Usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial é uma modalidade inovadora de aquisição de propriedade que possibilita o reconhecimento da posse prolongada, pacífica e contínua de um imóvel sem a necessidade de um processo judicial. Regulamentada pela Lei nº 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil) e pela Lei nº 13.465/2017, essa alternativa simplifica a regularização de imóveis, permitindo que o registro seja realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Neste artigo, vamos abordar detalhadamente o conceito, os requisitos, o passo a passo e as vantagens da usucapião extrajudicial.

O que é a usucapião extrajudicial

A usucapião é um direito garantido pela legislação brasileira que permite que alguém adquira a propriedade de um imóvel por exercer posse sobre ele durante um período prolongado, desde que essa posse atenda a requisitos legais específicos. A modalidade extrajudicial foi criada para desburocratizar e agilizar esse processo, evitando a necessidade de ingressar com uma ação judicial.

Na prática, a usucapião extrajudicial é realizada por meio de procedimentos administrativos, diretamente em cartórios. Essa modalidade aplica-se, por exemplo, a pessoas que compraram um imóvel há muitos anos, mas não o registraram em seu nome, ou àquelas que ocupam um imóvel sem oposição e desejam regularizá-lo.

Requisitos para a usucapião extrajudicial

Para que a usucapião extrajudicial seja concedida, alguns requisitos fundamentais devem ser atendidos. Esses requisitos são baseados no tipo de usucapião pretendida, mas geralmente incluem:

• Posse mansa e pacífica: A posse não pode ter sido contestada judicialmente ou por terceiros.
• Exercício contínuo da posse: O possuidor deve demonstrar que ocupa o imóvel de forma ininterrupta pelo período exigido em lei.
• Decurso de tempo mínimo: O prazo varia conforme o tipo de usucapião, podendo ser de 5, 10 ou 15 anos.
• Imóvel como objeto de posse: O imóvel deve estar delimitado e identificado, com descrição precisa das suas características e localização.
• Boa-fé do possuidor: O requerente deve demonstrar que a posse foi exercida de maneira honesta, sem má-fé ou intenção de lesar terceiros.
• Ausência de oposição: Não pode haver litígios ou disputas sobre a propriedade do imóvel.

Tipos de usucapião aplicáveis à via extrajudicial

A legislação brasileira prevê diversas modalidades de usucapião, muitas das quais podem ser requeridas pela via extrajudicial. As mais comuns incluem:

• Usucapião extraordinária: Exige a posse ininterrupta por pelo menos 15 anos, independentemente de boa-fé ou título de posse.
• Usucapião ordinária: Requer a posse contínua por 10 anos, com boa-fé e justo título.
• Usucapião especial urbana: Destinada a imóveis urbanos com área de até 250 m², com posse de 5 anos e uso para moradia própria ou da família.
• Usucapião especial rural: Aplicável a imóveis rurais com até 50 hectares, com posse de 5 anos e exploração para subsistência.

Passo a passo para solicitar a usucapião extrajudicial

O procedimento para a usucapião extrajudicial é realizado integralmente em cartórios e envolve algumas etapas que devem ser seguidas rigorosamente. A seguir, explicamos o passo a passo:

Elaboração da ata notarial no Cartório de Notas

O primeiro passo é procurar um Cartório de Notas para lavrar uma ata notarial que comprove a posse sobre o imóvel. O tabelião, com base nas informações fornecidas pelo possuidor, irá descrever:

• O histórico da posse;
• O tempo de ocupação;
• As características do imóvel;
• A ausência de oposição por parte de terceiros.

A ata notarial é um documento essencial para dar início ao processo de usucapião e serve como uma declaração formal da situação do imóvel.

Reunião de documentos necessários

Além da ata notarial, o requerente deve apresentar uma série de documentos para comprovar o exercício da posse e a regularidade do imóvel. Entre os principais estão:

• Documentos pessoais (RG, CPF e comprovante de endereço);
• Certidão atualizada da matrícula do imóvel ou declaração de inexistência de registro;
• Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto);
• Comprovantes de pagamento de impostos e taxas, como IPTU;
• Declarações de vizinhos ou outros documentos que comprovem o tempo de posse.

Protocolo no Cartório de Registro de Imóveis

Com a ata notarial e a documentação em mãos, o próximo passo é protocolar o pedido de usucapião no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está localizado. O requerimento deve ser formalizado por um advogado, que elaborará a petição e acompanhará o procedimento administrativo.

Notificação dos interessados

O cartório é responsável por notificar todos os possíveis interessados no imóvel, como antigos proprietários, confrontantes e órgãos públicos. Caso não haja oposição ou contestações no prazo estipulado, o processo poderá prosseguir.

Análise do oficial do cartório

O oficial do Cartório de Registro de Imóveis analisará toda a documentação e as informações apresentadas. Se todos os requisitos forem atendidos, ele dará seguimento ao registro do imóvel em nome do requerente.

Registro da propriedade

A etapa final é o registro da propriedade no nome do possuidor, que se torna oficialmente proprietário do imóvel, com todas as garantias legais.

Custos envolvidos na usucapião extrajudicial

Embora seja mais simples e ágil do que o procedimento judicial, a usucapião extrajudicial também envolve custos que devem ser considerados pelo requerente. Esses custos incluem:

• Honorários do advogado;
• Taxas para lavratura da ata notarial;
• Custos com levantamento topográfico e elaboração da planta;
• Emolumentos cobrados pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Os valores podem variar de acordo com a localização do imóvel e a complexidade do procedimento.

Vantagens da usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial oferece diversas vantagens em comparação com a via judicial:

• Agilidade: O procedimento administrativo é significativamente mais rápido, podendo ser concluído em poucos meses.
• Menor custo: Por dispensar o trâmite judicial, os custos são reduzidos.
• Simplicidade: O processo é menos burocrático e pode ser conduzido diretamente em cartórios.
• Segurança jurídica: O registro do imóvel regulariza a situação e confere plenos direitos ao possuidor.

Desafios e limitações da usucapião extrajudicial

Apesar das vantagens, a usucapião extrajudicial também apresenta desafios e limitações. A ausência de consenso entre as partes, por exemplo, pode inviabilizar o procedimento, tornando necessária a judicialização do caso. Além disso, a falta de documentos ou a não conformidade do imóvel com as normas urbanísticas podem dificultar o processo.

Perguntas e respostas

Quem pode requerer a usucapião extrajudicial?
Qualquer pessoa que exerça posse mansa, pacífica e contínua sobre um imóvel, desde que atenda aos requisitos legais.

Preciso de um advogado para realizar a usucapião extrajudicial?
Sim, a presença de um advogado é indispensável, pois ele será responsável por elaborar a petição e acompanhar o processo no cartório.

Quanto tempo demora o processo de usucapião extrajudicial?
O tempo varia, mas geralmente o procedimento é concluído em até 6 meses, dependendo da complexidade do caso e da existência de oposições.

É possível regularizar imóveis rurais pela usucapião extrajudicial?
Sim, a usucapião especial rural é uma das modalidades que podem ser requeridas pela via extrajudicial.

O que acontece se houver oposição ao pedido?
Se houver oposição de terceiros ou impugnações, o caso deverá ser encaminhado para o Judiciário, onde será analisado por meio de uma ação judicial.

Conclusão

A usucapião extrajudicial representa um avanço importante na regularização de imóveis no Brasil, proporcionando uma alternativa ágil e acessível para quem deseja adquirir a propriedade de um imóvel ocupado por muitos anos. Embora o processo seja menos burocrático do que a via judicial, é fundamental contar com a orientação de um advogado especializado e reunir toda a documentação necessária para evitar contratempos.

Se você acredita que atende aos requisitos para a usucapião extrajudicial, procure um advogado de confiança e inicie o procedimento em um Cartório de Notas. A regularização do imóvel trará não apenas segurança jurídica, mas também a possibilidade de usufruir plenamente dos direitos de propriedade.