Parcelamento do solo

Sumário: Introdução; Objetivo e definição; Da
legislação; Da aprovação e legalidade; Loteamentos ilegais: clandestinos e
irregulares; Demonstrativo da diferença entre loteamento irregular e
clandestino; Prevenção e repressão; Requisitos necessários para a aprovação de
um loteamento; Requisitos necessários para regularizar parcelamentos
irregulares ou clandestinos; Imóveis rurais e loteamentos especiais.

Resumo: O presente tem a finalidade de
demonstrar o que vem a ser um parcelamento do solo, seus objetivos, qual a
legislação pertinente a matéria, bem como demonstrar como aprovar um loteamento
e quais os requisitos necessários para regularizar um loteamento clandestino ou
irregular.

Introdução:

Os parcelamentos do solo, sob as formas de
loteamento e desmembramento, são operações realizadas em áreas urbanas ou de
expansão urbana pelo Estado ou por particulares, sendo estas divisões
implantadas segundo projeto aprovado pelo Município, ou pelo Distrito Federal
(conforme o caso).

A Lei nº 6.766/79, em seus §§ 1º e 2º, explicitam
as definições de loteamento e desmembramento, vejamos:

“§ 1º – loteamento é a subdivisão da gleba em lotes destinados à
edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos
ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2º – desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à
edificação, com o aproveitamento do sistema viário existente, desde que não
implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no
prolongamento, modificação ou ampliação das já existentes.”

Conforme preceitua Hely Lopes Meirelles, loteamento
urbano “é a divisão voluntária do solo em
unidades (lotes) com abertura de vias e logradouros públicos, na forma da
legislação pertinente. Distingue-se do desmembramento, que é a simples divisão
da área urbana ou urbanizável, com aproveitamento das vias públicas
existentes.”

Objetivo e definição:

O parcelamento e ocupação do solo tem como objetivo
desenvolver as diferentes atividades urbanas, com a concentração equilibrada
destas atividades e de pessoas no município, estimulando e orientando o
desenvolvimento urbano, rural e industrial no município, mediante controle do
uso e aproveitamento do solo.

Para melhor interpretação do objetivo do
parcelamento do solo, passamos a definir algumas expressões comumente
utilizadas em um loteamento ou desmembramento do solo, vejamos:

– Área urbana: é a área
que estiver inserida no perímetro urbano do município, definido por lei
específica;

– Área rural: é a área
que estiver reservada para crescimento urbano do município, devidamente
definida em lei específica para esta finalidade;

– Área verde: é a área
com tratamento paisagístico reservada a atividades de recreação ou descanso;

– Área institucional: é a
parcela do terreno reservada a edificação de equipamentos comunitários;

– Área de interesse público: é a área transferida ao município quando da aprovação de
loteamentos e seus registros;

– Desdobro: é a divisão
de área inserida em loteamento devidamente aprovado, em duas partes para
formação de novos lotes;

– Lotes: é a parcela
do terreno resultante do parcelamento do solo que tem frente para via pública
ou que com ela se comunica por acesso;

– Reloteamento: é o
parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento já aprovado,
com abertura de novas vias de circulação;

– Reparcelamento: é o
parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento já aprovado,
com aproveitamento do sistema viário;

– Caução: é a
garantia dada ao município ou Distrito Federal com o objetivo de assegurar a
execução de alguns serviços ou obra, podendo ser em dinheiro, títulos da dívida
pública, hipotecas, imóveis, seguro-fiança, estabelecidas em lei específica;

– Certidão de Diretrizes: é o documento que estabelece diretrizes urbanísticas
básicas para elaboração do projeto de parcelamento do solo;

– Alvará de parcelamento: é o documento que autoriza a execução de obras, exclusiva
para parcelamento do solo urbano conforme projeto aprovado e sujeitos a
fiscalização municipal;

– Alvará de construção: é o
documento que autoriza a execução de obra sujeito a fiscalização municipal,
conforme projeto aprovado.

Da legislação:

A implantação de um loteamento ou desmembramento
para fins urbanos está subordinada a Lei Federal nº 6.766/79 quando a gleba
estiver localizada em zona urbana ou de expansão urbana, bem como pela
legislação municipal em tela.

Não obstante, quando se tratar de parcelamento do
solo rural continua em plena vigência o Decreto-Lei nº 58/37.

Da aprovação e legalidade:

Para os loteamentos e desmembramentos serem considerados
legais, a planta e o projeto devem ser previamente aprovados pela Prefeitura,
após ouvidas as demais autoridades competentes (no Estado de São Paulo o
projeto é submetido para apreciação pelo GRAPROHAB), e, a gleba encontrando-se
em zona rural, deverá ser ouvido o INCRA.

Após a aprovação, o loteamento tem que ser
registrado no Cartório imobiliário nos termos da legislação vigente (art. 18 da
lei nº 6766/79) e a execução das obras se dará segundo a respectiva aprovação.

Desta forma, o loteamento ou desmembramento só se
tornará legal, após aprovado, executado e submetido ao registro conforme
exposto pela legislação vigente.

Loteamentos ilegais: clandestinos e irregulares.

Um dos maiores problemas enfrentados no direito
municipal, com ênfase no direito ambiental é o dos loteamentos clandestinos e
irregulares, que proliferam nos grandes centros urbanos, causando sérios danos
ao meio ambiente.

É salutar que os adquirentes de lotes de
parcelamentos clandestinos ou irregulares exigem do Município ou do Distrito
Federal a regularização de tal empreendimento, ao invés de pleitearem o
ressarcimento dos danos junto aos loteadores que de fato causaram-lhes o
prejuízo.

Necessário se faz a distinção entre loteamento
clandestino e irregular, ambos considerados parcelamentos ilegais, sendo certo
que tal distinção baseia-se unicamente quanto a aprovação.

Destarte, ocorrendo a aprovação, sem a execução,
podemos dizer que o loteamento é irregular, não havendo aprovação, são
considerados clandestinos.

A clandestinidade ou a irregularidade alcança
também os desmembramentos, dada à falta de aprovação ou a execução contrária a
legislação.

O parcelamento é clandestino quando o Poder Público
competente não tem conhecimento de sua existência, ou quando, levado a seu
conhecimento não adquire a aprovação, sendo consequência de indeferimento do
pedido ou da própria ausência dessa solicitação.

Ressaltamos que no primeiro caso houve o pedido,
mas o empreendedor não preencheu os requisitos legais, ensejando a não
aprovação do loteamento; no segundo caso não ocorreu o pedido, mas em ambos
ocorreram a urbanização.

Nos parcelamentos clandestinos, embora haja a venda
de lotes, podem ocorrer a execução ou não do loteamento.

Algumas vezes, a municipalidade no intuito de
regularizar o parcelamento efetua o levantamento da área. Com isso, não os
torna irregulares, pois não são de conhecimento oficial, sendo considerados
oficiais apenas aqueles que foram devidamente aprovados.

Na similitude, o parcelamento torna-se irregular na
medida em que o Poder Público competente o aprova, podendo ser registrado ou
não, mas o parcelador deixa de executá-lo ou o executa em desconformidade com o
ato de aprovação ou com a legislação vigente, ou ainda, após a aprovação e
execução regular, não o registra.

Não obstante, após a vistoria e recebimento do
loteamento, em consonância com o inciso V, do artigo 18 da Lei nº 6766/79, as
obrigações oriundas do referido parcelamento passa a alçada municipal.

Desta forma, aqueles parcelamentos aprovados,
executados e registrados em consonância com a legislação em tela, que pela
aparência parecem inexecutados ou irregularmente executados (não ocupação dos
lotes, erosão, destruição de obras de escoamento de águas pluviais), passam a
ser de responsabilidade exclusiva do município, após o recebimento do
loteamento.

Demonstrativo das diferenças entre parcelamento clandestino e
irregular:

Clandestinos:

· Inexecutados

· Executados

Irregulares:

· Registrados: Inexecutados, executados em desacordo com a
lei e executados em desacordo com o
ato de aprovação.

· Não registrados: Inexecutados,  executados em desacordo com a
lei, executados em desacordo com o
ato de aprovação e executados regularmente

Prevenção e repressão:

Os parcelamentos ilegais (clandestinos ou
irregulares) trazem problemas de ordem social e urbanística.

No que tange a ordem social, os prejudicados são na
maioria os adquirentes dos lotes, pessoas simples que não sabem quais as
exigências mínimas e necessárias de um parcelamento do solo legal.

Quanto aos problemas de ordem urbanística, o maior
prejudicado é o Poder Público, uma vez que são descumpridas as exigências
mínimas e necessárias ao bem estar da comunidade.

Ao azo, verifica-se que a implantação de
parcelamentos ilegais afeta a sociedade como um todo, necessitando que todos
colaborem para a sua prevenção e repressão.

Por conseguinte, ao Poder Público é cabível a maior
parte da responsabilidade pela prevenção e repressão aos parcelamentos ilegais.

Sua atuação restringe ao exercício de uma atividade
fiscalizadora, impedindo o início da implantação do parcelamento ilegal e a
aplicação de medidas administrativas e judiciais com o intuito de coibir o
prosseguimento da implantação irregular ou clandestina.

Requisitos necessários para aprovação de um loteamento:

Inicialmente, a Lei Federal nº 6766/79 regula
inteiramente a matéria relativa a loteamento urbano, sendo certo que a lei
municipal traçará diretrizes para a aprovação do parcelamento pela
Municipalidade.

Geralmente, na lei municipal, a elaboração do
projeto de loteamento será precedida de fixação de diretrizes por parte da
Prefeitura, a pedido do interessado, instruindo com os seguintes documentos
(caria de acordo com cada município):

– Requerimento assinado pelo
proprietário do terreno;

– Título de propriedade da área,
registrado no Cartório de Registro de Imóveis;

– Comprovante de pagamento dos
tributos municipais dos últimos 5 (cinco) anos que incidem sobre a área;

– 04 (quatro) vias de cópias do
levantamento planialtimétrico-cadastral da área objeto do pedido, na escala
1:1000, com curvas de nível de metro em metro, indicando com exatidão os
limites da área, na escala 1:10.000, que permita o seu perfeito reconhecimento
e localização.

Deverá constar também no projeto de loteamento a
ser aprovado pela Prefeitura, o plano geral do loteamento assinado pelo
proprietário e engenheiro constando em planta as curvas de nível, vias de
circulação, quadras, áreas verdes, áreas institucionais, recuo e áreas dos
lotes, zonas de uso, o número do contribuinte junto a Prefeitura, dimensões das
divisas da área, perfis longitudinais, sistema de escoamento de águas pluviais,
projeto de guias e sarjetas e pavimentação de vias, projeto de arborização e
proteção de áreas sujeitas a erosão, memorial descritivo de cada projeto e
cronograma de execução de obras.

Após autorizado conforme os requisitos acima (que
varia em cada município), e, elaborado o levantamento planialtimétrico, os
projetos técnicos e urbanísticos e respectivos memoriais descritivos, inicia-se
o projeto de aprovação nos órgãos públicos municipais, estaduais e federais a
fim de que o loteamento fique regularizado.

Com a aprovação, será autorizado a execução de
obras, seguindo o cronograma de obras e efetuando a garantia, onde o projeto
será registrado no Cartório de Registro de Imóveis, para que o loteador possa
vender os lotes.

Cumpre salientar, que o parcelamento do solo deverá
seguir os ditames da Lei nº 6766/79, bem como as diretrizes traçadas pela lei
municipal.

Requisitos necessários para regularizar parcelamentos irregulares ou
clandestinos:

O caminho para regularizar um loteamento que não
tenha aprovação será o de satisfazer os requisitos exigidos pelo município.

Conforme mencionado anteriormente, é de
responsabilidade do loteador a implantação da infra-estrutura adequada, não
podendo este transferir a terceiros, bem como a municipalidade o ônus que lhe
competia.

Será de responsabilidade do município a manutenção
dos logradouros públicos, a pavimentação asfáltica, tendo em vista a cobrança
de IPTU e de outros órgãos ou empresas concessionárias do serviço público no
fornecimento de água e energia elétrica.

O município poderá fazer um acordo com o loteador,
como o de receber um determinado número de lotes, áreas verdes, praças, em
troca de serviços de canalização, guias, sarjetas, esgotos, etc..

Cumpre-nos ressaltar, que a Lei nº 6766/79 obriga o
loteador na implantação de obras de infra-estrutura, exceto no caso de acordo
entre a municipalidade e o loteador.

Os requisitos ensejadores a regularização de um
loteamento irregular ou clandestino deverão ser estabelecido por lei municipal,
que traçará as diretrizes para a sua realização.

A intervenção do município visando a regularização
do loteamento, retira do loteador a obrigação de outorgar escritura definitiva
do imóvel ao compromissário-comprador, aplicando-se os artigos 16 e 22 do
Decreto-Lei nº 58/37 e dos artigos 640 e 641 do Código de Processo Civil, além
do que o lote extraído de loteamento clandestino impossibilita a ação de
adjudicação compulsória.

Caso o município não regularize o loteamento, caberá
ao adquirente a propositura de ação de Usucapião.

Imóveis rurais:

No que tange ao parcelamento de imóveis rurais,
dispõe a INSTRUÇÃO – INCRA 17-B, em seu item 3 – PARCELAMENTO, PARA FINS
URBANOS, DE IMÓVEL RURAL LOCALIZADO FORA DA ZONA URBANA OU DE EXPANSÃO URBANA,
vejamos:

“3.1 – O parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado
fora de zona urbana ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal,
rege-se pelas disposições do art. 96 do Dec. Nº 59.428, de 27/10/66, e do art.
53 da Lei nº 6766, de 19/12/79.

3.2 – Em tal hipótese de parcelamento, caberá, quanto ao INCRA,
unicamente sua prévia audiência.

3.3 – Os parcelamentos com vistas à formação de núcleos urbanos, ou à
formação de sítios de recreio, ou à industrialização, somente poderão ser
executados em área que:

a) por suas características e situação, seja própria para a
localização de serviços comunitários das áreas rurais circunvizinhas;

b) seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como
de estância hidromineral ou balneária;

c) comprovadamente tenha perdido suas características produtivas,
tornando antieconômico o seu aproveitamento.

3.4 – A comprovação será feita pelo proprietário, através de
declaração da municipalidade e/ou através de circunstanciado laudo assinado por
técnico habilitado.

3.5 – Verificada uma das condições especificadas no item 33, o INCRA,
em atendimento a requerimento do interessado, declarará nada ter a opor ao
parcelamento.

3.6 – Aprovado o projeto de parcelamento, pela Prefeitura Municipal ou
pelo Governo do Distrito Federal, e registrado no Registro de Imóveis, o INCRA,
a requerimento do interessado, procederá à atualização cadastral, conforme
disposto no item 2.3. (2.3 – A atualização cadastral será: a) do tipo “
CANCELAMENTO” , quando o parcelamento abranger a totalidade da área cadastrada;
b) do tipo “RETIFICAÇÃO” quando o parcelamento, para fins urbanos, abranger
parcialmente a área cadastrada e permanecer como imóvel rural uma área
remanescente)”

Ressaltamos, porém, o disposto no capítulo XX,
seção V, nos artigos 147 e 148 das Normas de Serviços da Egrégia Corregedoria
Geral de Justiça do Estado de São Paulo, que assim expõe:

“Art. 147 – Os loteamentos de imóveis urbanos são regidos pela Lei nº
6766, de 19 de dezembro de 1979, e os rurais continuam a sê-lo pelo Decreto-lei
nº 58, de 10 de dezembro de 1937.

Art. 148 – O parcelamento de imóvel rural para fins urbanos deve ser
precedido de:

a) lei municipal que o inclua na zona urbana ou de
expansão urbana do Município;

b) averbação de alteração de destinação do imóvel, de
rural para urbano, com apresentação de certidão expedida pelo INCRA.”

Loteamentos especiais:

Os loteamentos especiais, também conhecidos por
“loteamentos fechados” vem sendo implantados face a insegurança causada nos
dias de hoje, visando principalmente a proteção contra a violência; bem como
para descongestionar as grandes cidades.

Não obstante, este tipo de loteamento vem sendo
implantado sem que haja uma legislação própria, quer federal ou municipal,
tornando-os inadequados e irregulares face a legislação vigente.

Salientamos que o tema em si é polêmico, visto que
o loteamento especial visa o fechamento de vias, além de construção de muros e
instalação de guaritas, permitindo tão somente a entrada de moradores e pessoas
autorizadas.

O fechamento de tais loteamentos ocorrem com base
na concessão ou permissão de uso de vias públicas ou mesmo pela concessão do
direito real de uso prevista no Decreto-Lei nº 271/67, como também, às vezes,
sem o consentimento da Municipalidade.

O referido loteamento diverge do loteamento comum,
pois as vias não são de uso comum do povo, sendo exclusivo a utilização por
seus moradores, contrariando as disposições especificadas pela Lei nº 6.766/79.