92, § 32, “m”, da Lei nº 4.591, o regimento poderia ou não estar inserido na convenção. E normalmente não estava, porque, sendo documento autônomo, poderia ser alterado por maioria simples, não precisando de quórum qualificado.

No Código Civil, o regimento interno, passando a fazer parte obrigatória da convenção, ficou engessado e precisaria de dois terços dos votos dos condôminos para sua eventual modificação, na forma da redação original do artigo 1.351. Contudo, este artigo foi alterado pela Lei 10.931, de 02.08.2004: não mais é necessário o quórum de dois terços para a alteração do regimento interno. Ainda assim, aconselha-se que se coloquem ao capítulo “regimento interno” da convenção apenas os direitos e obrigações, que são normas imutáveis, estendendo um pouco as disposições do artigo 1.334 do Código Civil.

As questões do dia a dia do condomínio, como funcionamento das garagens, piscinas, áreas de lazer em geral, carga e descarga, horários de trabalho dos empregados, normas das reuniões e situações típicas a cada prédio, devem ser tratadas em regulamento interno único ou específico para cada área (regulamento da garagem, regulamento da piscina, regulamento de disciplina dos empregados, etc.).

Os regulamentos poderão ser alterados, a qualquer tempo, com maioria simples dos condôminos presentes, como documentos autônomos, e não meros capítulos de convenções.”

Souza (2007, p.62) reforça esse entendimento, quando diz que, quando o regimento interno não se achar incluído na própria convenção de condomínio, esta estabelecerá a forma e o quórum para a elaboração e aprovação daquele instrumento. O art. 1.350 diz que o síndico convocará, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, eventualmente, eleger o seu substituto e alterar o regimento interno. Esta redação dá a direção do mesmo quórum para a eleição do síndico e alteração do regimento interno: a maioria simples dos presentes em assembleia.

2.1.2        Normas Regulamentares do Ministério do Trabalho

As Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho fazem parte da CLT – Consolidação das Leis do Trabalho – Capítulo V. Esse texto foi incluído pela Lei nº 6.514, de 22 de dezembro de 1977, que altera o referido capítulo relativo à segurança e à medicina do trabalho. No ano seguinte, a Portaria nº 3.214/1978 aprova as então 28 normas, que hoje totalizam 36. Segundo o Ministério do Trabalho,

“as Normas Regulamentadoras (NRs) relativas à segurança e à saúde do trabalho são de observância obrigatória pelas empresas privadas e públicas e pelos órgãos públicos da administração direta e indireta, bem como pelos órgãos dos Poderes Legislativo e Judiciário que possuam empregados regidos pela Consolidação das Leis do Trabalho (CLT). O não cumprimento das disposições legais e regulamentares sobre segurança e saúde no trabalho acarretará ao empregador a aplicação das penalidades previstas na legislação pertinente.”

2.1.3        Normas Técnicas da ABNT

A ABNT é a Associação Brasileira de Normas Técnicas. É uma entidade privada sem fins lucrativos, responsável pela normalização técnica no Brasil. Fundada em 1940 e reconhecida como órgão de utilidade pública em 1962 (Lei nº 4.150/62), a ABNT é membro fundador da International Organization for Standardization (Organização Internacional de Normalização – ISO[vii]) e responsável pela elaboração das Normas Brasileiras (ABNT NBR).

As normas da ABNT são essenciais para a segurança, higiene e conforto dos condomínios. Elas detalham processos de trabalho, requisitos e procedimentos na manutenção civil e das instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, de gás, de segurança, de comunicações, lazer, elevadores, refrigeração e outros. Não obstante, as normas não têm força de leis. São recomendações que podem ou não ser seguidas, embora sejam decisivas em litígios de ordem técnica. As cinco normas mais importantes para a gestão de manutenção em condomínios são, em ordem cronológica de revisão:

1. NBR 14037/2011 – Manual de Uso, Operação e Manutenção
2. NBR 05674/2012 – Gestão da Manutenção
3. NBR 15757/2013 – Desempenho de Edificações
4. NBR 16280/2015 – Reformas em Edificações
5. NBR 13752/2020 – Inspeções Prediais

2.1.4        Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros

As Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros (IT), apesar de serem obrigatórias por força de lei estadual (ao qual o Corpo de Bombeiros é subordinado), formam um conjunto separado de normas técnicas. Na Bahia, praticamente todas as ITs foram inspiradas nas instruções do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo e estão sendo revisadas pelas Comissões Especiais[viii] do CREA-BA.

Considerações Finais

Desta forma, o presente artigo (GIL, 2008) oferece uma visão panorâmica e abrangente do amplo universo de normas legais e infralegais que regem a complexa gestão dos condomínios imobiliários residenciais, constituindo um referencial importante para quem exerce funções de gestão condominial (JUCEB, 2018), assim como provê uma base referencial para pesquisas subsequentes que possam examinar a evolução e o aperfeiçoamento deste quadro ou ainda aspectos atinentes à efetiva observância plena ou parcial de seus ditames.

Referências

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ABNT. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 16280: Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas — Requisitos. ABNT, Rio de Janeiro, 2015.

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[i] Instrução Normativa RFB nº 200/2002 – Dispõe sobre o Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ): Art. 12, § 3º São também obrigados a se inscrever no CNPJ, mesmo não possuindo personalidade jurídica: I – os condomínios que aufiram ou paguem rendimentos sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte;

[ii] Lei nº 2.757/56 – Aplicação da CLT aos funcionários do condomínio.

[iii] Lei nº 8.212/1991 – Lei de Custeio da Previdência Social: solidariedade do condômino com o construtor na seguridade social; certidão negativa de débito.

[iv] Embora a “autogestão” em grandes condomínios seja um conceito relativamente difundido, ele pode confundir o entendimento, pois o cerne da classificação dos tipos de gestão é diferenciar as administrações amadoras das profissionais, nas quais a gestão operacional e o controle decisório são progressivamente delegados a terceiros; independentemente se os “terceiros” são empresas ou empregados do condomínio. Nesta pesquisa, o conceito de “autogestão” se limitará às gestões efetivamente realizadas (tanto a operacional quanto à executiva) pelos próprios proprietários.

[v] Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei nº 4.657, de 4 de setembro de 1942): Art. 3º Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.

[vi] Lei nº 10.931, art. 1.351: Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

[vii] Fundada em 23 de fevereiro de 1947, em Genebra, na Suíça, a ISO (2018) aprova normas internacionais em muitas áreas de interesse econômico e técnico.

[viii] Comissões Especializadas de Engenharia Elétrica, Mecânica, Civil, Química etc.