Teoria e prática da adjudicação no âmbito do registro de imóveis

Resumo: Conquanto, este instituto figura de pouco enfrentamento na prática do registro, mas que vem crescendo pouco a pouco, é que esse instituto mostra-se de relevante estudo sobre o tema ora proposto, em que se encontra na ideia da origem da propriedade bem imóvel que tem por título aquisitivo a carta de adjudicação, a qual se classifica como derivada ou originária, em muito facilitará a vida do credor e, do adjudicante, tendo-se em vista os efeitos mormentes pecuniários de formas de aquisição imobiliária com título judicial e extrajudicial hábil e recepcionado pelo registro de imóveis.

Palavras chave: Título Judicial – Título Extrajudicial – Teoria e Prática – Registro de Imóveis – Adjudicação.

Abstract:  While this figure Institute of just coping in the practice of registering property, but it is growing little by little, it shows that this institute is relevant study on the theme in question, where is the idea of home ownership and property that is purchasing the title letter of award, which ranks as derived or originating in greatly facilitate the life of the creditor, and the authority and the heir to resign, taking into consideration the effects mainly a form of pecuniary property acquisition with the title approved by the skilled and property registration.

Sumário: 1. Introdução. 2. Conceito. Teoria da Adjudicação: 3. Adjudicação no Processo Civil Brasileiro 3.1 A expropriação consiste 3.2 Quem pode requerer a adjudicação de bem do devedor 3.3 Formalização da Adjudicação 3.4 Inventário por Adjudicação 3.5 Adjudicação e o Inventário com impacto na Lei 11.441/07 3.5 Formas de Extinção de Hipoteca Gravada no Fólio Real 4. Dúvida Declarada Improcedente.Prática do Registro de Imóveis: 5. Adjudicação e suas Peculiaridades no Código de Processo Civil 6. Documentação necessária para registrar a Carta de Adjudicação no Registro de Imóveis 6.1 Documentação exigível para o registro da carta de adjudicação quando se tratar de título judicial pela via contenciosa, 6.2 Escritura Pública de Inventário cumulada com Adjudicação de bens. 6.2.1. Dos bens. 6.2.2. .da cessão de direitos hereditários. 6.2.3. Da adjudicação. 6.2.4. Das certidões. 6.2.5. Das assinaturas no traslado. 7. Alguns Modelos de atos de Adjudicação transcrita no Fólio Real.  8. Considerações Finais.

1.Introdução:

Adjudicação é o que se chama.

“ato de expropriação executiva em que o bem penhorado se transfere in natura para o credor, fora da arrematação”.

Conquanto, este instituto figura de pouco enfrentamento na prática do registro, mas que vem crescendo pouco a pouco, é que esse instituto mostra-se de relevante estudo sobre o tema ora proposto, em que se encontra na ideia da origem da propriedade bem imóvel que tem por título aquisitivo a carta de adjudicação, a qual se classifica como derivada ou originária, em muito facilitará a vida do credor e, do adjudicante, tendo-se em vista os efeitos mormentes pecuniários de formas de aquisição imobiliária com título judicial e extrajudicial hábil e recepcionado pelo registro de imóveis.

2. Conceito

Adjudicação: s. f. Acto!Ato de adjudicar. adjudicar – Conjugar . v  tr . 1. Dir. Declarar quem é que tem direito a. 2. Por ext. Entregar em praça ao maior licitante. 3. Conferir (a quem de direito). [1]

Teoria da Adjudicação  

3. Adjudicação no Processo Civil Brasileiro

“A transmissão de propriedade imóvel por força de arrematação ou da adjudicação é coativa. A compulsoriedade da cobrança via execução, assim como a excussão dos bens do devedor, retira do ato de alienação qualquer possibilidade de tê-lo como consentido. Este meio deixado à disposição do credor bem se amolda à visão contemporânea do processo, como o instrumento de realização do direito material e de efetivação da tutela jurisdicional, sendo de função predominantemente pública, que não deve prestar obséquios aos caprichos de litigantes desidiosos ou de má-fé.” Manual do processo de execução. 4ª ed., São Paulo: RT, 1997, p. 575.

Adjudicação[2] é o ato judicial mediante o qual se declara e se estabelece que a propriedade de uma coisa (bem móvel ou bem imóvel) se transfere de seu primitivo dono (transmitente) para o credor (adquirente), que então assume sobre a mesma todos os direitos de domínio e posse inerentes a toda e qualquer alienação obrigação.

Sendo executável uma decisão judicial condenatória (execução por quantia certa contra devedor solvente), e o devedor não pagar espontaneamente, haverá a penhora de bens suficientes para o cumprimento da obrigação. Tais bens penhorados serão submetidos à avaliação, para serem alienados em hasta pública (leilão público).

A adjudicação consistia no direito do credor de adquirir o bem levado à hasta pública quando não houvesse licitantes ( antiga redação do art. 714 do CPC) ( REVOGADO )

Atualmente, com a reforma processual visando maior celeridade (Lei nº 11.382, de 2006), a adjudicação pode ser de imediato requerida pelo credor, antes da designação da praça, desde que por preço não inferior ao da avaliação.

A adjudicação, portanto, é também uma forma indireta de satisfação do credor, guardando semelhança nesse ponto com a dação em pagamento. É forma indireta porque o credor, tendo uma decisão judicial que lhe reconhece o direito de haver do devedor uma quantia líquida em dinheiro, aceita substituir tal quantia ou parte dela pelo valor do bem adjudicado.

Ressaltamos, ainda, a alteração do artigo 698, do Código de Processo Civil:

[…]Art. 698. Não se efetuará a adjudicação ou alienação de bem do executado sem que da execução seja cientificado, por qualquer modo idôneo e com pelo menos 10 (dez) dias e antecedência, o senhorio direto, o credor com garantia real ou com penhora anteriormente registrada, que não seja de qualquer modo parte na execução.

3.1 A expropriação consiste ([3])

1) – na adjudicação em favor do exeqüente ou das pessoas indicadas no § 2o do art. 685-A desta Lei;

2) – na alienação por iniciativa particular;

3) – na alienação em hasta pública;

4) – no usufruto de bem móvel ou imóvel.

3.2. Quem pode requerer a adjudicação de bem do devedor

1) o exeqüente (credor)

2) o credor com garantia real

3) os credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem

4) pelo cônjuge, os ascendentes e os descendentes do executado

3.3 Formalizações da Adjudicação

A adjudicação considera-se perfeita e acabada com a lavratura e assinatura do auto pelo juiz, pelo adjudicante, pelo escrivão e, se for presente, pelo executado, expedindo-se a respectiva carta, se bem imóvel, ou mandado de entrega ao adjudicante, se bem móvel (art. 685-B do CPC).

(Assim sendo, no caso de bem imóvel, expedir-se-á carta de adjudicação, contendo a descrição do imóvel (com remissão à sua matrícula e registros), a cópia do auto de adjudicação e a prova de quitação do imposto de transmissão).

Vejamos: Se no caso de compra e venda voluntária, lavra-se uma escritura hábil de ser registrada no Registro de Imóveis para a aquisição da propriedade, no Título Judicial extraí-se a Carta de Adjudicação dos autos que equivaleria a uma escritura pública, sendo o título hábil ao Registro de Imóveis competente o qual registrará nos termos da lei 6015/73 a transferência da propriedade.

3.4 Inventários por Adjudicação

No caso de inventário judicial decorrente do falecimento de pessoa que deixou bens haverá ao final o formal partilha desses bens, no caso de vários herdeiros. Quando se falar em renuncia e outras peculiaridades que veremos adiante no inventário, será expedido a Carta de Adjudicação a uma única pessoa.

3.5 Adjudicação e o Inventário com impacto na Lei 11.441/07

A lei menciona inventário e partilha, mas será possível fazer uma adjudicação a um único herdeiro por meio de escritura?

Sim, a resolução 35 do CNJ o qual disciplina a 11/441/07 é clara quanto a esse instituto. perceba-se. [4]

Art. 26 Havendo um só herdeiro, maior e capaz, com direito à totalidade da herança, não haverá partilha, lavrando-se a escritura de inventário e adjudicação dos bens. Grifo nosso.

Art. 27 A existência de credores do espólio não impedirá a realização do inventário e partilha, ou adjudicação, por escritura pública. Grifo nosso.

Sem dúvida trata-se de uma falha do legislador em não mencionar que a adjudicação também e passível. De forma pela qual não necessite de homologação judicial e poderá normalmente ser feita pela via administrativa, reza os artigos acima citado.

Quis a lei dizer que a transferência patrimonial do falecido para seus herdeiros pode ser feita pelo procedimento extrajudicial. Isto é, tanto a partilha como a adjudicação a um único herdeiro pode ser promovida por meio de expediente notarial.

Para o procedimento extrajudicial, no entanto, os herdeiros devem ser maiores e capazes e não pode haver testamento. Se existir testamento, o procedimento deve ser no Judiciário. Além dos herdeiros, deve comparecer na escritura o viúvo, se for casado no regime de separação convencional de bens, este regime? ele é considerado herdeiro.

Se for casado pelo regime da comunhão universal de béns (Grifo Nosso). O viúvo não será considerado herdeiro, mas meeiro. Se for casado pelo regime da separação obrigatória de bens, mesmo não sendo herdeiro ou meeiro, deverá comparecer à escritura para confirmar as afirmações que lá constam e, também, para exercer o seu direito real de habitação, que existe independentemente do regime de bens.

3.5 Formas de Extinção de Hipoteca Gravada no Fólio Real.

Inicialmente, cumpre ressaltar que o modo (modus) necessário à extinção do direito real de hipoteca é referido no artigo 1.500 do Código Civil, ou seja, a averbação de seu cancelamento: ([5]) in verbis.

“Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:

VI – pela arrematação ou adjudicação.

Art. 1.500. Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova.”

A hipoteca poderá ser extinta pela arrematação e adjudicação previstas no inciso VI, constituem forma de pagamento ao credor. No primeiro caso, pelo terceiro na ação em que o imóvel hipotecado é penhorado. Já na adjudicação o próprio exeqüente adquire a propriedade da coisa. Nesse desiderato, a extinção tem que ser por ordem expressa do juiz ou pelo credor na referida carta de adjudicação autorizando a extinção dos ônus gravados no referido fólio real. Fazendo menção ao registro do ônus gravado.

O artigo 1.501 do Código Civil estabelece o dever de notificação do credor hipotecário para a arrematação e adjudicação (Grifo Nosso) do imóvel hipotecado, sob pena de lhe ser inoponível (ineficácia relativa) a hasta realizada:

“Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.”

4. Dúvida Declarada Improcedente.

“Apelação Cível nº 596166249. 3ª Câmara Cível, Santa Maria. Rel. Des. Moacir Adiers,06-03-1997.[6]

Ementa – Apelação Cível nº 596166249. 3ª Câmara Cível

EMENTA – Registros públicos.  Registro de imóveis. Carta de Adjudicação. Existência de mais de uma penhora sobre o mesmo imóvel. Exigência de cancelamento para o registro da carta: Inadmissibilidade. Declaração de ineficácia de venda não-registrada. Aquisição do imóvel por terceiro, muito tempo depois. Circunstância impeditiva do registro da carta quanto a este imóvel.

“[…] O fato de existirem três penhoras incidentes sobre o mesmo imóvel (matrícula  nº 65.028)  não  impede  o  registro  da  carta  de adjudicação,  principalmente  quando  esta  foi extraída de processo de execução que, por primeiro, obteve a sua penhora e,  também por primeiro,  procedeu  ao  seu  registro.  Injurídica a  exigência,  mesmo  se  amparada  em provimento  provindo  da  Corregedoria Geral  da  Justiça,  quanto  a  promover  o  adjudicador, antes, o cancelamento dos registros das demais penhoras. Dúvida declarada improcedente, com  determinação  do  registro  da  carta  de  adjudicação,  no  tocante  ao  imóvel  objeto  da matrícula nº 65.028.

1 admissão de penhora sobre imóvel mediante declaração de ineficácia do ato transmissivo de  seu  domínio,  sem  que  ocorresse  o  registro  do  ato  constritivo  e  sem  que promovesse, o  credor, a averbação da ineficácia junto à matrícula  respectiva  (matrícula nº 65.031), não atua de  forma a alcançar e viciar, de modo necessário, o ato transmissivo do domínio, ocorrido quase dois anos depois, para terceiro, amparado que pode este estar pela boa-fé, confiado na regularidade registraria e na segurança que os registros públicos devem ensejar.

2 A inércia ou ociosidade do credor, com o não – promover o registro da penhora e a averbação da declaração de ineficácia  da  primeira  venda,  não  pode  servir  para  prejudicar terceiro  que  confiou  na  regularidade  do  registro  imobiliário  e  que,  em  princípio,  não  tinha como saber da existência da penhora e da declaração de  ineficácia em relação à aquisição feita  por  sua  vendedora. O registro da carta de  adjudicação,  até mesmo  com  vistas  às exigências  decorrentes  do  princípio  da  continuidade  registraria,  está  a  exigir  desate  em processo  regular do qual deve participar o atual detentor do domínio, vez que diretamente; atingido com o registro daquele ato.”

Nesse sentido:

Apelação provida, em parte.”

Não havendo licitantes, poderá o credor requerer que os bens penhorados lhe sejam adjudicados.

A adjudicação, semelhante à dação em pagamento, é uma forma indireta de o credor ver satisfeito seu crédito. Em ambas as situações se realiza a transferência da propriedade do bem penhorado ao credor, e assim seu direito fica extinto.

Desde que nas praças e nos leilões não tenha ocorrido arrematação, a adjudicação pode ter lugar, tanto de bens móveis como imóveis, apesar de o Código de Processo Civil, tratar em sua Subseção III, da adjudicação de bem imóvel.

Para que ocorra a adjudicação, necessário é que em ambas as hastas não tenham aparecido licitantes e não apenas em uma delas. Ou seja, após a primeira. Ela só poderá ser deferida, após terem ocorrida as duas hastas e certificado a inexistência de licitantes.

Segundo o parágrafo 1º do artigo 714 do mesmo diploma anterior, o credor hipotecário, bem como os credores concorrentes, têm direito à adjudicação.

Na adjudicação prevalecerá o valor pelo qual o bem foi avaliado e não valor inferior ao da avaliação. No entanto, se o credor quiser a propriedade do bem penhorado por valor menor do que foi apurado na avaliação, deverá participar na segunda hasta, quando a alienação poderá ocorrer por qualquer preço, desde que não seja vil.

Não havendo licitantes em ambas as hastas e até designação de novas hastas, o credor poderá requerer a adjudicação do bem, não havendo no nosso Código em vigor, qualquer prazo que limite esse pedido.

Uma vez a adjudicação sendo deferida, lavrar-se á um auto no prazo de vinte e quatro horas e posteriormente a respectiva carta. Se o valor do débito for superior ao do bem que está sendo adjudicado, prosseguirá a execução pelo saldo remanescente, ficando desnecessário o depósito pelo credor, que será descontado do valor do débito. Porém, no caso do valor do débito ser inferior, o credor deverá depositar o saldo remanescente.

Se a adjudicação for requerida por mais de um credor, aquele que der maior preço terá a preferência; mas se todos oferecerem o mesmo preço ocorrerá licitação entre eles, conforme dispõe o artigo 714, parágrafo único do Código de Processo Civil.

Prática no Registro de Imóveis

Portanto, vimos a teoria da adjudicação, essa ensina como apreciarmos este instrumento para praticarmos a prática de uma extrema importância que é a Publicidade do ato no Fólio Real deste instrumento seja ele de caráter público ou particular seja elaborado pela via contenciosa ou voluntária.  

Para efetuaremos o registro deverão ser observados alguns encadeamentos que deverão ser analisado, na Lei de Registros Públicos, que exigimos dia a dia para a prática do ato da adjudicação a seguir.

5. Adjudicação e suas Peculiaridades no Código de Processo Civil.

“Art. 685-A da LEI No 5.869, DE 11 DE JANEIRO DE 1973.  É lícito ao exeqüente, oferecendo preço não inferior ao da avaliação, requerer lhe sejam adjudicados os bens penhorados.[7]

§ 1o  Se o valor do crédito for inferior ao dos bens, o adjudicante depositará de imediato a diferença, ficando esta à disposição do executado; se superior, a execução prosseguirá pelo saldo remanescente.

§ 2o  Idêntico direito pode ser exercido pelo credor com garantia real, pelos credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, pelo cônjuge, pelos descendentes ou ascendentes do executado.

§ 3o  Havendo mais de um pretendente, proceder-se-á entre eles à licitação; em igualdade de oferta, terá preferência o cônjuge, descendente ou ascendente, nessa ordem.

§ 4o  No caso de penhora de quota, procedida por exeqüente alheio à sociedade, esta será intimada, assegurando preferência  aos  sócios.

§ 5o  Decididas eventuais questões, o juiz mandará lavrar o auto de adjudicação.

Art. 685-B.  A adjudicação considera-se perfeita e acabada com a lavratura e assinatura do auto pelo juiz, pelo adjudicante, pelo escrivão e, se for presente, pelo executado, expedindo-se a respectiva carta, se bem imóvel, ou mandado de entrega ao adjudicante, se bem móvel.  

Parágrafo único.  A carta de adjudicação conterá a descrição do imóvel, com remissão a sua matrícula e registros, a cópia do auto de adjudicação e a prova de quitação do imposto de transmissão”. (Grifo Nosso)

6. Documentação necessária para registrar a Carta de Adjudicação no Registro de Imóveis.

Titulo Judicial pela via Contenciosa.   

O Art. 221 da 6.015/73 elenca que somente são admitidos a registro

Parágrafo IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo;[8]

O Título Judicial que é a carta de adjudicação extraída dos autos deverá estar autenticado pela vara que foi expedido, contendo os autos completos com as determinações judiciais: com os seguintes elementos, autos, sentença e transito em julgado, vedado a autenticação em notário;

No mesmo sentido elenca o Art. 225 §2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior;

QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

Leciona Franciny Beatriz Abreu de Figueiredo e Silva em sua Obra Teoria e Pratica de Registro de Imóveis[9]

“O Registrador deve conferir os dados da qualificação pessoal das partes no título judicial com os dados do registro anterior. Por exemplo, se o número do CPF/CNPJ ou RG do Transmitente estiver errado na matricula/registro, se faz necessário averbar a retificação da qualificação pessoal com base em documentos oficiais apresentados, em face do Princípio da especialidade Subjetiva”

“A) – A adjudicação deve conter a qualificação completa da pessoa física, nome completo, estado civil, se casado necessário o regime de bens dos adjudicantes, profissão, endereço: residente e domiciliado…, número de inscrição no cadastro de pessoas física, RG.”

O título judicial deve, igualmente, ser claro quando for se tratar de Principio da Especialidade subjetiva elencado no Art. 176 Parágrafo II 4, a da Lei 6.015/73;

“a) – Tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação”;

Estaremos sempre analisando com muita minúcia os títulos judiciais, haja vista termos uma margem de erro muito grande quanto à elaboração da carta de adjudicação, em relação aos princípios Especialidade objetiva, subjetiva, bem como o número do registro anterior.

Haja vista ser necessário uma perfeita caracterização no instrumento, nesse sentido é clara a LRP em face do princípio da Especialidade Objetiva, que norteia o Registro Público nos Arts. 222 e 225 da LRP;

“Art. 222 – Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

Art. 225 – Os tabeliães, escrivães, e juízes (Grifo Nosso) farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

Nesse sentido reza o Art. 685-B do CPC Parágrafo único.  A carta de adjudicação conterá a descrição do imóvel, com remissão a sua matrícula e registros, a cópia do auto de adjudicação e a prova de quitação do imposto de transmissão.”

6.1 – Documentos exigíveis para o registro da carta de adjudicação quando se tratar de título judicial pela via contenciosa

Portanto a Adjudicação deverá estar com os autos, sentença, transitada em Julgado autenticado pela devida vara, permitido somente autenticado pela vara, (friso) OBS: “Fazer Acompanhamento da Tramitação do Processo pelo site do tribunal competente, pelo numero ou nome da parte, verificando a veracidade quanto a tramitação, para nos prevenir de falsificações fraudes e estelionatários, imprimindo o relatório, e anexando ao dossiê”.

Certidão Negativa de Tributos Imobiliários; IPTU.

Imposto de Transmissão “Causa Mortis” ou bens imóveis – ITBI/ITCD – conforme o caso. Certidão de casamento do Adjudicante, se necessário. Dependendo do regime de bens pacto antenupcial em original para registrar e averbar, dependendo do caso.

Cópia autenticada da carteira de identidade e CPF do adjudicante.

Declaração de quitação de condomínio combinado com o Provimento Geral do Tribunal de Justiça do Estado, quando apartamento, se exigível por provimento.

Sempre seguindo aos princípios gerais do direito que norteia o registro público, Vale ressaltar que via de regra a adjudicação sempre será transmitida a uma única pessoa, ou casal.

Registrado a Adjudicação o registro de imóveis terá o dever de comunicar a DÓI Declaração de Operações Imobiliárias a SECRETARIA DE FAZENDA, sobe pena de pagar multa de 1% ao mês sobre o valor da operação, e trataremos rapidamente em fazer DTI declarações de transações imobiliárias da Secretaria de fazenda deste estado DF. Ou seja, a DOI e a DTI são operações de extrema urgência após finalizado o registro da carta de adjudicação.

– Titulo de Adjudicação pela via Administrativa.  

6.2 – Escritura Pública de Inventário cumulada com Adjudicação de bens pela via administrativa.

A Escritura pública poderá ser lavrada em qualquer notário do Brasil e constituí título hábil para ser registrado, consistindo na ideia declaratória do ato a fim de que assegure a publicidade e disponibilidade ERGA OMNES da adjudicação, procedimento esse pelo devido amparo da Lei 11441/07 Combinado com a Lei 7433/85 a qual dispõe sobre os requisitos da lavratura de escritura.[10] 

“LEI Nº 11.441, DE 4 DE JANEIRO DE 2007.

[…] Altera dispositivos da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973   – Código de Processo Civil, possibilitando a realização de inventário, partilha, separação consensual e divórcio consensual por via administrativa. 

Art. 1 da Lei 11.441/2007 “Art. 982 CPC. Havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial; se todos forem capazes e concordes, poderá fazer-se o inventário e a partilha por escritura pública, a qual constituirá título hábil para o registro imobiliário. (Grifo Nosso)[11]

 Art. 3 Parágrafo § 1o A escritura não depende de homologação judicial e constitui título hábil para o registro civil e o registro de imóveis. (Grifo Nosso)       

A Escritura Pública de Inventário cumulada com adjudicação de bens poderá feita em ambas às hipóteses, posso intitular algumas idéias.

Pois bem, quando falecido o proprietário do imóvel e, esse tenha somente um único herdeiro. Desse modo, será feito inventário cumulado com adjudicação.

 Bem como através da escritura pública feita pelo instituto da cessão de direitos hereditários, passado vida.

Quando também se tratar de renuncia de vários herdeiros, em favor de um único herdeiro.

Essas são algumas hipóteses que prevê a adjudicação dentre outras previstas em nosso ordenamento.

Pois bem, posso mencionar que efetuaremos a prática da adjudicação no registro de imóveis apoiando se na mesma linha relacionando aos princípios gerais que norteiam os registros públicos.

 Bem como a necessidade de constar os mesmos elementos da lei 7433/85 quando for à forma de lavratura de escritura pública.

Ou seja:

a) Qualificação do adjudicatário, regime de bens ou pacto se houver, bem como qualificação do assistente. (Advogado)

b) Bem como dos intervenientes anuentes, concordando expressamente com os termos do presente inventário em face da renúncia, transformada em adjudicação.

c) Neste sentido elenca o Art. 16 da Resolução 35 do CNJ quando se tratar escritura pública de direitos hereditários inter vivos, essa será habilitada no inventário, dentre outras formas previstas em lei; qualificação de todos os intervenientes anuentes;

d) menção da certidão de óbito;  

e) qualificação da falecida: nome, nacionalidade, estado civil, carteira de identidade e CPF. Dos herdeiros: ora intervenientes anuentes. Devidamente qualificados.

E o adjudicatário declara:        

A – desconhecer a existência de outros herdeiros e de testamento deixado pela autor(a) da Herança,

B – estar ciente da responsabilidade civil e criminal, referente à declaração dos herdeiros, se veracidade de todos os fatos relatados neste instrumento de inventário.

6.2.1 DOS BENS:

Número de Matricula, descrição do imóvel em face do princípio da especialidade, mencionando o registro anterior.

6.2.2 DA CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS:

Por força de escritura pública de cessão de direitos hereditários, o qual os herdeiros ora intervenientes anuentes, qualificados, cederam, a título gratuito, a totalidade dos direitos hereditários de que era detentor, em favor da ora adjudicatária(o), bem como o valor arbitrado pela secretária de fazenda do estado ( conforme o estado ) DF na alíquota de 4% ITCD referente a cessão de direitos hereditários.

6.2.3 DA ADJUDICAÇÃO:

Poderá ser transferida pelos herdeiros pela renuncia/cessão de direitos e outros institutos previstos em nosso ordenamento jurídico, esse instrumento também poderá ser adjudicado e, perpetrara em favor do meeiro/meeira, ou herdeiro, os quais deverão ser assistidos por advogado nomeado e qualificado ou, este em causa própria. Tanto sendo pela via judicial ou extrajudicial.

6.2.4 DAS CERTIDÕES:

A: recibo de custas;

B: calculo de imposto de transmissão causa mortis, 4% sobre 50% haja vista ter sido adjudicado em face da escritura pública de direitos hereditários, ter sido adjudicado tão somente a um único herdeiro ou seja: o meeiro;

C: certidão negativa de IPTU;

D: declaração de quitação de condomínio quando se tratar de apartamento;

E: certidão de ônus reais;

F: certidões de feitos judiciais, distribuidor da justiça federal, justiça comum do estado, justiça trabalhista; em nome da autora da herança;

G: certidão negativa de débitos de tributos federais e à divida ativa da união, emitidas em nomes dos autores da herança;

H: certidão negativa de débitos de tributos imobiliários, inclusive os relativos à divida ativa em nome e no CPF da autora da herança;

I: deverão também ser apresentados os demais documentos exigidos nos termos do Art. 22 da Resolução 35 do Conselho Nacional da Justiça;

J: emitida e DOI, Declaração de Operações Imobiliárias; caso haja omissão pela parte do tabelião o registrador fará a referida declaração.

6.2.5 DAS ASSINATURAS NO TRASLADO:

Deverão estar presente todas as partes na forma consensual, qual o tabelião irar ler conferir e encerrar o ato colhendo todas as assinaturas inclusive do assistente, (advogado) e por final dará a fé em público e raso.

(EM TESTEMUNHO DA VERDADE) DOU FÉ. TABELIÃO OU PREPOSTO.

7.  Diversos Modelos de atos de Adjudicação transcrita no Fólio Real.

“R-50-40556 Protocolo nº 105.416, de 03/12/2009 – ADJUDICAÇÃO. Transmitente: Espólio de ILMA MALAQUIAS, já qualificada. Adquirente: SEBASTIÃO MALAQUIAS DA SILVA, brasileiro, viúvo, CI nº 091.129-SSP/DF e CPF nº 028.965.591-91, residente e domiciliado nesta Capital. Título: Carta de Adjudicação de 09/10/2008, expedida pelo Juízo de Direito da Segunda Vara de Família, Órfãos e Sucessões da Circunscrição Judiciária de Brasília/DF, extraída dos autos da Ação de Arrolamento, Processo nº 61283-3/06, dos bens deixados por falecimento de ILMA MALAQUIAS ANDRADE. A adjudicação foi homologada por Sentença de 01/02/2008, proferida pelo Juiz de Direito da referida Vara, Drº Terry Atrinio Teixeira, que transitou em julgado. Valor atribuído ao imóvel: R$62.949,13. Ficam aqui arquivadas a Guia nº 25/02/2008/213/000015-3, acompanha  da do respectivo DAR, referentes ao Imposto de Transmissão “causa mortis”, e a Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliário do GDF nº 223-00.522.082/2008. Dou fé. Guará-DF, 04 de janeiro de 2009.________________. – Oficiala – Ofícial ou Presposto.”

“R-5-51680 – Protocolo nº 102877, de 05.12.2009 – ADJUDICAÇÃO. Transmitente: ANTÔNIA DAS NASCIMENTO, já qualificada. Adquirente: BANCO S/A, já qualificado. Título: Carta de Adjudicação datada de 31.09.2008, expedida pelo Juízo de Direito da Sexta Vara da Circunscrição Especial Judiciária de Brasília-DF, extraída dos autos da ação de Execução Hipotecária nº 45348-3. A adjudicação foi homologada por Sentença de 07.11.2008, proferida pelo Juiz de Direito da referida Vara, Drº Teis Debber Araiojo balvalcante, que transitou em julgado. Valor do imóvel: R$180.000,00. Ficam aqui arquivadas a Guia nº 19/08/2008/345/000001-5, acompanhada do respectivo DAR, referentes ao Imposto de Transmissão “inter vivos”, e a Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliário do Estado nº 381-01.000.374/2011. Dou fé. Guará-DF, 30 de janeiro de 2009.________________. – Oficiala – Ofícial ou Preposto.”

“R-1-5915 – Protocolo nº 110654, de – ADJUDICAÇÃO. Transmitente: LUIZ 888888 DA SILVA, CPF nº 112.847.981-00. Adquirente: 888888 DA CONCEIÇÃO SOBREIRA E SILVA, brasileira, solteira, escrevente, CI nº 521.372-SSP/DF e CPF nº 115.788.615-72, residente e domiciliada nesta Capital. Título: Carta de Adjudicação de 17/07/2009, expedida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara de Órfãos e Sucessões da Circunscrição Especial Judiciária de Brasília-DF, extraída dos autos de Inventário nº 79770-2/2000, de conformidade com a Sentença de 18/10/2006, proferida pela MMª Juíza de Direito Substituta da referida Vara, Drª yorgino de Oliveira C. e Silva Rosa, que transitou em julgado. Valor atribuído ao imóvel: R$64.312,04. Consta do Título a fotocópia da Página 11 do Diário Oficial do Distrito Federal de 28/03/2007, na qual foi publicado o Ato Declaratório nº 10 de 27/03/2013, referente à isenção do ITCD. Ficam aqui arquivadas a Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários do Estado nº 381-01.000.374/2011. Dou fé. Guará-DF, 30 de janeiro de 2009.­­­­­­­­­­­­­­­­__________. Oficiala – Ofícial ou Preposto.”

R-3-49851 – Protocolo nº 99.651, de 31.01.2007 – ADJUDICAÇÃO. Transmitente: Espólio de ELE-NIMAR MARIA SOUSA, CPF nº 046.206.231-72. Adquirente: BRUNOS LUAN DE SOUSA MACEDO, brasileiro, solteiro, maior, estudante, CI nº 2.290.405 SSP/DF e CPF nº 010.039.831-62, residente e domiciliado nesta Capital, assistido pelo advogado, Drº ANTONIO DE ASSIS, OAB/DF nº 17.566. Título: Escritura de 30.01.2008, às fls. 003/005, Livro 1047, do 1º Ofício de Notas do Núcleo Bandeirante/DF. Valor do imóvel: R$ 400.345,21, dado para fins fiscais. Dou fé. Guará-DF, 21 de fevereiro de 2009._________________. – Oficiala – Ofícial ou Preposto.

OBS: VALE RESSALTAR QUE TODOS OS MODELOS SUPRAM MENCIONADOS SÃO MERAS FICÇÕES.

8. Considerações Finais

Em que pesem os doutos pensamentos. Venho através do artigo em tela elucidar como se dá a teoria e a prática da forma de aquisição imobiliária pela carta de adjudicação na forma de título judicial e pela escritura pública lavrada em notário o qual tem vigorado em nosso ordenamento com grande êxito, ambos sendo hábil o registro no ofício de registro de imobiliário. Atrelando à lei de registros públicos e suas peculiaridades no processo civil, na ótica de um escrevente.

Informações Sobre o Autor

Dercino Sancho dos Santos Neto

Bbacharel em Direito e oficial/registrador substituto