É a propriedade o direito real de maior expressão e conteúdo e o mais amplo. É bom frisar que todos os demais direitos reais são mais restritos. Quem é proprietário é titular e possui a faculdade de usar, gozar, dispor, e ainda ius perseqüendi, que é reivindicar a coisa com quer que injustamente a possua, detenha ou retenha. (art. 1.228 C.C.).
A formação dos direitos reais corresponde exatamente ao agregamento dessas faculdades do proprietário. Poderá o proprietário exercer com plenitude esses direitos, utilizando ou fruindo da coisa em toda sua substância e de forma mais plena possível.
Contudo, quando o proprietário transfere a alguém um ou mais dos direitos inerentes ao domínio, como por exemplo, o uso e a fruição faz surgir, por exemplo, o usufruto. Que não possui naturalmente a mesma extensão da propriedade, mas mesmo essa por mais plena que seja esbarra nas restrições impostas pelos limites legais e pela função social da propriedade.
O direito de usar – jus utendi – funda-se na prerrogativa que o titular tem de servir-se da coisa, como dirigir um automóvel ou ocupar um imóvel. O direito de fruir – jus fruendi – faculta ao proprietário desfrutar da coisa, no sentido de tirar proveito econômico desta.
O direito de dispor – jus disponendi ou abutendi é atributo que permite ao proprietário alienar o carro ou imóvel ou mesmo dá-los em garantia (seja penhor ou hipoteca).
O direito de reaver – jus reivindicatio– seja a coisa móvel ou imóvel proporciona ao proprietário o manejo da ação reivindicatória, cujo pressuposto para seu ajuizamento é assegurado pela titularidade do domínio. Não há prazo fixado em lei para a referida propositura, mas sua improcedência será de importante se o réu amelhear tempo de posse suficiente para vir a propor usucapião.
O direito de propriedade é absoluto mas isso não implica dizer que o proprietário tem poderes absolutos ou ilimitados. Há uma acessão relativizada da palavra absoluto que significa que o dono da coisa poderá utilizá-la em toda sua essência e, conforme o bem-estar social, os bons costumes e não de forma arbitrária e incondicional.
Outra característica do direito de propriedade é o de ser exclusivo (art. 1.231 CC). Presume-se que a propriedade seja plena e exclusiva. De sorte que significa plena a propriedade aquela que o seu titular tem o direito de usar, fruir, dispor e reivindicar.
Revela-se a exclusividade pela oponibilidade erga omnes por meio do qual o proprietário impede a interferência indesejada de terceiros. Fica impedido de obstar a intervenção de terceiros em alturas e profundidades em que não tenha interesse legítimo e impedi-las (art. 1.229 CC), não deve o proprietário impedir ou atrapalhar o livre trânsito de aviões e nem a possível passagem de trens de metrô, de canos relativos aos esgotos e água.
No que se refere ao subsolo, as riquezas minerais ali contidas, sejam jazidas, minas, monumentos arqueológicos não pertencerão ao proprietário. E para a regular exploração destas, será indispensável a permissão dos órgãos estatais competentes. Pertence à União que poderá conceder ao proprietário ou a terceiro a permissão para exploração da lavra.
Em regra, o direito de propriedade é perpétuo, e permanece no patrimônio de seu titular, sem prazo definido. É exatamente a perpetuidade que justifica o direito da sucessão, quando falece o titular da propriedade, transferindo-se por saisine aos sucessores, no momento de sua morte.
Mesmo com a troca de proprietário, o direito de propriedade subsiste com a característica de perpétuo. Excepcionalmente, como por exemplo, no caso de alienação fiduciária, pacto de retrovenda e revogação da doação por ingratidão do donatário a regra da perpetuidade da propriedade não continua a viger.
Arruda Alvim apud Maria Lígia Coelho Mathias evidencia o fato de ser o direito de propriedade ser elástico, porque admite desmembramento. Exemplifica o mestre com usufruto, em que haverá do poder de fruir em favor do usufrutuário, e com fim do usufruto, consolidar-se-á em favor do proprietário o poder que, temporariamente, saiu de suas mãos.
A função social da propriedade por força de preceito constitucional e, ainda o art. 1.228, § 1º do CC impõe que o exercício da propriedade deve atender as suas finalidades econômicas e sociais de maneira a preservar o meio ambiente, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico, o patrimônio histórico-artístico, bem com prevenir ou evitar a poluição seja do ar, das águas e mesmo sonora.
A função social da propriedade serve par preservar e harmonizar o direito individual e o da coletividade, mas atinge a proteção ambiental sob variados matizes. Não importa se a propriedade urbana ou rural e desloca seu foco do absolutismo e do individualismo para consolidar-se sob a égide do interesse social. Abandona assim a propriedade a acepção burguesa e liberal, centrada no indivíduo e extremamente egoísta, para passar a ser coletivo, social, e exigindo que a propriedade venha a exercer sua função social refletindo assim o bem-estar social, e ainda, a idéia de prevalência do princípio da dignidade da pessoa humana.
A descoberta anteriormente denominada de invenção, vinha disciplinada no C.C. de 1916, correspondendo a um dos modos de aquisição e perda da propriedade móvel. A descoberta consiste em achar coisa alheia perdida pelo dono. Quem a encontrar (descobridor) deve devolvê-la ao respectivo dono ou legítimo possuidor. Caso não o encontre, incumbe-lhe entregá-la a uma autoridade competente, que dará conhecimento da descoberta pela imprensa e outros meios de comunicação.
A expedição de editais fica condicionada ao valor do objeto. Após vendida em hasta pública, deduzindo-se do preço alcançado no leilão as despesas e a recompensa do descobridor; o valor remanescente pertencerá ao Município, onde foi encontrado o objeto.
Prevê, ainda que o Município poderá abandonar a coisa em favor de quem achou se o seu valor for ínfimo. O descobridor que restituir o bem achado, terá direito a um recompensa que recebe a denominação de achádego, não inferior a cinco porcento do seu valor, mais a indenização pelas despesas que tenha feito com a conservação e o transporte da coisa, se o dono não preferir abandonar.
Os dispositivos legais que são aplicáveis à descoberta são: arts. 1.233 ao 1.237 do CC. São modalidades de aquisição de propriedade imóvel: a usucapião, o registro do título aquisitivo em RGI, a acessão e o direito sucessório.
Para a maioria dos doutrinadores a usucapião é considerada como meio originário de aquisição posto que a transmissão é determinada por sentença declaratória de usucapião e não por manifestação de vontade do antigo e anterior proprietário.
A acessão natural é essencialmente originária como aquisição, assim como a aluvião. Enquanto que a aquisição por meio do registro do título aquisitivo e pela sucessão hereditária são modos derivados de aquisição de propriedade posto que existe necessariamente um anterior proprietário.
Conclui-se que será a aquisição considerada originária ou primária quando não houver relação de causalidade entre o direito do antecessor e o sucessor na propriedade. Ao passou que se houver a dita relação de causalidade, refletindo assim a transmissão do bem pelo anterior ao novo proprietário, consagrando o modo de aquisição derivado ou derivativo.
A aquisição por usucapião ou prescrição aquisitiva é também originária. Paralelamente à prescrição aquisitiva subsiste a prescrição extintiva do direito de propriedade do dono original. Existem várias modalidades de usucapião, previstas no codex vigente: usucapião extraordinária (art. 1248 e parágrafo único), ordinária (art. 1.242 e parágrafo único), usucapião especial rural ou pro labore (art. 1.239 CC), usucapião especial urbana ou pro misero (art. 1.240).
A função social pêra corte visceral e vertical em todo sistema de direito privado, inserindo-se na própria estrutura de qualquer direito subjetivo para justificar a razão pela qual este serve e qual papel desempenha. Daí, não mais entendermos existir direitos subjetivos infinitos e ilimitados. Cogita-se francamente hoje por função social das obrigações, da empresa, da família, da propriedade, dos contratos e demais modelos do Direito Privado.
Portanto, o abuso do direito de propriedade é ato ilícito objetivo , no qual o proprietário pratica atividade lícita em sua origem, mas que se torna ilícita por seu resultado, eis que ofensivo aos interesses coletivos e difusos.
A função social é vetor axiológico básico incidente no próprio conteúdo do direito de propriedade, e promove uma interessante conciliação entre os poderes e deveres do proprietário, passando a ser um direito encarado como complexa situação subjetiva, na qual se inserem obrigações positivas perante a comunidade.
A releitura do direito de propriedade prende-se a três princípios: o bem como, a participação e a solidariedade. A participação transforma o indivíduo em ser humano, enquanto que a solidariedade faz reencarnar a índole humana da sociedade.
Temos que reconhecer que a propriedade se traduz como complexa relação jurídica. Lembrando que relação jurídica é vínculo concebido pelo ordenamento jurídico e que conecta pessoas ou grupos com atribuição de poderes e deveres. Na relação de direito real, o proprietário titulariza o direito subjetivo de exigir dos demais (não-proprietários) um dever genérico de abstenção.
Sintetiza bem, a expressão relação jurídica complexa pois a propriedade engloba pluralidade de direitos e deveres recíprocos, derivados de um único fato jurídico. Releve-se ainda o fato de não existir hierarquia entre os direitos fundamentais de propriedade e sua função social.
A defensável e justificada intervenção da ordem jurídica na propriedade se faz imperiosa para fiel cumprimento de sua função social, e mesmo os recalcitrantes que de alguma forma incitam, ou usam de violência ou exercício arbitrário das próprias razões como forma de transversa efetivação da função social, ainda que os esbulhadores estejam munidos de boas intenções quanto à concretização futura da função social.
Não confundir função social da propriedade com socialização ou coletivização do direito de propriedade. Também não é legítimo privar o proprietário de seus peculiares poderes dominiais.
Assim, a função social como princípio, cláusula geral e ainda como relação jurídica complexa cumpre especificar no sistema jurídico as diferentes formas de dotação de efetividade e funcionalidade ao direito de propriedade. Enfim, para cada tipo de bem há um sistema específico de atuação da função social da propriedade, pois são modos de circulação de riquezas. Há sempre que se atentar a um conteúdo essencial mínimo da propriedade. Exceto nas extremadas hipóteses de desapropriação.
Rege-se com proporcionalidade as sanções aplicáveis aos proprietários inadimplentes com a função social, à medida que se agrava a ofensa ao conteúdo ético constitucional. A burla dos princípios ambientais e trabalhistas propicia a desapropriação-sanção, como indenização em títulos de dívida agrária, o mesmo no que tange ao cultivo de psicotrópicos, ensejando a desapropriação privada de qualquer indenização -confisco – (art. 243 da CF)
Contemporaneamente assistimos a crescente “obrigalização” da propriedade que se torna ao mesmo tempo crédito e patrimônio. Estão esmaecidas as velhas fronteiras existentes entre os direitos reais e os direitos obrigacionais. Tal fato é mais nitidamente percebido no mercado financeiro.
Informações Sobre o Autor
Gisele Leite
Professora universitária, Mestre em Direito, Mestre em Filosofia, pedagoga, advogada, conselheira do Instituto Nacional de Pesquisas Jurídicas.
