O direito real de habitação: Uma singela análise do tema

Resumo: Em uma primeira plana, quadra pontuar que o direito de habitação é considerado como uma das espécies de direitos reais de fruição, sendo considerado como o de menor amplitude. Nestes termos, apresenta-se, em uma acepção conceitual, a habitação como o direito real temporário de ocupar gratuitamente  casa alheia, para a moradia do titular e de sua família. Sobreleva pontuar que o direito real de habitação apresenta como finalidade o benefício de alguém, assegurando-lhe o mínimo para a sua subsistência, consistente em mora, de forma gratuita, em imóvel alheio. Ao lado disso, é passível grifar que a função assistencial do direito de habitação lhe concede contornos singulares.  Quadra assinalar que o imóvel só será destinado à ocupação direito do habitador, não sendo passível, em razão de seu aspecto, de ser objeto de locação ou mesmo comodato, sob pena de, em ocorrendo tais situações descaracterizadoras, resolução contratual. Impende frisar que, em restando configurada a destinação exclusiva do imóvel para fins comerciais ou industriais, tal prática acarretará a desnaturação do instituto em tela.              Entrementes, com grossos traços, acresça-se que a utilização do imóvel, para habitação coexiste quando se observa que a atividade comercial ou industrial desenvolvida tem aspecto secundário.

Palavras-chaves: Habitação. Direitos Reais. Código Civil.

Sumário: 1 Direito Real de Habitação: Conceito e Aspectos Característicos; 2 Direitos e Obrigações do Habitador; 3 Extinção do Direito de Habitação; 4 Ações decorrentes do Direito Real de Habitação.

1 Direito Real de Habitação: Conceito e Aspectos Característicos

Em uma primeira plana, quadra pontuar que o direito de habitação é considerado como uma das espécies de direitos reais de fruição, sendo considerado como o de menor amplitude. Tal fato decorre, notadamente, devido à premissa que o direito em tela compreende tão somente a possibilidade de habitação do beneficiário. Ao lado disso, em um substrato histórico, releva gizar que o direito de real de habitação é “oriundo do direito romano, no qual era considerado direito pessoal, o direito de habitação é um direito real que limita o titular (habitador) a usar o bem (casa alheia) com a exclusiva finalidade de sua moradia e de sua família”[1].

Nestes termos, apresenta-se, em uma acepção conceitual, a habitação             como o direito real temporário de ocupar gratuitamente casa alheia, para a moradia do titular e de sua família. “Seria um direito de uso limitado à habitação, pois, além de incessível, não admite qualquer forma de fruição. Como o próprio nome descreve, circunscreve-se à faculdade de seu titular residir gratuita e temporariamente em um prédio, com sua família”[2].

Em razão de tal aspecto, sobreleva pontuar que o direito real de habitação apresenta como finalidade o benefício de alguém, assegurando-lhe o mínimo para a sua subsistência, consistente em mora, de forma gratuita, em imóvel alheio. Ao lado disso, é passível grifar que a função assistencial do direito de habitação lhe concede contorno singulares. Denota-se, desta feita, que se trata de um direito dito personalíssimo, que não admite a transferência de titularidade e que apresenta finalidade certa, porquanto o beneficiário não poderá utilizar a coisa para fito distinto da moradia. “O titular desse direito não pode alugar, nem emprestar esse imóvel. Daí ser personalíssimo”[3]. A respeito do aspecto personalíssimo do instituto em tela, colhe-se o entendimento jurisprudencial:

“Ementa: Sucessões. Inventário. Direito Real de Habitação. Viúva Meeira. Imóvel Inventariado. Direito personalíssimo, tendo como destinação específica servir de moradia. Hipótese não configurada, imóvel não ocupado como residência pela viúva. Direito de habitação indeferido, decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido.” (Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul – Oitava Câmara Cível/ Agravo de Instrumento Nº. 70020573002/ Relator: Desembargador Luiz Ari Azambuja Ramos/ Julgado em 30.08.2007) (destaque nosso)

Ao lado do expendido, há que se anotar que o objeto do direito real de habitação é um bem imóvel, casa ou apartamento, com o escopo exclusivo de destinar habitação gratuita. Quadra assinalar que o imóvel só será destinado à ocupação direta do habitador, não sendo passível, em razão de seu aspecto,                      de ser objeto de locação ou mesmo comodato, sob pena de, em ocorrendo tais situações descaracterizadoras, resolução contratual. Ora, há que se realçar                  que a relação de comodato ou locação, exemplos citados alhures, fulminam o escopo contido no direito real de habitação, já que a finalidade observada é o benefício do habitador e de sua família.

Impende frisar que, em restando configurada a destinação exclusiva do imóvel para fins comerciais ou industriais, tal prática acarretará a desnaturação do instituto em tela. Entrementes, com grossos traços, acresça-se que a utilização do imóvel, para habitação coexiste quando se observa que a atividade comercial ou industrial desenvolvida tem aspecto secundário. “O fato de o prédio destinar-se unicamente à moradia não impede que o habitador exerça atividades mais amplas compatíveis com o direito de residência, como atividade de consultas e profissionais liberais, pequeno comércio e prestação de serviços, por exemplo”[4].

Prima pontuar que o proprietário reserva consigo todos os poderes dominiais, excetuando a possibilidade do exercício de moradia, porquanto a habitação foi destacada em favor de terceira pessoa. “Daí a impossibilidade de se permitir o registro de bem gravado com habitação com inserção de cláusula reservando a moradia ao proprietário”[5]. Desta sorte, trata-se de aspecto que negaria a própria essência caracterizadora do instituto em estudo.

2 Direitos e Obrigações do Habitador

Em consonância com as ponderações expendidas até o momento, pode-se considerar que os direitos do habitador guarda direitos, para que haja o devido exercício do direito real de habitação. Nesta senda, sobreleva anotar como direito precípuo a possibilidade de morar, sozinho ou com a sua entidade familiar, no imóvel, podendo, inclusive, “hospedar parentes e amigos, desde que estes não paguem tal hospedagem”[6]. Ora, dada à essência da habitação, ter-se-ia, em caso de pagamento de hospedagem, a desnaturação do fito precípuo do instituto em tela. De igual maneira, ainda como direitos assegurados ao habitador, poderá este exigir do proprietário do imóvel que respeito o seu direito de moradia. Poderá, também, defender sua posse por meio de interditos possessórios, não só contra terceiros, mas também contra o proprietário do imóvel. Neste sentido, inclusive, há que se colacionar o entendimento jurisprudencial que acena:

“Ementa: Direito real de habitação. Ação possessória. Artigos 718, 748, 1.611, § 2º, e 1.572 do Código Civil de 1916. 1. O titular do direito real de habitação tem legitimidade ativa para utilizar a defesa possessória, pouco relevando que dirigida contra quem é compossuidor por força do art. 1.572 do Código Civil de 1916. Fosse diferente, seria inútil a garantia assegurada ao cônjuge sobrevivente de exercer o direito real de habitação.                            2. Recurso especial conhecido e provido.” (Superior Tribunal de Justiça – Terceira Turma/ REsp 616.027/SC/ Relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito/ Julgado em 14.06.2004/ Publicado no DJ em 20.09.2004, p. 293) (destaque nosso)

Ainda no que concerne aos direitos em relação à habitação, cuida anotar que o habitador poderá receber indenização pelas benfeitorias necessárias que erigir no imóvel. Há que se salientar que as benfeitorias encontram-se inclusas na classe de coisas acessórias, disciplinadas pelo art. 96 do Código Civil vigente, sendo apresentadas, comumente, como obras ou mesmo despesas estruturadas com o escopo de conservá-la (sendo nomeada como benfeitoria necessária), melhorá-la (chamada de benfeitoria útil) ou ainda trazer beleza (denominada de benfeitoria voluptuária). A partir de tal dicção, há que se afirmar que as benfeitorias úteis e voluptuárias não dão ensejo ao pagamento de indenização por parte do proprietário àquele a quem foi concedido o direito de habitação.

Afigura, também, como direito permitir ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, usufruir do direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único bem daquela natureza a inventariar. Trata-se do instituto denominado de habitação sucessória. Ao lado disso, há que se salientar que o direito de habitação concedido pelo novel legislação goza de maior abrangência do que as situações vertidas no art. 1611, §2º, do Código Civil de 1916. “Não importa o regime de bens. Se na partilha não couber ao cônjuge, por inteiro ou por parte, o único bem a inventariar, de natureza residencial, onde possa habitar, esse direito lhe está garantido por este artigo”[7]. A norma tem conteúdo social e visa resguardar a moradia do cônjuge supérstite, nos casos em que outros herdeiros passarão a ter a propriedade do imóvel de residência do casal, seja de forma integral ou parcial. Com magistral lição, Ruy Rosado de Aguiar já afirmou:

“É elogiável a regra legal ora em exame, resguardando o interesse do cônjuge sobrevivente, formador da família e, muitas vezes, o principal responsável pela construção do patrimônio, resguardando o direito mínimo de dispor de uma morada, contra o anseio dos herdeiros em se apropriarem da herança, ainda que deixando um dos pais ao desabrigo”[8].

Ao lado do pontuado, cuida gizar que o fato de existir imóvel de veraneio – na praia, na serra ou no campo – não tem o condão de fulminar o direito do consorte sobrevivo, sobre o imóvel que representava a verdadeira e permanente morada do casal. Em contrapartida, se restar configurada que a moradia do casal não era própria e “não faz parte do monte mor partilhável, mas entre os bens a serem divididos existe um único imóvel residencial, que não era usado para moradia do autor da herança e de seu consorte, não haverá direito real de habitação sobre este imóvel que não era habitado pelo cônjuge sobrevivente”[9]. Outrossim, se                       existir na herança mais de um imóvel residencial, ainda que não seja utilizado para a moradia do casal e o outro seja utilizado em locação residencial, não subsistirá o direito real de habitação.

Vale salientar, neste ponto, que o direito real de habitação apresenta natureza dúplice, porquanto garante certa qualidade de vida ao cônjuge supérstite, ao tempo que obsta que, após o óbito do outro cônjuge, seja ele excluído do imóvel em que o casal morava. “Com efeito, se os filhos do falecido e o cônjuge sobrevivente não se entendessem, poderia a qualquer tempo ser extinto o condomínio, com a perda da posse. Com o direito real de habitação, embora partilhado o imóvel entre os herdeiros, o cônjuge reserva para si o direito gratuito de moradia”[10]. Arnaldo Rizzardo, ao tratar do direito real de habitação do cônjuge, explicita, indo mais além, que “não perde o cônjuge favorecido a meação e o quinhão hereditário. Permanece o direito à herança, pois um direito não exclui o outro”[11]. Acenando neste sentido, colhem-se, inclusive, os seguintes precedentes jurisprudenciais:

“Ementa: Sucessão Hereditária. Herança composta de único  imóvel residencial – Direito real de habitação em favor da viúva. Ação ajuizada pela filha de relacionamento extraconjugal, objetivando a cobrança de alugueres relativos à sua quota-parte, desde o falecimento do genitor. Direito real de habitação deferido por lei ao cônjuge supérstite que elide o dever de indenizar os demais herdeiros. Descendente que herda o imóvel gravado pelo direito real de habitação Impossibilidade de se converter, em sede re recurso, pedido indenizatório em possessório. Inadequação de duas famílias, que litigam entre si, ocuparem o mesmo imóvel. Recurso improvido”. (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – Sexta Câmara de Direito Privado/ Apelação Cível Nº. 0110222-27.2008.8.26.0011/ Relator Desembargador Francisco Loureiro/ Julgado em 09.02.2012) (destaque nosso)

“Ementa: Reintegração de Posse julgada improcedente. Imóvel. Direito de Habitação. Apelada que convivia em união estável com o falecido esposo da apelante. Posse da apelada preservada por força do direito de habitar o imóvel. Inexistência de esbulho possessório. Sentença de improcedência mantida. Apelação desprovida.” (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – Décima Segunda Câmara de Direito Privado/ Apelação Cível Nº. 0004203-09.2009.8.26.0125/ Relator Desembargador Castro Figliolia/ Julgado em 09.11.2011) (destaque nosso)

Ao lado do expendido, há que se trazer à colação a abalizada visão alicerçada pelo Superior Tribunal de Justiça, ao se manifestar acerca do direito real de habitação do cônjuge supérstite:

“Ementa: Direito Civil. Sucessões. Direito Real de Habitação do Cônjuge Supérstite. Evolução Legislativa. Situação jurídica mais vantajosa para o companheiro que para o cônjuge. Equiparação da União Estável.  1.- O Código Civil de 1916, com a redação que lhe foi dada pelo Estatuto da Mulher Casada, conferia ao cônjuge sobrevivente  direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, desde que casado sob o regime da comunhão universal de bens. 2.- A Lei nº 9.278/96 conferiu direito equivalente aos companheiros e o Código Civil de 2002 abandonou a postura  restritiva do anterior, estendendo o benefício a todos os cônjuges sobreviventes, independentemente do regime de bens do casamento.3.- A Constituição Federal (artigo 226, § 3º) ao incumbir o legislador de criar uma moldura normativa isonômica entre a união estável e o casamento, conduz também o intérprete da norma a concluir pela derrogação parcial do § 2º do artigo 1.611 do Código Civil de 1916, de modo a equiparar a situação do cônjuge e do companheiro no que respeita ao direito real de habitação, em antecipação ao que foi finalmente reconhecido pelo Código Civil de 2002. 4.- Recurso Especial improvido.” (Superior Tribunal de Justiça – Terceira Turma/ REsp 821.660/DF/ Relator Ministro Sidnei Beneti/ Julgado em 14.06.2011/ Publicado no DJe em 17.06.2011) (destaque nosso)

“Ementa: Embargos de terceiro. Direito real de habitação. Art. 1.611, § 2º, do Código Civil de 1916. Usufruto. Renúncia do usufruto: repercussão no direito real de habitação. Registro imobiliário do direito real de habitação. Precedentes da Corte. 1. A renúncia ao usufruto não alcança o direito real de habitação, que decorre de lei e se destina a proteger o cônjuge sobrevivente mantendo-o no imóvel destinado à residência da família. 2. O direito real de habitação não exige o registro imobiliário. 3. Recurso especial conhecido e provido.” (Superior Tribunal de Justiça – Terceira Turma/ REsp 565.820/PR/ Relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito/ Julgado em 16.09.2004/ Publicado no DJ em 14.03.2005, p. 323) (destaque nosso)

De outro turno, o habitador reúne como obrigações guardar e conservar o prédio em que habita, arcando, inclusive, com os gastos relativos à manutenção do imóvel. Incumbe ao habitador, além do direito de morar na casa, a obrigação de guardar a conservar o imóvel, procedendo os reparos necessários e pagando as despesas de tanto decorrentes. Nesta trilha, em decorrência do aspecto personalíssimo que eiva o direito real de habitação, subsiste como impossibilidade, no que tange ao habitador, de promover a sua locação ou mesmo comodato. Compete, ainda, ao habitador realizar o seguro, caso o título imponha tal realização, “devendo o valor segurado ser empregado na reedificação do prédio se este sofrer destruição por caso fortuito ou força maior”[12].

Constitui, ainda, como obrigação do habitador, o pagamento de todos os tributos que recaírem sobre o imóvel. Por derradeiro, deverá o beneficiário do direito real restituir o prédio ao proprietário ou a seus herdeiros, no estado em que o recebeu, excetuando-se deterioração decorrente do uso regular do prédio. Em ocorrendo deterioração por negligência do habitador, este deverá arcar com a competente indenização por perdas e danos relativa a todos os prejuízos ocasionados de sua atuação.

3 Extinção do Direito de Habitação

Ao se analisar o instituto em comento, infere-se que o direito real de habitação extingui-se de formas diversas. A primeira espécie contemplada na Lei Substantiva Civil compreende a morte do habitador, quando se tratar de direito real de habitação sucessória, isto porque a legislação vigente não admitiu a habitação sucessiva, ou seja, que o direito concedido ao habitador, quando de sua morte, se transferisse, de modo automático, ao seu lastro sucessório. Tal fato encontra guarida na premissa que, em se tratando de um direito personalíssimo, a legislação vigente considera inadmissível a transmissão hereditária. Como bem assinala Venosa, “é direito temporário, tendo por limite máximo a vida do habitador (assim o é na hipótese de habitação sucessória)”[13].

Outra forma de extinção da habitação, pelo advento do termo de sua duração, estabelecido no seu ato constitutivo, ou seja, o direito real de habitação extingui-se quando deflui o lapso temporal fixado pelo proprietário do imóvel, devendo, com efeito, tal condição ser expressamente disposta no ato que constitui o direito real em tela, registrado no Cartório de Registro de Imóveis. De igual maneira, pode-se, também, aduzir que haverá a extinção do direito em tela quando implementar a condição resolutiva estabelecida pelo proprietário, como, por exemplo, a construção do imóvel do habitador e de sua célula familiar. Ocorrerá, também, a extinção do direito real de habitação quando restar destruído prédio que estava gravado do instituto em tela. Já que o direito real de habitação grava determinado imóvel, salta aos olhos que, em ocorrendo a destruição do prédio, o direito não subsistirá.

Operar-se-á a extinção do direito real de habitação quando o habitador e sua célula familiar não mais fixarem suas moradias no imóvel ou, ainda, abandonarem o imóvel. Em ocorrendo tal situação, infere-se que a nobilíssima função social a que se destina o instituto em comento restará desnaturada, não mais, por extensão, vigorando as suas disposições. Nesta senda, também, não subsistirá o instituto do direito real de habitação quando houver à renúncia, expressa ou tácita, do mesmo, não podendo ser presumida.

4 Ações decorrentes do Direito Real de Habitação

No que concerne aos meios processuais que resguardam o instituto em tela, pode-se gizar que os titulares do direito de habitação valer-se-ão da ação reivindicatória, no que tange ao exercício do direito de sequela. Logo, é admissível que reivindiquem a coisa do proprietário ou de terceiro. Quadra anotar que a pretensão que o habitador decorre do direito que possui e não deriva do direito do proprietário. Quando houver dúvidas sobre a existência do direito de habitação, o instituto processual eficaz a afastar tal celeuma é a ação declaratória.

É permitido que os habitadores lancem mão da ação com preceito cominatório, a fim de obrigar a entrega da coisa. “Movida contra o proprietário, a ação é reivindicatória e de cunho petitório. Somente poderão usar dos meios possessórios se já obtiveram a posse”[14]. Averbe-se, igualmente, que o proprietário tem ação contra o habitador, nos casos em que restar configurado prejuízo à coisa, por culpa ou dolo do beneficiado, bem como o emprego das ações de natureza cautelares, com o escopo de salvaguardar a coisa da deterioração ou mesmo da perda. Poderá o dono exigir caução, mesmo que quando do exercício do direito real não existisse tal previsão.

Poderá, também, ser empregada a ação confessória, que detém a utilidade  de provar a existência do direito, possuindo, inclusive, efeito mandamental, ou seja, tem como consequência rotunda a entrega da coisa ao seu autor ou  seus acréscimos e frutos. Tem assento a ação em testilha, quando houver a negação do direito real de habitação, afigurando-se como legitimado passivo o proprietário.

“A ação negatória é conferida ao titular do direito real limitado contra quem o ofende, alegando ter também direito sobre a coisa. A ação é dirigida contra o turbador do direito real limitado”[15]. Em havendo o ingresso na posse direta, os habitadores gozam dos remédios possessórios, inclusive contra os possuidores indiretos.