Sistema de registro imobiliário eletrônico:as vantagens introduzidas pela modernização do registro

Resumo: A presente monografia objetiva analisar o Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário, estabelecido pela Lei n. 11.977/2009 e posteriores regulamentações, com o intuito de verificar as vantagens introduzidas pela modernização do registro. O Registro de Imóveis cumpre a importante função de garantir a segurança das transações imobiliárias e a proteção da propriedade imóvel, por isso, deve ser confiável, íntegro e autêntico. No entanto, o registro tradicional tornou-se obsoleto. A escrituração em papéis não é mais capaz de garantir a segurança jurídica, por ser facilmente extraviada, perdida e deteriorada. Ademais, é demasiadamente demorado e custoso, o que acaba por não garantir o fim ao que o registro se propõe. Por estes motivos, foi determinada, pela Lei n. 11.977/2009, a implantação do Sistema de Registro Eletrônico, capaz de reduzir os custos do registro e a corrupção, aumentar a segurança jurídica e o controle, torná-lo mais célere e eficiente, dentre outros.

Palavras-chave: Função do Registro de Imóveis – Registro de Imóveis Tradicional – Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário – Vantagens.

Abstract: The present essay intends to analysis the Electronic Registration System Real Estate, established by the Law n. 11,977/2009 and subsequent regulations, in order to address the advantages introduced by the modernization of the Registration activity in Brazil.The Property Registry fulfills the important function of ensuring the safety and protection of real estate transactions of immovable property, so it should be reliable, principled and authentic. However, the traditional registration system became obsolete. The bookkeeping on paper is no longer able to guarantee legal certainty by being easily misplaced, lost and damaged. Moreover, it is too time consuming and costly, which ultimately does not guarantee the purpose of what that registration is proposed. For these reasons, it was determined by Law n. 11,977/2009, the implementation of the Electronic Registration System, capable of reducing the costs of registration and corruption, increase legal certainty and control, making it faster and more efficient, among others.

Keywords: Role of the Registry of Deeds – Registration of Traditional Real Estate – Real Estate Electronic Registration System – Advantages.

Introdução

O presente trabalho tem por objetivo analisar o Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário, e, em especial, apontar as vantagens resultantes da sua implantação.

Os cartórios de Registro de Imóveis cumprem importantes funções. Eles protegem a propriedade imobiliária e garantem a segurança das transações de bens imóveis.

Tais finalidades, entretanto, deixaram de ser garantidas em sua plenitude. Ao passar por período de escassez legislativa, houve uma piora na qualidade do serviço, cada vez mais burocrático, caro e demorado.

Nessa senda, o registro tornou-se anacrônico, ultrapassado e descontextualizado, incapaz de suprir as exigências da sociedade pós moderna, no que concerne à celeridade e à informática.

Por este motivo, afigurou a necessidade de se repensar o sistema registral. Em 2009, a Lei Minha Casa Minha Vida determinou a implantação do Sistema de Registro Eletrônico, introduzindo mudanças estruturais no registro brasileiro.

Para este estudo será empregado o método de abordagem dedutivo, por utilizar-se de teorias gerais do Direito Registral Imobiliário para verificar a situação legislativa atual do Registro de Imóveis, e, mais especificamente, do Sistema de Registro Imobiliário Eletrônico.

O método de procedimento foi o descritivo, por embasar-se em estudos já feitos em outras obras.

Frisa-se que, a despeito da importância do tema, é ainda uma matéria pouco aprofundada academicamente, faltam obras, artigos, materiais de pesquisa, tanto em relação aos aspectos gerais do registro, ainda mais, quanto aspectos atuais de modernização.

Não obstante a dificuldade de obras sobre o tema, esta monografia foi realizada através da técnica de documentação indireta, envolvendo a pesquisa bibliográfica e pesquisa documental, utilizando doutrinas,dispositivos legais – principalmente a lei que instituiu o registro eletrônico, Lei n. 11.977/09 e o Provimento 47/2015 do Conselho Nacional de Justiça, que o regulamentou-, artigos, e, em razão da sua atualidade, de notícias da Internet, em sites da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg/BR), do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), dentre outros.

1 Conceituação e finalidade do registro de imóveis

O Registro de Imóveis é um serviço público, que visa garantir segurança jurídica às transações imobiliárias, bem como conferir publicidade, autenticidade e eficácia às mesmas.

Ele destina-se à tutela da propriedade privada e dos direitos dela decorrentes pelo Estado, no intuito de combater as fraudes e a clandestinidade.[1]

Diniz assim define:

“O registro imobiliário seria o poder legal de agentes de ofício público, para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a de direitos a eles condizentes, promovendo atos de escrituração, assegurando aos requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de fruição, garantia ou de aquisição. Com isso, o assentamento dá proteção especial à propriedade imobiliária, por fornecer meios probatórios fidedignos da situação do imóvel, sob o ponto de vista da respectiva titularidade e dos ônus reais que o gravam, e por revestir-se de publicidade, que lhe é inerente, tornando os dados registrados conhecidos de terceiros”.[2]

 Desta feita, primeiramente, o registro imobiliário é a escrituração de todas as operações que envolvam bens imóveis e os direitos deles decorrentes, formando um arquivo completo da situação do imóvel. No momento em que estes atos são escriturados, eles se tornam públicos e provas da situação real da propriedade, protegendo-a.[3]

Conforme art. 172 da Lei 6.015/1973:

“No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, "intervivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.”

No mesmo sentido, ensina Balbino que o registro, de forma sistemática, produz os seguintes efeitos:

a) Modo de aquisição do imóvel a partir do registro do título de transferência, valendo contra terceiros;

b) Modo de constituição de transferência de direitos reais de imóveis de terceiros, tanto de gozo quanto de garantia;

c) Determinam a extinção do direito real, a partir da sua devida averbação na matrícula ou a margem do registro;

d) Constitui prova da existência do domínio e dos direitos reais sobre bens imóveis, salvo direito alheio. [4]

Destarte, conclui-se que o Registro de Imóveis estabelece o direito de propriedade e forma o arquivo do histórico completo do imóvel, com o intuito de garantir a publicidade, autenticidade, eficácia e segurança jurídica.

É exatamente a segurança jurídica a principal finalidade do Registro de Imóveis, que visa sanar os litígios referentes à aquisição e à transmissão de bem imóveis e, assim, fomentar estas transações[5]. Como bem expõe Della Giustina:

“[…] pode-se apontar o registro imobiliário como uma instituição indispensável para a proteção jurídica dos direitos patrimoniais. Ao garantir o direito à propriedade privada, o registro imobiliário inibe ou, pelo menos, minimiza os litígios que possam surgir em relação à propriedade. Dessa forma, o registro de imóveis contribui, decisivamente, para a estabilidade social e justiça”[6]

Através da publicidade é que foi possível aumentar consideravelmente o grau de segurança jurídica na circulação de bens imóveis, em razão do registro ser feito no cartório da circunscrição do imóvel, na folha de matrícula de raiz do bem, de forma individualizada e com os devidos apontamentos, além de individualizar o imóvel e apontar os possíveis encargos e ônus reais sobre o bem[7].

Neste sentido, Guedes Filho e outros afirmam que:

“A função econômica básica dos serviços notariais e de registro é reduzir assimetrias de informação, incertezas e custos de transação dos atributos jurídicos dos bens transacionados, atores econômicos, contratos e outros atos jurídicos e da vida civil. Por isto, o sistema notarial e de registro é fundamental para o nível de segurança jurídica existente em uma economia. A segurança jurídica é necessária ao crescimento econômico porque está relacionada à formação de direitos de propriedade mais sólidos e bem especificados. Estes atributos são importantes para que aumente a propensão às trocas, potencializando a especialização do trabalho e a formação de mercados mais bem organizados e eficientes.”[8]

2 Considerações sobre o sistema de registro de imóveis tradicional

Como visto, é evidente a importância do Registro de Imóveis para a garantia da segurança das transações imobiliárias, no entanto, é notório que a manutenção dos processos tradicionais de registro o tornou incompatível com a dinâmica social (pós) moderna[9].

 Em momento anterior à implementação do sistema de fólio real, a descrição completa do imóvelera feita em cada assentamento, de forma minuciosa e lenta.[10]

Acrescido a isto, a escrituração manuscrita feita em livros enormes e encadernados, tornava o registro extremamente moroso e ultrapassado.[11]

A espera para lavratura de certidões chegou ao número absurdo de trinta dias. Prazo muito maior já foi constatado para a realização do próprio registro, o que é capaz de acarretar prejuízos a toda cadeia imobiliária, como discutido em encontro promovido pela Associação das Imobiliárias de Anápolis.[12]

Ademais, estes obstáculos acabam por intensificar o custo Brasil, caracterizado pelo conjunto de dificuldades burocráticas, estruturais e econômicas. O seu aumento afasta investimentos em nosso país, com a consequente diminuição do desenvolvimento, aumento de desemprego e do trabalho informal, dentre outros[13].

Em reposta a este quadro, o registro começou – de forma diminuta-, a se modernizar. Permitiu-se escrituração mecânica em fichas (também em livros de folhas soltas), por meio do “fólio real”, o que tornou o registro mais célere.[14]

Com o sistema de fólio-real passou a ser desnecessária a descrição da propriedade no momento do lançamento dos atos registrais, pois ao instituir a matrícula, todas as informações da propriedade estariam ali descritas, com ínfimas possibilidades de mutações, o que diminuiu, significativamente, o tempo do registro.[15]

A expedição de certidões por meio de fotocópias, também tornou o registro mais célere, o que era inviável de se realizar com livros encadernados e manuscritos.[16]

Ademais, a escrituração manual, além de ser mais lenta, era refém de uma boa caligrafia, o que não ocorre na escrituração mecânica.[17]

Contudo, o sistema de fichas também apresentou falhas. Como era feito de maneira contínua, havia uma dificuldade de visualização e leitura dos registros.[18]

Outrossim, assevera Carvalho que o sistema de ficha acabou por gerar uma variedade de modelos. Se antes, a estrutura dos livros era definida com extremo rigor, com o sistema de fichas, deixou de ser, conferiu-se à autoridade judiciária local a competência de estabelecer o modelo das folhas soltas, e não mais à União – que assegurava um padrão e consequente entendimento em todo o país-, o que aumentou a possibilidade de confusão, tornando-o mais temeroso.[19]

A manutenção do suporte papel perpetrou a insegurança do registro. Em cartórios do interior, já foi constatado a existência de folhas com bordas puídas, em estado de semidestruição, em razão do seu constante manuseio[20].

Ademais, as fichas eram facilmente perdidas e extraviadas de forma involuntária, ou até mesmo, fraudulentamente.[21]

Desta feita, os problemas do registro manuscrito não foram solucionados de forma completa.[22]

Insta ressaltar, como bem expôs Andrade, que no ranking feito pelo Banco Mundial dos 155 países onde é mais fácil fazer negócios, o Brasil encontra-se na 119ª colocação[23].

Para pôr um fim a tal questão, percebeu-se a necessidade de deixar as práticas tradicionais, que conferem aos cartórios a imagem de burocrático, atrasados, caros e morosos,[24] e implementar, além de outras medidas[25], um processo registral eletrônico, no qual os assentamentos são colocados à disposição de todos que necessitam, em um prazo muito menor[26], pois inconcebível, como afirma Andrade, esperar cinco dias para receber uma certidão, que deveria ser exarada em cinco minutos, e trinta dias para fazer o assentamento de um registro, que não poderia passar de três.[27]

Ademais, problemas como a deterioração dos livros e o extravio involuntário ou fraudulento, presentes no sistema de fichas, é totalmente superado em um sistema eletrônico, no qual as informações são contidas em bancos de dados, que garantem a perenidade dos livros e documentos, e facilita o acesso às informações, reduzindo também o espaço físico do arquivo. A análise deste sistema e vantagens serão estudadas no capítulo a seguir[28].

3 A pós modernidade e a necessidade de adaptação do registro de imóveis brasileiro

Vive-se em um momento histórico denominado pós-modernidade, pontuada pela tecnologia eletrônica, informática e desenvolvimento da comunicação[29].

A sociedade, hoje, requer comunicações e relações céleres. A efemeridade passa a ser o cerne deste período,[30] e a utilização da rede mundial de computadores, essencial.

Afirma-se que

“[…] uma das principais características desta época é o primado da tecnologia, uma vez que se chega a considerar que o que não é passível de ser armazenado num computador deixa de ser conhecimento, não reconhecível pelo sistema vigente”.[31]

Ademais, o desenvolvimento industrial, econômico, técnico e social, proveniente da sociedade pós moderna, fez com que as transações imobiliárias aumentassem drasticamente e, como consequência, houve aumento do número de títulos apresentados aos cartórios de registro imobiliário, o que exige processos ainda mais rápidos,[32] e mais eficientes.[33]

É função do registro de imóveis, como já explanado, conferir segurança às transações imobiliárias e proteçãoà propriedade[34]. Além disto, de acordo com dados do Banco Mundial citado por Velásquez,ele visa:

“[…] reduzir os custos das operações; aumentar a segurança do domínio e da posse; proporcionar mecanismos diferenciados e econômicos para resolver litígios; providenciar garantia para créditos; desenvolver e promover continuidade do mercado; dar apoio fiscal; proteger e utilizar os terrenos públicos mais eficazmente; facilitar a reforma agrária e a implementação de políticas agrárias; melhorar o urbanismo e o desenvolvimento de infraestrutura; e, finalmente, apoiar a gestão do meio ambiente.”[35]

Entretanto, constata-se que os procedimentos tradicionais do registro de imóveis tornaram-se ultrapassados e incompatíveis com este período, e, caso não acompanhem as mudanças sociais, e os avanços tecnológicos, se tornarão incapazes de garantir estes objetivos.

Destarte, deve o registro de imóveis implementarestruturas digitais capazes de suprir as necessidades pós modernas, em velocidadecondizente com tal período.

É por meio de técnicas modernas que a atividade registral se tornará mais eficiente, e em consonância com o progresso social.[36]

No que se refere à celeridade, exigência da era pós moderna, são expostos na obra de Cineviva trechos do último Congresso do Cinder, em Moscou, citado por Erpen e Paiva, que esclarecem que: “os registros exigem pressa, superando a questão do preço e distância. Não há espaço para retardos inúteis e condenáveis”.[37]

Insta enfatizar, ainda, que em época de globalização, com o desenvolvimento de redes de comunicações, os vínculos e conexões entre Estados e sociedades se intensificaram[38], o que fez os Estados se rearticularem, resultando em mudanças, por exemplo, no Direito Obrigacional e no Direito das Coisas, interferindo diretamente no registro de imóveis. [39]

4 Sistema de registro eletrônico de imóveis

4.1 marco legal

Grande parcela da população brasileira possui computadores com acesso à Internet e, mais que isto, celulares com acesso à Internet e aplicativos específicos. É demanda social a disponibilização de serviços em meios virtuais. É demanda social, a modernização do registro. [40]

No entanto, para que a modernização ocorra de maneira adequada é necessário uma revisão legislativa.

O marco legal do Registro Imobiliário Eletrônico, conforme Provimento n. 47/2015 do CNJ encontra-se no art. 185-A da Lei n. 5.172/1966, no § 6º do art. 659 da Lei n. 5.869/1973, no parágrafo único do art. 17 da Lei 6.015/1973, na Lei n. 8.159, de 8 de janeiro de 1991 e seus regulamentos, no art. 16 da Lei n. 11.419/2006, nos artigos 37 a 41 da Lei n. 11.977/2009, nos incisos II e III do art. 3º e no art. 11 da Lei n. 12.965, de 23 de abril de 2014, no Provimento CNJ 47/2015, bem como nos demais provimentos das Corregedorias Gerais de Justiça de cada Estado, Distrito Federal e Territórios, tais como os Provimentos da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo 22/2012,42/2012, 11/2013 e 37/2013, e Regulamentações CNJ 9, CNJ 14 dentre outros.

A determinação expressa da instituição do Sistema de Registro Eletrônico foi estabelecida apenas pela Lei n. 11.977/2009, Lei Minha Casa Minha Vida, que será analisada pormenorizadamente no item a seguir, em razão da sua relevância.

A Lei n. 11.977/2009 foi regulamentada pelos Provimentos CGJ 22/2012, CGJ 42/2012, CGJ 11/2013, consubstanciados no Provimento 37/2013, da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que além de regulamentar o funcionamento do Registro Eletrônico de Imóveis (S-REI), disciplinou a central de serviços eletrônicos compartilhados dos registradores de imóveis do estado de São Paulo e conferiu nova redação ao Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral de Justiçado Estado de São Paulo[41].

Foi regulada, também, pelo Conselho Nacional de Justiça com Regulamentações n.9, 14[42],e Provimento 47/2015 por exemplo.

A Resolução 9CNJ, tratou das cópias de segurança dos Livros e Documentos Eletrônicos.[43]

Após,a Recomendação 14CNJ, feita pela Associação do Laboratório de Sistemas Integráveis Tecnológicos (LSI–TEC),[44] orientou a implantação do Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário (S-REI), determinando que as Corregedorias dos Tribunais dos Estados seguissemos parâmetros e requisitos ali presentesao regulamentarem ou autorizarem a adoção do sistema eletrônico.[45]

Segundo informações extraídas do site do Conselho Nacional de Justiça, na Recomendação CNJ 14:

“[…] constam requisitos de segurança, assinatura digital, funcionalidades e modelo de dados que devem ser seguidos pelos desenvolvedores e fornecedores do software de S-REI. O documento ainda fornece o passo a passo para certificação do programa. O objetivo da certificação é verificar a conformidade do software em relação ao atendimento dos requisitos.”[46]

Ademais, o Conselho Nacional de Justiça disponibilizou aos cartórios,em março de 2014, um manual técnico para conservação de documentos físicos e procedimentos para digitalização, a ser observado para que a modernização dos registros ocorra de forma segura.[47]

Por fim, em julho de 2015 o Sistema de Registro Eletrônico foi inteiramente regulamentado pelo Provimento 47/2015.[48]

4.1.1 A Lei n. 11.977, de 07 de julho 2009 e o Provimento CNJ 47/2015

A Lei n. 11.977/2009 trouxe inovações ao sistema notarial e registral ao instituir, dentre outras coisas, o Sistema deRegistro Eletrônico,[49] sem revogar os dispositivos referentes aos aspectos formais do registro da Lei n. 6.015/1973,[50]e o Provimento CNJ 47/2015 regulamentou o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.

O art. 37 da Lei determina a implementação do Sistema de Registro Eletrônico, conferindo aos próprios registros públicos a incumbência da criação deste novo sistema[51], que deve ser implantado e integrado por todos as serventias de Registro de Imóveis de cada Estado, Distrito Federal e Territórios, conforme o art. 2, caput, do Provimento.[52]

No art. 38, caput da Lei, determina-se que os documentos eletrônicos apresentados ao registro devam atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP, e arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico).[53]

O ICP-Brasil é conjunto de entidades, padrões técnicos e regulamentos, subordinado à Casa Civil da Presidência da República, que visa conferir uma maior segurança às transações eletrônicas[54]

Já no artigo 38, parágrafo único da Lei,bem como artigo 2, inciso II e III, do Provimento, foi estabelecido o protocolo eletrônico – a disponibilização de serviços de recepção de títulos e documentos e fornecimento de certidões e informações de forma eletrônica.[55] Este protocolo poderá ser feito diretamente na serventia, ou ainda, via Internet, por meio da Central Registradores de Imóveis, não podendo ser recebidos títulos por e-mail, nem mesmo ser divulgados os documentos e informações em outros sitos eletrônicos que não sejam o oficial (central de serviços eletrônicos compartilhados), bem como prestar estes serviços em concorrência com a central, de forma direta ou por terceiros (art. 8, do Provimento).[56]

O artigo 2, inciso IV, do Provimento, determina “a formação, nos cartórios competentes, de repositórios registrais eletrônicos para o acolhimento de dados e o armazenamento de documentos eletrônicos”.

O art. 39, caput, estabelece prazos e condições do Registro Eletrônico. O sistema deve ser implementado no prazo de cinco anos, a contar da vigência da Lei Minha Casa Minha Vida, julho de 2009, findando em 2014.[57] No entanto, há doutrinadores que entendem que os cinco anos devam ser contados do decreto que regulamente os aspectos técnicos e operacionais do novo registro.[58]

No entanto, o art. 9, do Provimento, regulamentando tal dispositivo, determinou que o registro eletrônico compartilhado seja implantado no prazo de 360 (trezentos e sessenta) dias da data da publicação deste, qual seja, 19 de junho de 2015.[59]

Tanto os atos praticados anteriormente, quanto os praticados posteriormente a Lei n. 6.015/1973, serão inserido no sistema, conforme caput do art. 39 e seu parágrafo único. Todavia, deve-se salientar uma importante diferença: os atos e os documentos, anteriores ao ano de 1973, serão inseridos no registro eletrônico. Já o registro feito após 1973, terá apenas os atos inseridos no sistema eletrônico, mas não os documentos.[60]

O art. 40 estabelece um livro escriturado de forma eletrônica e uma cópia de segurança, entendida como o “backup de segurança de todos os documentos do cartório em meio eletrônico – incluídos os livros e títulos apresentados.”[61]

O art. 6 e 7 do Provimentodetermina que os livros tradicionais subsistirão, por determinado período, em conjunto com o repositório inteiramente eletrônico, com os dados dos antigos livros registrais inseridos gradativamente ao sistema.[62]Destarte, o registro eletrônico constitui-se em um sistema híbrido que abarca tanto os repositórios tradicionais, quanto eletrônicos.[63]

O Art. 6, Parágrafo único do Provimento, determina que:

“para a criação, atualização, manutenção e guarda permanente dos repositórios registrais eletrônicos deverão ser observados: I – a especificação técnica do modelo de sistema digital para implantação de sistemas de registro de imóveis eletrônico, segundo a Recomendação n. 14, de 2 de julho de 2014, da Corregedoria Nacional de Justiça; II – as Recomendações para Digitalização de Documentos Arquivísticos Permanentes de 2010, baixadas pelo Conselho Nacional de Arquivos – Conarq; e III – os atos normativos baixados pelas Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal e dos Territórios.”[64]

Os atos registrais continuarão a ser feitos conforme a Lei dos Registros Públicos. O que será alterado é o suporte do livro que deixará o papel e passará a constituir uma base de dados.[65]

Conforme a dissertação de Jacomino:

“Os atos de registro continuarão a ser ordinariamente lavrados, em forma descritiva, nos livros de registro e, ato contínuo, seus dados essenciais serão transmigrados para os meios eletrônicos, em forma estruturada, constituindo-se, assim, um novo livro “lavrado eletronicamente” (art. 40). Teremos um livro sem nome. O mesmo se pode dizer dos documentos que acedem ao Registro por meio eletrônico. Os documentos eletrônicos, assinados digitalmente com apoio nos certificados expedidos no âmbito da Infraestrutura de Chaves Públicas do Brasil (ICP-Brasil), são objeto de protocolização e registro (art. 9º do Provimento CG 6/2009) mantendo-se arquivados em repositórios eletrônicos.

Já a inserção no “sistema eletrônico” dos documentos arquivados no Registro Imobiliário, antes da vigência da Lei 6.015, de 1973, quer nos parecer que se pretendeu aludir à digitalização dos documentos que se acham no arquivo do Registro – e nesse caso, somente os instrumentos particulares, nos termos do art. 211 do Decreto 4,857, de 1939.”[66]

Este livro inteiramente eletrônico é considerado um metafólio que absorverá todos os demais livros. Ele constituir-se-á não apenas de imagem digitalizadas, mas de todos os dados que obedeçam aos requisitos da Lei n. 6.015/1973.[67]

Destarte, os livros escriturados de forma eletrônica serão compostos de atos e documentos digitalizados e nato-digitais.[68]

No art. 41, determina-se a disponibilizaçãoao Poder Executivo Federal, por meio eletrônico e sem qualquer ônus, do acesso às informações presentes nos bancos de dados dos cartórios,[69] por meio de uma base de dados compartilhada. Este dispositivo também estimulou a criação de uma central de serviços compartilhados, regulamentada pelo provimento, a qual também deverá obedecer o sistema de Infraestrutura de Chaves Públicas da arquitetura dos Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico (e-Ping), consoante art. 3, § 7º do Provimento.[70]

Aprofundando o art. 2, inciso I, e art. 3, do Provimento determina que este intercâmbio de informações seja também com os outros ofícios de registro de imóveis, com o poder judiciário, com a administração pública e com qualquer interessado, por meio desta central de serviços eletrônicos compartilhadas, criada por cada Estado e Distrito Federal, criada pelos próprios oficiais, mediante regulamentação da Corregedoria Geral de Justiça, conforme art. 3, § 3º do Provimento.[71]

Consoante art. 3, § 5º, do Provimento estas centrais deverão ser coordenadas para que se universalizem e prestem o mesmo serviço em todo território nacional, respeitando-se, sempre, nos tráfegos de informações a intimidade das pessoas (art. 3, § 6º).[72]

Somente o ofício competente poderá cumprir com as solicitações feitas na central, as quais lhe serão devidamente encaminhadas (art. 4 do Provimento).

Por fim, é estabelecido que é dever do Poder Judiciário a regulamentação do Sistema de Registro Eletrônico, com a fixação prazos e condições.[73] Mais especificamente, a competência de expedir regulamentos referentes a “órgãos prestadores de serviços notariais e de registro que atuem por delegação do poder público ou oficializados”, é do Conselho Nacional de Justiça. Desta feita, as regulamentações da Lei n. 11.977/2009 são feitas por este órgão, conforme §4º do art. 103-B, da Emenda Constitucional de 1945.[74]

Além do Conselho Nacional de Justiça, cabe também à Corregedoria-Geral de Justiça disciplinar este Sistema, conforme art. 8º, da Resolução nº 67, de 3 de março de 2009.[75]

Diniz afirma que para a escrituração possuir uma unificação, faz-se necessário que cada estado obedeça às normas estabelecidas pela Corregedoria-Geral de Justiça.[76]

4.2 A modernização do registro de imóveis: registro imobiliário eletrônico (e-ri)

Frente a esta base normativa exposta no item 4.1, os cartórios começaram a se modernizar. Primeiramente, antes da determinação de implantação do Sistema de Registro Eletrônico pela Lei n. 11.977/2009, o Estado de São Paulo iniciou seu processo de modernização.

Após, com a determinação do Sistema de Registro Eletrônico, cartórios de todo o país tiveram que se adaptar com os novos padrões e requisitos estabelecidos.

4.2.1 Informatização pioneira no Estado de São Paulo

O processo de informatização do registro de imóveis iniciou no Estado de São Paulo, por incentivo da ARISP, Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – mantida pelos próprios registradores –[77], ao disponibilizar diversos serviços eletrônicos, antes mesmo de qualquer determinação legal.[78]

Há anos que o Estado de São Paulo conta com pesquisas, investimentos e base normativa, para o registro eletrônico. Neste sentido, afirma Braga Junior, Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça, que:

“Em São Paulo, há mais de dez anos são feitas pesquisas e investimentos para o desenvolvimento desse sistema, sempre contando com a colaboração da Corregedoria Geral da Justiça. […] o Estado de São Paulo já conta com toda a base normativa necessária para a operação do registro eletrônico” (Provimento 11/2013 e Provimento 42/2012). [79]

Os serviços oferecidos pelos cartórios do estado de São Paulo são regulados e fiscalizados pela Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo, e obedecem os requisitos impostos pela Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e pela arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico).[80]

Primeiramente, desenvolveu-se um mecanismo de recepção de títulos e documentos, chamado de protocolo digital, com datação dos documentos eletrônico, mas sem substituir o protocolo tradicional.[81]

O protocolo eletrônico permitiu que os cartórios ultrapassassem seus limites físicos, pois podem ser acessados via Internet ou via redes eletrônicas privadas de qualquer região.[82]

Os emolumentos podem, também, ser pagos eletronicamente e é admitido o envio de avisos para os usuários, referente ao registro, via e-mail, ou até mesmo, via SMS.[83]

Ademais, outros serviços disponíveis de forma eletrônica são: a visualização da matrícula, a emissão de certidão digital e a pesquisa online, oferecidos pela central única que une todos os cartórios do Estado, denominada de Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), com tecnologia desenvolvida pela própria Associação. [84]

Conforme Galhardo, 10º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo e Diretor Secretário da ARISP, os serviços oferecidos são:

“Várias plataformas de serviços da Central, criada em 2005, estão em franca utilização – tais como a certidão digital, o sistema de visualização de matrícula (Matrícula Online), a consulta eletrônica (consulta Online), o Ofício Eletrônico (Banco de Dados Light – BDL), a Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online) e, mais recentemente, a Central de Indisponibilidade de Bens.”[85]

Nesta Central, há uma área denominada “ofício eletrônico”, desenvolvido pela ARISP em parceria com o IRIB, Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, capaz de conferir informações por meio eletrônico, destinada ao acesso das informações por órgãos públicos. Este ofício eletrônico é uma central de informações e transações eletrônicas, servindo tanto para administração pública, como para os cartórios da capital do estado de São Paulo, possibilitando às autoridades públicas terem acessos online a “bancos de dados light, compostos pelos CPFs e CNPJs de proprietários e titulares de direitos sobre imóveis registrados após 1976”.[86]

No estado de São Paulo, os 316 Registros de Imóveis já estão obrigatoriamente vinculados à Central de Registradores, interligando os cartórios com órgãos públicos e os cidadãos.[87] Entretanto, o acesso fácil às informações e o oferecimento de serviços pela Internet devem ser universalizados, a fim de aumentar a segurança jurídica oferecida pelos registros.[88]

4.2.2 Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico (S-REI)

A Lei n. 11.977/2009 faz menção a instituição do Sistema Eletrônico nos registros públicos em geral. Desta forma, as Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados em parceria com a Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (ARISP) determinaram a implantação do registro eletrônico no âmbito do Registro de Imóveis, chamado de Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (S-REI).[89] Para isto, foi realizado, previamente, um estudo pelo Conselho Nacional de Justiça, do registro eletrônico imobiliário em outros países, tais como Portugal, Espanha e Inglaterra.[90]

Conforme Provimento CG nº 42/2012:

“Artigo 2º. O Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) tem como princípio a utilização das modernas Tecnologias de Informação e Comunicação (TICs) para desmaterializar procedimentos registrais, bem como promover sua interação com o Poder Judiciário, governos, empresas e cidadãos na protocolização eletrônica de títulos e no acesso às certidões e informações registrais, de forma a aprimorar a qualidade e eficiência dos serviços prestados sob delegação pública.”[91]

O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis constitui-se num feixe de atividades eletrônicas, divididas em etapas de implementação.[92]

Impende salientar, ele não se abstém apenas ao registro eletrônico de imóveis, mas também à atividade notarial, pois faz-se necessária a produção de títulos eletrônicos, na especialidade de notas, para que, assim, seja possível a tramitação de documentos no registro eletrônico.[93]

Destarte, o primeiro passo da informatização consiste na digitalização dos documentos, passando do suporte de papel para o suporte eletrônico.[94]Os arquivos poderão ser transplantado para o sistema eletrônico por meio da digitalização, ou serem feitos diretamente em meio digital.[95]

Ademais, em segunda etapa, cada oficial, em sua serventia, deverá oferecer serviços de forma eletrônica.

A informatização dos cartórios iniciou com a automatização dos cálculos e emolumentos, da emissão de protocolos auxiliares e dos resumos financeiros do registro.[96]Após, atingiu, também, o processador de textos das certidões.[97]

Com o desenvolvimento tecnológico, os dados referentes aos indicadores pessoais e reais passaram a ser armazenados em computadores, capazes de atualizá-los e emitir microfichas com as informações ali constantes.Ato contínuo, estes indicadores puderam ser acessados em tempo real.[98]

Ainda no que concerne aos serviços eletrônicos oferecidos pelos próprios cartórios, passou-se a permitir a expedição de certidão de matrícula de imóvel e acordo pré-nupcial por meio eletrônico, possuindo a mesma validade que os tradicionais.[99]

A terceira etapa refere-se à integração dos serviços de todos os registros imobiliários brasileiros, de todas as suas centrais, por meio de uma central única, de forma que possam se comunicar, trocar informações e serviços.[100]

Primeiramente, o Estado de São Paulo, como já apontado no item anterior, instituiu a Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, conforme Provimento CGJ 42/2012.[101]

Hoje, as centrais existentes de todo o país já se comunicam entre si com a observância dos requisitos de padronização reconhecidos pelo governo federal, por meio da Central Registradores de Imóveis.[102]

Visa-se a troca de informações não somente entre as centrais, mas também, entre órgãos que relacionam-se com as centrais, como “o Poder Judiciário, os entes federais, órgãos de pesquisa, e mesmo as entidades privadas”, por exemplo.[103]

Neste sentido, afirma Guedes Filho e outros que a partir do Relatório Anual 2007 do CNJ, foi criada a Comissão de Informatização, Modernização e Projetos Especiais do Conselho Nacional de Justiça, no intuito de integrar as bases de dados dos cartórios e disponibilizá-las ao Poder Judiciário.[104]

Conforme palavras de Guedes Filho e outros:

“Este projeto tem como objetivo viabilizar a estes órgãos do Poder Judiciário:

a) Consulta a informações úteis das bases de dados dos cartórios;

b) Envio de ordens de penhora e de bloqueio de bens por meio eletrônico, proporcionando mais agilidade nas ações de investigação e combate ao crime organizado;

c) Identificação de imóveis de propriedade de réus e criminosos;

d) Reconhecimento de procurações outorgadas a intermediários que realizam fraudes em nome de terceiros;

e) Identificação de operações de lavagem de dinheiro possibilitadas por casamentos ou divórcios simulados;

f) Envio eletrônico de ordens de averbação de registro de penhora de bens imóveis e de cartas de arrematação e de adjudicação, de forma a transferir a propriedade destes bens.”[105]

A quarta etapa refere-se à realização de matrículas e escrituras de forma digital.[106]

Na quinta etapa, será constituído o Livro Eletrônico, por meio da escrituração eletrônica dos atos registrais e notariais, no âmbito de cada cartório.[107]

Em última etapa, nas palavras de Braga Junior, juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça:

“Uma etapa subsequente são as camadas digitais. Futuramente, toda a informação oficial será encaminhada aos órgãos do governo por camadas digitais. Por meio de uma base de dados, será possível visualizar o território de um município ou de um Estado sob vários aspectos, entre eles, as unidades do registro imobiliário.

São várias as camadas que poderão integrar essa base de dados. Uma camada que traga informações ambientais, como a localização das áreas de preservação permanente, área de florestas, mananciais etc. Uma camada cujo enfoque seja a poluição, a defesa de fronteira, uma camada de análise tributária de arrecadação, enfim, uma infinidade de temas pode ser objeto da criação de uma camada.

Até mesmo o poder público poderá desenhar camadas a partir das informações coletadas por ele. Ele poderá, por exemplo, construir uma camada de saúde pública, em que possa fazer a distribuição de maternidades, hospitais e postos de saúde.”[108]

A construção de uma base de dados que permita a visualização de uma camada digital sobre outra, trará inúmeras vantagens à administração, onde cada camada pode apresentar finalidade diversa.[109]

Além disto, em outro enfoque, a modernização do registro divide-se em três ramos: a informatização, o acesso à Internet e a página na Internet.[110]

Destestrês, o mais difundido é o acesso à internet, e-mails e a informatização de operações, segundo dados do Conselho Nacional de Justiça.[111]

Alguns cartórios já possuem sítio próprio na Internet, o que proporciona inúmeras vantagens aos interessados, por oferecer serviços on-line, endereço e contato do cartório, horário de funcionamento, serviços prestados e valores de emolumentos, ensejando a economia de tempo, e aumentando a comodidade dos interessados, por ser desnecessário o deslocamento até o cartório.[112]

4.2.2.1 Central Registradores de Imóveis

A Lei Minha Casa Minha Vida visa o acesso universal aos meios eletrônicos, principalmente no âmbito da Administração Pública Federal, conforme art. 41.[113]Jacomino afirma que:

“Na base das reformas, acha-se a percepção de que o modelo de registros atomizados, espraiados por todo o território nacional – ofícios descoordenados, desarticulados, precariamente interligados e conectados –, já não responde às necessidades sociais e da própria Administração Pública. Busca-se obter celeridade e segurança no acesso às informações.”[114]

Conforme o art. 38, parágrafo único, da Lei n. 11.977/2009, os cartórios deverão disponibilizar aos usuários serviços de recepção de títulos e documentos eletrônicos assinados digitalmente, o acesso às informações contidas no registro, bem como a expedição de certidões via Internet. Estes serviços devem ser oferecidos diretamente na serventia, ou ainda, por meio de um sito eletrônico, contendo diversos serviços compartilhados, integrando todos os cartórios de registro de imóveis do Brasil.[115]

De forma pioneira, o Estado de São Paulo, por meio de seus registradores imobiliários, já em 2005 criou um portal interligando todos os banco de dados dos cartórios paulistas, denominado Portal Ofício Eletrônico, atendendo pelo sitewww.oficioeletronico.com.br, a Central ARISP, como supramencionado[116]

A Central ARISP evoluiu e em âmbito nacional criou-se a Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis do Brasil (Central Registradores de Imóveis).[117]

Ela é proveniente de uma ação conjunta entre a Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (ARISP) e o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). Já os serviços ali oferecidos foram criados pelos registradores de imóveis e são fruto da cooperação técnica entre a ARISP, o IRIB e o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), como previsto no art. 37 da Lei n. 11.977/2009. Ambos foram normatizados pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo.[118]

A Central Registradores de Imóveis, constituída de software e hardware, foi desenvolvida para funcionar em todo território nacional, sincronizando os bancos de dados dos cartórios de registro de imóveis do país, atualizando-os em tempo real.[119]

 A necessidade de criar uma plataforma única se deu em razão de que algumas informações precisam ser repassadas a todos os cartórios, bem como requeridas a eles, como é o caso de comunicar a indisponibilidade de um bem, ou requerer a informação da existência de imóvel no nome de determinada pessoa, o que exige a atuação conjunta de todos os cartórios de registro de imóveis.[120]

Insta enfatizar que ela se constitui na integração de todos os cartórios autônomos e não um banco de dados único.[121] Nesta senda, leciona Gualhardo:

“conforme o “Manual de Instruções para Integração dos Registros de Imóveis com a Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis – Versão 1.0 Março/2014”, o sistema privilegia a não transferência da base de dados da serventia para a Central Registradores de Imóveis, pois os cartórios que optam pela utilização de servidores virtuais são dispensados de atualização diária do Banco de Dados, tendo em vista que as in- formações serão obtidas pelo sistema, diretamente por comunicação via WebService.E, mesmo quando a serventia opta pela utilização de infraestrutura compartilhada, o modelo em operação segrega a base de dados de cada cartório, o que permite a administração individualizada desses dados direta- mente pelo oficial de registro”.[122]

Desta forma, mesmo estando todos os dados concentrados em uma central, é de responsabilidade de cada cartório a sua conservação, sendo de incumbência daquela, apenas a interlocução destes dados.[123]

Os dados fornecidos são padronizados e obedecem os requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico).[124]

O acesso aos dados pelos interessados é de fácil e rápida localização e de forma segura, o que agiliza as transações imobiliárias, obedecendo o “Plano de Continuidade de Negócio (PCN), mediante soluções comprovadamente eficazes de Recuperação de Desastres (DR ?DisasterRecorevy)”.[125]

O intercâmbio dos dados é feito de forma confidencial, com a garantia da autenticidade e integralidade dos arquivos, conforme a política de privacidade e segurança de informação.[126]

A plataforma atende, de forma unificada, em dois sitos eletrônicos diversos, o primeiro, exclusivo para poder judiciário e órgãos da administração pública, o www.oficioeletronico.com.br; e o segundo, para acesso a todos os usuários, pessoas físicas e jurídicas, o site www.registradores.org.br.[127]

O Ofício Eletrônico disponibiliza informações registrais a autoridades públicas ou servidores, autorizados pela ARISP. Estas informações obedecem aos requisitos da ICP-Brasil, possuindo certificado digital,[128] além de indicar apenas os atos, sem especificar a natureza dos direitos envolvidos.[129]

A consulta é feita pelo nome, CPF ou CNPJ dos titulares de direitos sobre imóveis, informando em qual cartório estão registrados.[130]

Já no que concerne ao desenvolvimento da Central em si, foram criados dois espaços diversos e compartilhados. O primeiro concerne ao Banco de Dados Light, que, conforme Santos, Presidente da ARISP, “traz algumas informações do indicador pessoal do registro de imóveis, como o número do CPF ou CNPJ, nome do titular do direito, número da matrícula e número do cartório”. O segundo refere-se aos servidores de backups que estão à disposição do registrador.[131] Ambos os espaços funcionam como um ambiente próprio do oficial.

A Central apresenta muitas vantagens. Tradicionalmente, para se ter conhecimento dos bens de determinada pessoa, deveria se fazer uma consulta individual em cada cartório, tendo o usuário que se deslocar até determinado município. Com a implementação da Central de Registro de Imóveis, é necessário, apenas, o conhecimento do CPF, para saber todos os bens registrados do indivíduo, fazendo todo o trâmite via Internet, na própria residência do usuário, o que confere uma maior celeridade nas transações imobiliárias.[132]

Conforme palavras do presidente da ARISP, Santos:

“Além de economizar tempo e recursos financeiros, humanos e ambientais ao eliminar milhares de impressões de ofícios em papel, envelopes e remessas pelo correio, o Ofício Eletrônico protege a privacidade das pessoas envolvidas no processo, garantindo a autenticidade e a validade jurídica dos documentos”.[133]

Ademais, segundo o Presidente da Sinoreg-Es (Sindicato dos Notários e Registradores do Estado do Espírito Santo), Fernando Brandão, citado por Mendonça, a central irá permitir uma interlocução mais eficiente entre usuários e o cartórios, o que acaba por propiciar uma maior segurança jurídica, e transparência, com menos burocracias.[134]

Neste mesmo sentido, afirma Aristóteles Passos Costa Neto, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-ES), citado por Mendonça: “Esse, em particular, vai beneficiar a sociedade, conferindo maior agilidade nas transações imobiliárias de compra e venda de imóveis e também nos contratos de financiamento imobiliário”.[135]

Acrescenta, por fim, Galhardo que:

“Ela foi idealizada para dar agilidade aos negócios, mas sem abrir mão de assegurar a eficácia dos assentos, a higidez das informações e a garantia de perpetuidade dos registros públicos, garantia essa vinculada à responsabilidade circunscricional dos oficiais delegatários pela sua guarda e conservação.

Ganhando escala na sua utilização, a Central Registradores de Imóveis vem sendo considerada um divisor de águas na prestação do serviço de registro imobiliário brasileiro, na medida em que possibilita a solicitação e o recebimento do serviço pela internet. [..]

Assim o Registro de Imóveis, que há mais de 160 anos dá sustentação ao mercado de direitos imobiliários, ganhará em âmbito nacional contornos de eficiência, rapidez e modernidade. O que representará uma das maiores conquistas não dos registradores de imóveis, mas da sociedade brasileira.”[136]

Ela já está em funcionamento de forma parcial, integrando, gradativamente, os cartórios de registro de imóveis brasileiro, tais como de Santa Catarina, Minas Gerais, Mato Grosso e Pará.[137] Ela oferece serviços de registro eletrônico imobiliário – S-REI, atendendo notários, bancos, empresas e o próprio cidadão. No entanto, para se completar e integrar as atividades do foro ao sistema, prevê-se um prazo aproximado de seis meses a contar de meados de 2014.[138]

Coelho afirma, ainda, que, posteriormente, o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, do Governo Federal (SINTER) prevê a criação de uma central unificando todas as atividades registrais: a dos Registradores de Imóveis, de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas, permitindo um intercâmbio de documentos eletrônicos, informações e dados, acelerando o processo de registro e emissão de certidões.[139]

4.2.2.1.1 Serviços oferecidos pela Central Registradores de Imóveis

São muitos os serviços oferecidos na Central Registradores de Imóveis, dentre eles[140]:

a) Compra de crédito: área relativa aos pagamentos dos serviços cartorários. Espécie de carteira online.

b) Certidões on-line: as certidões solicitadas, emitidas e encaminhadas por meio eletrônico, recebidas no prazo máximo de um dia.

c) Matrículas: serviço de visualização instantânea das matrículas, no formato PDF, que não vale como certidão.

d) Pesquisa de bens: serviço que permite a localização de imóveis provenientes de transações imobiliárias.

e) Consulta de Protocolos: possibilita o acompanhamento do andamento do título, bem como do histórico dos documentos. É por meio do protocolo que se recebe os títulos eletrônicos, e faz-se o repositório para guarda dos documentos que os acompanham.

f) Monitor registral: mantém o cliente atualizado quanto à situação do registro e suas eventuais alterações, mediante aplicação do push, podendo, opcionalmente, enviar o aviso via e-mail ou SMS.[141]

g) Convênios: a possibilidade de contratação de convênios com os notários, empresas, bancos, etc.

h) Notários: área exclusiva para aos notários, para acesso aos documentos.

i) Ofício Eletrônico: área reservada ao Poder Público para emissão de certidão. Atualmente é de exclusividade do Poder Judiciário, buscando-se informações entre os registros de imóveis.

j) Penhora on-line: outra área reservada ao Poder Público, no qual se permite a apreensão judicial de bens dos executados. Nesta área,serão recepcionados os mandados de penhora de imóveis, para realizar o registro e averbação.

k) Indisponibilidade de bens: serviço que impede o dono de onerar seu bem, doar ou alienar.

l) Correição on-line: meio pelo qual a Corregedoria fiscaliza à distância os cartórios quanto ao descumprimento de prazos e a segurança do sistema. Nesta área o juiz corregedor tem acesso às informações, certidões e registros efetivados. AfirmaFlauzilino que:

“O próprio sistema gera um email automático enviado para o oficial e ao DIGOGE, informando a serventia de eventuais desatualizações no seu sistema de dados, ausência de prenotação dentro do prazo estabelecido etc.

A qualquer momento, os juízes da CGJ poderão acessar o sistema e gerar relatórios gerenciais e o juiz corregedor permanente poderá fazer o acompanhamento online de todos esses dados”.[142]

m) Cadastro de Regularização Fundiária Urbana: visa criar um cadastramento dos projetos de regularização fundiária registradas nos cartórios.

4.2.2.2 Escrituração eletrônica e livro eletrônico

Os registros públicos visam garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias por meio da escrituração em livros, com observação das especificações de cada um, mantidos sob a guarda dos cartórios, que devem garantir sua conservação, ordem e segurança, como bem exposto na Lei n. 6.015/1973 e na Lei n. 8.935/1994.[143]

Desta feita, o Registro Eletrônico irá propiciar, de forma mais eficiente, a ordem e a segurança. Neste sentido, Passarelli afirma que:

“Em ambos os aspectos, "ordem" e "segurança", tenho como inegável que a via eletrônica é muito mais adequada para atingir tais desideratos. Isto porque permitem a produção de várias cópias de segurança, em mídias diferentes e guardadas em diversos locais, tornando virtualmente impossível que todas elas sejam corrompidas ao mesmo tempo.”[144]

Os livros no registro eletrônico se reduzem a apenas um, consoante lição de Passarelli.[145]

Nesta senda, conforme ensinamento de Jacomino:

“Aqui aparece claramente a ideia de um livro inteiramente eletrônico. Este livro será um metafolio, livro de livros, com a característica singular de poder absorver naturalmente todos os demais em forma estruturada. Enfim, um livro lavrado em meio eletrônico”.

Ele tem a qualidade de ser mantido perpetuamente,[146] por ser estruturado e armazenado em sistemas de banco de dados adotados pelos cartórios, como dispõe a Proposta de Minuta de Decreto de Regulamentação do Sistema de Registro Eletrônico.[147]

Neste sentido, afirma Jacomino que:

“[…] constituir-se-á uma base de dados que absorverá progressivamente todos os elementos variáveis que articulam tradicionalmente a descrição dos atos de registro lato senso” (art. 231 da LRP). [148]

Conforme Provimento CG n. 42/2012, “Até que sobrevenha a regulamentação pela Corregedoria Geral da Justiça, a escrituração em meio eletrônico, sem impressão em papel, restringe-se aos indicadores reais e pessoais, controle de títulos contraditórios, certidões e informações registrais.”[149]

Os Livros 2 e 3, devem ser reproduzidos em papel e assinados pelo Oficial.[150]

Desta forma, os registros em meio físico coexistirão com o eletrônico. Neste sentido, afirma Coelho, presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), que:

“[…] os registros públicos coexistirão em meio físico e eletrônico de forma perene, com migração gradativa da escrituração dos livros e registros existentes para o sistema de registro eletrônico com prazo de carência de 24 meses para início da escrituração eletrônica após a publicação do manual.”[151]

Complementa Jacomino que os atos, após serem lavrados nos livros registrais, passarão seus principais dados para o meio eletrônico.

Divergindo, afirma Passarelli que é possível manter os registros exclusivamente em meio digital, mas, devido à falta regulamentação, muitos registradores mantêm os físicos para terem uma maior tranquilidade.[152]

No que se refere às regras procedimentais de escrituração em livros, muitas delas permaneceram.

Exige-se, ainda, o fundo branco dos livros e assinatura com caneta de tinta azul ou preta, em caso de impressão do ato.[153]

Subsiste a necessidade de o livro ser aberto, numerado, autenticado e encerrado pelo Registrador, bem como a necessidade de realizar o Termo de Abertura, com rubrica e fecho em todas as folhas, com respectiva data e assinatura.[154]

Conforme Proposta de Minuta Decreto, como ocorria na escrituração tradicional:

“Art. 8º Cada lançamento de registro e averbação na matrícula será reproduzido no Sistema de Registro Eletrônico posposto ao Código Nacional da Matrícula identificado pela letra "R" no caso de registro e pelas letras "AV" no caso de averbação, seguido do número de ordem do lançamento.”[155]

Entretanto, a restauração de livros e documentos, passou a ser feita por meio de backup, e não mais pelas regras procedimentais antigas.[156]

As cópias de segurança (backup) devem obedecer às normas da ABNT. Elas são mantidas em lugares diversos, uma no próprio Cartório, e outrana central, ou em data center homologado por autoridade competente, por exemplo.[157]

4.3 Vantagens do sistema de registro imobiliário eletrônico

Durante este capítulo já foram apontadas inúmeras vantagens resultantes da implantação do Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário. Mister enfatizar algumas delas.

Conforme Projeto enviado pelo Ministério da Fazenda ao Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB)[158], afirma-se que os principais benefícios que uma sociedade pode receber são provenientes de uma gestão pública eficiente, apta a reduzir os custos das operações, os riscos e a corrupção; que permita um controle automatizado e que garanta uma maior segurança jurídica da propriedade. Esta gestão pública eficiente é proporcionada pelo Sistema de Registro Eletrônico.[159]

Em primeiro lugar, a redução dos custos se deu em razão da diminuição da utilização de papel, no momento em que inúmeros serviços passaram a ser oferecidos via Internet.[160]

 Galhardo afirma que“No processo de ‘despapelização’ do registro imobiliário, mais de R$ 1,1 bilhão foi economizado pelos cofres públicos com a eliminação física de papéis, envelopes, postagens com correio e impressões de documentos”, [161]além de deixar o registro mais sustentável, com a redução de árvores cortadas, do gasto de água e da energia elétrica.[162]

Deve-se atentar, também, ao fato de que o selo digital foi um dos responsáveis pela diminuição da utilização de papéis ao permitir que atos fossem feitos virtualmente, diminuindo, assim, o custo do registro. Ademais, ele tornou o processo de registro mais prático, rápido, menos burocrático e com uma maior segurança jurídica, devendo o Corregedor-geral proporcionar as condições necessárias para sua fiscalização.[163]

No tocante à diminuição dos riscos, constata-se que a atual gestão do Registro de Imóveis alterou-se, tornou-se mais moderna e sistematizada, eliminando-se a manipulação dos documentos originais, melhorando sua conservação, o que acarretou a diminuição dos riscos de deterioração ou perda. Ademais, este novo sistema facilitou a reprodução e o acesso aos documentos.[164]

Nesta senda, afirma Cineviva que a implantação do Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário tornou a busca de informações mais fácil e, sobretudo, facilitou o controle dos registros.[165]

Este controle é feito pela Corregedoria-Geral de Justiça, que se tornou muito mais eficaz após implantação do sistema eletrônico. Em conjunto com a obediência aos requisitos de Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e da arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico), reduziu, e muito, a possibilidade de corrupção.

Ademais, a possibilidade de falsificação também diminuiu em virtude da assinatura eletrônica, o que acaba por aumentar a segurança jurídica.[166]

Segundo o presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), Ricardo Basto da Costa Coelho, com o registro eletrônico os processos se tornaram mais rápidos.[167]

Esta celeridade implicou em consequências imediatas na economia, por tornar as operações dos processos mais simplificadas, rápidas e eficazes, trazendo ainda mais investimentos Brasil, e, por consequência, um maior desenvolvimento com a redução do desemprego e do trabalho informal.

O processo registral em si e a emissão de certidões, também tiveram seu prazo consideravelmente diminuído.[168] O que antes era feito em até um mês, passou a ser feito em poucos dias, ou até mesmo, em poucas horas.

Insta enfatizar, consoante lição de Coelho, que são muitos os beneficiários deste novo sistema, dentre eles: o advogado; o gerente do banco – que terá maiores informações para a liberação do crédito-; o corretor de imóvel – que terá maior facilidade em ver se a documentação está em ordem-; o próprio funcionário do cartório; e o interessado na propriedade.[169]

Ademais, conforme Projeto encaminhado ao Ministério da Fazenda, são também beneficiários do Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário: “o Ministério Público, a Polícia Federal, os Cartórios de Serviços Notariais e de Registro de Imóveis, os Tribunais de Justiça”, as Corregedorias, o Conselho Nacional de Justiça, o CGU, a Secretaria de Patrimônio da União, o IBGE, os bancos, o Sistema de Financiamento e o próprio cidadão.[170]

No que concerne a este último, as vantagens são diversas. O acesso às informações registrais tornou-se mais fácil e rápido, tanto nas próprias serventias, de forma informatizada, ou diretamente pela Internet, no conforto e comodidade de suas próprias residências, evitando, assim, o gasto de tempo e dinheiro com a locomoção até aos cartórios, que, por muitas vezes, podem ser extremamente distantes. Além disto, tem-se a garantia da atualidade dos documentos, o que confere uma maior segurança e confiabilidade ao registro.[171]

No que concerne à Central de Serviços Registrais, merece uma ênfase em especial, por ter trazido ainda mais vantagens ao registro de imóveis brasileiro.

O Protocolo n. 1/2009, da ARISP, já deixa bem claro que ela representa um enorme avanço:

“CONSIDERANDO que a interligação entre as serventias imobiliárias, o Poder Judiciário e os órgãos da Administração Pública atende ao interesse público, representando inegável conquista de racionalidade, economicidade e desburocratização;”[172]

Hoje os registros de imóveis são muito mais potentes em termos de informação, por serem interligados em uma central, e não oferecidos de maneira isolada, como afirma, Braga Junior, juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça.[173]

Pelo que consta no Projeto encaminhado para o Ministério da Fazenda, a integração do registro proporcionará combate a crimes da ordem tributária, além de propiciar uma formalização efetiva da propriedade, garantindo uma maior segurança das transações, o que possibilitará uma maior facilidade na obtenção de uma financiamento, por exemplo, ou ainda a redução do spred bancário.[174]

Neste sentido, conforme recomendação do Ministério da Fazenda:

“[…] prevê-se a elevação da segurança jurídica da propriedade, nos processos de transação de bens, na efetivação do direito de propriedade e na garantia inequívoca. Prevêem-se também a prevenção subsidiária de lesão a direito de família, alienação múltipla de imóveis e fraudes em cartórios, com a atualização imediata da base cadastral.”[175]

A central acaba por facilitar o acesso a informações, além do oferecimento de serviços registrais de forma segura, célere, eficiente e de baixo custo. Os valores do registro poderão ser pagos facilmente a partir de compra de crédito antecipado, por boleto bancário, transferência bancária, ou ainda, em algumas operações, no próprio site, em tempo real.[176]

Ao aderir os requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e da arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico), a Central acaba por garantir segurança, autenticidade, integridade do registro, bem como interoperabilidade e acessibilidade dos usurários.[177]

Outrossim, a Central permite o acompanhamento online dos procedimentos registrais, 24 horas por dia, todos os dias do ano, facilitando as transações imobiliárias,[178] além de, como dito anteriormente, evitar gastos com transporte e economia de tempo com o deslocamento até a serventia, ou ainda, a diversas serventias, pois determinadas informações devem ser repassadas ou requeridas a mais de um cartório. [179]

Nesta senda afirma Santos:

“A integração e coordenação dos registros é um marco importantíssimo na história registral […] possibilitando a redução do tempo para a emissão de documentos, além de evitar o deslocamento do usuário até o cartório, e ainda, possibilita a redução dos custos”.[180]

Evidentes, assim, os avanços trazidos pela implantação do Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário. Ao mesmo tempo que trouxe inúmeras inovações, manteve características primordiais do registro, garantindo sua autenticidade e integridade.

Ele foi capaz de cumprir com maior eficiência a finalidade do registro, conferindo ainda mais segurança às transações imobiliárias e proteção da propriedade imóvel.

Considerações finais

Conforme exposição explicativa do Registro Imobiliário, finalizando com a explanação do tema Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário, foi possível constatar os plúrimos benefícios introduzidos pela sua modernização, considerada a principal mudança na história do registro de imóveis em nosso país.

Ademais, ficou demonstrado que:

1) Estamos inseridos em uma era pós-moderna, baseada na tecnologia da informação e no desenvolvimento da comunicação. As relações são fluídas e efêmeras, o que exige serviços mais céleres, confiáveis e inseridos em um ambiente informatizado;

2) O Registro Imobiliário é uma forma que o Estado tem de proteger a propriedade e os seus direitos decorrentes. Destina-se à tutela da propriedade privada, no intuito de combater as fraudes e clandestinidade;

3) A finalidade do Registro de Imóveis é conferir publicidade e segurança jurídica, devendo, por isto, ser autêntico;

4) No entanto, a manutenção dos processos tradicionais de registro o torna incompatível com a dinâmica social moderna;

5) Vive-se em uma era pós-moderna, embasada na tecnologia eletrônica, na informática e no desenvolvimento da comunicação, na qual exige-se relações céleres, e a utilização de computadores;

6) As relações sociais aumentaram, com ela a circulação de bens e, consequentemente, o número de registros, colocando em crise o sistema registral, por tornar-se extremamente moroso, gerando obstáculo às transações imobiliárias. Esta morosidade acentuou-se por depender, por exemplo, de uma escrituração manuscrita, em livros enormes e encadernados, em total incongruência com a celeridade moderna, e alheia às conquistas tecnológicas. Além de moroso, o registro tradicional era inseguro, haja vista a deterioração das fichas, extravios e perdas;

7) Ademais, a morosidade registral acaba por intensificar o custo Brasil, o que afasta investimentos no país, acarretando o baixo desenvolvimento, o aumento de desemprego, o trabalho informal, dentre outros;

8) Se o registro de imóveis não acompanhar as mudanças sociais e os avanços tecnológicos, tornar-se-á obsoleto, incapaz de garantir os objetivos aos quais ele se destina;

9) É imperativa a modernização do sistema registral frente a sociedade pós moderna;

10) Para tornar o registro mais confiável e eficiente, necessária a disponibilização de informações registrais de forma mais célere, o que é proporcionado pelo registro eletrônico;

11) O Registro Eletrônico foi instituído pela Lei n. 11.977/2009 e regulamentado pelos Provimentos CGJ 22/2012, CGJ 42/2012, CGJ 11/2013, CGJ 37/2013, CNJ 47/2015, Regulamentação CNJ 9, CNJ 14, dentre outros. Todavia, já havia anteriormente aparato legal autorizativo;

12) A Lei n. 11.977/2009 determinou a implementação do Sistema de Registro Eletrônico, sendo incumbência dos próprios registradores de imóveis. Determinou, também, que os documentos apresentados obedeçam a requisitos de autenticidade e integralidade;

13) O registro eletrônico foi implementado de forma pioneira no Estado de São Paulo, antes mesmo da Lei n. 11.977/2009 e regulamentado pelo Provimento 47/2015 do Conselho Nacional de Justiça;

14) Com o advento da lei supracitada, a modernização iniciou em todo território nacional, subdividindo-se em diversas etapas;

15) A primeira delas é digitalização dos documentos. Eles podem ser digitalizados por meio de escâner, por exemplo, ou, ainda, serem feitos diretamente de forma digital, com assinatura eletrônica. Acredita-se que somente o último tenha sua autenticidade garantida;

16) A segunda etapa é a informatização das próprias serventias, oferecendo ali serviços automatizados, como, por exemplo, dos cálculos e emolumentos, dos indicadores reais e pessoais, dentre outros;

17) A terceira etapa, e uma das mais importantes, refere-se à integração de todos os cartórios nacionais em uma Central na Internet – denominada Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis –, juntamente com órgãos da administração pública e Poder Judiciário.Os serviços ali são mais céleres, de baixo custo, eficientes e potentes. Insta enfatizar que é a integração a principal característica da próxima era;

18) A quarta e quinta etapa referem-se à matrícula eletrônica, à escrituração eletrônica e ao livro eletrônico;

19) Em comparativo com o registro tradicional, constata-se que os seus dispositivos procedimentais não foram alterados, mantendo-se a segurança, a confiabilidade e a integridade exigidas do registro;

20) O cuidado e o rigor técnico permaneceram os mesmos. A preocupação com a finalidade do registro e o respeito aos seus princípios, também. No entanto, ao mesmo tempo, muita coisa foi alterada.

21) Os livros – onde são escrituradas as matrículas, os registros e as averbações- serão pertencentes a um banco de dados, com fácil acesso às informações. Ele não sofrerá mais do problema de deterioração natural das folhas, nem mesmo do seu extravio e perda;

22) O processo registral se tornou muito mais célere. Um registro que anteriormente demorava quase um mês para ser feito, hoje é feito em horas, ou poucos dias. O mesmo ocorre com as certidões;

23) Com um trâmite rápido do registro ou emissão de certidões, efeitos imediatos podem ser constatados no mercado imobiliário e na economia, e, consequentemente no desenvolvimento do país, diminuindo-se o desemprego, o trabalho informal, dentre outros. Proporcionou, também, o combate a crimes contra a ordem tributária e garantiu uma formalização efetiva da propriedade;

24) Ademais, o registro eletrônico é capaz de proporcionar uma maior comodidade ao poder ser acessado diretamente da residência do interessado, evitando o deslocamento até a serventia que, muitas vezes, pode ser em localidades extremamente longínquas;

25) Houve melhoras significativas ao meio ambiente com a “despapelização”, que economiza árvores, água e energia. Os custos também reduziram, por ser desnecessária a utilização do papel;

26) Com sistema de controle pelas Corregedorias Gerais de Justiça, e obediências dos requisitos da infraestrutura pública, os riscos e corrupção diminuíram consideravelmente;

27) Outros países já passaram por esta modernização, e constataram evidentes melhoras. Cabe, agora, ao Brasil realizar sua transição completa ao Sistema de Registro Eletrônico, desprendendo-se das amarras do conservadorismo, pois vantagens à sociedade, às empresas, aos cartórios e à própria economia, são imensas.